广州市海珠区房屋安全和物业一所、某某返还原物纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终11476号

上诉人（一审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所。住所地：广东省广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。

法定代表人：陈穗欣，该所所长。

委托诉讼代理人：王靓，广东广信君达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林川，广东广信君达律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：***。

被上诉人（一审被告）：张世意。

被上诉人（一审第三人）：广州市财贸建设物业管理有限公司。住所地：广东省广州市越秀区大德路188号M层。

法定代表人：郑健伦，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：梁素丽，广东信良兆诚律师事务所律师。

一审被告：广州上宁机电设备工程有限公司。住所地：广东省广州市海珠区赤岗路187号之四。

法定代表人：梁钦章。

一审被告：梁钦章。

一审被告：黎淑女。

一审被告：陈洁文。

一审被告：陈卫文。

上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称房屋一所）因与被上诉人***、张世意、广州市财贸建设物业管理有限公司（以下简称财贸公司）、一审被告广州上宁机电设备工程有限公司（以下简称上宁公司）、梁钦章、陈洁文、陈卫文、黎淑女返还原物纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。

上诉人房屋一所上诉请求：1.撤销（2018）粤0105民初11052号民事判决；2.改判***、财贸公司、张世意（以下简称***等3人）在本判决生效之日起十日内，按占用463.7002平方米，按广州市房屋租赁参考价的商业标准，向房屋一所支付从2016年5月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费624759元；3.上诉费用由***等3人承担。事实与理由：一、一审查明事实不清。房屋一所依法管业××路106号首层（即涉案房屋，以下简称106号首层）被***等3人非法占用。房屋一所依法管业的××路106号首层03铺（以下简称106号03铺）、××路104号首层02铺（以下简称首层02铺）、××路104号二层02铺（以下简称二层02铺）同样由***等3人非法占用。房屋一所同时向一审法院起诉请求各占用人承担相应责任。房屋一所主张***等3人必然占用了106号首层的产权面积，是基于涉案房屋产权情况和涉案房屋现场通行客观情况提出的主张，属于无需证据证明的日常生活经验。涉案房屋历来是经原有的前门通行。2018年9月20日，房屋一所收回涉案房屋后，进入房屋内部发现，涉案房屋的前门被加建实墙，涉案房屋后半部分已无法由前门通行，涉案房屋被分割成了多个新的使用空间，且与***等3人在另案中自认的使用面积、必经通道相通。因此，***等3人必然不可能仅仅只占用其自认的面积部位，***等3人主张其仅占用了自认的产权面积，应当由***等3人对其通行、占用情况承担举证责任。但一审法院驳回房屋一所的全部诉讼请求，显然违背生活常理，割裂了事物之间的必然联系。按照经评估的房屋占用费标准与占用人自认占用的面积计算的占用费金额，远远低于占用人实际缴纳的租金金额，亦可佐证占用人实际占用的面积多于其自认的面积。房屋一所认为，一审法院应依职权主动调查***等3人是否收取了其他人缴纳的租金。结合***和财贸公司以多种资金流水混在一起无法分清为由拒不提供证据的事实，应当由***等3人共同承担举证不能的不利后果，认定涉案房屋的所有面积均被其出租牟利。房屋一所认为，假如财贸公司确实收取了***交来的租金，根据《民法总则》的相关规定，财贸公司应当与***承担连带责任。二、涉案四间房屋于2020年3月20日通过公开市场方式，作为一个整体与案外人达成了出租协议，出租用途是商业，总面积1792.8282平方米，每年有递增，第一期租金是54114元/月，市场方式出租每平方米每月的租金单价是30.11元。根据侵权法第19条的规定，侵害他人财产的财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。法律规定的市场价格就是指通过公开市场方式招租的成交价格。本案一审评估机构将涉案房屋单价评估为20元/平方米，该价格与市场价格相比显著过低，与梁钦章等使用人实际向财贸公司、***承租房屋的价格相比亦过低。涉案房屋被***等3人侵占时用途是商业，按市场价格出租出去的用途也是商业，但评估机构认为该房屋的用途不是商业，而是按照办公和仓库用途评估，导致得出了错误的价格，二审应当予以纠正。一审判决认为房屋一所没有有利证据反驳评估报告，现房屋一所可以提交一审判决后形成的成交确认书和合同，证明本案的占用费应当按市场价格计算，所谓占用期间市场价格就是指房管部门发布的参考价。三、根据房屋一所在一审中提交的视频、照片显示，涉案房屋各部位都有人使用，房屋被间隔出来的空间有的被间隔成夹间，有的被间隔成通道，***等3人在使用面积中只承认自己使用了某个特定区域，其他的使用区域是别人在用，该说法没有证据证明，不管是谁实际使用，当然都是通过财贸公司、***向其出租的，也就是说财贸公司、***是实际收到了涉案房屋全部面积违法出租所获得的租金，这事实是具有高度盖然性。根据2020年5月1日生效的新证据规则第86条第1款，本案庭审中各实际使用人自认了其曾经与财贸公司、***达成了互相串通，与各实际使用人在诉讼中委托律师作出虚假陈述的方式欺诈房屋一所关于房屋是何时、被何人占用的事实，其目的是为了侵占、侵吞国有资产。在本案起诉前，房屋一所曾经找到财贸公司与***了解涉案房屋的情况，当时财贸公司、***就对房屋一所实施了欺诈行为，根据房屋一所在2019年10月28日庭审中当庭提交的情况说明、约谈记录表可以证明财贸公司自认了其早已清楚该房屋是属于房屋一所管理，且需要清退房屋使用人，财贸公司声称其没有图纸、没有房产证，不清楚房屋里面的划分及使用情况，涉案房屋实际由财贸公司或***全部出租，并非只是一审认定的其他实际使用人指认的部位。

被上诉人财贸公司辩称，一、房屋一所并未办理案涉房屋的接管手续，无权向我方与***主张占用费。二、房屋一所将一审未判令承担责任的无独立请求权的第三人列为被上诉人于法无据，房屋一所上诉请求财贸公司承担连带责任超出一审诉请，应依法予以驳回。三、财贸公司未将涉案房屋出租给任何人，也未授权任何人对涉案房屋进行出租，未收取涉案房屋租金等任何费用，房屋一所的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，应予以驳回。四、房屋一所认为我方或***出租，但房屋一所在本案中又主张我方与***承担连带责任，这是相互矛盾的。五、房屋一所主张我方作出虚假陈述没有依据。一审期间，是因为房屋一所没有起诉我方也不愿意追加我方作为被告，故我方才会与租户进行协商，由租户应诉，最终如果经法院认定权属人为房屋一所且确认了占用费金额可以由我方承担，我方没有任何虚假供述与恶意串通。房屋一所并没有履行对涉案房屋的接管手续，也没有履行对涉案房屋的任何管理义务，故房屋一所对房屋被占用存在一定过错。我方认为张世意与本案没有任何关系。

被上诉人***、一审被告上宁公司、梁钦章、陈卫文、黎淑女均述称，同意财贸公司的答辩意见。

被上诉人张世意、一审被告陈洁文经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。

房屋一所向一审法院起诉请求：1.***、陈洁文、陈卫文按每月每平方米47元、占用46.983平方米的标准，连带向房屋一所支付自2008年2月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费281914元；2.张世意、上宁公司、梁钦章按每月每平方米47元、占用363.0636平方米的标准，连带向房屋一所支付自2008年2月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费2178503元；3.***、黎淑女按每月每平方米47元、占用53.6536平方米的标准，连带房屋一所支付自2008年2月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费321940元；4.***与张世意对第1、2、3项的房屋占用费承担连带责任；5.案件诉讼费用由上宁公司、梁钦章、黎淑女、张世意、陈洁文、陈卫文、***承担。

一审法院认定事实：生效的裁判文书查明如下事实：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作，等。根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局。

据2002年10月15日广州市房地产测绘所绘制的《房地产分户图》记载，××路106号首层建筑主结构A9；单元总建筑面积463.7002㎡；等。

2008年1月28日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向广州市国土房管局海珠区分局发出《直管房拆迁接管通知书》（越秀接字第1991号），载明：××路106号首层房屋面积463.7002平方米；非住宅；接管日期为2008年2月1日；等。

诉讼中，根据房屋一所的申请，一审法院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对106号首层自2008年2月1日起至2018年9月20日止的时间段内的每年的租金进行评估，评估基准日为2008年2月1日起至2018年9月20日。房屋一所为此预交了评估费11477元。广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》显示：106号首层从2008年2月1日至2018年9月20日的租金价格为人民币1328316元（四舍五入取整），附件《各年租金价格评估明细表》载明：总建筑面积463.7002㎡，2008年-2018年每平方米租金单价依次为20元（2008年）、19元（2009年）、18元（2010年）、18元（2011年）、25元（2012年）、25元（2013年）、23元（2014年）、30元（2015年）、26元（2016年）、22元（2017年）、20元（2018年）。

评估过程中，房屋一所对《价格评估结论书》（初稿）提出异议，主要内容如下：各年租金评估价格明显偏低，具体如下：一、租金评估价格低于同地段商业、办公用房租金参考价；二、租金评估价格低于同地段房屋租金；三、租金评估价格低于同行业租金评估价格；等。广东高迪评估咨询有限公司于2019年9月4日对房屋一所提出的异议作出《异议答复函》，主要内容：l、根据委托人提供的直管房拆迁《接管通知书》复印件，涉案物业的使用性质为：非住宅。由于涉案物业的最佳用途并非商业，我公司根据现场勘查涉案物业的结构、现状、地理位置及法院提供的资料，综合考虑办公用途和仓库用途的租赁市场价格，参考广州市房屋租赁管理所公布的《广州市房屋租金参考价》中办公用房及仓库用途的租赁价格，计算得出标的物业的租金价格。2、由于涉案物业无电梯，因此二层的价格比首层的价格要低。3、异议人提供的多份《广州市房屋租赁合同》复印件中的物业的地理位置、建筑（或使用）面积、房屋的使用性质、租赁期限及签约时间与标的涉案物业没有可比性。

对于《价格评估结论书》，房屋一所质证表示：价格评估结论与实际偏差较大，按照《异议答复函》，评估公司认为涉案房屋的最佳用途不是商业，所以没有按商业参考价计算评估报告的租金单价，评估公司应综合考虑商业办公和仓库三种非住宅的价格，本案涉案房屋实际用于商业，应按商业标准，仅因涉案房屋最佳用途取值，不按照商业用途取值背离了诚实信用原则。根据参考价的使用规则，只有标的物是商业用途时，才能使用逐层递减，根据被告提交的租赁合同，上宁公司等人承租涉案房屋的实际单价均远高于评估价，该案是物权保护和侵权纠纷，应根据过错填补原则按照实际少收的租金来支持，不应当按照评估价。评估报告后附的照片与106号首层无关。上宁公司、梁钦章、黎淑女、陈卫文、张世意、***及财贸公司对上述评估果均无异议。

诉讼中，房屋一所和梁钦章、黎淑女、陈卫文到涉案场地进行现场测绘，上宁公司、梁钦章、黎淑女、陈卫文指认各自承租使用的位置。海珠区房屋测绘中心于2018年12月11日绘制××路106号首层、106号首层03铺、104号首层02铺《广州市房地产查丈原图（首层）》及××路106号二层03铺、104号二层02铺《广州市房地产查丈原图（二层）》。具体如下图：

经现场指认，黎淑女指认其使用查丈原图（首层）中区域⑩。梁钦章指认其使用查丈原图（二层）中区域③⑤。陈卫文指认其使用查丈原图（二层）中区域①。房屋一所确认其在执法检查时没有看到过106号03铺二楼挂过广州市海珠区昌岗泰源兴食品贸易行（经营者：陈洁文）的招牌，执法检查106号03铺二楼当日出现的是陈卫文，现场指认当日也是陈卫文。陈卫文表示指认当日因为房屋一所告的是陈洁文，故签了陈洁文的名字；与***签订的租赁合同被***收回；没有见过邱伟一，也没有向邱伟一交过租金，租金、水电费都是交给***。

房屋一所表示：涉案房屋由上宁公司、梁钦章、黎淑女、陈卫文、张世意、***等进行改建，不清楚改建时间；上宁公司、梁钦章、黎淑女、陈卫文、张世意、***和第三人对此不予确认。房屋一所还表示：其起诉后发现涉案场地已经空置，于2018年9月20日上锁并收回。

张世意、上宁公司确认上宁公司承租104号二层02铺的部分房屋，张世意收取了上宁公司2016年7月至2017年6月的租金共40800元，每月3400元；2017年7月至2018年7月的租金共52000元，每月4000元。上宁公司于2018年8月中旬搬出房屋。张世意将上述租金现金方式交给***。***对此予以确认，并表示全部租金交给了公司。

***表示：黎淑女承租104号首层02铺的部分房屋，收取黎淑女2016年5月1日至2018年9月10日的租金共141500元，全部租金交给了公司，黎淑女从2016年5月1日开始使用，2018年9月初搬出房屋；其是涉案场地的现场管理人员，签订租赁合同不太合适，故让其朋友邱伟一与陈卫文签订租赁合同，但邱伟一只是签了名，与陈卫文都没有见过面，其收到陈卫文交纳的两年租金，每月6500元，共156000元，全部租金交给了公司；陈卫文从2016年8月25日开始使用106号03铺二楼，2018年8月底开始没有使用。

财贸公司确认委托***出租104号首层02铺、104号二层02铺、106号03铺二楼的部分房屋；收到了***向黎淑女、上宁公司、陈卫文收取的租金。

***与财贸公司确认***通过现金、转账、微信、支付宝等多种方式将收取的租金给其，***负责公司多种资金流水，很多钱包括停车费、管理费混在一起无法分清，不能明确指向该案的租金。

经一审法院释明，房屋一所坚持要求***、张世意承担责任，不要求财贸公司承担责任。

一审法院认为：本案是物权保护纠纷。广州市国土房管局海珠区分局发出《直管房拆迁接管通知书》载明：××路106号首层房屋面积463.7002平方米；非住宅；接管日期为2008年2月1日。房屋一所履行职责对涉案房屋进行管理，故有权提起该案诉讼。

诉讼中，经现场指认，黎淑女指认其使用查丈原图（首层）中区域⑩，陈卫文指认其使用查丈原图（二层）中区域①，***和财贸公司对此予以确认。梁钦章指认其使用查丈原图（二层）中区域③⑤，张世意、***和财贸公司对此予以确认。房屋一所主张上宁公司、黎淑女、陈卫文以及广州上宁电器维修部、泰源兴贸易行使用了本案106号首层，上宁公司、黎淑女、陈卫文、梁钦章、***、张世意及财贸公司对此均予以否认，陈洁文没有到庭参加诉讼，但房屋一所自认在执法检查时也是在106号03铺二楼看见陈卫文，一审法院对于陈卫文主张泰源兴贸易行并未使用该房屋，而是由其只使用了106号03铺二楼中的区域①的意见予以采信。房屋一所作为房屋管理人负有及时核查房屋状况的义务，仅提交了106号首层房屋挂有广州上宁电器维修部招牌的照片，未能提供足够的证据予以证实上述使用了该案106号首层，一审法院对房屋一所的该主张不予采信。房屋一所要求上宁公司、梁钦章、黎淑女、陈洁文、陈卫文、***、张世意承担本案106号首层的占用费的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。本案评估费用11477元由房屋一所自行负担。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：驳回房屋一所的全部诉讼请求。本案受理费28768.3元，由房屋一所负担。

一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，房屋一所向本院提交《成交确认书》《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，拟证明案涉房屋的出租价格，一审法院采纳《价格评估结论书》的价格错误。财贸公司向本院提交广州市不动产查册表，拟证明案涉房屋的产权人是广州名盛房地产实业有限公司，房屋一所没有办理接管手续，不是合法产权人，无权主张案涉房屋的占用费。其他当事人未向本院提交证据。

本院认为，本案系返还原物纠纷，涉及不动产的返还问题，而陈卫文是香港特别行政区居民，故本案属于涉港不动产纠纷，应参照涉外案件处理。因案涉不动产位于我国内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，一审法院适用我国内地法律作为处理本案争议的准据法正确，且各方当事人对此均无异议，故本院予以确认。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为***、张世意、财贸公司应否对涉案房屋的占用费承担责任。对此，本院分析如下：

首先，房屋一所依法作为案涉房屋的管理单位，应对案涉房屋负有及时管理、核查的职责。财贸公司以房屋一所未接管涉案房屋为由主张其无权提起本案诉讼，依据不足，本院不予采纳。故本院对于财贸公司二审期间提交的广州市不动产查册表，亦不予采纳。其次，房屋一所作为原告提起本案诉讼，主张涉案房屋被他人非法占用，其应对他人非法占用房屋的事实及具体情况负举证责任。根据一审法院现场查看及当事人指认的情况可知，梁钦章、陈卫文、黎淑女自认承租的房屋部分并未包括涉案房屋，***、财贸公司对此均无异议。房屋一所主张***等人也实际使用或出租涉案房屋，并提供了涉案房屋挂有广州上宁电器维修部的照片，但梁钦章仅确认使用了二楼的部分，在房屋一所未能提供其他证据予以佐证的情况下，仅凭该照片并不足以证明梁钦章或上宁公司实际使用了涉案房屋。综上，在没有其他相反的证据足以推翻上述梁钦章等人自认的情况下，房屋一所主张涉案房屋被***等人实际使用或出租，依据不足，本院不予采纳。因此，房屋一所要求***等3人承担涉案房屋的占用使用费，缺乏承责的前提条件，故本院不予支持。另，房屋一所在一审时仅起诉要求上宁公司、梁钦章、黎淑女、张世意、陈洁文、陈卫文、***对案涉房屋的占用费承担支付责任，并未要求财贸公司承担责任，该主张属于房屋一所对自身民事权利的自由处分，并未违反法律规定，本院予以确认。现房屋一所上诉要求财贸公司承担相应的民事责任，明显超出其一审的诉讼请求范围，于法无据，本院不予采纳。

综上所述，房屋一所的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10047.6元，由上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王碧玉

审判员　　李志明

审判员　　俞　颖

二〇二〇年八月二十一日

书记员　　王　涵

陈晓君

王嘉宝