唐山盛鑫房地产开发有限公司与某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

河北省唐山市中级人民法院

民事判决书

（2020）冀02民终2269号

上诉人（原审被告）：唐山盛鑫房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市玉田县玉田镇周庄村

法定代表人：代守江，该公司经理。

委托诉讼代理人：王永生，天津环岛律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：冯千哲，女，1987年9月17日出生，汉族，农民，住河北省廊坊市大厂回族自治县。

委托诉讼代理人：肖雄（系被上诉人冯千哲之夫），男，1986年10月6日出生，汉族，住址同上。

上诉人唐山盛鑫房地产开发有限公司（以下简称“盛鑫公司”）因与被上诉人冯千哲商品房预售合同纠纷一案，不服河北省玉田县人民法院（2019）冀0229民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐山盛鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人王永生、被上诉人冯千哲委托诉讼代理人肖雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人唐山盛鑫房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销河北省玉田县人民法院(2019)冀0229民初3473号民事判决书，驳回被上诉人诉讼请求。二、判决一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人没有违约行为。1、根据《商品房买卖合同》第十五条，“出卖人应当在商品房交付使用后X曰内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，此约定表明，合同双方已放弃要求办理产权登记的具体时限，属于合同双方有特殊约定，不应再受最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十八条第一款第（三）项的规定的约束，并且纵观第十五条上下条文，本条中已有关于如不能办理产权登记应如何承担责任的约定，故被上诉人方要求按该条的规定执行，属滥用法律规定，不应得到支持。2、关于什么时间办理产权登记，并非由上诉人决定，而是由相关行政机关综合考虑小区的整体情况而定，这一点通过玉田县信访局出具的证明可以证明，小区外地业主曾就办理产权登记的问题向有关信访部门进行过上访，由副县长牵头，结合公安、消防、国土、不动立登记中心等部门，经与业主代表协商调解后，一致同意并决定于2019年6月开始为上诉入开发的玉滨家园小区办理不动产权登记，该情况在玉田县信访局有记录存档。3、办理产权登记，需要上诉人和买房者提供相关手续，上诉人已将所有应提供的手续交到不动产登记中心，但被上诉人方至今未提供应由被上诉入提交的手续，导致被上诉人的不动产权登记不能办理，其责任不在上诉人，应由被上诉人个人承担后果。4、应不动立登记中心的要求，办理产权登记，需要由被上诉人出具委托书，委托上诉人后，再由上诉人委托特定工作人员到不动产登记中心进行办理，自被上诉人与上诉人签订合同至今，被上诉人未曾与上诉人办理过委托手续，故不能办理产权登记。二、被上诉人冯千哲已不具有本案的主体资格。被上诉人冯千哲早已将所购房屋另行转卖与他人，购房人已接收房屋并实际入住许久，说明被上诉人已将其所应享受的权利通过买卖合同的方式转让给了二次购房者，但被上诉人及其丈夫（律师）为了掩盖这一事实，在起诉前特意将买卖合同从二次购房者手中取走，且至今未向法庭提交该买卖合同，其目的就是为了隐瞒事实真相，造成错案，以达到其利用法律获得非法利益的目的，对此种行为应对被上诉人及其丈夫予以法律制裁，其在本案的主体资格也不应得到认定，应予驳回起诉。三、被上诉人及其丈夫将房屋转卖他人，从中获利十余万元，但并未缴纳相关税费，属于严重的偷税漏税行为，被上诉人的丈夫作为一名律师，对此应该是心如肚明的，故应当依法追究被上诉人及其丈夫的违法行为。

被上诉人冯千哲答辩称，唐山盛鑫房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

被上诉人冯千哲向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即将办理产权登记的资料报相应机关备案，并协助原告办理产权登记手续。2.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金约3万元（计算方法：违约金=购房款*银行同期贷款利率*违约时间*1.5倍），并继续支付违约金至被告履行相应义务。3.诉讼相关费用由被告承担。

一审法院认定事实：2017年2月9日当事人双方签订商品房买卖合同，约定：冯千哲购买盛鑫公司开发的××园储藏室一套，商品房价款为372374元，附属用房价款为17301元，总计389675元。其中合同关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证（其他内容略）。合同签订当日，冯千哲办理了银行贷款手续，盛鑫公司将上述房屋交付冯千哲。另查明，冯千哲于2016年10月１日向盛鑫公司交付了首付款129675元，2017年2月15日通过银行贷款向盛鑫公司交纳了房款26万元，以上共计389675元。2019年10月31日，玉田县信访局出具证明一份，内容为：证明我局于2017年11月6日接访玉滨家园外地业主，上访反映，要求及时办理房产证问题。我局及时向县政府主管领导副县长缐立峰汇报，副县长缐立峰于2017年11月6日下午，组织土地局、建设局、物价局、公安局、消防大队、开发商等部门领导，对5名业主代表宋登运、李若霏、李玉翠、周海生、史文军所反映办理房产证问题，在信访局二楼会议室，充分协商达成一致意见。根据玉滨家园小区工程进度，及各方面手续情况决定2019年6月份开始办理房产证手续事宜。一审法院认为，冯千哲作为买受人与盛鑫公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应受到法律保护。冯千哲已按合同约定向盛鑫公司支付了购房首付款，并办理了购房按揭贷款手续，盛鑫公司应协助冯千哲办理房屋产权登记。盛鑫公司未协助冯千哲办理房屋产权登记，上述行为属违约，盛鑫公司应承担违约责任。盛鑫公司应按冯千哲要求协助冯千哲方办理产权登记，双方合同中虽未约定未能及时办理权属证书的违约责任，盛鑫公司在交付房屋后90日内仍未能取得房屋权属证书情况下，应按冯千哲已付购房款389675元，自2017年5月10日起至冯千哲实际取得房屋权证时止参照中国人民银行同期贷款利率标准及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向冯千哲支付违约金，冯千哲主张盛鑫公司按冯千哲已付购房款372374元给付违约金，是对其民事权利的处分，不违反法律规定，一审法院应予支持判决：一、被告唐山盛鑫房地产开发有限公司协助原告冯千哲办理玉滨家园小区2#1单元802室产权登记手续，于本判决生效之日起三日内履行上述义务；二、被告唐山盛鑫房地产开发有限公司给付原告冯千哲迟延办理产权登记违约金（违约金按已付购房款额372374元，自2017年5月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计付、自2019年8月20日至原告实际取得房屋权证时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），于本判决生效之日起三日内履行上述义务；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告唐山盛鑫房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。

本院二审期间，当事人没有提交有效的新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院判决认定事实予以确认。

本院认为，双方签订的商品房买卖合同未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。上诉人主张其没有违约行为。本案《商品房买卖合同》中虽未约定出卖人逾期办证的违约责任，但该合同内容系上诉人提供的格式条款，而该格式条款显然是规避其违约责任。当事人双方对逾期办证的违约责任也没有达成一致意见，一审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款规定执行，于法有据；上诉人认为被上诉人不配合提交手续也应承担责任。但上诉人未提交证据证实其曾通过电话、邮件、邮寄等形式向被上诉人明确其配合义务，故该上诉人理由本院不予采信；上诉人认为被上诉人不具备本案的主体资格。但本商品房买卖合同签订双方为被上诉人冯千哲与上诉人唐山盛鑫房地产开发有限公司，被上诉人冯千哲已按合同约定向上诉人公司支付了购房款项，故被上诉人冯千哲理应享有要求上诉人公司为其办理房屋产权登记的权利，上诉人虽主张被上诉人已将房屋转卖第三人，但第三人也未在本案中主张权利，故本案一审认定并无不当；上诉人主张被上诉人有偷税漏税行为，如有证据，应向相关部门举报。综上所述，唐山盛鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由上诉人唐山盛鑫房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长   赵阳利

审 判 员   毕作宝

审 判 员   吴　凡

 

二〇二〇年四月二十日

法官助理   王　涛

书 记 员   李　莹