某某与唐山盛鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

河北省唐山市中级人民法院

民事判决书

（2020）冀02民终132号

上诉人（原审被告）：***，女，1992年4月26日出生，汉族，农民，住山东省单县。

委托诉讼代理人：王铁成，河北伯雍律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：唐山盛鑫房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市玉田县城西玉泰工业园。

法定代表人：代守江，该公司经理。

委托诉讼代理人：唐建军，河北马健辉律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人唐山盛鑫房地产开发有限公司（以下简称盛鑫房地产）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省玉田县人民法院（2019）冀0229民初3801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人***委托诉讼代理人王铁成，被上诉人盛鑫房地产委托诉讼代理人唐建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的重复诉讼。诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、2019冀02民终4313号《民事判决书》确定了交房义务的履行时间。双方因被上诉人拒不通知交房反而强收管理费的争议，上诉人在2018年12月份要求被上诉人交房遵拒后在2019年1月起诉，该案经一审二审认定被上诉人没有通知上诉人交房违反了法定义务，应当在判决生效之日起10日内向上诉人交付房屋和合同正本。因此判决确定了被上诉人交房义务的履行时间是在判决生效之日起10日内履行。二、本案被上诉人的重新起诉意在推翻终审判决，重新确定交付房屋义务的履行。被上诉人起诉要求收取上诉人逾期收房的管理费，前提是被上诉人已经履行了交房义务而上诉人拒不受领。2019冀02民终4313号《民事判决书》确认了交房的履行时间点为判决生效之日起10日内。而本次一审判决是从上诉人知道被上诉人可以交房的时问点到最后终审判决的时间点需要交纳逾期收房的管理费用，按照该判决的认定：第一，判决认为上诉人知道被上诉人具备交房条件，就等于被上诉人履行了交房义务；第二，一审判决将上诉人维权并最终获得胜诉的诉讼期间，认定为上诉人违约期间。鉴于一审判决通过以上2点最终将2019冀02民终4313号《民事判决书》的胜败诉颠倒过来。显然构成对在先终审判决的直接对抗。三、一审判决的逻辑不能成立，将维权期间认定为违约期间，也违背了事实。债权人知道债务人具有履行能力，不等于债务人就已经履行了义务；债权人要求债务人履行，并且通过诉讼进行维权的期间不能认为是债权人违约期间。现在该案仍在玉田县人民法院强制执行当中，被上诉人仍然没有自动履行生效判决所确定的向上诉人交付房屋和买卖合同正本的义务，仍然在继续侵害着上诉人的合法权益。四、被上诉人对抗生效判决和拒不执行；应当接受处罚。

盛鑫房地产答辩称，一审判决认定事实清楚，已就双方争议进行充分论证，不属于重复诉讼，依法应当维持原判。上诉人本人未到庭参加诉讼，其委托代理人提交的授权书中签字及上诉状中签字与上诉人本人与盛鑫房地产签订商品房卖买合同时笔迹不一致，请求二审法院予以核实。

盛鑫房地产向一审法院起诉请求：判令***按合同约定向盛鑫房地产交纳管理费19750元。

一审法院认定事实：1.盛鑫房地产本次诉讼是否构成重复诉讼。盛鑫房地产主张，此前***起诉要求交付房产，盛鑫房地产当时未反诉要求买受人交纳管理费，此次就管理费问题起诉，不属重复诉讼。盛鑫房地产向提交了（2019）冀0229民初412号民事判决书，以证明其与***的合同签订情况及被人民法院认定的事实内容。***提出，该判决已认定合同未约定商品房交付时间，买受人可随时要求履行，并判令盛鑫房地产在判决生效后十日内履行交房义务，即认定了履行时间；本案盛鑫房地产主张***逾期接收房产，与生效判决认定盛鑫房地产未履行交房义务的事实相矛盾，此次诉讼构成重复诉讼。经审查，***曾于2019年1月14日起诉盛鑫房地产交付所购房产等。一审法院作出判决，认定双方合同约定的交房期限在签订合同之前，视为履行期限不明确，***可在交付条件成就后随时要求盛鑫房地产履行交房义务，并判令盛鑫房地产于该判决生效之日起十日内向***交付相应房产。现判决已生效。盛鑫房地产此次诉讼。是要求***按合同约定交纳管理费。从重复诉讼构成要件分析，两案的诉讼请求不同，前案的诉讼请求是交付房产，本案的诉讼请求是支付管理费，二者同为给付之诉，但诉讼标的不同。另外前案的判决，确定了盛鑫房地产交付房产的时间，这个时间是盛鑫房地产履行期限，并非从此时才设定交房义务。***在合同关系中，接收房产也是其相对义务，该义务从合同成立生效后即产生，履行时间要通过合同约定或法律规定来确定。而***在履行接收房产的义务中是否有违约行为，须以本案审查结果确定，与此前诉讼结果并不矛盾。盛鑫房地产在本案中的诉讼请求，不能否定前诉裁判结果，不构成重复起诉。2.盛鑫房地产要求***支付管理费应否支持。盛鑫房地产主张其于2018年2月1日电话通知***接收房产，***拒不接收，盛鑫房地产自2018年2月2日至2019年7月14日，代***向小区物业公司交纳相关费用，因此***应按合同约定交纳管理费。为支持其主张，盛鑫房地产提交了商品房买卖合同，以证明双方约定的权利、义务；玉田县中玺物业服务有限公司（简称中玺公司）出具的证明，以证明小区物业公司曾多次催促***办理房产接收手续；物业管理协议和收据，以证明玉滨家园小区交付使用后，部分购房者未办理房产接收手续，盛鑫房地产代业主向中玺公司交纳管理费。显亚茹应负担的费用已由盛鑫房地产代交。***主张，此前诉讼中已认定盛鑫房地产没有履行交付房产义务，且盛鑫房地产一直没有向***通知交房。***向本院提交了（2019）冀02民终4313号民事判决书，以证明（2019）冀20229民初412号民事判决已被上级法院维持原判，盛鑫房地产没有履行交房义务是生效判决认定的事实。经审查，原、***签订的商品房买卖合同中，附件四合同补充协议第四条约定“买受人收楼时，按照合同的规定交清房款及相关税费以及物业管理机构规定的相关费用”，第五条约定“买受人交清全额房价款（含住宅房、储藏室）后，未按合同规定的交付期限领取钥匙并办理入住手续，自交付期限的第二天起到实际领取钥匙办理入住手续日止，买受人按日向出卖人交付房价款总额万分之一的管理费”。（2019）冀0229民初412号民事判决认定，上述第五条约定不存在合同法第五十二条中合同无效的情形。这一认定表明该合同附件是合同的一部分，合法有效，对当事人具有约束力。生效判决认定的事实，一审法院予以确认。按上述合同约定内容，***作为房产买受人，应自交付期限第二天起到实际领取钥匙办理入住手续之日止，向盛鑫房地产交付管理费。房产交付期限，按合同第十一条约定，应自商品房达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人之日起算。***提出，盛鑫房地产未履行书面通知义务。合同约定交付房产以书面通知为准，订立该条款的实质是书面通知能够使当事人固定履行时间，理督促双方及时行使权利和履行义务。但书面通知如何送达对方，对方拒收书面通知引起何种法律后果等问题未在合同中涉及，因此书面通知仅是履行形式问题。如双方均知悉房产可交付，即可确定义务履行期限，这是订立此条款的目的，***在（2019）冀0229民初412号民事案件中，主张的事实和理由部分，自认2018年12月1日向盛鑫房地产提出交房请求，盛鑫房地产表示同意立即交房但要求***支付管理费。本案庭审中，***亦认可此前要求盛鑫房地产交房，但盛鑫房地产要求***支付管理费，导致***起诉要求交付房产。由此可认定，2018年12月1日***已知悉所购房产具备交付条件，且当时盛鑫房地产同意交付，但***不支付管理费，导致房产没有形成交付事实。按合同约定。***有义务在明确知悉交房条件成就的次日即2018年12月2日起办理入住手续，亦应自此时向盛鑫房地产支付管理费。合同确定房产（含附属用房）总价款374772元，管理费每日为总价的万分之一即37.48元。经查，（2019）冀0229民初412号民事判决已经（2019）冀02民终433号民事判决维持原判并生效。截至2019年7月14日，***仍未办理收房手续，因此盛鑫房地产主张管理费计算至2019年7月14日，不违反合同约定。自2018年12月2日至2019年7月14日共225天，管理费为8433元。盛鑫房地产主张2018年2月1日即通知***交房，但提交的证据不足以证明，一审法院不予确认。

一审法院认为，盛鑫房地产、***签订的商品房买卖合同及附件是双方真实意思表示，合法有效。当事人应按约定全面履行各自义务。***在知悉所购房产符合交付条件后，应及时按合同约定支付相关费用并接收房产。***自认于2018年12月1日知悉盛鑫房地产可以交房。但双方因管理费问题产生纠纷导致房产未交付。在管理费支付问题上，***构成违约，应按约定向盛鑫房地产支付管理费。具体支房，但双方因管理费问题产生纠纷导致房产未交付。在管理费支付的期间和金额，以本院认定为准。综上所述，盛鑫房地产的诉讼请求应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定。判决如下被告显亚茹给付原告唐山盛鑫房地产开发有限公司2018年12月2日至2019年7月14日期间的管理费8433元，于本判决生效之日起三日内履行。

本院二审期间，被上诉人盛鑫房地产提交上诉人与其签订的商品房买卖合同，证明上诉人代理人提交的代理手续及上诉状上的签名与上诉人本人在订立合同时不一致。上诉人对上述证据的证明目的不予认可。本院经审查认为，因上诉人对该证据真实性未提出异议，故对该证据予以确认，但对该证据的证明目的将结合本案其他证据予以综合认定。

二审法院查明，2017年10月2日，***与盛鑫房地产签订《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条约定：“买受人交清全额房价款（含住宅房、储藏室）后，未按合同规定的支付期限领取钥匙并办理入住手续，自交付期限的第二天起到实际领取钥匙办理入住手续日止，买受人按日向出卖人支付房价款总额的万分之一的管理费。”2019年1月14日，***因商品房销售合同起诉盛鑫房地产商品房销售合同纠纷中，在该案起诉状中***陈述“2018年12月1日，原告（***）找被告（盛鑫房地产）要求交房，此时被告同意立即交房但要求原告按照被告格式合同附件四第5条……强行收取11356元管理费，原告认为，被告既未在完成网签后向原告交付《商品房买卖合同》，该合同的附件部分也未经协商；且被告逾期交房已是违约，也未对房屋有任何管理支出，故应当立即向原告交付合同赔偿逾期交房违约金并不得以收取管理费的形式阻碍交房。”2019年4月1日，河北省玉田县人民法院对于该案作出（2019）冀0229民初412号民事判决书，认为“原、被告约定的交房期限在签订合同之前，不符合逻辑，无法履行，应视为履行期限不明，被告可以随时履行，原告也可以随时要求履行……”。上述事实有《商品房买卖合同予以证实》、起诉状、民事判决书予以证实。

二审法院其他查明事实与一审法院查明事实一致

本院认为，***在2019年1月14日起诉盛鑫房地产商品房销售合同一案，在起诉状中陈述其于2018年12月1日找盛鑫房地产要求交房，而盛鑫房地产同意立即交房，但因其不同意盛鑫房地产收取管理费双方引发争议，***诉至法院，并在该案诉请中要求盛鑫房地产交付房屋，故***对该日期的自认附带了但之后中自认于2018年12月1日知悉盛鑫房地产可以交房。。

综上所述，***的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：

一、撤销河北省玉田县人民法院（2019）冀0229民初3801号民事判决；

二、改判驳回唐山盛鑫房地产开发有限公司诉讼请求。

一审案件受理费146元，由唐山盛鑫房地产开发有限公司负担，二审案件受理费50元由唐山盛鑫房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长   李木子

审判员   孙乾辉

审判员   王　健

 

二〇二〇年四月二日

书记员   刘雪姣