广州市海珠区房屋安全和物业一所、某某返还原物纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终15987号

上诉人（一审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地：广东省广州市海珠区滨江中路江景街。

法定代表人：陈穗欣，所长。

委托诉讼代理人：王靓，广东广信君达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林川，广东广信君达律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：***，男，1981年2月11日出生，汉族，住安徽省当涂县。

被上诉人（一审第三人）：广州市财贸建设物业管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区大德路。

法定代表人：郑健伦，董事长。

委托诉讼代理人：梁素丽，广东信良兆诚律师事务所律师。

一审被告；广州市海珠区昌岗泰源兴食品贸易行，住所地：广东省广州市海珠区燕子岗路108号。

经营者：陈洁文，女，1964年2月26日出生，汉族，住广东省广州市白云区。

一审被告：广州上宁机电设备工程有限公司，住所地：广东省广州市海珠区赤岗路。

法定代表人：梁钦章。

一审被告：梁钦章，男，1975年8月13日出生，汉族，住广东省罗定市。

一审第三人：陈卫文，女，1969年1月26日出生，香港特别行政区居民，

上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称房屋一所）因与被上诉人***、广州市财贸建设物业管理有限公司（以下简称财贸公司），一审被告广州市海珠区昌岗泰源兴食品贸易行（以下简称泰源兴贸易行）、广州上宁机电设备工程有限公司（以下简称上宁公司）、梁钦章，一审第三人陈卫文返还原物纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

上诉人房屋一所上诉请求：1.撤销（2018）粤0105民初11008号民事判决书；2.改判***、财贸公司在本判决生效之日起十日内，按占用519.1056平方米，按广州市房屋租赁参考价的商业标准，向房屋一所支付从2016年5月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费479797元；3.上诉费用由***、财贸公司承担。事实和理由：一、一审查明事实不清。房屋一所依法管业的广州市海珠区燕子岗路106号03铺（即涉案房屋）、106号首层、104号首层02铺、104号二层02铺被***、财贸公司非法占用。房屋一所同时向一审法院起诉请求各占用人承担相应责任。占用人陈卫文自认其只占用了106号03铺二层，然而106号03铺一层和二层之间只有两处通道用于通行，一是106号03铺自建的内部楼梯（即106号03铺一层产权面积），二是104号首层02铺、二层02铺改建后的通道，此外该通道还被加建一部货梯，上宁公司、梁钦章也反映该货梯是被陈卫文、陈洁文、泰源兴贸易行用于二楼运送货物的。除此以外，未设置其他公共走廊、公共楼梯或公共通道。因此，陈卫文必然也占用了106号03铺一层的产权面积。但一审法院在本案中认为陈卫文未占用106号03铺一层；在104号二层02铺案件和104号首层02铺案件中认为陈卫文未占用现状通道、楼梯、货梯、厕所，显然违背生活常理。一审法院应依职权主动调查***、张世意和财贸公司是否收取了其他人缴纳的租金。结合***和财贸公司以多种资金流水混在一起无法分清为由拒不提供证据的事实，应当由***、张世意和财贸公司共同承担举证不能的不利后果，认定涉案房屋的所有面积均被其出租牟利。二、一审判决适用法律错误。一审判决称：“虽然***及财贸公司都认为***出租物业给陈卫文是职务行为，但***出租时并没有明确其是代理人”。***出租物业给其他人是否职务行为，不是由其是否披露代理人身份决定的，而是由于出租行为的违法性决定的。涉案房屋依法由房屋一所管理，出租涉案房屋不属于财贸公司的职权内容，***及财贸公司无权对涉案房屋行使权利，因此不能构成职务行为。假如财贸公司真的收取了***交来的租金，则财贸公司与***应当承担连带贵任。三、一审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人。根据占用人上宁公司、梁钦章在另案自认张世意将占用部位出租给其，而张世意与占用人签订的租赁合同载明的租赁物地址与系列案的每个产权地址均相似而不相同。可见张世意对涉案房屋的其他产权面积显然也实施了出租牟利行为，张世意应当对其是否收取其他人缴纳的其他租金承担举证责任，故张世意属于必须参加诉讼的当事人，一审法院将其遗漏的做法是不正确的。二审中，房屋一所补充上诉意见：2020年3月30日，其已将涉案房屋及相连的三个关联房屋作为一个整体通过公开市场方式与案外人晋拓公司签订租赁合同，约定用途是商业，合同约定出租总面积是1796.829平方米，租赁期内首年的月租金价格是54114元，每年递增，该标准相当于每平方米30.12元/月。该事实能够证明一审所委托的评估公司作出的结论，不仅评估价格显著偏低，而且据以作出的结论与事实不符：评估公司称涉案物业的最佳用途并非商业，但是不管是本案中的被上诉人还是本案新的承租人，所使用涉案物业的方式都是商业用途，因此评估公司认为涉案房屋最佳用途并非商业的结论与事实不符合。第二，评估公司在认为商业不是涉案物业最佳用途的基础上，再计算涉案房屋的评估单价时的计算方式有误，涉案房屋性质属于非住宅，非住宅依照规定有商业、仓库和办公三种用途，其中商业用途的租金单价标准最高，但是评估公司在计算讼争非住宅房屋时，没有将商业、仓库和办公三种法定用途的租金单价平均取值计算，而是仅取了价格较低的仓库和办公两种用途的平均价，导致本案一审查明的涉案房屋评估价与实际给上诉人造成的损失相比显著偏低。根据《中华人民共和国侵权责任法》相关规定，侵害财产的，应该按照财产损失发生时的市场方式计算。请求二审法院查明事实，按照商业标准支持其上诉请求。

被上诉人财贸公司辩称，一、房屋一所并未办理涉案房屋的接管手续，不属于合法权属人，无权向财贸公司与***主张占用费。二、房屋一所对涉案房屋怠于履行管理职责，对于长期拖欠物业费，存在一定过错，财贸公司将部分场地出租的行为属于无因管理。三、关于本案占用面积，财贸公司仅确认陈卫文指认的部分场地面积，对非指认部分场地面积不予确认。房屋一所一审提交的证据不足以证明***、财贸公司占用了除陈卫文指认部分面积之外的场地，一审经过各方指认已经查清各方实际使用场地面积，财贸公司对一审查明的面积没有异议。邱伟一与陈卫文签订的租赁合同项下租赁场地并不涉及房屋一所提及的公共通道、公共楼梯、公共厕所等面积，在没有其他证据的情况下，房屋一所关于面积部分的上诉理由没有依据，其应对其诉讼主张进行举证，否则承担举证不能的不利后果。四、关于占用费计算标准及起止时间。一审法院委托广东高迪评估咨询有限公司对涉案房屋出具《价格评估结论书》，评估结果客观、真实、有效，应作为占用费计算标准，房屋一所要求按租金参考价计算没有依据。房屋一所主张的占用费起止时间没有依据。邱伟一与陈卫文签订合同约定的租赁时间自2016年8月25日起；陈卫文、***等人均确认于2018年8月底前搬走，陈卫文还提交了涉案房屋腾空后的照片；房屋一所没有证据证明陈卫文自2016年5月1日起使用涉案房屋，也没有证据证实2018年8月底后仍使用涉案房屋，一审认定搬离时间为2018年9月20日有误。针对房屋一所的补充意见回应如下：房屋一所提及的涉案房屋现出租价格与本案没有任何关联性，且其现出租的条件、时间、面积与涉案房屋占用的时间、出租条件、面积不具有可比性，该现出租价格亦未达到一审诉请的47元/平方米的价格，而根据评估价所计算的价格远远低于一审判决的认定，一审法院依据实际出租收取的租金来要求***、财贸公司予以返还，已经足以弥补房屋一所的损失。

被上诉人***辩称，同意财贸公司的答辩意见。

一审第三人陈卫文陈述称，关于涉案房屋的价格评估是房屋一所提出的申请，评估公司是摇珠确定的。评估公司是按照当时的情况和实际用途进行评估的，与房屋一所上诉所称的商业用途不一样，当时确实是仓库用途。

一审被告上宁公司、梁钦章均述称，同意陈卫文的陈述意见。

一审被告泰源兴贸易行经本院公告传唤没有到庭，也没有提交陈述意见。

房屋一所在一审提出诉讼请求：1.泰源兴贸易行、***、陈卫文、财贸公司按每月每平方米47元、占用465.7068平方米的标准，向房屋一所支付自2008年3月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费2772509元；2.上宁公司、梁钦章、***、财贸公司按每月每平方米47元、占用53.3988平方米的标准，连带向房屋一所支付自2008年3月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费317901元；3.案件诉讼费用及评估费用由泰源兴贸易行、上宁公司、梁钦章、***、陈卫文、财贸公司按所占面积比例承担。

一审法院认定事实：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作，等。根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和房屋一所由区国土规划局移交区住建水务局。

2008年3月10日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向广州市国土房管局海珠区分局发出《直管房拆迁接管通知书》（越秀接字第1994号），载明：燕子岗路106号首层03铺房屋面积519.1056平方米；非住宅；接管日期为2008年3月1日；等。

一审诉讼中，根据房屋一所的申请，一审法院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对海珠区燕子岗106号03铺自2008年3月1日起至2018年9月20日止的时间段内的每年的租金进行评估，评估基准日为2008年3月1日起至2018年9月20日。房屋一所为此预交了评估费9543元。上述《价格评估结论书》显示：106号03铺从2008年3月1日至2018年9月20日的租金价格为人民币954319元整，附件《各年租金价格评估明细表》载明：总建筑面积519.1056㎡，2008年-2018年每平方米租金单价依次为首层20元、二层12元（2008年）、首层19元、二层11.4元（2009年）、首层18元、二层10.8元（2010年）、首层18元、二层10.8元（2011年）、首层25元、二层15元（2012年）、首层25元、二层15元（2013年）、首层23元、二层13.8元（2014年）、首层30元、二层18元（2015年）、首层26元、二层15.6元（2016年）、首层22元、二层13.2元（2017年）、首层20元、二层12元（2018年）。

评估过程中，房屋一所对《价格评估结论书》（初稿）提出异议，房屋一所认为各年租金评估价格低于同地段商业、办公用房租金参考价，低于同地段房屋租金，低于同行业租金评估价格，且二层租金不应当比首层递减。广东高迪评估咨询有限公司于2019年9月4日对房屋一所提出的异议作出《异议答复函》，主要内容：l、根据委托人提供的直管房拆迁《接管通知书》复印件，涉案物业的使用性质为：非住宅。由于涉案物业的最佳用途并非商业，我公司根据现场勘查涉案物业的结构、现状、地理位置及法院提供的资料，综合考虑办公用途和仓库用途的租赁市场价格，参考广州市房屋租赁管理所公布的《广州市房屋租金参考价》中办公用房及仓库用途的租赁价格，计算得出标的物业的租金价格。2、由于涉案物业无电梯，因此二层的价格比首层的价格要低。3、异议人提供的多份《广州市房屋租赁合同》复印件中的物业的地理位置、建筑（或使用）面积、房屋的使用性质、租赁期限及签约时间与标的涉案物业没有可比性。上宁公司、梁钦章、***，陈卫文、财贸公司对上述评估结果均无异议。

另，房屋一所和梁钦章、陈卫文于2018年11月9日到涉案场地进行现场测绘，上宁公司、梁钦章、陈卫文指认各自承租使用的位置。海珠区房屋测绘中心于2018年12月11日绘制燕子岗路106号首层、106号首层03铺、104号首层02铺《广州市房地产查丈原图（首层）》及燕子岗路106号二层03铺、104号二层02铺《广州市房地产查丈原图（二层）》。

经现场指认，陈卫文指认其使用查丈原图（二层）中区域①362.7695平方米，其余部位均未使用。房屋一所确认其在执法检查时没有看到过03号铺二楼挂过泰源兴贸易行的招牌，执法检查03号铺二楼当日出现的是陈卫文，现场指认当日也是陈卫文。陈卫文表示指认当日因为房屋一所告的是陈洁文，故签了陈洁文的名字；与***签订的租赁合同被***收回；没有见过邱伟一，也没有向邱伟一交过租金，租金水电费都是交给***。

一审诉讼中，***提供了其与财贸公司的劳动合同及社保记录，证实其是财贸公司的员工。

陈卫文向一审法院提供了如下证据：1、其与***签订租赁合同的照片、与邱伟一签订的租赁合同彩色复印件，均显示租赁期限从2016年8月25日至2021年8月24日，租金每月6500元；2、银行转账记录，微信记录，与***款项往来明细表；3、财贸公司盖章出具的收据，显示收到106号二楼之二2016年11月租金陈伟文6500元。房屋一所认为证据1无原件，***不是产权人为无效合同；邱伟一没有身份证号，陈卫文也没有向邱伟一支付租金，与邱伟一的合同真实性、合法性、关联性不予确认；证据2真实性确认，但关联性不予确认；证据3真实性确认，但名字和陈卫文对不上，无法确认关联性。***质证认为：证据1真实性确认，是其签过租赁合同给陈卫文，但合同原件其也没有了，邱伟一只是在合同上签了名，与陈卫文都没有见过，邱伟一与陈卫文的合同实际上没有履行；证据2、3予以确认。

房屋一所表示：涉案房屋于2018年9月20日上锁并收回；对涉案物业聘请了永兴公司进行管理，财贸公司不是善意管理人，涉案场地被打通，结合***和财贸公司自认其将物业出租的陈述，应是由***和财贸公司所为，根据侵权责任法，应由***和财贸公司承担连带责任。

***表示：其是涉案场地的现场管理人员，签订租赁合同不太合适，故让其朋友邱伟一与陈卫文签订租赁合同，但邱伟一只是签了名，与陈卫文都没有见过面，其收到陈卫文交纳的两年租金，每月6500元，共156000元，全部租金交给了财贸公司；陈卫文2016年8月25日使用涉案商铺二楼，2018年8月底开始没有使用。

财贸公司确认委托***出租涉案场地；收到了***向陈卫文收取的租金156000元。***与财贸公司确认***通过现金、转账、微信、支付宝等多种方式将收取的租金给财贸公司，***负责公司多种资金流水，很多钱包括停车费、管理费混在一起无法分清，不能明确指向该案的租金。

一审法院认为，本案是物权保护纠纷。广州市国土房管局海珠区分局发出《直管房拆迁接管通知书》载明：燕子岗路106号首层03铺房屋面积519.1056平方米；非住宅，接管日期为2008年3月1日。房屋一所履行职责对涉案房屋进行管理，故有权提起该案诉讼。

关于涉案03号铺使用区域。房屋一所现主张上宁公司、梁钦章使用了《广州市房地产查丈原图（二层）》中的区域②，上宁公司、梁钦章予以否认且现场指认时也并未指认区域②由其使用，房屋一所未能提供足够的证据予以证实，一审法院对房屋一所的该主张不予采信。故房屋一所要求被告上宁公司、梁钦章承担涉案03号铺的占用费的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。经现场指认，陈卫文确认其使用了《广州市房地产查丈原图（二层）》中的区域①362.7695平方米，***也确认其出租的是区域①给陈卫文，房屋一所并未有其他证据证实泰源兴贸易行使用了涉案03号铺，也并未有证据证实陈卫文使用了03号铺中除区域①的其他部位，且房屋一所自认在执法检查时也是在03号铺二楼看见陈卫文，一审法院对于陈卫文主张泰源兴贸易行并未使用涉案物业，而是由其只使用了03号铺中的区域①362.7695平方米的意见予以采信。故房屋一所要求泰源兴贸易行承担本案03号铺的占用费的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。

关于占用费计算标准及起止时间。房屋一所作为房屋管理人负有及时核查房屋状况的义务，而房屋一所并未有证据证实陈卫文从2008年3月1日开始使用涉案房屋应自行承担不利后果，结合案件证据及当事人陈述，陈卫文的租赁期限从2016年8月25日起，故一审法院对于陈卫文主张其从该日使用涉案房屋的主张予以合理采信。陈卫文的租金水电费均向***支付，故实际履行租赁合同的双方应是陈卫文与***。陈卫文虽然表示其于2018年8月底搬离涉案房屋，但其的证据不足以证明其已将房屋交还给房屋一所，房屋一所自认于2018年9月20日收回涉案房屋，故房屋占用费从2016年8月25日计算至2018年9月20日为宜。据广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》显示：03号铺二楼2016年、2017年、2018年每平方米租金评估单价分别为15.6元、13.2元、12元。房屋一所主张评估价偏低，但未有足够有力证据予以反驳，故对上述评估结果一审法院予以采纳，占用费标准参照上述评估租金单价计算。占用费应以实际使用的面积为据来计算，因此，陈卫文使用的区域①362.7695平方米的占用费为：2016年8月25日至2016年12月31日的房屋占用费按362.7695平方米×每月每平方米15.6元标准计算，2017年1月1日至2017年12月31日的房屋占用费按每月每平方米13.2元×362.7695平方米的标准计算，2018年1月1日至2018年9月20日的房屋占用费按每月每平方米12元×362.7695平方米的标准计算。经核算，上述占用费总额为118959元。鉴于陈卫文、***确认陈卫文的租金已经全部交给***，财贸公司确认***将全部租金156000元给到财贸公司，从公平合理的角度考虑，房屋一所要求陈卫文承担案件的占用费一审法院不予支持。虽然***及财贸公司都认为***出租物业给陈卫文是职务行为，但***出租时并没有明确其是代理人，***及财贸公司均不能提供全部租金156000元实际由***给到财贸公司的证据，且现因物业出租所得的租金收益高于评估的占用费标准，***及财贸公司应向房屋一所支付因出租涉案物业所得的全部金额156000元。关于该案评估费用9543元，由***及财贸公司共同负担。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、***、广州市财贸建设物业管理有限公司在判决生效之日起十日内向广州市海珠区房屋安全和物业一所支付从2016年8月25日起至2018年9月20日止的房屋占用费156000元；二、驳回广州市海珠区房屋安全和物业一所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31198元，由广州市海珠区房屋安全和物业一所负担29602元，***、财贸公司共同负担1596元。一审案件评估费9543元，由***、财贸公司共同负担，***、财贸公司在判决生效之日起十日内向上述评估费直接支付给广州市海珠区房屋安全和物业一所。

二审期间，房屋一所向本院提交《成交确认书》《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，拟证明案涉房屋的出租价格以及一审法院采纳《价格评估结论书》的价格是错误的。财贸公司的质证意见：该两组证据与本案无关，不认可关联性。***的质证意见：同意财贸公司的质证意见。上宁公司、梁钦章的质证意见：房屋一所提交证据的定价只有一个价钱，其承租的是二楼，与一楼价格不一样，不认可该证据。陈卫文：同意财贸公司、***、上宁公司、梁钦章的质证意见。财贸公司向本院提交广州市不动产查册表，拟证明案涉房屋的产权人是广州名盛房地产实业有限公司，房屋一所没有办理接管手续，不是合法产权人，无权主张案涉房屋的占用费。房屋一所的质证意见：确认真实性，不确认合法性和关联性；涉案房屋原是广州名盛房地产实业有限公司所有，2008年通过拆迁补偿安置成为直管公房，由房屋一所依法对该房屋实施管理，财贸公司、***对此是明知的。其他当事人未对此发表质证意见。其他当事人未向本院提交证据。

本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。

另查明，张世意（甲方，业主或代理人）与梁钦章（乙方，承租人）签订《房（铺）租赁合同书》约定甲方将位于广州市海珠区燕子岗路106号二楼暂租给乙方作办公使用，租赁期限为3年由2016年7月1日至2019年7月31日止。梁钦章、上宁公司在一审期间自认实际占用位置为104号二层02铺的一部分，面积约130平方米。

房屋一所向本院陈述：一、其认为涉案房屋总面积为519.1056平方米，实际由陈卫文、陈洁文和泰源兴贸易行占用面积465.7068平方米，由上宁公司、梁钦章占用面积53.3平方米。因为涉案房屋被占用后已经将原有的实墙位置打通，与关联三案件的房屋形成了一个内部可以互相连通的一、二层整体，内部有电梯、货梯和楼梯。其认为，各占用人在实际使用时均指认由各占用人内部自己围蔽形成的面积，故各占用人必然对走廊、卫生间和楼梯、电梯进行了使用，这些公共部位也是涉案房屋的产权面积，应由各占用人承担相应的责任。二、占用时间应以各占用人在一审诉讼中提交的交租情况表中显示最早一期租金缴纳日期为准，其认可一审判决已认定日期是2016年5月1日。故各占用人的占用时间统一从2016年5月1日起算至2018年9月20日其接收涉案房屋：因为涉案房屋是一个整体，占用人进入使用涉案房屋就必然涉及到对产权面积其他公共部位的通行和占用。三、张世意对涉案房屋实施了出租牟利行为，从张世意的合同显示张世意对涉案房屋的其他部位也存在管理的事实，因此，张世意也应当在本案中承担责任。一审期间是本案与三关联案件合并审理，张世意是另三案的当事人，也应该是本案当事人，张世意将涉案房屋出租给上宁公司与梁钦章。

二审中，房屋一所、***、财贸公司、梁钦章、上宁公司、陈卫文均对一审法院管辖及适用我国内地法律作为解决本案纠纷的准据法无异议。

本院认为，本案系返还原物纠纷，涉及不动产的返还问题，而陈卫文是香港特别行政区居民，故本案属于涉港不动产纠纷，应参照涉外案件处理。因涉案不动产位于广州市海珠区燕子岗路106号，在一审法院辖区内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，一审法院适用我国内地法律作为处理本案争议的准据法正确，且各方当事人对此均无异议，故本院予以确认。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、是否遗漏必须参加诉讼的当事人张世意；二、涉案房屋实际被占用面积和房屋占用费应如何确定。对此，本院分析如下：

关于争议焦点一。房屋一所主张张世意将涉案房屋的部分产权面积出租给上宁公司、梁钦章并进行管理，且张世意是关联案件的当事人，故一审遗漏了必要当事人张世意。经查，张世意与梁钦章签订的涉案《房（铺）租赁合同书》约定的租赁物为广州市海珠区燕子岗路106号二楼，而梁钦章、上宁公司在一审期间的现场指认过程中确认实际承租的是104号二层02铺，并非涉案房屋。房屋一所没有提交证据足以证实上述租赁合同中约定的租赁物及梁钦章、上宁公司实际占用的场地属于涉案房屋中的部分，也没有提交证据证实张世意对涉案房屋进行过管理。且房屋一所已在其他关联案件中对张世意提起诉讼，因此，房屋一所主张本案遗漏必要共同诉讼的当事人张世意，理据不足，一审法院不予追加张世意为本案当事人并无不当。

关于争议焦点二。1.关于占用面积的问题。首先，房屋一所依法作为涉案房屋的管理单位，应对案涉房屋负有及时管理、核查的职责，财贸公司以房屋一所未接管涉案房屋为由主张房屋一所无权提起本案诉讼，依据不足，本院不予采纳，本院对财贸公司在二审期间提交的广州市不动产查册表，亦不予采纳。其次，房屋一所作为原告提起本案诉讼，主张涉案房屋被他人非法占用，其应对他人非法占用房屋的事实及具体情况负举证责任。根据一审现场指认的情况，梁钦章、上宁公司指认的使用场地与***确认的出租情况一致。房屋一所上诉主张除了上述梁钦章、上宁公司占用的承租面积53.3平方米外，涉案房屋剩余的面积465.7068平方米由陈卫文、陈洁文和泰源兴贸易行占用，但其并未提供相关的证据予以证明，故本院对此不予采纳。房屋一所在没有其他相反的证据足以推翻上述承租人和出租人自认的情况下，一审法院根据各占用人指认的面积计算使用费，合理有据。2.关于占用费的计算标准问题。一审期间，一审法院委托有资质的评估机构对涉案房屋的租金进行评估，评估机构作出《价格评估结论书》。针对房屋一所提出的异议，评估机构亦作出了复函予以说明。上述《价格评估结论书》是评估机构根据涉案房屋的使用性质、现场勘查情况，并综合房屋的结构、现状、地理位置及现有材料而作出的，评估结论合理有据，并无显著不当。而根据房屋一所在二审提交的《成交确认书》《广州市直管房租赁合同（非住宅）》等证据显示，房屋一所是将包括涉案房屋在内的其他房屋作为一个整体出租，并可办理相关的登记手续，与涉案房屋的实际使用情况并不具有可比性，时间也不存在同一性。故房屋一所以此来证明一审法院采纳《价格评估结论书》作为涉案房屋占用费计算标准错误的主张，依据不足，本院不予采纳。3.关于占用时间的问题。房屋一所上诉称一审法院已确认各占用人在一审诉讼提交的交租情况表显示的最早一期租金缴纳日期为2016年5月1日，故主张起算时间为2016年5月1日。经查，一审判决中并无此认定，且房屋一所在二审期间主张的该起算日期与其在一审期间主张的占用时间自2008年3月1日起的陈述不一致。另，陈卫文与邱伟一签订的涉案租赁合同复印件显示租赁期限为2016年8月25日至2021年8月24日，而陈卫文和实际出租人***亦均确认陈卫文使用涉案房屋的时间是自2016年8月25日起；而房屋一所自认其已于2018年9月20日收回房屋，故一审法院认定涉案房屋的占用日期为2016年8月25日至2018年9月20日有据。综上，一审法院经核算确定本案的房屋占用费为118959元，并结合财贸公司、***确认已实际收取出租涉案房屋的租金156000元的事实，从公平合理角度出发判令***、财贸公司向房屋一所支付房屋占用费156000元，并无不当，本院予以维持。

综上所述，房屋一所的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6157元，由上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　宾

审判员　张一扬

审判员　罗　毅

二〇二〇年十月二十一日

书记员　李蕴妍

伍静怡