北京二零四六房地产经纪有限公司与北京帕克国际工程咨询股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

" 北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京03民终19909号 上诉人（原审被告、反诉原告）：北京二零四六房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾西里402号楼一层2046室。 法定代表人：吴刚，经理。 委托诉讼代理人：杜昆志，北京东远鹤錡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶文佳，北京东远鹤錡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京帕克国际工程咨询股份有限公司，住所地北京市海淀区知春路51号慎昌大厦5层518D室。 法定代表人：胡海林，董事长。 委托诉讼代理人：彭彦，北京中朗律师事务所律师。 上诉人北京二零四六房地产经纪有限公司（以下简称二零四六公司）因与被上诉人北京帕克国际工程咨询股份有限公司（以下简称帕克公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初64645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月10日立案后，本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 二零四六公司上诉请求：1、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初64645号民事判决第一项，发回重审或依法改判：免除上诉人向被上诉人支付2020年3月租金十万零五千二百一十元；2、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初64645号民事判决第三项，发回重审或依法改判；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2018年7月24日，上诉人北京二零四六房地产经纪有限公司与被上诉人北京帕克国际工程咨询股份有限公司签署《房屋租赁合同》，约定将位于北京市朝阳区1808-1813号房屋提供给上诉人使用，合同期限自2018年8月1日至2020年8月31日。合同签订后，被上诉人将上述房屋交付给上诉人使用。2020年1月，突如其来的疫情席卷各行业，对租赁行业影响巨大，房屋所在的大厦也因为疫情管控，一直进行限制性进出，建议居家隔离办公，直到2020年4月1日后才陆续开放，允许搬家公司等外界人员进入大厦，在此期间及之后，上诉人多次与被上诉人沟通，就房屋租金减免问题和被上诉人商谈，以便可以正常出租，但是被上诉人一直以未正常复工等理由置之不理。2020年7月3日，被上诉人向上诉人发函，通知解除租赁合同，并要求上诉人支付租金和违约金。上诉人随即于2020年7月7日回函，明确指出双方之间是委托合同关系，上述房屋空置是因为被上诉人的原因造成的，一审法院认定上诉人构成根本违约，上诉人不予认可，上诉人不应承担违约责任支付违约金。一审法院判决上诉人支付被上诉人2020年3月1日至2020年7月3日期间的金租四十三万一千三百六十一元。上诉人认为2020年3月由于疫情的影响，房屋并未出租，故上诉人申请二审法院免除上诉人向被上诉人支付2020年3月的租金十万零五千二百一十元。此后被上诉人与上诉人出租的1810-11租户自行签订的1810-11室租赁合同，后又签订1808-09的租赁合同，因该租户是上诉人公司资源，被上诉人应支付上诉人一个月房租作为中介费。据此，请求二审法院撤销原判第一项、第三项，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 帕克公司辩称，同意一审判决，不同意二零四六公司的上诉请求与理由。 帕克公司向一审法院起诉请求：1.判令二零四六公司支付帕克公司2020年3月1日至2020年7月3日期间房屋租金431 361元；2.判令二零四六公司支付帕克公司自2020年7月4日至2020年8月31日期间的房屋占有使用费199 899元；3.判令二零四六公司赔偿帕克公司违约金126 252元。 二零四六公司向一审法院反诉请求：判令帕克公司退还二零四六公司押金100 200元。 一审法院认定事实：2018年7月24日，帕克公司作为甲方（出租人）、二零四六公司作为乙方（承租人），签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），主要约定：乙方承租甲方位于北京市朝阳区1808-1813号房屋（以下简称涉案房屋），租期自2018年8月1日至2020年8月31日（2018年8月1日至2018年8月31日为免租期）。2018年9月1日至2019年8月31日期间租金标准为100 200元/月，2019年9月1日至2020年8月31日期间租金标准为105 210元/月，按季支付，押一付三。与本案有关的租金支付时间为2020年2月29日支付2020年3月1日至5月31日期间的租金315 630元，按季类推。乙方不按照约定支付租金达三十日的，甲方有权解除合同、收回房屋。乙方应按年租金的10%向甲方支付违约金。甲方的实际损失大于违约金的，乙方应赔偿甲方实际损失。 涉案合同签订后，帕克公司向二零四六公司交付涉案房屋。二零四六公司向帕克公司支付押金100 200元，并支付租金至2020年2月29日，此后，二零四六公司未再支付租金。 2020年7月3日，帕克公司向二零四六公司发送《关于支付租金、违约金及提前解除租赁合同等事宜的函》，载明：因二零四六公司自2020年2月29日起未支付租金，故函告二零四六公司涉案合同于二零四六公司签收该函件之日解除，二零四六公司应于2020年7月10日前向帕克公司支付2020年3月1日至合同解除之日止的租金，并赔偿帕克公司违约金126 252元，并于收到该函后五个工作日内将涉案房屋交还帕克公司，同时按照租金标准支付交还涉案房屋前的房屋占有使用费。二零四六公司于当日签收该函件。 2020年7月7日，二零四六公司函复帕克公司，载明：受疫情影响，二零四六公司经营陷入困境，就租金减免事宜多次与帕克公司沟通，但帕克公司均未减免，故根据相关法律规定函告帕克公司，涉案合同到期终止，帕克公司减免二零四六公司3个月租金，二零四六公司不承担违约责任，帕克公司应退还二零四六公司押金，合同到期后，双方就续约问题进一步沟通。 2020年9月1日，二零四六公司将涉案房屋交还帕克公司。 本案审理中，双方均确认涉案合同于2020年7月3日解除。二零四六公司表示涉案合同约定的违约金标准过高，申请法院予以酌减。 另查，2019年6月11日，二零四六公司就涉案房屋出租事宜，与案外人山东盛百灵医药科技有限公司北京分公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定案外人承租涉案房屋，租期自2019年6月18日至2021年6月17日，租金标准为438 700元。2020年4月15日，双方签署《租赁解除合同》，约定双方一致同意提前解除合同，案外人需向二零四六公司支付2020年2月18日至4月8日期间的租金。经询，二零四六公司表示《租赁解除合同》履行期间，案外人均足额支付租金。 一审法院认为：涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。二零四六公司作为承租人，应当按时向帕克公司足额支付各期租金。二零四六公司应于2020年2月29日支付下期租金，虽受疫情影响，一方面，二零四六公司在此期间将涉案房屋转租，其已足额收取了案外人直至2020年4月8日以前的租金以及案外人签约时支付的押金，并不符合“资金周转困难或者营业收入明显减少”之情形；另一方面，帕克公司直至2020年7月3日才向二零四六公司主张相应权利，在此之前，二零四六公司欠付租金已达四月有余，在疫情已逐渐好转的情况下，二零四六公司无权长时间欠付租金。综上，二零四六公司提交的证据亦不足以证明疫情对其经营行为产生重大影响，致其履约困难，故其欠付租金构成根本违约，帕克公司有权据此解除涉案合同，并向二零四六公司主张违约责任。因双方就涉案合同于2020年7月3日解除已协商一致，法院对此不持异议。对于双方主张的各项诉请，法院分项论述如下： 针对租金一节。因涉案合同于2020年7月3日解除，故二零四六公司应向帕克公司支付2020年3月1日至2020年7月3日期间的租金。关于租金标准，现有证据难以证明二零四六公司经营受到疫情影响，故其应按合同约定足额支付。 针对占有使用费一节。涉案合同解除后，二零四六公司应将涉案房屋交还帕克公司。因二零四六公司直至2020年9月1日才腾退，故其应向帕克公司支付2020年7月4日至2020年8月31日期间的占有使用费。关于占有使用费标准，帕克公司主张按照租金标准计算，法院对此不持异议。 针对违约金一节。因二零四六公司根本违约，导致涉案合同解除，故其应向帕克公司赔偿违约金。关于违约金标准，法院结合涉案合同的实际履行情况、二零四六公司的过错程度、帕克公司的实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金的具体数额。 针对押金一节。考虑到押金的担保性质及合同相关约定，二零四六公司向帕克公司支付的押金应予抵扣欠付租金。抵扣后，帕克公司无须再行退还二零四六公司。 综上，一审法院于2021年9月依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京二零四六房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付北京帕克国际工程咨询股份有限公司二〇二〇年三月一日至二〇二〇年七月三日期间租金四十三万一千三百六十一元【由北京二零四六房地产经纪有限公司支付的押金抵扣十万零二百元】；二、北京二零四六房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付北京帕克国际工程咨询股份有限公司二〇二〇年七月四日至二〇二〇年八月三十一日期间房屋占有使用费十九万九千八百九十九元；三、北京二零四六房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京帕克国际工程咨询股份有限公司违约金五万二千元；四、驳回北京帕克国际工程咨询股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京二零四六房地产经纪有限公司的反诉请求。如果北京二零四六房地产经纪有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，二零四六公司提交其与其他租户的判决书，证明2020年1月31日，涉案房屋所在的大厦就已经被实施封闭式管理。二零四六公司受到疫情影响，考虑到一些影响酌定降低了租金。帕克公司对上述判决书的真实性认可，对其证明目的不认可，判决书涉及中介公司与实际租户，法律关系主体与本案不同，涉案合同仍可继续履行，二零四六公司无权依据不可抗力解除合同。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案合同系双方真实意思表示，亦未违反相关法律、法规之规定，应属合法有效，双方均应依约履行。 二零四六公司未按照合同约定向帕克公司支付2020年3月1日至2020年7月3日期间的租金，二零四六公司上诉称其受疫情影响而未按时向被上诉人支付房租，但二零四六公司并未提交充分证据证明其公司经营受到疫情影响，二零四六公司二审期间提交的判决书系其公司作为出租方与租户的纠纷，与本案并非同类案件，亦无法证明其公司受疫情影响致资金周转困难或者营业收入明显减少，故二零四六公司的上诉主张依据不足，本院不予采信，二零四六公司以此为由要求免除租金及违约金的上诉请求，本院不予支持。二零四六公司应向帕克公司支付租金、占有使用费及违约金，一审法院结合涉案合同的实际履行情况、二零四六公司的过错程度、帕克公司的实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定的违约金数额，并无不当，本院予以维持。 综上所述，二零四六公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3444元，由北京二零四六房地产经纪有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审　　判　　长　　　张清波 审　　判　　员　　　邓青菁 审　　判　　员　　　高　贵 二〇二二年三月七日 法　官　助　理　　　王欣欣 书　　记　　员　　　张旭燃 "