深圳澳洲阳光文化发展有限公司与绵阳海珂实业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省绵阳市中级人民法院

民事判决书

（2019）川07民初63号

原告：深圳澳洲阳光文化发展有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道车公庙绿景纪元大厦33层33F-3单元。

法定代表人：袁凌，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘帅，泰和泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，泰和泰律师事务所律师。

被告：绵阳海珂实业有限公司，住所地：四川省绵阳市安州区花荄镇龙兴村一组（一大渠管理处一楼）。

法定代表人：**，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：***，四川西华律师事务所律师。

原告深圳澳洲阳光文化发展有限公司（以下简称深圳澳洲阳光公司）与被告绵阳海珂实业有限公司（以下简称绵阳海珂公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳澳洲阳光公司的委托诉讼代理人刘帅，被告绵阳海珂公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

深圳澳洲阳光公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认深圳澳洲阳光公司与绵阳海珂公司签订的《绵阳安县*****幼儿园房屋租赁合同》有效；2.判决绵阳海珂公司继续履行《绵阳安县*****幼儿园房屋租赁合同》；3.由绵阳海珂公司赔偿深圳澳洲阳光公司经济损失11000000元；4.本案诉讼费由绵阳海珂公司承担。事实及理由：2015年10月26日，深圳澳洲阳光公司（乙方）与绵阳海珂公司（甲方）在协商一致的基础上，就深圳澳洲阳光公司承租绵阳海珂公司坐落于绵阳市安县（现安州区）花荄镇大北街西侧的房屋用于开办幼儿园的事宜签订了《绵阳安县*****幼儿园房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。《租赁合同》第一条约定了租赁房屋的面积、交付标准；第3.1条约定起租日为2018年4月1日，交房日为2017年4月1日（以实际交房日期为准，最终交房日期不得超过2018年12月31日）；第3.2条约定租赁期为十五年，自起租日起计算；第9.3.1条约定甲方应按照双方约定的交房标准交房，并向乙方提供房产证及其他相关证照或合法证明材料的复印件，协助乙方（或乙方举办的公司）取得幼儿园的相关审批手续。合同还约定双方的其他权利与义务。2018年12月10日，绵阳海珂公司委托四川汉震律师事务所向深圳澳洲阳光公司发出《律师函》称双方签订的《租赁合同》系无效合同，绵阳海珂公司将全额退还深圳澳洲阳光公司已支付的保证金。综上，深圳澳洲阳光公司认为，双方签订的《租赁合同》符合法律规定，属于有效合同，绵阳海珂公司主张合同无效并要求退还保证金的理由不能成立，同时，因绵阳海珂公司的违约行为给深圳澳洲阳光公司造成了经济损失，特向人民法院提起诉讼，恳请支持深圳澳洲阳光公司的诉讼请求。

绵阳海珂公司辩称，1.深圳澳洲阳光公司与绵阳海珂公司签订的《绵阳安县*****幼儿园房屋租赁合同》无效，因为在签订合同时案涉租赁房屋还不存在，并且房屋必须竣工验收合格，规划设计是商业用房而不是教育用房；2.案涉租赁合同本身没有履行，不存在继续履行，现在也无法履行，无法履行是因为客观情况即总体规划原因而不是绵阳海珂公司的主观故意；3.深圳澳洲阳光公司要求赔偿损失11000000元没有证据支持，法律规定了赔偿范围，因房屋未修建，故深圳澳洲阳光公司赔偿损失的请求不在范围内。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：深圳澳洲阳光公司提交的证据：1.《谈话录音主要内容》、《情况说明》、《劳动合同书》、证人身份证复印件，对该组证据本院予以采信。2.《装修工程设计暨施工合同》、《解约函》、营业执照、收据、转款凭证、装修施工图、效果图；3.《幼儿园物品采购合同》、营业执照、收据；4.《协议书》、转款凭证收据、学员花名册、学员签到表、学员培训考核表、讲师授课满意度调查表、蒙特利梭教育培训讲义教材、台湾台北家田学前人文教育学会讲义教材；5.工资表、***等人的劳动合同、身份证复印件、转款凭证等、机票四张，对上述证据的关联性本院不予采信。6.授权委托书、受托人***身份证复印件；7.委托代理合同、代理费发票、转账凭证，对该两组证据本院予以采信。绵阳海珂公司提交的证据：1.安州区河西片区控制性详细规划图；2.安州区河东片区规划图；3.“绵阳安州区河西片区概念性城市设计及控制性详细规划”说明；4.关于“绵阳市安州区河西片区概念性城市设计及控制性详细规划通过市规委会审议”的报道，对上述证据的关联性本院不予采信。

综合原、被告双方提交的证据，本院对本案事实认定如下：2015年10月26日，绵阳海珂公司（甲方）与深圳澳洲阳光公司（乙方）签订了《绵阳安县*****幼儿园房屋租赁合同》，约定深圳澳洲阳光公司承租绵阳海珂公司坐落于绵阳市安县（现安州区）花荄镇大北街西侧的房屋用于开办幼儿园。合同载明“第一条该房屋1.1该房屋为甲方拥有房屋所有权的商业用房，该房屋建筑面积约3000平方米（最终以实测面积为准）。该房屋配套的户外场地不低于1000平方米；1.2该房屋将按规划设计图纸修建配套设备、设施和能源供应设施设备，乙方经核查房屋按照规划设计内容能够满足乙方开办幼儿园的要求…；1.3除上述约定外，甲方保证该房屋交付时，其基本情况为：符合国家社区配套教育用房建筑规范，满足双方约定的交房标准。第二条该房屋用途2.1甲方确认，该房屋是安县*****社区配套的教育用房，只能用于开办幼儿园。第三条租赁期限3.1起租日甲、乙双方一致同意起租日为2018年4月1日。甲方于交房日将房屋交付给乙方使用，甲方的交房日为2017年4月1日（以实际交房日期为准，最终交房日期不得超过2018年12月31日）。第四条保证金、租金及支付4.1在本合同签订之日起五个工作日内乙方向甲方交纳壹拾捌万元整的租赁保证金，乙方之前向甲方交纳壹拾伍万元整的合作诚意金自动转为租赁保证金…。第九条甲方的保证、权利与义务9.3甲方义务9.3.1甲方应按照双方约定的交房标准按时交房，并向乙方提供房产证及其他相关证照或合法证明材料的复印件，协助乙方（或乙方举办的公司）取得举办幼儿园的相关审批手续。第十二条违约责任12.2如有确凿证据表明因甲方过错导致乙方依本合同解除本合同的，甲方应立即退还乙方保证金，并向乙方支付壹佰万元的违约金。若甲方的过错导致本合同提前解除，则甲方应当全额赔偿乙方的损失，超过违约金的，甲方还应赔偿乙方损失与违约金的差额部分。第十五条争议的解决15.2本合同及履行本合同过程中产生的纠纷，守约方向违约方主张权利所支出的合理费用（包括但不限于聘请诉讼费、保全费、律师费、交通费等费用），由违约方承担”。幼稚园交房标准一览表作为该租赁合同的附件。2014年11月4日，深圳澳洲阳光公司向绵阳海珂公司交纳履约诚意金150000元；2015年11月2日，深圳澳洲阳光公司向绵阳海珂公司交纳租赁保证金30000元。

2018年12月10日，绵阳海珂公司委托四川汉震律师事务所向深圳澳洲阳光公司发了律师函，主要内容为“由于《绵阳安县*****幼儿园房屋租赁合同》从签订时至约定的交房时间止，租赁的房屋未修建也未办理相关行政许可，故该合同系无效合同。特函告深圳澳洲阳光公司，该租赁合同无效，绵阳海珂公司将全额退还深圳澳洲阳光公司预付的保证金，逾期绵阳海珂公司将依法进行公证提存处理”。

2018年9月30日，案涉租赁房屋所在的建设项目即*****二期花熙府取得建设工程规划许可证；2019年1月15日，该项目取得建筑工程施工许可证。庭审中，绵阳海珂公司*述该建设项目实际于2018年11月1日开工，现工程尚在施工中。

本院认为，本案的争议焦点之一为深圳澳洲阳光公司与绵阳海珂公司签订的《绵阳安县*****幼儿园房屋租赁合同》的效力问题。绵阳海珂公司主张该合同无效，其理由是双方在签订该合同时房屋所在地上的旧房还未拆迁，也无建设工程的规划设计，同时在应该交付租赁房屋时，未经合法竣工验收及消防验收的租赁合同无效。经查，案涉租赁房屋所在的建设项目即*****二期花熙府于2018年9月30日取得建设工程规划许可证，并于2019年1月15日取得建筑工程施工许可证。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，虽然双方在签订租赁合同时未取得建设工程规划许可证，但在本案法庭辩论终结前已取得了建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，且合同系双方真实意思表示，故案涉租赁合同应当认定为合法有效。据此，绵阳海珂公司关于该租赁合同无效的主张理由不能成立，本院不予支持。

本案的争议焦点之二为深圳澳洲阳光公司主张继续履行《绵阳安县*****幼儿园房屋租赁合同》的理由是否成立。如前所述，该租赁合同系双方真实意思表示，且合同合法有效，深圳澳洲阳光公司与绵阳海珂公司均应当按照合同约定的内容履行。本案中绵阳海珂公司辩称总体规划设计应当符合行政法规的规定，而根据绵阳市城乡规划局对安州区花荄镇作出的总体规划，其开发的*****二期没有规划幼儿教育用地，绵阳海珂公司根据规划及设计要求，在该租赁合同约定地点的建筑物是按照商业用房的用途及安全要求设计修建的，而不是按照幼儿教育的用途及安全要求设计修建的，故案涉租赁合同无法履行。本院认为，首先，绵阳海珂公司提交的规划图仅是概念性城市规划设计及控制性详细规划，并未经过规划部门的审批；其次，无法律禁止性规定商业用房不能用于开办幼儿园。按照案涉租赁合同的约定，绵阳海珂公司保证要交付租赁房屋时，房屋的基本情况为符合国家社区配套教育用房建筑规范且要满足双方约定的交房标准，同时绵阳海珂公司确认该租赁房屋是*****社区配套的教育用房，只能用于开办幼儿园。据此，绵阳海珂公司应当按照该租赁合同约定的内容履行交房义务，深圳澳洲阳光公司主张继续履行《绵阳安县*****幼儿园房屋租赁合同》的理由成立，本院予以支持。

本案的争议焦点之三为深圳澳洲阳光公司主张绵阳海珂公司赔偿经济损失11000000元的理由是否成立。经查，深圳澳洲阳光公司主张的经济损失包含为开办幼儿园的前期准备工作而投入的资金及预期利益损失。由于本院对其继续履行案涉租赁合同的主张予以支持，且截至目前，深圳澳洲阳光公司仅向绵阳海珂公司交纳租赁保证金180000元，故深圳澳洲阳光公司因前期准备工作而投入的资金不应作为其损失；对于其主张的预期利益损失，深圳澳洲阳光公司未提交相应的证据予以证实，本院不予支持。因案涉租赁合同约定最终交房日期不得超过2018年12月31日，而房屋所在的建设项目于2018年11月1日才开始修建，实际交房日期尚无法确定，故深圳澳洲阳光公司可以就因绵阳海珂公司迟延交付租赁房屋而产生的损失另行向其主张。据此，深圳澳洲阳光公司的该项主张理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，深圳澳洲阳光公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定，判决如下：

一、确认原告深圳澳洲阳光文化发展有限公司与被告绵阳海珂实业有限公司于2015年10月26日签订的《绵阳安县*****幼儿园房屋租赁合同》有效；

二、原告深圳澳洲阳光文化发展有限公司与被告绵阳海珂实业有限公司继续履行双方于2015年10月26日签订的《绵阳安县*****幼儿园房屋租赁合同》；

三、驳回原告深圳澳洲阳光文化发展有限公司的其他诉讼请求。

本案受理费145400元，由原告深圳澳洲阳光文化发展有限公司负担77062元，被告绵阳海珂实业有限公司负担68338元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。

审判长左迪

审判员严炎

审判员***

二〇一九年六月二十一日

书记员*庆