青岛青房建安集团有限公司、青岛宇信置业发展有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省青岛市即墨区人民法院 执 行 裁 定 书 （2024）鲁0215执异15号 案外人：***，女，1971年5月30日出生，汉族，住青岛市市南区金湖路22号1**202户，居民身份证号码3701021971********。 委托诉讼代理人：**，男，1970年7月4日出生，汉族，住青岛市市南区金湖路22号1**202户，居民身份证号码3702031970********。系***丈夫。 申请执行人：青岛青房建安集团有限公司，住所地青岛市市南区香港中路2号海航万邦中心1号楼49层。 法定代表人：***，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：战明，******事务所律师。 被执行人：青岛宇信置业发展有限公司，住所地青岛市即墨区鹤山东路518号，统一社会信用代码91370200733502761K。 法定代表人：***，董事长。 本院在执行申请执行人青岛青房建安集团有限公司（下称“青房建安公司”）与被执行人青岛宇信置业发展有限公司（下称“宇信公司”）建设工程合同纠纷一案中，依法查封了登记在宇信公司名下位于青岛市即墨区鹤山东路518号23号楼2**1302户房屋。案外人***向本院提出异议申请，本院依法组成合议庭审查了本案，现已审查结束。 案外人称，请求解除对位于青岛市即墨区鹤山东路518号23号楼2**1302户房屋查封并交付案外人。事实与理由：案外人于2018年6月20日全款购买涉案房屋，并于2023年4月15日委托宇信公司缴纳了15757.84元房屋维修基金。因为照顾老人及疫情原因，暂未入住，未办理网签手续。现该房屋因宇信公司拖欠工程款被法院查封。2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》【法释[2023]1号】(下称“批复”)规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。本案被查封房屋符合上述批复规定，应当解封。 申请执行人青房建安公司称，案外人的异议主张不成立。理由如下:一、根据（2023）鲁0215民初8480号调解书，青房建安公司是涉案房屋建设施工方，在宇信公司所欠工程款范围内对涉案工程享有建筑工程价款优先权。二、案外人不属于“商品房消费者”。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》相关规定，只有商品房消费者才可以对抗建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条将“买受人名下无其他用于居住的房屋”解释为“在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”**自认其在青岛市市南区有一套房屋，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条，买受人的配偶、未成年子女均应当一并考虑，即买受人配偶名下有其他房屋不符合唯一住房的条件。另外涉案房屋面积为118.48平，超过唯一住房的面积要求。三、涉案房屋没有办理网签登记手续不符合上述规定。综上，***并非法律意义上的“商品房消费者”，应该裁定驳回***的异议申请。 被执行人宇信公司未到庭。 案外人提交如下证据：商品房买卖合同一份、收款收据及转账证明一宗、住房维修基金收款收据一份。 申请执行人质证称，1.对证据的真实性无法确认。专项维修基金收款收据时间为2021年2月7日，但涉案房屋至今未办理网签备案手续，时间相互冲突。2.对证据的关联性不认可。案外人提交的证据不能证明案外人符合“商品房消费者”的条件，不能对抗建设工程价款优先权。 经本院审查查明，（一）申请执行人青房建安公司与被执行人宇信公司建设工程合同纠纷一案，本院于2023年7月4日作出（2023）鲁0215民初8480号民事调解书，双方当事人达成如下协议：一、宇信公司欠青房建安公司麗山（国际）社区六期项目一标段和二标段工程款32218016.55元……二、青房建安公司在宇信公司所欠工程款范围内对涉案工程享有建设工程价款优先受偿权……。 （二）宇信公司未履行该调解书所确定的法律义务，青房建安公司遂向本院申请执行，执行案号：（2023）鲁0215执5234号，恢复执行案号：（2023）鲁0215执恢858号。 （三）在执行过程中，本院于2023年8月23日依据（2023）鲁0215执5234号之一执行裁定书查***公司名下位于青岛市即墨区鹤山东路518号23号楼2**1302户房屋。 （四）2019年12月20日***与宇信公司签订《商品房买卖合同》，购买位于青岛市即墨区鹤山东路518号23号楼2**1302户房屋，该房屋建筑面积118.48平方米，总价款1407846元，***已于2018年6月20日向宇信公司支付该房屋全部价款。 （五）***与**为夫妻关系，于1995年8月5日登记结婚。 （六）**名下登记有一处房屋，该房屋位于青岛市市南区，房屋面积为102平方米。 （七）青房建安公司享有建设工程价款优先受偿权的承建工程为青岛市即墨区鹤山东路518号麗山（国际）社区六期1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼，即现麗山（国际）社区六期22号楼、23号楼、24号楼、25号楼、26号楼、27号楼、28号楼、29号楼。 本院认为，关于申请执行人青房建安公司与被执行人宇信公司建设工程合同纠纷一案，案外人***向本院提出执行异议，结合本案证据分析认为：本案执行依据已确认青房建安公司对涉案房屋享有建设工程价款优先受偿权，案外人***向宇信公司购买涉案房屋，但未办理产权登记手续，其主张作为商品房消费者排除执行，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于商品房消费者物权期待权的保护条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人在法院查封之前与宇信公司签订了书面买卖合同，支付了合同约定的房屋全部价款。但案外人***丈夫**名下有其他用于居住的房屋，案外人亦未提供证据证明其系为满足基本居住需求而购买涉案房屋，不符合上述规定中的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”排除条件。因此，案外人主张排除执行的异议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向山东省青岛市即墨区人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二四年一月十五日 书记员　　***