某某、青岛建国工程集团有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省德州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁14民初132号

原告（案外人）：***，男，1984年1月3日出生，汉族，住山东省济宁市嘉祥县。

委托诉讼代理人：焦书文，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘滟，北京市大嘉（德州）律师事务所实习律师。

被告（申请执行人）：青岛建国工程集团有限公司，住所地山东省青岛市经济技术开发区长江路街道办事处薛辛庄。

法定代表人：李长家，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：宋旭恒，山东贝莱德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴艳婷，山东贝莱德律师事务所实习律师。

第三人（被执行人）：德州金国城房地产开发有限公司，住所地山东省德州市陵城区政府路沿街商服。

法定代表人：张知权，董事长。

委托诉讼代理人：高立军，该公司员工。

原告***与被告青岛建国工程集团有限公司（以下简称建国公司）、第三人德州金国城房地产开发有限公司（以下简称金国城公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人焦书文、刘滟、被告建国公司委托诉讼代理人宋旭恒、第三人金国城公司委托诉讼代理人高立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.请求依法中止执行（2020）鲁14民初308号裁定书；2.解除法院对位于陵城区西侧、土地使用证为陵国用（2016）第000895号土地使用权及金国城花园3号楼1单元201室的查封措施，并中止对该财产的执行；3.依法确认涉案房屋金国城花园3号楼1单元201室归***所有（原告与第三人约定该房屋价格为858420元）；4.依法裁判第三人协助和配合***办理涉案房屋金国城花园3号楼1单元201室的产权过户登记；5.依法判决本案诉讼费用由建国公司承担。事实和理由：山东省德州市中级人民法院对涉案房屋查封之前，金国城公司因欠***消防工程款，2019年12月23日已将金国城花园3号楼1单元201室抵顶给了***，双方于2019年12月23日签订购房定单协议，金国城公司当日将房屋交付给***实际占有并使用。经不动产中心查询，***无其他住房，该楼房是***名下唯一住房。后建国公司与金国城公司建设工程施工纠纷一案，建国公司向山东省德州市中级人民法院申请财产保全。德州市中级人民法院于2020年8月18日作出（2020）鲁14初308号裁定书，裁定查封被执行人金国城公司银行存款4200万元或其他等价值的财产。2020年8月21日德州市中级人民法院向陵城区不动产登记中心送达（2020）鲁14民初308号裁定书及（2020）鲁14执保75号协助执行通知书，查封了金国城公司名下位于陵城区西侧、土地使用证为陵国用（2016）第000895号土地使用权及该土地上的建筑物、附着物等。***知晓后，向德州市中级人民法院提出执行异议，请求中止执行。法院于2021年8月25日作出（2021）鲁14执异40号裁定书，认为金国城公司在同一天与山东昭鑫消防工程有限公司（以下简称昭鑫公司）签订二份协议，将房产抵顶给不同的当事人，且未对签订在前的协议效力进行约定，与通常的交易习惯相悖，***提供的证据与其他当事人提供的证据矛盾，不足以证明其房产抵账事实，其异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，驳回***的异议请求。因***作为实际施工人与承包人借用了昭鑫公司的资质，工程结算后因金国城公司无法支付工程款，决定用涉案的房屋及相关车位抵偿所欠工程款，金国城公司要求按照合同规定与昭鑫公司结算，所以与昭鑫公司也签订了一份抵偿协议，同日***对此提出异议经与金国城公司及昭鑫公司协商三方同意最终将涉案房屋抵偿给***，所以两份协议并不矛盾，应以三方签订同意的协议为准，对此金国城公司及昭鑫公司都认可三方签订的协议为准，认可涉案房屋最终是抵偿给***。并且昭鑫公司向法院提出异议***并不知情，昭鑫公司对此可以出庭证明涉案房屋为***所有。综上，***在法院查封前，以合法购买了涉案房屋，并办理完毕相关交接手续，同时该楼房是***名下唯--住房。所以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，***对涉案房屋享有的权益足以阻止对涉案房屋的执行。望法院支持原告的诉讼请求。

被告建国公司辩称，请依法驳回***的诉讼请求。一、法院做出的（2021）鲁14执异40号裁定书认定事实清楚，法律适用正确。二、***称金国城公司欠其工程款，需提交有关证据证明。况且，涉案房屋所在的金国城花园小区2016年就取得了商品房预售许可证，房屋出售过程需要签订正式的《商品房买卖合同》并办理网签手续，但金国城公司与***至今也未签订正式的《商品房买卖合同》，更没办理网签手续，明显不符合常理。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是对生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，***并非陵城区本地人，在陵城区无家无业，涉案房屋即使确实是为了抵顶消防工程款，这是基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债，明显不是为了居住所用，其提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》能够排除执行的法律规定。

第三人金国城公司述称，当时给***抵房子时是由高立军（金国城公司在本案中的委托诉讼代理人）经办的，应该是在2019年的10月、11月抵的房子，这套房子在河北石家庄有查封，抵给***以后又查封的房屋，确实是抵给人家了。后来我们也争取把这个房子在石家庄那边解封了，再后来就说听到建国公司查封，把土地也查封了，然后未能出合同。不是金国城公司不想给***出合同，也不是***不想出合同，是查封了。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

一、案件由来情况

（2020）鲁14民初308号建国公司诉金国城公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，本院于2020年8月18日作出（2020）鲁14民初308号民事裁定书，裁定：查封金国城公司银行存款4200万元或其他等值财产。2020年8月21日，本院向德州市陵城区不动产登记中心送达（2020）鲁14民初308号民事裁定书及（2020）鲁14执保75号协助执行通知书，查封了陵国用（2016）第000895号土地使用权及案涉房屋。2021年3月15日，本院作出（2020）鲁14民初308号民事判决书，判决：一、被告德州金国城房地产开发有限公司于判决生效十日内支付原告青岛建国工程集团有限公司工程款29175381.96元；二、被告德州金国城房地产开发有限公司于判决生效十日内返还原告青岛建国工程集团有限公司保修金3015233.74元；三、被告德州金国城房地产开发有限公司于判决生效十日内支付原告青岛建国工程集团有限公司工程款违约金640986.49元，其余违约金的计算方式为以29175381.96元为基数自2020年1月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算至付清之日。四、驳回原告青岛建国工程集团有限公司的其他诉讼请求。后，***向本院申请解除（2020）鲁14民初308号民事裁定书及（2020）鲁14执保75号协助执行通知书对案涉土地、房屋的查封，本院于2021年8月25日作出（2021）鲁14执异40号执行裁定书，裁定：驳回异议人***的异议请求。***于2021年9月1日向本院提起执行异议之诉。

二、关于是否已经支付购房款

金国城公司与山东昭鑫消防工程有限公司（已简称昭鑫公司）就案涉消防工程签订有《金国城花园住宅楼地下车库消防施工合同》《金国城花园小区物业楼、医疗卫生服务楼消防施工合同》《金国城花园外网消防工程施工合同》《金国城花园小区消防工程增加施工合同》，金国城公司认可上述工程已经施工完毕，应当支付工程款。昭鑫公司的法定代表人陈万云出庭作证称，是***借用昭鑫公司资质签订合同并实际履行。***与昭鑫公司的法定代表人陈万云系兄弟关系。

2019年7月8日，金国城公司与昭鑫公司签订《结算协议书》，双方认可：就案涉金国城花园消防工程项目工程款结算金额为5165200元，金国城公司已支付3225646.6元，剩余工程款1939553.4元（含质保金），质保金225595.4元。

2019年12月23日，金国城公司、昭鑫公司、***签订《金国城花园小区抵账三方补充协议书》，该协议中三方认可案涉金国城花园消防工程项目的实际承办方为***，***借用昭鑫公司资质与金国城公司签订项目合同。案涉金国城花园消防工程项目工程款结算金额为5165200元，金国城公司已向昭鑫公司支付3225646.6元，剩余工程款1939553.4元（含质保金），质保金225595.4元。金国城公司、昭鑫公司同意将案涉房屋金国城花园小区3号楼一单元201住宅及储藏室抵账给***。住宅及储藏室总计928958元。剩余工程款1010595.4元，用10个车位抵账，10个车位合计785000元。剩余工程款转为质保金225595.4元。三方于2019年12月23日将案涉房屋及储藏室所有权及使用权移交给***。

金国城公司与***签订《金国城花园购房订单协议》，约定案涉房屋、储藏室的价格合计928958元，付款方式为一次性付款。2019年12月23日，金国城公司出具编号为5440168的收据，载明交款单位为***，收款方式为抵账，数额928958元，收款事由为案涉房屋信息。***与金国城公司签订的《金国城花园购房定单协议》中，金国城公司方未有经办人签字，经法庭调查询问，本案中金国城公司的委托诉讼代理人高立军认可系其经办。该《金国城花园购房定单协议》落款处***的书写落款时间为2019年12月23日，金国城公司书写落款时间为2019年12月25日。

三、关于是否实际占有不动产

2019年12月23日，金国城公司向***交付了案涉房屋。2019年12月25日，***向钰雅物业公司缴纳电费200元，2020年1月1日，***向钰雅物业公司缴纳物业费、生活垃圾费936元，2021年1月1日，***向钰雅物业公司缴纳物业费、生活垃圾费1519元，2021年7月***向钰雅物业公司缴纳水费197.8元，2021年7月***向燃气公司缴纳燃气费200元。在德州市陵城区不动产登记中心查询***名下无不动产登记信息。***与昭鑫公司的法定代表人、总经理陈万云系兄弟关系。

四、关于未办理过户登记

在（2020）鲁14民初308号建国公司与金国城公司建设工程施工合同纠纷一案中，因金国城花园小区业主（涉及700余户）需办理过户登记手续，向德州市陵城区相关部门反映无法办理过户登记的情况，2021年3月19日，本院对建国公司、金国城公司进行了调查，建国公司同意除九套房屋外，解除对金国城花园小区的其他的住宅、房屋及其项下土地使用权的查封。

本院认为，关于***主张确认案涉房屋归其所有。因案涉房屋未登记在***名下，***对案涉房屋不享有所有权，对于***主张确认房屋归其所有的主张不予支持。

关于***是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，***主张其对案涉房屋享有足以排除执行的权益，应审查是否满足以上四个要件。首先，在法院查封之前***与金国城公司之间已签订合法有效的书面合同。在法院查封案涉房屋之前，金国城公司与***签订了《金国城花园购房订单协议》，该协议明确约定了房屋具体信息、付款方式、违约责任等，是双方真实意思表示，协议合法有效。第二，***已经支付全部价款。金国城公司与昭鑫公司分别于2019年7月8日、2019年12月23日，两次就案涉金国城花园消防工程项目的决算工程款、已付工程款、欠付工程款进行了确认，综合本案中的多份施工合同、发票、建国公司对昭鑫公司施工的认可等陈述，能够确认案涉债权的真实性，金国城公司自愿以房抵债向***履行债务，并以收据的形式再次确认了以房抵债的事实。第三，在人民法院查封之前，***已经合法占有该不动产。金国城公司认可已经在查封之前将房屋交付给***，***在法院查封之前，已缴纳电费、物业费、生活垃圾费等，能够认定***在法院查封之前已经合法占有该不动产。第四，在2021年3月份，金国城花园小区的业主曾因无法办理登记向德州市陵城区政府反映相关问题，可以认定金国城公司作为开发商，在本案查封之前未给其开发的金国城小区的业主办理过户登记，***未办理过户登记并非自己原因。综上，***对案涉房屋享有足以排除执行的权益。

关于***办理过户登记的主张，不是案外人执行异议之诉审理的范围，对该主张不予审理。

综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：

一、不得执行位于德州市陵城区房屋及该房屋项下土地使用权。

二、驳回***的其他诉讼请求。

案件受理费12384元，由被告青岛建国工程集团有限公司负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

本院（2021）鲁14执异40号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审 判 长　高晓敏

审 判 员　王善文

审 判 员　郝全树

二〇二一年十二月八日

法官助理　尚　敏

书 记 员　耿树月