青岛即发进出口有限公司、青岛市崂山区土地交易有限公司等借款合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）青金商初字第264号 原告（第三人之诉被告）:青岛即发进出口有限公司，住所地青岛即墨市城北三路4号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，山东众成清泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，山东众成清泰律师事务所律师。 被告（第三人之诉被告）:青岛市崂山区土地交易有限公司，住所地青岛市崂山区××路××号401室。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，1985年3月15日出生，汉族，系该公司员工。 第三人（第三人之诉被告）:中国民生银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市崂山区海尔路90号。 主要负责人:***，行长。 委托诉讼代理人**，男，1989年7月11日出生，汉族，住青岛市市北区。 第三人（第三人之诉原告）:青岛高科技工业园市政有限公司，住所地青岛高科技工业园云岭路南端。 法定代表人：孙哨兵，董事长。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 原告青岛即发进出口有限公司（以下简称即发进出口公司）与被告青岛市崂山区土地交易有限公司（以下简称土地交易公司）、第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行（以下简称民生银行）、第三人青岛高科技工业园市政有限公司（以下简称高科园市政公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，鉴于青岛市崂山区人民法院受理了第三人高科园市政公司以其购买本案抵押房产为由，对即发进出口公司及土地交易公司提起诉讼，案号为（2015）崂民一初字第692号，故本院作出裁定中止了本案的审理。第三人高科园市政公司的该诉讼被本院（2016）鲁02民终7783号民事裁定驳回起诉后，本院恢复了本案的审理。第三人高科园市政公司申请参加本案诉讼，本院予以准许。原告的委托诉讼代理人**、**，被告的委托诉讼代理人***，第三人民生银行的委托诉讼代理人**（参加了第一次庭审），第三人高科园市政公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 即发进出口公司向本院起诉请求：1、依法判令被告支付原告贷款本金39571522.02元及利息5748319.73元，合计：45319841.75元（其中利息暂计算至起诉之日，请求判决至实际支付之日）；2、依法判令被告支付原告律师代理费80万元；3、依法确认原告对位于青岛市崂山区××路××号1号楼102、103、104、105、301、401房屋及青房地权字第2××3号土地使用权享有抵押优先受偿权；4、本案诉讼费、律师费、保全费、公告费等由被告承担。事实和理由：2013年1月11日，原告与被告、第三人民生银行共同签订《公司委托贷款合同》，委托第三人民生银行向被告发放贷款4000万元。同日，被告与第三人民生银行签订《委托贷款抵押合同》，约定被告以其名下位于青岛市崂山区××路××号的房地产提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同签订后，第三人民生银行履行了发放借款的义务。2013年12月26日，三方签订《委托贷款借款展期协议》，将借款期限展期6个月至2014年6月27日止，展期期限届满后，被告仅偿还部分贷款本息，尚欠本金39571522.02元及利息5748319.73元未予清偿。 土地交易公司答辩称，对原告起诉的事实无异议。 民生银行述称，对原告起诉的事实无异议。 高科园市政公司诉讼请求：1、依法确认位于青岛市崂山区××路××号××号楼××市政公司所有；2、依法判令被告土地交易公司与民生银行所签《委托贷款抵押合同》对位于青岛市崂山区××路××号××号楼××房屋及青房地权字第201110363号土地使用权约定抵押无效，并依法撤销对前述不动产的抵押；3、诉讼费用由第三人之诉的被告承担。事实和理由：2010年11月1日，第三人高科园市政公司与被告土地交易公司签订《青岛市商品房出售合同》，购买土地交易公司开发的崂山区同安路906号1号楼301房屋，总房价为1200万元，交房时间为2012年6月30日。合同签订后，第三人高科园市政公司于2010年支付了全部房款并占有使用该房屋，但被告土地交易公司未按约定为第三人高科园市政公司办理过户登记，相反与民生银行签订了《委托贷款抵押合同》，将本属于第三人高科园市政公司的房屋及所占土地抵押出去，且被告土地交易公司在签订抵押合同前明知该房屋由高科园市政公司买受，该抵押约定无效，即发进出口公司确认对房屋享有抵押优先受偿权无依据。理由有二：第一，《委托贷款抵押合同》是在第三人高科园市政公司与被告土地交易公司签订《青岛市商品房出售合同》并支付全部房款和占有房屋后签订的，该房屋应归高科园市政公司所有，民生银行在签订《委托贷款抵押合同》时，高科园市政公司已占有使用房屋，其明知该房屋已出卖仍约定抵押，其行为侵犯了高科园市政公司的利益，该等抵押约定无效。第二，《委托贷款抵押合同》签订主体为民生银行，与即发进出口公司无关，即发进出口公司对涉案房屋不享有抵押优先受偿权； 即发进出口公司辩称，一、高科园市政公司称其购买并占有涉案房屋，需要提供确凿证据证明；二、退一步讲，即使高科园市政公司购买并占有涉案房屋属实，也不足以对抗抵押权，理由：其一，高科园市政公司未对涉案房屋办理任何登记手续，涉案房屋的产权始终处于土地交易公司名下，物权没有发生变动，故高科园市政公司并非涉案房屋的所有权人；其二，因该房屋的产权在土地交易公司的名下，该公司将涉案房屋作为抵押物与民生银行签订《委托贷款抵押合同》，并办理了抵押登记，该抵押合法有效，抵押权属于善意取得；其三，《委托贷款抵押合同》是基于即发进出口公司向土地交易公司委托贷款而签订，民生银行是即发进出口公司的委托代理人，其代理行为产生的后果包括对涉案房屋的抵押权应归属于作为委托人的即发进出口公司，故即发进出口公司对涉案房屋依法享有抵押权；三、对因即发进出口公司行使抵押权导致高科园市政公司无法取得涉案房屋而遭受损失，高科园市政公司完全可以向土地交易公司追偿，该风险不应由作为善意第三人的即发进出口公司承担。综上，高科园市政公司诉求不成立，请求予以驳回。 土地交易公司辩称：对事实无异议。 民生银行未作答辩。 对于本诉，原告即发进出口公司与第三人民生银行围绕其诉讼请求，依法提供了以下证据：《公司委托贷款合同》、单位借款凭证、《委托贷款抵押合同》、《在建工程抵押登记证明》、中国民生银行委托贷款补充信息录入回单、《委托贷款借款展期协议》、委托贷款入账回单、《山东清泰律师事务所委托代理合同》、青岛增值税专用发票、客户收付款入账通知、中国工商银行网上银行电子回单等证据，证明其与被告土地交易公司对借款、抵押及律师代理的事实。被告土地交易公司对证据的真实性及原告证明事项均无异议；第三人高科园市政公司对证据的真实性无异议，除对抵押的事实有异议外，其他的与高科园市政公司无关，也无异议。 对原告即发进出口公司提交的证据，各方当事人对真实性均无异议，本院予以确认，并在卷予以佐证。对本案的借款事实，本院认定如下： 2013年1月11日，原告即发进出口公司、被告土地交易公司与第三人民生银行签订《公司委托贷款合同》，约定：由原告即发进出口公司委托第三人民生银行向被告土地交易公司发放贷款4000万元，贷款期限为2013年1月11日至2013年12月27日，年利率为12%，逾期罚息利率为前述贷款利率上浮50%，对未能按时支付的利息按照逾期罚息利率计收复利等。合同还约定，任何一方不履行本合同所约定之义务，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。 2013年1月11日，被告土地交易公司与第三人民生银行签订《委托贷款抵押合同》，被告土地交易公司以其名下位于青岛市崂山区××路××号的房地产（包括：906号1号楼102、103、104、105、301、401）为原告即发进出口公司上述《公司委托贷款合同》中约定的主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保债权的费用（包括但不限于处分抵押财产的费用、诉讼费、律师费、差旅费等）提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，第三人民生银行取得了青房地建市字第2××5号《在建工程抵押登记证明》，该权证记载：房地坐落：崂山区同安路906号1号楼102、103、104、105、301、401。 2013年1月18日，第三人民生银行将贷款本金4000万元发放给被告土地交易公司，被告土地交易公司向第三人民生银行出具了单位借款凭证。 2013年12月26日，原告即发进出口公司、被告土地交易公司与第三人民生银行签订《委托贷款借款展期协议》，约定将上述借款展期6个月，自2013年12月27日至2014年6月27日，展期期间合同贷款年利率为12%，展期期间及之后的逾期利率为上述利率上浮50%，罚息利率则为上述贷款利率上浮100%，被告土地交易公司同意继续履行与第三人民生银行签订的抵押合同，对原告即发进出口公司在原贷款合同和展期协议项下的全部债权承担担保责任。 被告土地交易公司先后三次向原告即发进出口公司偿还本金428,477.98元，分别为2013年12月31日偿还5974.59元、2014年1月23日偿还6661.81元、2014年2月20日偿还415841.58元，尚欠本金39,571,522.02元未清偿；并自展期次日即2013年12月28日起至起诉日先后十次向原告即发进出口公司偿还利息3,938,454.93元，截止起诉日，尚欠逾期利息5,748,319.73元未清偿。 原告即发进出口公司为维护权益，委托山东众成清泰律师事务所代理本案，并支付律师费80万元。 对于第三人之诉，第三人高科园市政公司围绕其诉讼请求，依法提供了以下证据： 证据一、《青岛市商品房出售合同》，证明：2010年11月1日，高科园市政公司购买土地交易公司开发的位于崂山区同安路康城片区内1-C0097号块商业网点，楼层为东南端3层，签约15日内付清全款，2012年6月30日交付房屋。 证据二、收款收据、转帐凭证、转帐支票各三张。证明：高科园市政公司分别于2010年11月1日、11月8日、11月15日向崂山区土地交易有限公司支付500万、500万、200万元共计1200万元。房款已付清。 证据三、装饰装修合同及收款收据5张、崂山区市政工程勘察测绘有限公司工商股东登记信息查询结果，证明：2012年6月30日房屋交付后，高科园市政公司与装修公司于2012年9月30日签订装饰装修合同，从2013年3月20日开始，累计支付装修款45万元，其中崂山区市政工程勘察测绘有限公司（青岛高科园市政有限公司全资子公司）所付款项，系青岛高科园市政有限公司委托支付。 证据四、发票2张，证明：2013年7月21日，高科园市政公司支付办公家具费13600元。 证据五、收款收据3张。证明2015年1月20日，高科园市政公司向土地交易公司支付2012年、2013年、2014年度电费31951元。 证据六、空调购销合同及发票3张，证明：2014年3月，青岛高科园市政工程勘察测绘有限公司签订《空调购销合同》，累计付款25万元。 证据三到证据六证明高科园市政公司已于2012年6月30日占有该房屋。 被告土地交易公司质证：对第三人高科园市政公司提交上述证据的真实性及证明事项均无异议。 原告即发进出口公司质证：对证据一、二、三不知情，对其真实性无法确认。证据一不足以证明第三人已经购买了涉案房屋。证据二无法证明所记载的款项就是支付的第三人主张的购房款。对证据三合同中的发包人为第三人高科园市政公司，承包人为青岛东翔市政工程有限公司，但收据开具单位却是青岛品创装饰工程有限公司，记载的付款人为青岛市崂山区市政工程勘察测绘有限公司，与装饰装修合同中的发承包方均不同。另外，装饰装修合同签订于2012年，收款收据则分别于2014年、2015年开出，且也没有这些款项实际支付的证据，因此即便装饰装修合同是属实的，也不能证明第三人高科园市政公司支付了工程款，实际履行了该合同，更不能证明高科园市政公司实际占有使用了诉争房屋。对证据四、五、六，显示的付款方均是青岛市崂山区市政工程勘察测绘有限公司，与第三人高科园市政公司无关。另外也不能证明电费、办公家具、空调是用于涉案房屋的。且电费收据开具于2015年1月，记载的是缴纳2012年度、2013年度、2014年度的电费，显然不符合常规。 对第三人高科园市政公司提交的证据，被告土地交易公司对真实性均无异议，本院予以确认，并在卷予以佐证。对第三人高科园市政公司购买房屋的事实，本院认定如下： 2010年11月1日，第三人高科园市政公司与被告土地交易公司签订《青岛市商品房出售合同》，约定：第三人高科园市政公司购买被告土地交易公司开发的位于崂山区同安路康城片区内1-C0097号块商业网点，楼层为东南端3层，签约15日内付清全款，2012年6月30日交付房屋。第三人高科园市政公司分别于2010年11月1日、11月8日、11月15日向被告土地交易公司支付500万、500万、200万元共计1200万元，已付清房款。房屋交付后，第三人高科园市政公司进行了装修，并向被告土地交易公司交纳电费。 另查明，青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第692号民事裁定书确认以下事实：2011年9月30日，土地交易公司就涉案房屋取得了《青岛市商品房预售许可证》。 被告土地交易公司未提交相关证据。 本院认为，原告即发进出口公司、第三人民生银行与被告土地交易公司签订的《公司委托贷款合同》、《委托贷款借款展期协议》均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，具有法律效力，本院予以确认。第三人民生银行接受原告即发进出口公司的委托依约向被告土地交易公司发放了贷款，被告土地交易公司在借款展期到期后未按约履行还款义务，构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告土地交易公司应按《公司委托贷款合同》、《委托贷款借款展期协议》的约定向原告即发进出口公司偿还借款本息。因此，本院对原告即发进出口公司主张被告土地交易公司偿还借款本金和利息的诉讼请求予以支持。 本案原、被告对借款的事实无争议，主要争议是，第三人高科园市政公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼，请求确认位于青岛市崂山区××路××号××号楼××房屋归第三人高科园市政公司所有，第三人民生银行与被告土地交易公司之间的抵押合同无效。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然第三人高科园市政公司与被告土地交易公司签订《青岛市商品房出售合同》并交付了房款，但在商品买卖合同中，存在两种权利关系，一种是依据商品房买卖合同所产生债权债务关系，即在双方当事人意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力。此时，商品房的买受人享有的是债权请求权；另一种是物权变动关系，不动产物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即不动产的登记，未办登记的不产生物权变动的效力。债权法上的权利只是一种相对权，不具有排他效力，而不动产物权的变动，必须在登记公示之后才能产生排他效力。本案中，第三人高科园市政公司与被告土地交易公司未按法律规定在房产登记机关办理预告登记和过户手续，该房屋的所有权并未发生转移，第三人高科园市政公司不享有该房屋的所有权，不能产生对抗第三人的效力。因此该房屋仍属于原权利人被告土地交易公司，其在与第三人民生银行抵押合同时，对抵押的房地产享有所有权，故双方签订的《委托贷款抵押合同》为有效合同。据此，本院对第三人高科园市政公司的该诉讼请求不予支持。 被告土地交易公司与第三人民生银行银行签订的《委托贷款抵押合同》，是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，具有法律效力，本院予以确认。被告土地交易公司以其名下的房产在建工程为其向原告即发进出口公司委托第三人民生银行发放的借款提供抵押担保，双方在抵押登记机关办理了抵押登记，该抵押权依法设立。原告即发进出口公司作为借款的委托人享有该抵押权，有权依据《委托贷款抵押合同》的约定对抵押物处分所得价款在抵押担保的范围内优先受偿。 关于原告即发进出口公司请求的律师代理费的请求，本院认为，原告所支出的律师代理费符合借款、抵押合同的约定，且不违反《山东省律师服务收费标准》民事案件收费范围的规定，被告土地交易公司对此无异议，本院对原告此项诉讼请求予以支持。 关于第三人高科园市政公司请求撤销抵押权的请求，因该抵押权已经设立，该请求涉及房产抵押登记机关，在本案中不予审理。 综上，原告即发进出口公司的诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。第三人高科园市政公司的诉讼请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告青岛市崂山区土地交易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛即发进出口有限公司借款本金39,571,522.02元及利息5,748,319.73元（已计算至2015年4月30日，此后至实际清偿之日止的利息按照合同约定的利率计算）； 二、被告青岛市崂山区土地交易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛即发进出口有限公司律师代理费80万元； 三、对上述第一、二项确定的债权，原告青岛即发进出口有限公司有权对被告青岛市崂山区土地交易有限公司抵押的青房地建市字第2××5号《在建工程抵押登记证明》项下抵押物处分所得价款优先受偿； 四、驳回第三人青岛高科技工业园市政有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费272499元，保全费5000元，由被告青岛市崂山区土地交易有限公司负担277399元，第三人青岛高科技工业园市政有限公司负担100元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　*** 代理审判员　　麻　丽 二〇一七年六月二十八日 书　记　员　　吴珊珊