北京帕克国际工程咨询股份有限公司与北京二零四六房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0105民初60481号

原告（反诉被告）：北京帕克国际工程咨询股份有限公司，住所地北京市海淀区知春路51号慎昌大厦5层518D室。

法定代表人：胡海林，董事长。

委托诉讼代理人：彭彦。

被告（反诉原告）：北京二零四六房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾西里402号楼一层2046室。

法定代表人：左兵，经理。

委托诉讼代理人：李亚伟。

委托诉讼代理人：尹文杰。

原告（反诉被告）北京帕克国际工程咨询股份有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员高磊独任公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人彭彦，被告之委托诉讼代理人李亚伟、尹文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

帕克公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年9月1日至2020年5月31日期间房屋租金141750元；2.判令被告支付原告自2020年6月1日至2020年8月31日期间的房屋占有使用费47250元；3.判令被告赔偿原告违约金31500元。事实和理由：2018年6月1日，原、被告签署《商业地产业主委托合同》，约定原告将自己位于北京市朝阳区百子湾西里*号楼*层*号房屋提供给被告使用，合同期限2年。2018年6月1日至2019年5月31日期间租金标准为15000元/月，2019年6月1日至2020年5月31日期间租金标准为15750元/月，按季支付，押一付三。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告。2019年9月1日，被告开始拖欠租金。

被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方之间是委托合同关系，而非房屋租赁合同关系。委托合同已经履行完毕，履行过程中，房屋空置并非被告原因所致，被告并未违约，相应的损失应由原告承担。

被告反诉提出诉讼请求：1.判令原告退还被告押金15000元；2.判令原告补偿被告房屋租金47250元。事实和理由：合同签订后，被告按约照委托合同约定对外出租，并支付了押金。因该房屋产权人为原告，故租户的发票只能由原告开具，税务机关无法代开。被告多次向原告发映，要求给租户开具发票，税点由租户承担，原告虽然一直承诺解决，但是始终未予解决。基于此，租户于2019年5月31日解除合同，搬离房屋，房屋自此空置。此时，原告又表示，被告先交纳2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金才能解决发票问题。为表示诚意、妥善解决问题，被告代交了该期间的房屋租金，但原告依旧失信于人。因为发票问题，该房屋始终无法正常出租。2020年1月，突如其来的疫情席卷全国，对各行业产生巨大影响，许多企业倒闭关门。房屋所在大厦也因为疫情管控，一直进行封闭，直到2020年4月1日才进行办公开放。在此期间及之后，被告多次和原告沟通，就房屋租金减免问题和原告商谈，以便可以正常出租，但是原告一直置之不理。2020年7月3日，原告向被告发函，通知合同终止，并要求被告支付租金和违约金。被告随即于2020年7月7日回函，明确指出双方之间是委托合同关系，方已与空置是因为原告造成的，疫情属于不可抗力，被告不应当支付违约金，并提出要求原告返还押金及垫付租金，但是原告拒不同意。

原告辩称，不同意被告的全部反诉请求。双方形成房屋租赁合同关系，被告支付2019年6月1日至8月31日期间租金的行为是依据双方所签合同履行交付租金义务的行为。另外，被告未举证证明原租户是因为发票问题退租，并且考虑到合同的相对性以及本租合同与转租合同数额不一致等情况，被告应自行向租户开具发票。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年6月1日，原告作为甲方（委托方）、被告作为乙方（受托方），签订《商业地产业主委托合同》（以下简称涉案合同），主要约定：甲方授权乙方出租位于北京市朝阳区百子湾西里*号楼*层*号房屋（以下简称涉案房屋），期限自2018年6月1日至2020年5月31日止（2018年6月1日至2018年7月10日为免租期），第一年租金为15000元/月，第二年租金为15750元/月，按季支付，押一付三。与本案有关的租金支付时间分别为2019年8月27日支付2019年9月1日至11月30日期间的租金47250元，以此类推。代理期间如乙方拖欠房租，则逾期按日加付其月租金的5%作为滞纳金，逾期七天仍未支付则视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任，违约金为两个月房屋租金。

涉案合同签订后，原告向被告交付涉案房屋。被告向原告支付押金15000元，并支付租金至2019年8月31日，此后，被告未再支付租金。

2020年7月3日，原告向被告发送《关于支付租金、违约金及交还房屋等事宜的函》，载明：因被告自2019年9月1日起未支付租金，故函告被告2020年5月31日到期后不再续租，被告应向原告支付2020年7月10日前的租金141750元，并赔偿原告违约金31500元，并于收到该函后五个工作日内将涉案房屋交还原告。被告交还房屋时应向原告支付2020年6月1日至实际交还房屋之日止期间的房屋占有使用费，按月租金15750元计算，以实际使用时间为准。被告于当日签收该函件。

2020年7月7日，被告函复原告，载明：因原告未履行及时开具发票的义务，致使租户与被告解除房屋租赁合同，被告就此与原告多次沟通，但原告均未予以解决，故函告原告，要求原告退还押金15000元，及2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金47250元，且房屋空置的损失均由原告承担。

2020年9月1日，被告将涉案房屋交还原告。

经询，被告表示涉案房屋自2020年5月起一直空置，其未向原告发送解除通知，亦未起诉原告主张解除合同。被告主张涉案合同约定的违约金过高，申请本院予以酌减。

本院认为，涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。涉案合同虽名为委托合同，但根据合同内容可知，原告将涉案房屋交付被告，被告定期向原告支付相应费用，符合房屋租赁合同的法律特征，故应当视为双方之间成立房屋租赁合同关系。涉案合同履行期间，即使原告未按时向被告开具发票，考虑到开具发票并非房屋租赁合同的主要合同目的，故被告亦无权就此拒交租金；且被告并未通过重新磋商或起诉违约等方式向原告主张权利，在此情况下，被告未按时支付租金，构成违约，应当承担违约责任。同时，在被告已构成根本违约的情况下，原告亦未行使合同解除权，其亦无权要求被告赔偿解约违约金。

因涉案合同于2020年5月31日到期，故被告应向原告支付2019年9月1日至2020年5月31日期间的租金及2020年6月1日至2020年8月31日期间的占有使用费。关于租金标准，本院综合涉案房屋的使用情况、疫情影响等因素，酌情确定2020年2月1日至4月30日期间按原租金一半标准支付，其余时间按原租金标准支付。关于占有使用费标准，原告按照租金标准主张，于法有据，本院不持异议。

被告未按时支付租金，其应赔偿原告迟延履行违约金。但因被告迟延支付租金后，原告未及时主张权利，任由损失扩大，故本院综合双方过错程度，酌情确定违约金的计算标准及起算时间。

关于押金，本院根据押金性质及合同约定，酌情确定抵扣被告欠付的租金。

综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京帕克国际工程咨询股份有限公司二〇一九年九月一日至二〇二〇年五月三十一日期间租金十一万八千一百二十五元（由押金抵扣一万五千元）及二〇二〇年六月一日至二〇二〇年八月三十一日期间房屋占有使用费四万七千二百五十元；

二、被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京帕克国际工程咨询股份有限公司迟延履行违约金（以十万零三千一百二十五元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍标准，计算自二〇二〇年七月七日至实际给付之日止）；

三、驳回原告（反诉被告）北京帕克国际工程咨询股份有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司的反诉请求。

如果被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费4607元，由原告（反诉被告）北京帕克国际工程咨询股份有限公司负担845元（已交纳），由被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司负担3762元【原告（反诉被告）北京帕克国际工程咨询股份有限公司已预交，被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京帕克国际工程咨询股份有限公司】。

案件反诉受理费678元，由被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　　高磊

二〇二一年九月二十八日

书记员　　段超