北京帕克国际工程咨询股份有限公司与北京二零四六房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0105民初64645号

原告（反诉被告）：北京帕克国际工程咨询股份有限公司，住所地北京市海淀区知春路51号慎昌大厦5层518D室。

法定代表人：胡海林，董事长。

委托诉讼代理人：彭彦。

被告（反诉原告）：北京二零四六房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾西里402号楼一层2046室。

法定代表人：左兵，经理。

委托诉讼代理人：李亚伟。

委托诉讼代理人：尹文杰。

原告（反诉被告）北京帕克国际工程咨询股份有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员高磊独任公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人彭彦，被告之委托诉讼代理人李亚伟、尹文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年3月1日至2020年7月3日期间房屋租金431361元；2.判令被告支付原告自2020年7月4日至2020年8月31日期间的房屋占有使用费199899元；3.判令被告赔偿原告违约金126252元。事实和理由：2018年7月24日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区百子湾西里*号楼*层*号房屋提供给被告使用，合同期限自2018年8月1日至2020年8月31日。2018年9月1日至2019年8月31日期间租金标准为100200元/月，2019年9月1日至2020年8月31日期间租赁标准为105210元/月，按季支付，押一付三。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告。2020年3月1日，被告开始拖欠租金。经原告多次催促，被告仍拒绝缴纳。2020年7月3日，原告向被告发出《关于支付租金、违约金及提前解除租赁合同等事宜的函》，要求被告尽快支付拖欠租金，并尽快腾退交还上述房屋。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告拖欠租金系因疫情，并非被告违约。在疫情发生后，被告积极与原告协商，原告要求被告承担全部租金和违约金与事实不符，并违反法律规定。

被告反诉提出诉讼请求：判令原告退还被告押金100200元。事实和理由：合同签订后，被告向原告支付押金。2020年1月，突如其来的疫情席卷各行业，对租赁行业影响巨大，第三方客户因为疫情原因陷入困境，客户春节期间提出提前解除合同，又因房屋所在的大厦疫情管控，直到2020年4月1日后才陆续开放，允许搬家公司等外界人员进入大厦，客户于2020年4月10日解除和被告的租赁合同，搬离场地，在此期间及之后，被告多次和原告沟通，就房屋租金减免问题和原告商谈，但是原告一直置之不理。2020年7月3日，被告向原告发函，通知解除租赁合同，并要求被告支付租金和违约金，被告随即于2020年7月7日回函，明确指出原告的行为不合法，疫情原因属于不可抗力，被告不应当支付违约金。被告提出支付三个月租金，请原告免除三个月租金，但是原告拒不同意。

原告辩称，不同意被告的反诉请求。被告主张不符合合同约定的关于退还押金的条件。原告主张押金抵扣被告欠付的租金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年7月24日，原告作为甲方（出租人）、被告作为乙方（承租人），签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），主要约定：乙方承租甲方位于北京市朝阳区百子湾西里金海商富中心*号楼*层*号房屋（以下简称涉案房屋），租期自2018年8月1日至2020年8月31日（2018年8月1日至2018年8月31日为免租期）。2018年9月1日至2019年8月31日期间租金标准为100200元/月，2019年9月1日至2020年8月31日期间租金标准为105210元/月，按季支付，押一付三。与本案有关的租金支付时间为2020年2月29日支付2020年3月1日至5月31日期间的租金315630元，按季类推。乙方不按照约定支付租金达三十日的，甲方有权解除合同、收回房屋。乙方应按年租金的10%向甲方支付违约金。甲方的实际损失大于违约金的，乙方应赔偿甲方实际损失。

涉案合同签订后，原告向被告交付涉案房屋。被告向原告支付押金100200元，并支付租金至2020年2月29日，此后，被告未再支付租金。

2020年7月3日，原告向被告发送《关于支付租金、违约金及提前解除租赁合同等事宜的函》，载明：因被告自2020年2月29日起未支付租金，故函告被告涉案合同于被告签收该函件之日解除，被告应于2020年7月10日前向原告支付2020年3月1日至合同解除之日止的租金，并赔偿原告违约金126252元，并于收到该函后五个工作日内将涉案房屋交还原告，同时按照租金标准支付交还涉案房屋前的房屋占有使用费。被告于当日签收该函件。

2020年7月7日，被告函复原告，载明：受疫情影响，被告经营陷入困境，就租金减免事宜多次与原告沟通，但原告均未减免，故根据相关法律规定函告原告，涉案合同到期终止，原告减免被告3个月租金，被告不承担违约责任，原告应退还被告押金，合同到期后，双方就续约问题进一步沟通。

2020年9月1日，被告将涉案房屋交还原告。

本案审理中，双方均确认涉案合同于2020年7月3日解除。被告表示涉案合同约定的违约金标准过高，申请本院予以酌减。

另查，2019年6月11日，被告就涉案房屋出租事宜，与案外人山东盛百灵医药科技有限公司北京分公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定案外人承租涉案房屋，租期自2019年6月18日至2021年6月17日，租金标准为438700元。2020年4月15日，双方签署《租赁解除合同》，约定双方一致同意提前解除合同，案外人需向被告支付2020年2月18日至4月8日期间的租金。经询，被告表示《租赁解除合同》履行期间，案外人均足额支付租金。

本院认为，涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。被告作为承租人，应当按时向原告足额支付各期租金。被告应于2020年2月29日支付下期租金，虽受疫情影响，一方面，被告在此期间将涉案房屋转租，其已足额收取了案外人直至2020年4月8日以前的租金以及案外人签约时支付的押金，并不符合“资金周转困难或者营业收入明显减少”之情形；另一方面，原告直至2020年7月3日才向被告主张相应权利，在此之前，被告欠付租金已达四月有余，在疫情已逐渐好转的情况下，被告无权长时间欠付租金。综上，被告提交的证据亦不足以证明疫情对其经营行为产生重大影响，致其履约困难，故其欠付租金构成根本违约，原告有权据此解除涉案合同，并向被告主张违约责任。因双方就涉案合同于2020年7月3日解除已协商一致，本院对此不持异议。对于双方主张的各项诉请，本院分项论述如下：

针对租金一节。因涉案合同于2020年7月3日解除，故被告应向原告支付2020年3月1日至2020年7月3日期间的租金。关于租金标准，现有证据难以证明被告经营受到疫情影响，故其应按合同约定足额支付。

针对占有使用费一节。涉案合同解除后，被告应将涉案房屋交还原告。因被告直至2020年9月1日才腾退，故其应向原告支付2020年7月4日至2020年8月31日期间的占有使用费。关于占有使用费标准，原告主张按照租金标准计算，本院对此不持异议。

针对违约金一节。因被告根本违约，导致涉案合同解除，故其应向原告赔偿违约金。关于违约金标准，本院结合涉案合同的实际履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金的具体数额。

针对押金一节。考虑到押金的担保性质及合同相关约定，被告向原告支付的押金应予抵扣欠付租金。抵扣后，原告无须再行退还被告。

综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京帕克国际工程咨询股份有限公司二〇二〇年三月一日至二〇二〇年七月三日期间租金四十三万一千三百六十一元【由被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司支付的押金抵扣十万零二百元】；

二、被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京帕克国际工程咨询股份有限公司二〇二〇年七月四日至二〇二〇年八月三十一日期间房屋占有使用费十九万九千八百九十九元；

三、被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京帕克国际工程咨询股份有限公司违约金五万二千元；

四、驳回原告（反诉被告）北京帕克国际工程咨询股份有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司的反诉请求。

如果被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费11375元，由原告（反诉被告）北京帕克国际工程咨询股份有限公司负担1135元（已交纳），由被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司负担10240元【原告（反诉被告）北京帕克国际工程咨询股份有限公司已预交，被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京帕克国际工程咨询股份有限公司】。

案件反诉受理费1152元，由被告（反诉原告）北京二零四六房地产经纪有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　　高磊

二〇二一年九月二十八日

书记员　　段超