广州市海珠区房屋安全和物业一所与广州市海珠区昌岗泰源兴食品贸易行、广州上宁机电设备工程有限公司物权保护纠纷一审民事判决书

广东省广州市海珠区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤0105民初11008号

原告：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路汇景街18号303房。

法定代表人：陈穗欣，所长。

委托诉讼代理人：罗翠娟，该所职员。

委托诉讼代理人：王靓，广东广信君达律师事务所律师。

被告：广州市海珠区昌岗泰源兴食品贸易行，住所地广州市海珠区燕子岗路108号首层自编101，系个体工商户。

经营者：陈洁文，女，1964年2月26日出生，汉族，住广州市白云区。

被告：广州上宁机电设备工程有限公司，住所地广州市海珠区赤岗路187号之四。

法定代表人：梁钦章，经理。

被告：梁钦章，男，1975年8月13日出生，汉族，住广东省罗定市,

上述两被告共同委托诉讼代理人：黄珺，广东信良兆诚律师事务所律师。

被告：刘召保，男，1981年2月11日出生，汉族，住安徽省当涂县，

第三人：陈卫文，女，1969年1月26日出生，香港居民，

第三人：广州市财贸建设物业管理有限公司，住所地广州市越秀区大德路188号M层。

法定代表人：郑健伦，执行董事。

委托诉讼代理人：梁素丽，广东信良兆诚律师事务所律师。

原告广州市海珠区房屋安全和物业一所诉被告广州市海珠区昌岗泰源兴食品贸易行（以下简称“泰源兴贸易行”）、广州上宁机电设备工程有限公司（以下简称“上宁公司”）、梁钦章（也是被告上宁公司的法定代表人）、刘召保，第三人陈卫文、广州市财贸建设物业管理有限公司（以下简称“财贸公司”）物权保护纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗翠娟、王靓，被告梁钦章及其与上宁公司的共同委托诉讼代理人黄珺，被告刘召保，第三人陈卫文，第三人财贸公司的委托诉讼代理人梁素丽到庭参加了诉讼。被告泰源兴贸易行下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。

原告诉称：2008年3月1日，原广州市国土房管局海珠区分局（现广州市海珠区住房和建设水务局)依据越秀接字第1994号接管通知书，对××首层03铺实行接管，接管面积519.1056平方米。原告系广州市海珠区住房和建设水务局下属单位，负责对辖区直管房进行管业。原告并未与任何主体签订过关于涉案商铺的租赁协议，也未将涉案商铺交付给任何人使用。原告在日常管理过程中发现，涉案商铺存在被人非法占用的情况。原告现场多次张贴通知及拍照，告知非法占用人腾空交回房屋，并于2017年11月8日和2018年5月24日现场报警，但非法占用人拒绝向公安、居委会及原告工作人员告知其承租信息，也拒绝交出房屋。被告未经同意，非法占用涉案商铺，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，原告有权要求被告立即腾空、搬出上述房屋，并将其退还给原告。被告占用涉案房屋致使国有资产严重流失，原告要求按照2017年广州市房屋租金参考价计算房屋占用费。上述房屋为非住宅，按照广州市海珠区南石头街其它区域商业用房租金参考价为47元/平方米.月，每月需支付租金24398元。现由于证据显示，被告陈卫文在侵占涉案商铺时改变了房屋内部格局，使得本案03号铺的一部分面积实际为被告上宁公司使用，且被告在庭审中重新陈述并提供相应证据称，第三人陈卫文使用讼争房屋的原因是由于刘召保出租给其并向其收取租金。涉案商铺被打通是一个空间，结合刘召保和财贸公司自认其将涉案物业出租的陈述，我方认为打通行为是刘和财贸公司所为，所以根据侵权责任法，我方认为是应该由刘召保和财贸公司连带承担责任。根据测绘图，原告认为被告上宁公司、梁钦章使用了区域②53.3988平方米，区域②是本案03号铺产权面积内。03号铺的产权面积519.1056减去区域②的面积53.3988平方米，剩余为465.7068平方米就为陈卫文使用的部位。故起诉请求判令：1、被告泰源兴贸易行、刘召保、第三人陈卫文、财贸公司按每月每平方米47元、占用465.7068平方米的标准，向原告支付自2008年3月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费2772509元；2、被告上宁公司、梁钦章、刘召保、第三人财贸公司按每月每平方米47元、占用53.3988平方米的标准，连带向原告支付自2008年3月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费317901元；3、本案诉讼费用及评估费用由各被告及第三人按所占面积比例承担。

被告上宁公司、梁钦章辩称：对于对房产原有的界址并不清楚，现在看到的图都是测绘的图，其没有侵占原告图里面的区域②，我方也不知道是做什么的，现场指认也没有承认过侵占了区域②。

被告刘召保辩称：其是第三人财贸公司的员工，于2014年9月进入第三人财贸公司，被安排到海珠区燕子岗路南燕苑小区担任管理处主任直到现在。在2015年公司年终总结的时候，才知道南燕苑小区处于亏损状态。公司要求管理处加大管理费欠费追缴的力度，并看看楼盘有没有什么可以增加收入的项目。于是，其通过公司了解到大部分欠费的业主资料，配合公司通过法律途径追讨并收回部分欠费。然而，在本小区还有一个一直空着且多年没有交管理费的场地（门牌号××），公司资料显示该房屋业主为广州市名盛房地产实业有限公司，据公司的同事说一直找不到该公司，当时心里想这个物业找不到业主，门还一直没有上锁，又欠公司这么多年的管理费，是不是可以暂时租给别人，用来补贴管理费的损失，等业主出现时再把物业归还给业主。其就把这个想法告诉了公司领导，领导觉得可以尝试一下，并让南燕苑管理处负责跟进。其与陈卫文签订租赁合同，租赁期间租金水电费都收取了，每月租金6500元，其只是第三人公司的一个员工，收到的租金也全部上交给了公司。基于本案事实情况，经过跟公司协商，公司同意出面，其本人不应承担责任。

第三人陈卫文述称：本案与被告泰源兴贸易行没有关系，自始至终使用的是陈卫文本人。实际上泰源兴贸易行是2017注册地才变更为108号，跟本案106号没有关系。106号03号铺1楼从来不是其使用，其也没有钥匙，一楼是经营内衣的，其是经营食品的。二楼其作为展厅使用，其只承认指认使用了部位①362.7695平方米，其余部位其没有使用过，⑦⑥⑤原告也知道属于服装铺，与其无关。不同意原告提出的面积及每平方租金计算标准，应以评估公司出具的评估书为准；其于2016年9月份正式使用，2018年8月底搬走。

第三人财贸公司述称：其为广州市海珠区燕子岗路102-118号南燕苑小区提供物业服务，下属机构南燕苑物业管理处负责日常物业管理服务工作，涉案房屋长期拖欠物业费，一直无人管理且无人缴纳管理费，其的留存资料显示，该物业业主为广州市名盛房地产实业有限公司，其多次向该公司催收物管费均无结果。其收到本案诉讼材料前从没有见过涉案房屋的权属证明材料，也没有人向其主张过权利，故其一直不知涉案房屋的产权权属。涉案物业长期处于无人管理的状态，物业费也没有人缴纳，其无奈才将讼争房屋的部分出租给陈卫文，租金用于支付物业费、卫生费与原告应缴的各项费用，出租行为不是出于获取利益的目的，没有侵害原告的主观过错及行为，属于无因管理。关于本案实际出租面积，仅认可陈卫文指认的场地，对原告主张的面积不予认可，原告提交的证据也无法证实实际使用的面积。关于本案的出租费用，应以评估公司出具的评估书为准，以实际出租给使用人的租金价格为限。陈卫文的租赁期限为2016年8月，之前物业的状态与其无关，陈卫文陈述其2018年8月已经搬走，之后的费用与其无关，其没有因出租行为获得额外收益，原告也没有损失。刘召保为职务行为，不应当承担责任，本案责任应由其承担。

经审理查明：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作，等。根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局。

2008年3月10日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向广州市国土房管局海珠区分局发出《直管房拆迁接管通知书》（越秀接字第1994号），载明:××首层03铺房屋面积519.1056平方米；非住宅；接管日期为2008年3月1日;等。

诉讼中,根据原告的申请，本院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对海珠区燕子岗106号03铺自2008年3月1日起至2018年9月20日止的时间段内的每年的租金进行评估，评估基准日为2008年3月1日起至2018年9月20日。原告为此预交了评估费9543元。上述《价格评估结论书》显示：106号03铺从2008年3月1日至2018年9月20日的租金价格为人民币954319元整，附件《各年租金价格评估明细表》载明：总建筑面积519.1056㎡，2008年-2018年每平方米租金单价依次为首层20元、二层12元（2008年）、首层19元、二层11.4元（2009年）、首层18元、二层10.8元（2010年）、首层18元、二层10.8元（2011年）、首层25元、二层15元（2012年）、首层25元、二层15元（2013年）、首层23元、二层13.8元（2014年）、首层30元、二层18元（2015年）、首层26元、二层15.6元（2016年）、首层22元、二层13.2元（2017年）、首层20元、二层12元（2018年）。

评估过程中,原告对《价格评估结论书》（初稿）提出异议,原告认为各年租金评估价格低于同地段商业、办公用房租金参考价，低于同地段房屋租金，低于同行业租金评估价格，且二层租金不应当比首层递减。广东高迪评估咨询有限公司于2019年9月4日对原告提出的异议作出《异议答复函》，主要内容：l、根据委托人提供的直管房拆迁《接管通知书》复印件，涉案物业的使用性质为：非住宅。由于涉案物业的最佳用途并非商业，我公司根据现场勘查涉案物业的结构、现状、地理位置及法院提供的资料，综合考虑办公用途和仓库用途的租赁市场价格，参考广州市房屋租赁管理所公布的《广州市房屋租金参考价》中办公用房及仓库用途的租赁价格，计算得出标的物业的租金价格。2、由于涉案物业无电梯，因此二层的价格比首层的价格要低。3、异议人提供的多份《广州市房屋租赁合同》复印件中的物业的地理位置、建筑（或使用）面积、房屋的使用性质、租赁期限及签约时间与标的涉案物业没有可比性。被告上宁公司、梁钦章、刘召保，两第三人对上述评估结果均无异议。

另，原告和被告梁钦章、陈卫文于2018年11月9日到涉案场地进行现场测绘，被告上宁公司、梁钦章、第三人陈卫文指认各自承租使用的位置。海珠区房屋测绘中心于2018年12月11日绘制××首层、106号首层03铺、104号首层02铺《广州市房地产查丈原图（首层）》及××二层03铺、104号二层02铺《广州市房地产查丈原图（二层）》

经现场指认，第三人陈卫文指认其使用查丈原图（二层）中区域①362.7695平方米，其余部位均未使用。原告确认其在执法检查时没有看到过03号铺二楼挂过被告泰源兴贸易行的招牌，执法检查03号铺二楼当日出现的是陈卫文，现场指认当日也是陈卫文。陈卫文表示指认当日因为原告告的是陈洁文，故签了陈洁文的名字；与刘召保签订的租赁合同被刘召保收回；没有见过邱伟一，也没有向邱伟一交过租金，租金水电费都是交给刘召保。

诉讼中，被告刘召保提供了其与第三人财贸公司的劳动合同及社保记录，证实其是第三人财贸公司的员工。

第三人陈卫文提供了如下证据：1、其与刘召保签订租赁合同的照片、与案外人邱伟一签订的租赁合同彩色复印件，均显示租赁期限从2016年8月25日至2021年8月24日，租金每月6500元；2、银行转账记录，微信记录，与刘召保款项往来明细表；3、第三人财贸公司盖章出具的收据，显示收到106号二楼之二2016年11月租金陈伟文6500元。原告认为证据1无原件，刘召保不是产权人为无效合同；邱伟一没有身份证号，陈卫文也没有向邱伟一支付租金，与邱伟一的合同真实性、合法性、关联性不予确认；证据2真实性确认，但关联性不予确认；证据3真实性确认，但名字和陈卫文对不上，无法确认关联性。被告刘召保质证认为：证据1真实性确认，是其签过租赁合同给陈卫文，但合同原件其也没有了，邱伟一只是在合同上签了名，与陈卫文都没有见过，邱伟一与陈卫文的合同实际上没有履行；证据2、3予以确认。

原告表示：涉案房屋于2018年9月20日上锁并收回；对涉案物业聘请了永兴公司进行管理，第三人财贸公司不是善意管理人，涉案场地被打通，结合刘召保和财贸公司自认其将物业出租的陈述，应是由刘召保和财贸公司所为，根据侵权责任法，应由刘召保和财贸公司承担连带责任。

被告刘召保表示：其是涉案场地的现场管理人员，签订租赁合同不太合适，故让其朋友邱伟一与被告陈卫文签订租赁合同，但邱伟一只是签了名，与陈卫文都没有见过面，其收到陈卫文交纳的两年租金，每月6500元，共156000元，全部租金交给了财贸公司；陈卫文2016年8月25日使用涉案商铺二楼，2018年8月底开始没有使用。

第三人财贸公司确认委托刘召保出租涉案场地；收到了被告刘召保向陈卫文收取的租金156000元。被告刘召保与第三人财贸公司确认被告刘召保通过现金、转账、微信、支付宝等多种方式将收取的租金给财贸公司，刘召保负责公司多种资金流水，很多钱包括停车费、管理费混在一起无法分清，不能明确指向本案的租金。

本院认为：本案是物权保护纠纷。广州市国土房管局海珠区分局发出《直管房拆迁接管通知书》载明:××首层03铺房屋面积519.1056平方米；非住宅，接管日期为2008年3月1日。原告履行职责对涉案房屋进行管理，故有权提起本案诉讼。

关于本案03号铺使用区域。原告现主张被告上宁公司、梁钦章使用了《广州市房地产查丈原图（二层）》中的区域②，被告上宁公司、梁钦章予以否认且现场指认时也并未指认区域②由其使用，原告未能提供足够的证据予以证实，本院对原告的该主张不予采信。故原告要求被告上宁公司、梁钦章承担本案03号铺的占用费的诉讼请求依据不足，本院不予支持。经现场指认，第三人陈卫文确认其使用了《广州市房地产查丈原图（二层）》中的区域①362.7695平方米，被告刘召保也确认其出租的是区域①给陈卫文，原告并未有其他证据证实泰源兴贸易行使用了本案03号铺，也并未有证据证实陈卫文使用了03号铺中除区域①的的其他部位，且原告自认在执法检查时也是在03号铺二楼看见陈卫文，本院对于陈卫文主张泰源兴贸易行并未使用涉案物业，而是由其只使用了03号铺中的区域①362.7695平方米的意见予以采信。故原告要求被告泰源兴贸易行承担本案03号铺的占用费的诉讼请求依据不足，本院不予支持。

关于占用费计算标准及起止时间。原告作为房屋管理人负有及时核查房屋状况的义务，而原告并未有证据证实陈卫文从2008年3月1日开始使用涉案房屋应自行承担不利后果，结合本案证据及当事人陈述，第三人陈卫文的租赁期限从2016年8月25日起，故本院对于陈卫文主张其从该日使用涉案房屋的主张予以合理采信。陈卫文的租金水电费均向刘召保支付，故实际履行租赁合同的双方应是陈卫文与刘召保。陈卫文虽然表示其于2018年8月底搬离涉案房屋，但其的证据不足以证明其已将房屋交还给原告，原告自认于2018年9月20日收回涉案房屋，故房屋占用费从2016年8月25日计算至2018年9月20日为宜。据广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》显示：03号铺二楼2016年、2017年、2018年每平方米租金评估单价分别为15.6元、13.2元、12元。原告主张评估价偏低，但未有足够有力证据予以反驳，故对上述评估结果本院予以采纳，占用费标准参照上述评估租金单价计算。占用费应以实际使用的面积为据来计算，因此，陈卫文使用的区域①362.7695平方米的占用费为：2016年8月25日至2016年12月31日的房屋占用费按362.7695平方米×每月每平方米15.6元标准计算，2017年1月1日至2017年12月31日的房屋占用费按每月每平方米13.2元×362.7695平方米的标准计算，2018年1月1日至2018年9月20日的房屋占用费按每月每平方米12元×362.7695平方米的标准计算。经核算，上述占用费总额为118959元。鉴于陈卫文、刘召保确认陈卫文的租金已经全部交给刘召保，第三人财贸公司确认刘召保将全部租金156000元给到财贸公司，从公平合理的角度考虑，原告要求第三人陈卫文承担本案的占用费本院不予支持。虽然刘召保及财贸公司都认为刘召保出租物业给陈卫文是职务行为，但刘召保出租时并没有明确其是代理人，刘召保及财贸公司均不能提供全部租金156000元实际由刘召保给到财贸公司的证据，且现因物业出租所得的租金收益高于评估的占用费标准，刘召保及财贸公司应向原告支付因出租本案物业所得的全部金额156000元。关于本案评估费用9543元，由被告刘召保及第三人财贸公司共同负担。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告刘召保、第三人广州市财贸建设物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州市海珠区房屋安全和物业一所支付从2016年8月25日起至2018年9月20日止的房屋占用费156000元；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费31198元，由原告负担29602元，被告刘召保、第三人财贸公司共同负担1596元。本案评估费9543元，由被告刘召保、第三人财贸公司共同负担，被告刘召保、第三人财贸公司在本判决生效之日起十日内向上述评估费直接支付给原告。

如不服本判决，原告、被告上宁公司、梁钦章、泰源兴贸易行、刘召保、第三人财贸公司可在判决书送达之日起十五日内，第三人陈卫文可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　施海文

人民陪审员　　袁燕平

人民陪审员　　蔡喜荣

二〇一九年十二月二十四日

书　记　员　　李敬钊

黄晓钧