某某、某某与唐山盛鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

河北省唐山市中级人民法院

民事判决书

（2020）冀02民终174号

上诉人（原审被告）：**，男，1990年3月11日生，汉族，住河北省廊坊市香河县。

上诉人（原审被告）：***，女，1991年12月6日生，汉族，住址同上。

二上诉人共同委托诉讼代理人：王铁成，河北伯雍律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：唐山盛鑫房地产开发有限公司，住所玉田县城西玉泰工业园。

法定代表人：代守江，该公司经理。

委托诉讼代理人：唐建军，河北马健辉律师事务所律师。

上诉人**、***因与被上诉人唐山盛鑫房地产开发有限公司（以下简称盛鑫房地产）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省玉田县人民法院（2019）冀0229民初3802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人**、***共同委托诉讼代理人王铁成，被上诉人盛鑫房地产委托诉讼代理人唐建军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

**、***上诉请求：1、令盛鑫房地产立即向**、***交付玉田县玉滨家园小区7-1-1402室的《商品房买卖合同》正本一份；2、令盛鑫房地产赔偿逾期交房违约金24000元（自2016年10月3日起按月租金1000元的标准计算至实际交房之日止）；3、诉讼费由盛鑫房地产承担。事实和理由：2016年10月11日**、***与盛鑫房地产达成商品房买卖合同，**、***购买了盛鑫房地产开发的××园，房屋面积107.91平米价款437899元，**、***首付137899元；地下室7.86平米全款11633元**、***交清。盛鑫房地产当时出具了《商品房认购协议》及《收据》等手续，因等待银行批贷故此**、***在合同上签字后交盛鑫房地产代办。2018年2月份盛鑫房地产通知**、***批贷成功，**、***开始偿还银行贷款，但此后盛鑫房地产并没有向**、***交付商品房买卖合同，也一直没有通知**、***交房，**、***向其他业主借阅的该小区《商品房买卖合同》显示交房时间是2016年5月28日，因此**、***在2016年10月11日交清首付款及地下室款时该房屋已经具备交付条件，盛鑫房地产等待银行贷款不是延期交付的理由。2018年12月1日**、***找盛鑫房地产要求交房，此时盛鑫房地产同意立即交房但要求**、***按照盛鑫房地产格式合同附件四第5条：“买受人交清全额房价

款后，未按合同规定的交付期限领取钥匙自第二天起至实际办理入住手续止，买受人按日向出卖人支付房价款总额万分之一的管理费”的规定强行收取13621元管理费。**、***认为：盛鑫房地产既未在完成网签后向**、***交付《商品房买卖合同》，该合同的附件部分也未经协商；且盛鑫房地产逾期交房已是违约，也未对房屋有任何管理支出，故应当立即向**、***交付合同赔偿逾期交房违约金并不得以收取管理费的形式阻碍交房。故此，为维护自身合法权益**、***依法上诉，请人民法院查明事实，判如所请。

盛鑫房地产答辩称，**、***的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

盛鑫房地产向一审法院起诉请求：判令**、***按双方合同约定向盛鑫房地产交纳管理费23690元。

一审法院认定事实：对当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。当事人有争议的事实是:1.盛鑫房地产本次诉讼是否构成重复诉讼。盛鑫房地产主张，此前盛鑫房地产起诉要求交付房产，盛鑫房地产当时未反诉要求买受人交纳管理费，此次就管理费问题起诉，不属重复诉讼。盛鑫房地产向一审法院提交了（2019）冀0229民初667号民事判决书，以证明其与被告**、***的合同签订情况及被人民法院认定的事实内容。**、***提出，该判决已认定合同未约定商品房交付时间，买受人可随时要求履行，并判令盛鑫公司在判决生效后十日内履行交房义务，即认定了履行时间；本案盛鑫房地产主张**、***逾期接收房产，与生效判决认定盛鑫房地产未履行交房义务的事实相矛盾，此次诉讼构成重复诉讼。经审查，**和***曾于2019年1月22日起诉盛鑫公司交付所购房产等。本院作出判决，认定双方合同约定的交房期限在签订合同之前，视为履行期限不明确，**、***可在交付条件成就后随时要求盛鑫公司履行交房义务，并判令盛鑫公司于该判决生效之日起十日内向**、***交付相应房产。现判决已生效。盛鑫房地产此次诉讼，是要求**、***按合同约定交纳管理费。从重复诉讼构成要件分析，两案的诉讼请求不同，前案的诉讼请求是交付房产，本案的诉讼请求是支付管理费，二者同为给付之诉，但诉讼标的不同。另外前案的判决，确定了盛鑫公司交付房产的时间，这个时间是盛鑫公司履行期限，并非从此时才设定交房义务。**、***在合同关系中，接收房产也是其相对义务，该义务从合同成立生效后即产生，履行时间要通过合同约定或法律规定来确定。而**、***在履行接收房产的义务中是否有违约行为，须以本案审查结果确定，与此前诉讼结果并不矛盾。盛鑫房地产在本案中的诉讼请求，不能否定前诉裁判结果，不构成重复起诉。2.盛鑫房地产要求**、***支付管理费应否支持。盛鑫房地产主张其于2018年2月1日电话通知**、***接收房产，**、***拒不接收，盛鑫房地产自2018年2月2日至2019年7月14日，代**、***向小区物业公司交纳相关费用，因此**、***应按合同约定交纳管理费。为支持其主张，盛鑫房地产向本院提交了商品房买卖合同，以证明双方约定的权利、义务；玉田县中玺物业服务有限公司(简称中玺公司)出具的证明，以证明小区物业公司曾多次催促***办理房产接收手续；物业管理协议和收据，以证明玉滨家园小区交付使用后，部分购房者未办理房产接收手续，盛鑫房地产代业主向中玺公司交纳管理费，***应负担的费用已由盛鑫房地产代交。**、***主张，此前诉讼中人民法院已认定盛鑫房地产没有履行交付房产义务，且盛鑫房地产一直没有向**、***通知交房。**、***向本院提交了河北省唐山市中级人民法院(2019)冀02民终4691号民事判决书，以证明(2019)冀0229民初667号民事判决已被上级法院维持原判，盛鑫房地产没有履行交房义务是生效判决认定的事实。经审查，原、**、***签订的商品房买卖合同中，附件四合同补充协议第四条约定“买受人收楼时，按照合同的规定交清房款及相关税费以及物业管理机构规定的相关费用”，第五条约定“买受人交清全额房价款（含住宅房、储藏室）后，未按合同规定的交付期限领取钥匙并办理入住手续，自交付期限的第二天起到实际领取钥匙办理入住手续日止，买受人按日向出卖人交付房价款总额万分之一的管理费”。(2019)冀0229民初667号民事判决认定，上述第五条约定不存在违反法律、行政法规的情形。这一认定表明该合同附件是合同的一部分，合法有效，对当事人具有约束力。生效判决认定的事实，本院予以确认。按上述合同约定内容，**、***作为房产买受人，应自交付期限第二天起到实际领取钥匙办理入住手续之日止，向盛鑫房地产交付管理费。房产交付期限，按合同第十一条约定，应自商品房达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人之日起算。**、***提出，盛鑫房地产未履行书面通知义务。合同约定交付房产以书面通知为准，订立该条款的实质是书面通知能够使当事人固定履行时间，督促双方及时行使权利和履行义务。但书面通知如何送达对方，对方拒收书面通知引起何种法律后果等问题未在合同中涉及，因此书面通知仅是履行形式问题。如双方均知悉房产可交付，即可确定义务履行期限，这是订立此条款的目的。**、***在(2019)冀0229民初667号民事案件中，主张的事实和理由部分，自认2018年12月1日向盛鑫房地产提出交房请求，盛鑫房地产表示同意立即交房但要求**、***支付管理费。本案庭审中，**、***亦认可此前要求盛鑫房地产交房，但盛鑫房地产要求**、***支付管理费，导致**、***起诉要求交付房产。由此可认定，2018年12月1日**、***已知悉所购房产具备交付条件，且当时盛鑫房地产同意交付，但**、***不支付管理费，导致房产没有形成交付事实。按合同约定，**、***有义务在明确知悉交房条件成就的次日即2018年12月2日起办理入住手续，亦应自此时向盛鑫房地产支付管理费。合同确定房产(含附属用房)总价款449532元，管理费每日为总价的万分之一即44.95元。经查，本院(2019)冀0229民初667号民事判决，被(2019)冀02民终4691号民事判决维持原判并生效。截至2019年7月14日，**、***仍未办理收房手续，因此盛鑫房地产主张管理费计算至2019年7月14日，不违反合同约定。自2018年12月2日至2019年7月14日共225天，管理费为10113.75元。盛鑫房地产主张2018年2月1日即通知**、***交房，但提交的证据不足以证明，一审法院不予确认。

一审法院认为，盛鑫房地产、**、***签订的商品房买卖合同及附件是双方真实意思表示，合法有效。当事人应按约定全面履行各自义务。**、***在知悉所购房产符合交付条件后，应及时按合同约定支付相关费用并接收房产。**、***自认于2018年12月1日知悉盛鑫房地产可以交房，但双方因管理费问题产生纠纷导致房产未交付。在管理费支付问题上，**、***构成违约，应按约定向盛鑫房地产支付管理费。具体支付的期间和金额，以一审法院认定为准。综上所述，盛鑫房地产的诉讼请求应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告**、***给付原告唐山盛鑫房地产开发有限公司2018年12月2日至2019年7月14日期间的管理费10113.75元，于本判决生效之日起三日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元，由原告唐山盛鑫房地产开发有限公司负担112元，被告**、***负担84元，**、***于本判决生效之日起三日内向本院交纳84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

本院二审期间，被上诉人盛鑫房地产提交上诉人与其签订的商品房买卖合同，证明上诉人代理人提交的代理手续及上诉状上的签名与上诉人本人在订立合同时不一致。上诉人对上述证据的证明目的不予认可。本院经审查认为，因上诉人对该证据真实性未提出异议，故对该证据予以确认，但对该证据的证明目的将结合本案其他证据予以综合认定。

二审法院查明事实与一审法院查明事实一致

本院认为，**、***在2019年1月14日起诉盛鑫房地产商品房销售合同一案，在起诉状中陈述其于2018年12月1日找盛鑫房地产要求交房，而盛鑫房地产同意立即交房，但因其不同意盛鑫房地产收取管理费双方引发争议，**、***诉至法院，并在该案诉请中要求盛鑫房地产交付房屋，故**、***茹对该日期的自认附带了但之后中自认于2018年12月1日知悉盛鑫房地产可以交房。。

综上所述，**、***的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：

一、撤销河北省玉田县人民法院（2019）冀0229民初3802号民事判决；

二、改判驳回唐山盛鑫房地产开发有限公司诉讼请求。

一审案件受理费146元，由唐山盛鑫房地产开发有限公司负担，二审案件受理费50元由唐山盛鑫房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长   李木子

审判员   孙乾辉

审判员   王　健

 

二〇二〇年四月二日

书记员   刘雪姣