某某与青岛兴亚建设工程有限公司、魏振福商品房预售合同纠纷一审民事判决书

山东省诸城市人民法院

民 事 判 决 书

（2014）诸民初字第637号

原告***。

委托代理人ＸＸＸ。

被告青岛兴亚建设工程有限公司。

法定代表人赵天来。

委托代理人庄国胜。

被告魏振福。

委托代理人刘祥梅。

原告***与被告青岛兴亚建设工程有限公司（以下简称兴亚公司）、魏振福商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王莹莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告***及其委托代理人ＸＸＸ，被告兴亚公司委托代理人庄国胜和被告魏振福委托代理人刘祥梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2010年9月20日，原、被告签订诸城市商品房预售合同一份，约定由原告购买被告开发的楼房一套，面积109.35平方米，单价1280元，房屋价款139975元，原告于合同签订当日向被告支付全部房款139948元。2010年12月10日，原、被告双方再次签订诸城市商品房预售合同一份，约定由原告再购买被告开发的楼房一套，面积90平方米，单价1100元，房屋价款99000元，原告于合同签订当日向被告支付全部房款99000元。后经原告核实，被告开发的大杨家庄子小区至今未取得商品房预售许可证明，故其与原告签订的两份商品房预售合同应为无效合同，且在商品房预售合同签订后被告又将该房屋出卖给了第三人。因此，原告多次找被告要求返还房款并赔偿损失均未果。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的两份商品房预售合同无效；依法判令被告返还原告购房款238948元、利息51083元并赔偿损失238948元，以上合计528979元；本案诉讼费用由被告负担。

被告兴亚公司辩称，该案与我公司没有任何关系。1、诸城市杨家庄子社区不是我公司开发的，我公司是建筑施工企业，无开发资质，不能够进行房地产开发，更无资格与购房户签订商品房预售合同；2、大杨家庄子社区工程不是我公司进行施工的，我公司是外地企业，没有到诸城市建工局办理过任何备案手续，不能够到诸城市承揽工程进行施工；3、我公司从未有过青岛兴亚建筑工程有限公司第一项目部项目印章，也从未授权过任何人刻过这枚印章；4、现在魏振福已声明与原告签订的购房合同纯属其个人行为，与我公司无任何关系，由此所产生的一切责任由其本人自行全部负担。因此，请求法院查明事实，驳回原告起诉我公司承担其损失的要求。

被告魏振福辩称，原告所诉与事实不符，原告与被告没有真实的意思签订商品房预售合同，被告也未收到原告的两笔购房款。对于原告诉称的利息及损失被告不应承担。因此，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2010年9月20日商品房预售合同记载：出卖人被告魏振福，房屋价款139975元；2010年12月10日商品房预售合同记载：出卖人被告魏振福，房屋价款99000元。2010年9月20日收款收据载明：东单元3楼西户房款139948元；2010年12月10日收到条载明：房款99000元。被告魏振福对原告提供的2010年9月20日、2010年12月10日两份商品房预售合同和2010年9月20日收款收据、2010年12月10日收到条中的签名予以认可，但主张该商品房预售合同的签订不是双方真实意思的表示，双方不存在买卖商品房的事实，双方实际存在的是借贷关系，金额是5至6万元，收款收据及收到条载明的两笔房款，被告并未收到。被告兴亚公司主张2010年9月20日商品房预售合同、2010年12月10日商品房预售合同和2010年9月20日收款收据中的青岛兴亚建筑工程有限公司第一项目部的公章不是被告兴亚公司的章，其公司没有第一项目部的公章，也未授权他人刻过该印章。对于被告兴亚公司的陈述，被告魏振福予以认可，被告兴亚公司并提供魏振福的声明一份，内容为：本人魏振福（男1963年3月28日生）由我开发建设的诸城市大杨家庄子社区住宅楼项目，自始至终与青岛兴亚建设工程有限公司无任何关系。青岛兴亚建设工程有限公司第一项目部印章（公章）系我本人私刻，从未得到青岛兴亚建设工程有限公司授权，由此所产生一切责任，由我本人自行全部承担。另外，经原告申请，本院调取了被告魏振福在诸城市公安局经济和犯罪侦查大队2012年8月17日讯问笔录，笔录第六页记载被告魏振福陈述：加盖这个公章时我就不在青岛兴亚干了，这是我当时从路边一个小刻印章的摊上找人刻的。

关于该两份合同的签订过程以及房款的交付情况。第一次开庭审理时，原告陈述：原告与被告魏振福签订两份买卖合同前不认识，原告和被告魏振福之间不存在借贷关系，原告未借给被告魏振福钱；原告与被告魏振福签订合同时，是在魏振福办公室，在场人只有原告本人和魏振福。关于2010年9月20日合同签订过程，原告陈述：我当时听说大杨家庄子社区卖房子，就到了魏振福的办公室（在社区对面幼儿园一楼），当时售楼处还未开业，我就和魏振福谈买房子的事，魏振福说交首付和交全款的价格是不一样的，最后商定交全款，1280元／平方米，共计139948元。关于房款来源及付款过程，原告陈述：我听说大杨家庄子社区卖房后就给我妈打电话，我妈让我回去商量，我就回了我妈家，我妈从银行提了10万元，时间是9月20日之前，当时给了我10万元，我是带着现金回来的，我又从老家我姨王桂香处借了3万元，该3万元是我姨从银行取的还是现金我不知道，另外9948元是我的个人存款，当时从银行取了几千元（也是老家的银行卡，是从老家取了带过来的，不是当天取的），我手头还有部分。我从老家一共带回来14万元现金，2010年9月20日给了魏振福现金139900元，48元零头魏振福没要，魏振福给我出具了收据。关于2010年12月10日合同签订过程。原告陈述：我妈也想从老家来诸城，让我再在同一个楼上买套房，我又找了魏振福，当时魏振福还要求按1280元／平方米，最后经过协商，谈好1100元／平方米，共99000元。关于房款来源及付款过程，原告陈述：我联系了我妈，我妈给我打过款来，是付的现金，钱是我妈借了款从银行通过我丈夫邹成波在农业银行的账户汇款10万元，我取出后于2010年12月10日给魏振福现金99000元，魏振福给我出具了收到条。针对上述陈述，原告未提供银行明细予以证明。

第二次开庭审理时，原告陈述：2010年9月20日的房屋是原告通过三方转账方式取得而非支付现金；2010年12月10日的房屋是原告通过顶账方式取得，原、被告之间存在民间借贷关系，在被告魏振福不能按时偿还借款的情况下，用该套房屋抵顶借款。关于2010年9月20日合同签订及房款支付情况，原告陈述：我与张钦涛、魏振涛经过协商顶的，2010年以前张钦涛给魏振福干活，干的是王台大地花园、胶南二期经济适用房、胶南袁家庄、胶南市灵山卫工程，魏振福欠张钦涛人工费30多万元，魏振福把房屋抵顶给张钦涛，张钦涛在2009年或2010年在大书堂工地干活，向我累计借款8、9万元，因为张钦涛没有钱还我，经过三方协商，魏振福将房屋顶给我，当时签了一份协议，由魏振福拿着，欠条已经给了张钦涛。合同是三方同时在场签订的，在魏振福的办公室。关于2010年12月10日合同签订及房款支付情况，原告陈述：我在大书堂给张钦涛干仓库保管员，魏振福通过第一次顶账认识了我，向我借款8万元，承诺一个月还款，是魏振福到我处取的款，但一直未还。12月份我让魏振福还款，魏振福没有钱还，用房屋抵顶了借款，在我家里签订了商品房预售合同。原告针对自己的上述陈述，未提交三方协议、顶账协议等证据予以证明。

另查明，原告与被告魏振福均陈述该大杨家庄子社区楼房未取得商品房预售许可证，并且被告魏振福陈述该大杨家庄子社区未有楼房及土地的合法手续，原告虽不予认可，但未提交证据予以证明。

上述事实，有原告提交的2010年9月20日商品房预售合同、2010年12月10日商品房预售合同、收款收据、收到条、证明，被告魏振福提交的中国农业银行银行卡存款业务回单四份，被告兴亚公司提交的声明一份、本院经原告申请向诸城市公安局经济和犯罪侦查大队复印的材料一宗，以及原、被告的陈述在案佐证，足以认定。

本院认为，关于原告与被告魏振福签订的商品房预售合同的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，原告陈述被告魏振福享有出卖涉案房屋的处分权，并提供2010年4月29日证明复印件予以证明，被告魏振福对该证明复印件不予认可，并主张被告魏振福没有处分该房屋的权利，因此本院无法确定被告魏振福对涉案房屋享有处分权。关于合同中“青岛兴亚建设工程有限公司第一项目部”印章的问题。两被告均陈述该印章为被告魏振福私刻，虽然原告不予认可，但被告兴亚公司系建设施工企业，不具备开发房地产的资质，是否加盖该印章不影响本院对两份商品房预售合同效力的认定。另外，被告魏振福也不具备开发房地产的资质，且该涉案楼房未取得商品房预售许可证。因此，本院认为，原告与被告魏振福于2010年9月20日、2010年12月10日签订的商品房预售合同系无效合同。

关于原告主张的要求被告返还购房款、利息并赔偿损失的诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，虽然原告与被告魏振福签订了商品房预售合同，但被告魏振福陈述该合同并非双方真实意思表示，而是因与原告存在借贷关系而被原告逼迫所签，在这种情况下，原告应当提供充分有效的证据证明双方合同签订的真实意思表示是房屋买卖，且已经按照合同的约定实际支付了购房款，但原告在两次开庭审理时，对合同签订的过程以及房款的来源和支付过程，做出了截然相反的陈述，且对自己的陈述均未提交证据予以证明，本院无法认定该商品房预售合同已实际履行，即无法认定原告已经向被告魏振福交纳了购房款。因此，原告要求被告返还购房款、利息并赔偿损失缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、确认2010年9月20日商品房预售合同、2010年12月10日商品房预售合同无效；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费9090元，减半收取4545元，由原告负担4495元，由被告魏振福负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费9090元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。

审判员　　王莹莹

二〇一四年八月十二日

书记员　　安郁墨