***驰生态科技有限公司、青海新千房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

青海省西宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青01民终2132号 上诉人（原审原告）：***驰生态科技有限公司，统一社会信用代码91630102MA75308N13，住所地青海省西宁市城中区水井巷中央商务区4号写字楼16楼1164室。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京观***（合肥）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青海新千房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码916301007104859540，住所地青海省西宁市城东区建国大街66号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，青海汇元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，青海汇元律师事务所律师。 上诉人***驰生态科技有限公司（以下***驰公司）与上诉人青海新千房地产开发有限责任公司（以下简称新千公司）商品房预售合同纠纷一案，澜驰公司于2021年1月15日向青海省西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求：1．判令解除澜驰公司与新千公司之间的《商品房买卖合同》；2．判令新千公司返还澜驰公司已交纳的购房款共计1446745元，并按合同约定支付违约金135837．3元（总价款2716745元×0．5％）；3．本案诉讼费由新千公司承担。新千公司提起反诉，请求：1．澜驰公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，向新千公司支付已到期购房款630000元及逾期付款违约金7560元，以上合计637560元；2．反诉费**驰公司承担。青海省西宁市城东区人民法院于2021年7月26日作出（2021）青0102民初291号民事判决。澜驰公司、新千公司均不服向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 澜驰公司上诉请求：改判新千公司承担135837．7元的违约责任。事实及理由：起诉时澜驰公司因计算错误将0．5％计算成5％的违约责任共计135837．7元。因此在一审开庭时，澜驰公司在不改变135837．7元数额的基础上向新千公司主张实际损失，实际损失为房屋租金190000元和缴纳款项的银行利息97476元，损失共计287476元。一审法院理解为澜驰公司只按照0．5％主张违约金，计算违约金为13583．77元。而澜驰公司的意思为依照135837．7元起诉违约责任，因实际损失高于135837．7元，为了便于审理，不再追加诉讼费，而将损失降低至135837．7元。一审法院在理解上诉人表达过程中出现偏差。恳请二审法院在确认澜驰公司合理损失的前提下，将其违约金调整到135837．7元。 新千公司上诉请求：撤销撤销一审判决，改判支持新千公司一审反诉请求，驳回澜驰公司全部诉讼请求。事实及理由：新千公司在合同签订后，按时完成了房屋建设，并且在交房时间到期前，在报纸上公开登报，详细载明了房屋交付流程及所需要的有关文件，但是截止到澜驰公司提起诉讼，其也没有向新千公司提出过交房申请，更没有向新千公司交付有关户口本、身份证、购房合同等交房资料。众所周知房屋交付不同于一般商品买卖，没有上述文件新千公司如何将房屋交付到澜驰公司手中。一审法院认为，新千公司没有向澜驰公司邮寄有关交房通知，这是对出卖方义务的扩大理解。案涉买卖合同明确约定，开发商通知义务并非强制性义务，若开发商没有通知，那么合同约定的交房时间就是应当履行的交房时间，合同中房屋所在地就是交付地点，澜驰公司花费几百万购买房屋，难道其不知道房屋什么时候应当交付，应当在哪里交付。新千公司通过登报通知的方式进行公告，本就是履行交付义务的一种方式，不能排除其效力。而澜驰公司因自己公司方案的调整，不愿接受房屋，从未前来办理交房手续，所以房屋未能交付责任在于澜驰公司而非新千公司，同时新千公司将同时期同地段其他房屋都按时进行了交付。本案中，房屋具备交付条件，房屋买卖目的随时能够实现，澜驰公司提出解约要求的依据也不在于法定解除条件，所以法定解除条件在本案中不能适用。而关于约定解除，双方合同确实明确载明新千公司未能按期交房，澜驰公司有解除合同的权利，但是权利的行使与必须在合法范围内，而不能滥用，本案澜驰公司以新千公司提出了付清全款的要求为由，认为新千公司未按期交房，所以主张解除合同，但是对于澜驰公司这一说法，澜驰公司没有任何证据证明，而一审法院对于房屋未能交付的原因没有查明，就简单的依据房屋没有交付的现状认为新千公司存在违约，这是不合理的。合法的法律文书受法律保护，如果一个交易朝令夕改，法律***在，合同稳定性从何谈起，当事人权利如何维护。一份合同随意解除，影响到的不仅可能是案涉双方，还有可能是同类型同地区的整个交易习惯。根据《第九次全国民商事审判工作会议纪要》第47条，轻微违约行为不影响合同正常履行的不得随意解除合同。轻微违约行为尚不足以解除合同，举重以言轻，本案尚不存在明确的违约行为，何以解除合同。保护交易是民法基本原则，应当予以维持。本案澜驰公司购买的房屋不是办理银行贷款，而是分期付款，这对于开发商而言是缺乏信用保障的，且案涉房屋价值巨大，自然应当更加慎重。澜驰公司签订房屋买卖协议后，第一笔款项就开始出现逾期，逾期多达一月有余，虽然新千公司也收取了该笔款项，但是从新千公司角度而言，难免会产生对后期能否按期还款的担忧，此种情况下，新千公司提出了尾款是否办理贷款的合理建议，但是澜驰公司就主观的解读为新千公司违约，所以停止付款开始要求解除合同，这对于新千公司而言是极其不公平的。一审判决却以新千公司接收了房款为由否决了新千公司的一切合法权利。澜驰公司违约在先，不享有合同解除权。新千公司不存在违约，房屋未能交付原因在于澜驰公司，新千公司不应承担违约金。反之澜驰公司未按期支付购房款，对于未付款项及相应逾期付款违约金应当依法承担责任。 一审法院认定事实：2019年11月7日，澜驰公司、新千公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定新千公司将位于西宁市城东区建国大街57号2号楼9层1**1093室房屋出售给澜驰公司，房屋价款分期支付，首期房价款816745元应当于2019年11月7日前支付，剩余1900000元应于2020年5月7日前支付630000元，2020年11月7日前支付630000元、2021年5月7日支付前支付下剩640000元。合同还约定出卖人应当在2020年6月29日前向买受人交付该商品房，并在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以该合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4．35％计算给付利息，同时按全部房价款的0．5％支付违约金。合同签订后，澜驰公司向新千公司给付了前两期房款，新千公司向澜驰公司出具了房款发票。至起诉之日，新千公司未向澜驰公司交付房屋，双方就合同是否继续履行产生纠纷，遂成本诉。 一审法院认为，澜驰公司、新千公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当诚信履行。合同对于付款方式和交房时间均作出了明确的约定，澜驰公司在合同签订后如约履行了付款义务，新千公司应在交房之日按合同约定将交房通知书面送达买受人，并办理相关交付手续，新千公司长期未向澜驰公司交付房屋是酿成此纠纷的主要原因，故澜驰公司按合同约定要求解除其与新千公司签订的《商品房买卖合同》有理，予以支持。新千公司辩称已通过公告方式通知澜驰公司办理交房手续，系澜驰公司不配合办理致房屋未交付的辩解意见，不符合双方关于交付房屋通知方式的约定，且登报公告方式系穷尽所有通知方式不成之后才可选择的其他方式，新千公司在可以通过电话、邮寄等方式直接通知交付房屋的情况下选择登报公告的方式通知，显属无理，对此辩解意见，无法采信。新千公司称澜驰公司延迟支付购房款构成违约的事实，澜驰公司自认其存在瑕疵履行的行为，新千公司在澜驰公司逾期付款后未向澜驰公司主张违约责任，且继续收取澜驰公司后续支付房款，应认为其对双方继续履行该合同表示接受，对新千公司据此认为澜驰公司无权行使解除权的辩解意见，不予采信。***驰公司按合同约定主张新千公司按总房款2716745元的0．5％支付违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，予以支持，但计算金额应为13583．73元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第三款、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除澜驰公司与新千公司于2019年11月7日签订的《商品房买卖合同》；二、新千公司于判决生效之日起十五日内返还澜驰公司购房款1446745元，支付违约金13583．73元，共计1460328．73元。三、驳回新千公司的全部反诉请求。 二审中，澜驰公司称其知晓新千公司所发交房公告的内容，对真实性无异议，故对交房公告的效力予以认定。 经二审审理查明，原审法院查明事实属实，予以确认。 另查明，案涉《商品房买卖合同（预售）》第八条：逾期付款责任约定：“……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。” 2020年6月18日，新千公司在西海都市报发出公告，通知业主“新千国际广场”东片区2号楼、2A号楼定于2020年6月29日起开始交付，请各位业主按交房公告时间前往新千物业管理公司东片区办公室分批办理接房手续。业主交房所需携带的资料：购房收据原件、《商品房预售合同》原件、业主及共有人有效身份证、户口本等手续。**提示：请各位业主办理入住之前结清所购房屋全部房款／补差价。办理入住流程．．．．．．。未按规定时间办理接房的，新千公司概不承担违约责任。 根据双方诉辩理由，本案争议焦点是：新千公司是否存在违约行为，案涉商品房买卖合同应否解除？ 本院认为，澜驰公司与新千公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。澜驰公司依据案涉合同第十二条，认为新千公司未按约定交付房屋构成违约，主张解除合同。澜驰公司依据新千公司发出的交房公告以及其公司法定代表人**与新千公司售房人员之间的聊天记录，主张新千公司要求澜驰公司付清全部购房款才交付房屋，新千公司不予认可，本院认为“交房公告”是面向所有买房业主发出的，并非特定指向澜驰公司，而澜驰公司与新千公司签订的商品房买卖合同约定**驰公司分期支付房款，且聊天记录中也并没有关于新千公司告知澜驰公司未交清房款拒绝交付房屋的内容，故澜驰公司此节主张，缺乏依据，不予采信。新千公司虽未按照案涉商品房买卖合同第十一条约定向澜驰公司书面送达交房通知，但同时该条款还约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交房日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”澜驰公司作为买房人理应清楚合同约定内容，即在澜驰公司未收到交付通知书的情况下，应当知晓应于何时到何地办理交房手续，二审中澜驰公司虽称其公司人员于2020年6月29日前往案涉商品房所在地办理交付手续，对此新千公司予以否认，而澜驰公司并未提交相关证据予以证实，说明澜驰公司并未按照合同约定的时间、地点前往新千公司办理交付房屋的手续，根据双方当事人陈述及现有证据，能够认定案涉房屋未能交付的责任完全在于澜驰公司，故澜驰公司以新千公司未交付房屋构成违约，请求解除合同，由新千公司退还购房款并承担违约责任不能成立，无法得到支持。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。澜驰公司应当按照合同约定履行付款义务，新千公司请求澜驰公司继续履行合同，**驰公司支付到期购房款630000元及逾期付款违约金7560元，符合合同约定，应予采信。原审认定事实不清，处理结果有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市城东区人民法院（2021）青0102民初291号民事判决书； 二、***驰生态科技有限公司与青海新千房地产开发有限公司于2019年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》继续履行，***驰生态科技有限公司于判决生效后十日内向青海新千房地产开发有限公司支付房款630000元，并承担逾期付款违约金7560元； 三、驳回***驰生态科技有限公司的诉讼请求。 如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费19044元，反诉费5088元，由***驰生态科技有限公司负担；青海新千房地产开发有限公司预交的二审案件受理费24132元，由***驰生态科技有限公司负担，***驰生态科技有限公司预交的二审案件受理费3017元，予以退还。 本判决为终审判决。 审 判 长　张　　　　　磊 审 判 员　    *** 审 判 员　   　 ** 二〇二二年一月十日 法官助理　    朱鑫垚 书 记 员　    冶秀花 《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 第二百零五条：当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。