某某与湖北致瑞工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）鄂0191民初2491号

原告：万娟，女，汉族，1982年10月7日出生，户籍地武汉市汉阳区，现住武汉经济技术开发区。

被告：湖北致瑞工程有限公司，住所地武汉经济技术开发区17C1地块（东合中心B栋B608号）。

法定代表人：杨震，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：胡晶晶，该公司行政部门经理。

原告万娟与被告湖北致瑞工程有限公司（以下简称致瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法适用简易程序于2016年8月26日公开开庭进行审理，因被告致瑞公司申请鉴定，导致本案在简易程序期限内无法审结，遂于2016年10月8日裁定转为普通程序，又于2017年1月18日公开开庭进行审理，原告万娟、被告致瑞公司的委托诉讼代理人胡晶晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告万娟向本院提出诉讼请求：1.被告致瑞公司赔偿原告万娟位于武汉经济技术开发区华夏风情3栋1单元4层2室房屋的修复费用为人民币23,000元；2.被告致瑞公司向原告万娟支付此房屋空置期从2016年5月至2016年12月共计8个月的房屋租金人民币18,400元；3.此房屋的室内物品（公证书以外）损坏赔偿费用为人民币2,700元；4.此房屋的证据保全公证费用为人民币900元；5.本案诉讼费由被告致瑞公司承担。事实和理由：原、被告于2014年2月12日签订《房屋租赁合同》，约定原告万娟将房屋出租给被告致瑞公司员工居住，月租金为人民币2,300元，合同期限从2014年2月12日至2015年2月11日。合同签订后，原告万娟将装修完好的房屋交付给被告致瑞公司，合同期限届满后，被告致瑞公司继续承租并向原告万娟缴纳租金，直至2016年5月，被告致瑞公司向原告万娟提出退租，双方约好腾退返还房屋时，原告万娟发现房屋内墙面多处水渍及霉点，室内木地板严重损坏。原告万娟要求被告致瑞公司恢复原状，但被告致瑞公司以非其原因造成为由推诿，经多次协商未果，诉至法院。

被告致瑞公司辩称：被告致瑞公司在租赁期间未对房屋结构有任何改动及二次装修，不存在恢复房屋原状，房屋租赁期间届满后，双方未续签合同，之后的租住属于不定期租赁，租金付至2015年5月11日，不存在2016年5月12日之后的租金；房屋损失发生后，被告致瑞公司积极与原告万娟联系，因损失原因未确定才导致一直未处理；经过房屋损失原因鉴定后，认可房屋的修复费用人民币23,000元，空置期的租金，非被告致瑞公司造成的，不予承担；房屋已经住了2-3年，房屋内是否有物品损坏不清楚，房屋内物品有损坏也属正常，不应由被告致瑞公司赔偿；公证费不应由被告致瑞公司承担；被告致瑞公司垫付的鉴定费人民币9,000元要求法院一并处理。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告致瑞公司提交的鉴定报告，原告万娟对真实性无异议，不认可证明目的，因鉴定报告原因分析栏载明了卫生间南面墙防水不密实渗漏所致系因素之一，但多数原因为用水不当、下雨天未关窗、窗户未关严密、雨水渗水等，鉴定结论为房屋的损坏与居住使用存在因果关系，被告致瑞公司负主要责任，故本院不认可被告致瑞公司该证据的证明目的。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告万娟系涉案房屋即位于本辖区沌口1R1地块华夏风情3栋1单元4层2室房屋的房主，2014年2月12日原告万娟与被告致瑞公司签订《房屋租赁合同》约定租金为人民币2,300元每月（含物业费），半年一付，押金人民币2,300元，租期自2014年2月12日至2015年2月11日止。合同期满后，被告致瑞公司继续向原告万娟交纳租金，原告万娟亦未提出异议，不定期租赁关系持续至2016年5月11日被告致瑞公司提出退租并向原告万娟交还涉案房屋的钥匙及结清截止2016年5月11日的租金时止。原告万娟收房后，发现房屋存在损坏情况，遂书面致函给被告致瑞公司，告知房屋存在损坏的情况并要求恢复状，被告致瑞公司于2016年5月25日收悉后，于次日复函给原告万娟，表明希望通过鉴定明确房屋漏水的原因，若因被告致瑞公司员工在居住期间所致，愿意承担相应责任等，次日原告万娟收悉。2016年6月6日，原告万娟向湖北省武汉市蔡甸区公证处申请对其名下房屋的实时现状拍照的过程进行保全证据公证，同日该公证处派人前往涉案房屋，由原告万娟对该房屋当前的实时状况进行了拍照，公证人员对其拍照的整个过程进行了监督，并于2016年6月14日出具（2016）鄂蔡甸内证字第1569号公证书，对房屋损失现状附照片24张，原告万娟为此支出公证费人民币900元。双方因损失问题协商未果，原告万娟起诉至本院，请求恢复原状等。审理过程中，本院依被告致瑞公司申请于2016年9月7日委托司法鉴定，以明确损失造成的原因及因果关系比例等。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司经法定程序于2016年9月21日接受委托后，于2016年10月27日勘察现场，于2016年11月5日出具仲恒鉴字【2016】SW2174号房屋受损原因鉴定报告，确认涉案房屋的损坏与被告致瑞公司居住使用存在因果关系，被告致瑞公司应负主要责任。本院于2016年11月25日收悉，发现遗漏鉴定事项后与鉴定部门进行沟通，鉴于部门于2016年12月1日回告本院，其仅能进行因果关系鉴定，无权进行损失鉴定，被告致瑞公司支付鉴定费用人民币9,000元。本院遂组织双方对损失进行协商，原、被告最终于2016年12月15日达成一致，均认可公证书涉及的损失恢复费用为人民币23,000元，原告万娟遂变更诉讼请求，要求赔偿损失等。

另查明：2016年8月26日庭审中，原告万娟认可被告致瑞公司员工在居住期间未改动房屋结构及破坏相关设施，2016年12月15日变更诉讼请求要求室内物品损坏未能提供证据证实。原告万娟收取被告致瑞公司押金人民币2,300元尚未退还。

本院认为：原、被告双方对公证书载明的租赁物损失范围及修复费用无异议，本院予以确认。关于公证书以外的室内物品损坏赔偿，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告万娟认为公证书之外存在室内物品损坏事实未能举证，且与原告万娟在2016年8月26日庭审中认可被告致瑞公司员工在居住期间未改动房屋结构及破坏相关设施的事实相矛盾，同时根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条”承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”的规定，况且涉案房屋于2016年5月12日起处于原告万娟的控制之下，原告万娟无证据证实损坏系被告致瑞公司人为所致或非自然使用造成的损耗，故原告万娟主张被告致瑞公司赔偿公证书以外的室内物品损坏赔偿费用人民币2,700元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于房屋的空置期的租金，因双方未能就涉案房屋的损坏协商一致妥善解决纠纷才致房屋空置，且根据鉴定报告的鉴定结论，被告致瑞公司对房屋的损坏负主要责任，结合双方于2016年12月15日最终确认公证书内损坏的修复费用等因素，涉案房屋的空置期计至2016年12月31日为宜，标准参照双方租赁合同约定的租金人民币2,300元每月，因截止2016年5月11日的租金已付，按当月自然日为基数计算从2016年5月12日起算至2015年5月31日的租金为人民币1,484元(2,300÷31×20)，2016年6月1日至2016年12月31日止的租金为人民币16,100元（2,300×7）。由于双方未能妥善解除纠纷，且被告致瑞公司对造成租赁物损失后果负主要责任，本院酌定被告致瑞公司承担70%的责任，原告万娟承担30%的责任，故被告致瑞公司应支付原告万娟房屋修复费用人民币16,100元（23,000×70%）、房屋的证据保全公证费用人民币630元（900×70%）、房屋空置期租金损失合计人民币12,308.80元[（1,484+16,100）×70%]，原告万娟应退还

被告致瑞公司的押金人民币2,300元从应支付的房屋空置期租金中扣减，被告致瑞公司垫付的司法鉴定费人民币9,000元，属于因涉案房屋发生的必要费用，应由原告万娟负担人民币2,700元（9,000×30%）从房屋修复费用中扣减。

综上所述，原告万娟的诉讼请求本院部分予以支持，被告致瑞公司提出的抗辩意见本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十八条、第二百一十五条、第二百二十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告湖北致瑞工程有限公司应向原告万娟支付房屋修复费用人民币16,100元；

二、被告湖北致瑞工程有限公司应向原告万娟支付房屋从2016年5月12日起至2016年12月31日止的空置期租金人民币12,308.80元；

三、被告湖北致瑞工程有限公司应向原告万娟支付房屋的证据保全公证费用人民币630元；

四、上述判决第一项至第三项合计人民币29,038.80元，扣减原告万娟应承担的鉴定费用人民币2,700元及应退还的押金人民币2,300元后，被告湖北致瑞工程有限公司应于本判决生效之日起5日内向原告万娟支付人民币24,038.80元；

五、驳回原告万娟的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加

倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币925元，由原告万娟自行负担人民币328元、被告致瑞公司负担人民币597元。因此款原告万娟已垫付，被告致瑞公司应于本判决生效之日起5日内将此款支付给原告万娟。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　刘晓凌

人民陪审员　　章礼华

人民陪审员　　谭忠元

二〇一七年二月六日

书　记　员　　沈婉莹