北京二零四六房地产经纪有限公司与北京帕克国际工程咨询股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

" 北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京03民终19908号 上诉人（原审被告、反诉原告）：北京二零四六房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾西里402号楼一层2046室。 法定代表人：吴刚，经理。 委托诉讼代理人：杜昆志，北京东远鹤錡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶文佳，北京东远鹤錡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京帕克国际工程咨询股份有限公司，住所地北京市海淀区知春路51号慎昌大厦5层518D室。 法定代表人：胡海林，董事长。 委托诉讼代理人：彭彦，北京中朗律师事务所律师。 上诉人北京二零四六房地产经纪有限公司（以下简称二零四六公司）因与被上诉人北京帕克国际工程咨询股份有限公司（以下简称帕克公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初60481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月10日立案后，本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 二零四六公司上诉请求：1、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初60481号民事判决第一、二项，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2018年6月1日，上诉人北京二零四六房地产经纪有限公司与被上诉人北京帕克国际工程咨询股份有限公司签署《商业地产业主委托合同》，约定将位于北京市朝阳区1807号房屋提供给上诉人使用，合同期限2年。合同签订后，被上诉人将上述房屋交付给上诉人使用。上诉人按照委托合同约定对外出租，并支付了押金。因该房屋产权人为被上诉人，故租户的发票只能由被上诉人开具，税务机关无法代开。上诉人多次向被上诉人反应，要求给租户开具发票，税点由租户承担，被上诉人虽然一直承诺解决，但是始终未予解决。基于此，租户于2019年5月31日解除合同、搬离房屋，房屋自此空置。因为发票问题，该房屋始终无法正常出租。此后于2019年9月份，上诉人与被上诉人提出退租或者寻求其他更好的解决办法，但中间转达人石柳时效性慢，回复时间间隔久，亦无正面解决实际问题，便被耽搁下来，杳无音讯。2020年1月，突如其来的疫情席卷各行业，对租赁行业影响巨大，房屋所在的大厦也因为疫情管控，一直进行限制性进出，建议居家隔离办公。直到2020年4月1日后才陆续开放，允许搬家公司等外界人员进入大厦，在此期间及之后，上诉人多次与被上诉人沟通，就房屋租金减免问题和被上诉人商谈，以便可以正常出租，但是被上诉人一直以未正常复工等理由置之不理。2020年4月2日，上诉人与被上诉人沟通，现用1810-11室租户扩用该房屋，但因未得到被上诉人正面答复，该租户于2020年5月7日搬入使用，上诉人与该租户未签订合同，未收取租金，目的上诉人希望作为居间方配合被上诉人和该租户签订租赁合同，然后再结算正常房租，居间方应收取被上诉人一个月的房租作为中介费。2020年7月3日，被上诉人向上诉人发函，通知合同终止，并要求上诉人支付租金和违约金。上诉人随即于2020年7月7日回函，明确指出双方之间是委托合同关系，上述房屋空置是因为被上诉人的原因造成的，上诉人不应承担违约责任支付延期履行违约金。2020年9月1日，被上诉人与该租户自行签订租赁合同，未通知上诉人，更未支付该一个月中介费。一审法院判决上诉人支付被上诉人2020年6月1日至2020年8月31日期间房屋占有使用费四万七千二百五十元。上诉人认为应由被上诉人直接向该租户收取，并应支付上诉人一个月房租作为居间中介费。一审法院认定上诉人构成根本违约，上诉人不予认可，上诉人是因被上诉人一直不能正面解决发票及沟通回复慢，后因受疫情影响而未按时向被上诉人支付房租，且上诉人也与被上诉人积极的进行了沟通，但被上诉人拖延时间不正面解决问题，后被上诉人拒不同意，上诉人不应向被上诉人支付该迟延履行违约金。一审法院认定上诉人与被上诉人之间成立房屋租赁合同关系，上诉人不予认可，上诉人与被上诉人签订的是房屋委托合同非房屋租赁合同。据此，请求二审法院撤销原判第一项、第二项，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。主要是针对业主方不解决发票问题，自19年6月初便开始沟通，就一直未解决，前台代转达，但是时效性太差，两个领导直接不予理会，后来说先支付房租，再谈解决发票的问题，但是我们在19年6月21日支付了19/6/1-19/8/31的房租后，又不了了之，所以导致这房子不能正常出租。9月25日，我们协商退租或者是更好的解决办法，对方一直没正面做出回应。在此后，我们多次针对这个房子提出需要解决的问题，或是寻求出租的办法，对方就是一直没理睬，领导不回复，中间人石柳转达，时效性特别差，一直在拖延时间。后在20年5月7日，肖总（1810-11客户）用这个房子，一直没交房租。直至2020年9月1日，业主跟肖总直接签订租赁合同。（肖总是我公司的客户资源，在委托代理合同上也有约定，业主与我方的客户直接签订租赁合同，需要支付我方一个月中介费，但是业主方压根没联系我们。） 帕克公司辩称，同意一审判决，不同意二零四六公司的上诉请求与理由。本案合同名称虽然写的是委托合同，但是实际上是租赁合同，被上诉人支付了租金，并且加价转租给其租户收取租户的租金，这已经实质构成了租赁合同，因此，不存在委托合同之说。被上诉人收取上诉人租金是15 750元，而上诉人收取其租户的租金是18 000元，对于这个情况下，在这种金额不一致的情况下，被上诉人无法给其租户开具发票，即使是现在要求也是无法开具了，因此，上诉人要求开具发票是无理要求，然后拒绝支付资金本身就是违约行为。上诉人并未提交其4月1号前不能正常办公的相关证据。 帕克公司向一审法院起诉请求：1.判令二零四六公司支付帕克公司2019年9月1日至2020年5月31日期间房屋租金141 750元；2.判令二零四六公司支付帕克公司自2020年6月1日至2020年8月31日期间的房屋占有使用费47 250元；3.判令二零四六公司赔偿帕克公司违约金31 500元。 二零四六公司向一审法院反诉请求：1.判令帕克公司退还二零四六公司押金15 000元；2.判令帕克公司补偿二零四六公司房屋租金47 250元。 一审法院认定事实：2018年6月1日，帕克公司作为甲方（委托方）、二零四六公司作为乙方（受托方），签订《商业地产业主委托合同》（以下简称涉案合同），主要约定：甲方授权乙方出租位于北京市朝阳区1807号房屋（以下简称涉案房屋），期限自2018年6月1日至2020年5月31日止（2018年6月1日至2018年7月10日为免租期），第一年租金为15 000元/月，第二年租金为15 750元/月，按季支付，押一付三。与本案有关的租金支付时间分别为2019年8月27日支付2019年9月1日至11月30日期间的租金47 250元，以此类推。代理期间如乙方拖欠房租，则逾期按日加付其月租金的5%作为滞纳金，逾期七天仍未支付则视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任，违约金为两个月房屋租金。 涉案合同签订后，帕克公司向二零四六公司交付涉案房屋。二零四六公司向帕克公司支付押金15 000元，并支付租金至2019年8月31日，此后，二零四六公司未再支付租金。 2020年7月3日，帕克公司向二零四六公司发送《关于支付租金、违约金及交还房屋等事宜的函》，载明：因二零四六公司自2019年9月1日起未支付租金，故函告二零四六公司2020年5月31日到期后不再续租，二零四六公司应向帕克公司支付2020年7月10日前的租金141 750元，并赔偿帕克公司违约金31 500元，并于收到该函后五个工作日内将涉案房屋交还帕克公司。二零四六公司交还房屋时应向帕克公司支付2020年6月1日至实际交还房屋之日止期间的房屋占有使用费，按月租金15 750元计算，以实际使用时间为准。二零四六公司于当日签收该函件。 2020年7月7日，二零四六公司函复帕克公司，载明：因帕克公司未履行及时开具发票的义务，致使租户与二零四六公司解除房屋租赁合同，二零四六公司就此与帕克公司多次沟通，但帕克公司均未予以解决，故函告帕克公司，要求帕克公司退还押金15 000元，及2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金47 250元，且房屋空置的损失均由帕克公司承担。 2020年9月1日，二零四六公司将涉案房屋交还帕克公司。 经询，二零四六公司表示涉案房屋自2020年5月起一直空置，其未向帕克公司发送解除通知，亦未起诉帕克公司主张解除合同。二零四六公司主张涉案合同约定的违约金过高，申请本院予以酌减。 一审法院认为：涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。涉案合同虽名为委托合同，但根据合同内容可知，帕克公司将涉案房屋交付二零四六公司，二零四六公司定期向帕克公司支付相应费用，符合房屋租赁合同的法律特征，故应当视为双方之间成立房屋租赁合同关系。涉案合同履行期间，即使帕克公司未按时向二零四六公司开具发票，考虑到开具发票并非房屋租赁合同的主要合同目的，故二零四六公司亦无权就此拒交租金；且二零四六公司并未通过重新磋商或起诉违约等方式向帕克公司主张权利，在此情况下，二零四六公司未按时支付租金，构成违约，应当承担违约责任。同时，在二零四六公司已构成根本违约的情况下，帕克公司亦未行使合同解除权，其亦无权要求二零四六公司赔偿解约违约金。 因涉案合同于2020年5月31日到期，故二零四六公司应向帕克公司支付2019年9月1日至2020年5月31日期间的租金及2020年6月1日至2020年8月31日期间的占有使用费。关于租金标准，本院综合涉案房屋的使用情况、疫情影响等因素，酌情确定2020年2月1日至4月30日期间按原租金一半标准支付，其余时间按原租金标准支付。关于占有使用费标准，帕克公司按照租金标准主张，于法有据，法院不持异议。 二零四六公司未按时支付租金，其应赔偿帕克公司迟延履行违约金。但因二零四六公司迟延支付租金后，帕克公司未及时主张权利，任由损失扩大，故本院综合双方过错程度，酌情确定违约金的计算标准及起算时间。 关于押金，法院根据押金性质及合同约定，酌情确定抵扣二零四六公司欠付的租金。 综上，一审法院于2021年9月依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京二零四六房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付北京帕克国际工程咨询股份有限公司二〇一九年九月一日至二〇二〇年五月三十一日期间租金十一万八千一百二十五元（由押金抵扣一万五千元）及二〇二〇年六月一日至二〇二〇年八月三十一日期间房屋占有使用费四万七千二百五十元；二、北京二零四六房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京帕克国际工程咨询股份有限公司迟延履行违约金（以十万零三千一百二十五元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍标准，计算自二〇二〇年七月七日至实际给付之日止）；三、驳回北京帕克国际工程咨询股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京二零四六房地产经纪有限公司的反诉请求。如果北京二零四六房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，二零四六公司提交微信聊天记录证明在2020年的5月份开始，涉案房屋被帕克公司出租，而且租户与二零四六公司在9月1号签订了新的合同。帕克公司对上述证据证明目的不认可。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案合同系双方真实意思表示，亦未违反相关法律、法规之规定，应属合法有效，双方均应依约履行。 关于二零四六公司与帕克公司是否成立房屋租赁合同关系，双方签订的合同名称虽为《商业地产业主委托合同》，但一审法院依据根据合同内容与合同履行情况，认定该合同符合房屋租赁合同的法律特征，并无不妥，故双方之间成立房屋租赁合同关系。 二零四六公司未支付二〇一九年九月一日至二〇二〇年五月三十一日的租金，故其应向帕克公司支付在此期间的租金及迟延履行违约金。涉案房屋在双方合同期满后未及时交还，二零四六公司应承担合同期满之次日至2020年8月31日期间的房屋占有使用费，一审法院综合房屋的使用情况、疫情影响、双方过错程度等因素，酌情确定的租金数额与违约金的计算标准，亦无不妥，本院予以维持。 综上所述，二零四六公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由北京二零四六房地产经纪有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审　　判　　长　　　张清波 审　　判　　员　　　邓青菁 审　　判　　员　　　高　贵 二〇二二年三月七日 法　官　助　理　　　王欣欣 书　　记　　员　　　张旭燃 "