青岛青房建安集团有限公司、青岛宇信置业发展有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省青岛市即墨区人民法院 执 行 裁 定 书 （2024）鲁0215执异16号 案外人：山东省即墨经济开发区管理委员会，住所地青岛市即墨区宁东路168号。 法定代表人，***，主任。 委托诉讼代理人：***，山东文鼎律师事务所律师。 申请执行人：青岛青房建安集团有限公司，住所地青岛市市南区香港中路2号海航万邦中心1号楼49层。 法定代表人：***，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：战明，******事务所律师。 被执行人：青岛宇信置业发展有限公司，住所地青岛市即墨区鹤山东路518号，统一社会信用代码91370200733502761K。 法定代表人：***，董事长。 本院在执行申请执行人青岛青房建安集团有限公司（下称“青房建安公司”）与被执行人青岛宇信置业发展有限公司（下称“宇信公司”）建设工程合同纠纷一案中，依法查封了登记在宇信公司名下位于青岛市即墨区鹤山东路518号29号楼38处房屋。案外人山东省即墨经济开发区管理委员会（下称“开发区管委”）向本院提出异议申请，本院依法组成合议庭审查了本案，现已审查结束。 案外人称，请求解除对位于青岛市即墨区鹤山东路518号8号楼38处房屋（详见房屋交付明细表）的查封，不再进行评估拍卖。事实与理由：涉案房屋归案外人所有。根据《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》（青规字【2017】46号）规定，麗山国际项目应配建9***园。该片区在西北侧规划配建一座12***园，由案外人统一配建。案外人与被执行人签订《青岛宇信置业发展有限公司新建麗山国际六期项目移交房屋协议书》，约定被执行人应配建的9***园由案外人统一投资建设；麗山国际六期工程竣工验收后向案外人交付8#楼（现29号楼）房屋（附明细），房屋交付时间为2020年12月31日前。被执行人于2021年12月28日将涉案房屋交付案外人，因被执行人未提供相关材料，案外人于2023年3月23日向被执行人送达了“关于协助办理产权登记的函”。 申请执行人青房建安公司称，不认可案外人的异议。理由如下:一、青房公司对案涉工程享有建筑工程款优先权，优先于抵押权和其他债权。根据本案执行依据（2023）鲁0215民初8480号调解书，青房建安公司在被执行人宇信公司所欠工程款范围内对涉案工程享有建筑工程价款优先权。二、开发区管委不是法律意义上的商品房消费者，不能对抗申请执行人享有的建设工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》相关规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，只有商品房消费者能对抗建筑工程价款优先权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人开发区管委不是法律意义上的商品房消费者，不能对抗申请执行人享有的建设工程价款优先受偿权。（一）开发区管委未在法院对涉案房屋查封前签订合同及进行网签备案。在法院对涉案38套房屋采取查封措施之前，该38套房屋均是可售状态，开发区管委没有签订书面买卖合同，也没有办理网签备案手续，不符合商品房消费者的规定。（二）开发区管委并非商品房消费者，对涉案房屋也并非居住目的。开发区管委并非购房消费者而是政府机关，其获取房屋并非出于居住目的。（三）开发区管委不符合名下没有其他居住房屋的要求。开发区管委一次性提出38套房屋执行异议，明显不符合唯一住房的要求，同时涉案房屋面积均在90平方米以上，也不符合唯一住房的面积要求。三、开发区管委与宇信公司之间实际是建设工程施工合同纠纷，开发区管委为宇信公司配建幼儿园，宇信公司通过提供同面积住宅方式支付工程款，在交房协议书无法履行的情况下，开发区管委应要求宇信公司按照基础法律关系支付工程款。综上，应该裁定驳回开发区管委的异议请求。 被执行人宇信公司未到庭。 案外人提交如下证据：证据一、《青岛宇信置业发展有限公司新建麗山国际六期项目移交房屋协议书》一份，证明2017年案外人与被执行人签订协议书。根据《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》（青规字【2017】46号）规定，麗山国际项目应配建9***园，该片区在西北侧规划配建一座12***园，由案外人统一投资建设；麗山国际六期工程竣工验收后被执行人向案外人交付8#楼（现29号楼）房屋（附明细）。案外人已按约配建幼儿园，被执行人交付的房屋应归案外人所有。证据二、《房屋交付确认书》一份，证明2021年12月28日案外人与被执行人共同确认麗山国际六期已完成竣工验收备案，符合交付条件，当天完成38套房屋交付，交付状态为毛坯。涉案38套房屋的签订协议、支付对价、实际占有均在本案诉讼及执行之前，涉案38套房屋归案外人所有。证据三、《关于协助办理房屋产权证书的函》及送达回证各一份，证明案外人于2023年3月23日向被执行人送达《关于协助办理房屋产权证书的函》，要求被执行人提供办理房屋产权证书相关材料，未办理房屋权属证书非案外人原因。 申请执行人质证称，对证据的真实性无法确认，对关联性不认可。根据相关法律规定，只有商品房消费者才能对抗建设工程优先权，因此案外人无法证明其为商品房消费者，其提出的执行异议不应得到支持。 申请执行人提交如下证据：（2023）鲁0215民初8480号民事调解书一份、执行裁定书一份。调解书中涉及的工程款款项金额及支付期限问题是涉案当事人经过调解达成的一致意思表示，但是对于涉案款项是否享有建设工程价款优先权问题涉及实体法律问题，在案件庭审中双方进行了质证和辩论，法庭也进行了实体审查，并最终确认申请执行人对建设工程价款优先权，因此申请执行人对建设工程价款享有优先权不应有异议。 案外人质证称，对证据的真实性无异议。但调解书仅是当事人双方对自身权利的处置，建设工程优先权是工程款支付的特殊情况，不应将双方调解内容的效力扩大到案外人。 经本院审查查明，（一）申请执行人青房建安公司与被执行人宇信公司建设工程合同纠纷一案，本院于2023年7月4日作出（2023）鲁0215民初8480号民事调解书，双方当事人达成如下协议：一、宇信公司欠青房建安公司麗山（国际）社区六期项目一标段和二标段工程款32218016.55元……二、青房建安公司在宇信公司所欠工程款范围内对涉案工程享有建设工程价款优先受偿权……。 （二）宇信公司未履行该调解书所确定的法律义务，青房建安公司遂向本院申请执行，执行案号：（2023）鲁0215执5234号，恢复执行案号：（2023）鲁0215执恢858号。 （三）在执行过程中，本院于2023年8月23日依据（2023）鲁0215执5234号之一执行裁定书查***公司名下位于青岛市即墨区鹤山东路518号29号楼2**38处房屋：101户、102户、201户、202户、301户、302户、401户、402户、501户、502户、601户、602户、701户、702户、801户、802户、901户、902户、1001户、1002户、1101户、1102户、1201户、1202户、1301户、1302户、1401户、1402户、1501户、1502户、1601户、1602户、1701户、1702户、1801户、1802户、1901户、1902户。 （四）2017年开发区管委与宇信公司签订《青岛宇信置业发展有限公司新建麗山国际六期项目移交房屋协议书》，双方达成如下协议：一、宇信公司应配建的9***园（建筑面积为3960平方米）现由开发区管委统一投资建设；二、麗山国际六期工程竣工验收后宇信公司向开发区管委交付8#楼（现29号楼）同一**内同等面积住宅（涉案38处房屋），乙方提供的房屋面积最终以房管部门测绘面积为准，移交的面积差额（大于3960平方米）按照8#楼（现29号楼）开盘价由开发区管委补交房款。 （五）宇信公司于2021年12月28日将涉案38处房屋交付开发区管委（建筑面积共计4026.67平方米）。 （六）青岛市即墨区鹤山东路518号六期项目Π标段工程8#楼即为青岛市即墨区鹤山东路518号29号楼。 本院认为，关于申请执行人青房建安公司与被执行人宇信公司建设工程合同纠纷一案，案外人开发区管委向本院提出执行异议，结合本案证据分析认为，本案的争议焦点问题是：开发区管委对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”即申请执行人对执行标的享有建设工程价款优先受偿权的，有权对执行标的的价值先于无优先顺位的普通债权受偿。案外人若要阻止对执行标的的执行，应当举证证明其就执行标的享有法律或司法解释明确规定的优先于建设工程价款优先受偿权的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形就是前述规定中优先于建设工程价款优先受偿权的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”就本案来说，生效调解书已确认青房建安公司对涉案工程享有建设工程价款优先受偿权，但案外人开发区管委不属于商品房消费者，其与宇信公司签订《青岛宇信置业发展有限公司新建麗山国际六期项目移交房屋协议书》的真实意思是宇信公司用涉案38套房屋抵顶开发区管委配建9***园费用，也并非出于日常居住生活需要，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，案外人的异议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人山东省即墨经济开发区管理委员会的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向山东省青岛市即墨区人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二四年一月十五日 书记员　　***