青岛某某结构工程有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市黄岛区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0211民初9175号

原告：青岛***结构工程有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区王台街道驻地。统一社会信用代码：913702117278387592D。

法定代表人：李智扬，董事长。

委托诉讼代理人：杜慧谦，山东琴岛律师事务所律师。

被告：***，男，1991年8月30日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。

被告：青岛科美轨道交通设备有限公司，住所地山东省青岛市胶州市洋河镇山相家村莲花山路。统一社会信用代码：91370211MA3N10121X。

法定代表人：逯阳，执行董事兼经理。

原告青岛***结构工程有限公司（以下简称：常春公司）与被告***、青岛科美轨道交通设备有限公司（以下简称：科美公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常春公司的委托诉讼代理人杜慧谦、被告***到庭参加诉讼。被告科美公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告常春公司向本院提出诉讼请求，请求判令：解除原、被告双方《厂房租赁合同书》；二被告按照合同约定支付原告拖欠的租金共计109479元(自2020年6月1日起至2021年3月26日止)、违约金33750元、拖欠的管理费12000元，合计155229元；诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月12日，原告与二被告就租赁厂房一事，签订《厂房租赁合同书》(以下简称合同)。按照合同约定，二被告应当于2020年6月1日前支付原告2020年6月1日至2021年5月30日期间的厂房租赁费135000元，但是被告至今未能支付。2020年7月4日和2021年3月26日，原告就上述事宜先后两次向被告科美公司和***发送告知函，告知其违约行为，期间经双方多次沟通，但是二被告至今仍未能支付租金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。

被告***答辩称：被告***并非涉案合同的当事方，作为本案被告主体不适格，原告无权向被告***主张权利；原告从未向被告***出示租赁厂房的不动产证书，原告应先证明其享有涉案厂房的所有权及支配权，其与被告***签订的租赁合同的有效性及合法性，才能向被告主张合法的租赁费，如原告对涉案厂房无所有权及支配权，则无权主张租赁费；被告***并不欠付原告主张的租金、管理费等，原告主张无事实及法律依据。

被告科美公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月12日，原告常春公司（甲方）与被告科美公司（乙方）签订厂房租赁合同书一份，约定：甲方将位于常春公司院内的厂房一栋（南边第二栋）及办公室一间租赁给乙方使用，面积约1500平方米，租赁期限3年，自2018年6月1日至2021年5月30日，租金为135000元/年，第一年租金分3笔支付，分别为3万元、3.75万元、6.75万元，此后于每年6月1日前以现汇方式汇至甲方指定账户或按双方书面同意的其他方式支付。合同第十三条“合同的终止与变更”约定：“13.1在租赁期限内，甲乙双方任何一方不得中止合同。任何一方中止合同需提前三个月书面告知对方，并赔偿守约方三个月租金损失。13.2在租赁期限内，若乙方欠缴租金超过一个月，甲方有权终止本合同，收回所租房产，并有权留置租赁厂房内物资，经有关部门评估后抵顶欠缴甲方租金、违约金及相关费用，多退少补。13.3本合同租赁期届满，甲乙双方未能达成续租协议的，乙方应于合同效力终止之日迁离租赁物，并将该租赁物归还甲方。乙方逾期不迁离或不归还租赁物的，应向甲方双倍支付占用期间的租金。”该合同由原告常春公司代表李智扬、被告授权代表***签字确认。2020年7月4日，常春公司向科美公司发出告知函一份，告知科美公司其应于2020年6月1日缴纳2020年6月1日至2021年5月30日期间的厂房租赁费135000元，但截止2020年7月4日，已超出一个多月的时间仍未支付租金。原告还述称，在原告公司法定代表人约见科美公司合伙人逯阳时，逯阳表示已重新租赁厂房，计划一个月左右的时间内搬离案涉厂房。原告遂在该告知书中作出如下答复意见：科美公司应当支付常春公司自2020年6月1日至实际办理期间的厂房租赁费，并应支付三个月的租金33750元作为补偿金以及1月至7月的卫生清理费和综合管理费7000元（每月1000元），在未解决相关问题前，科美公司所有产品物资及生产设备不能运送出原告厂区以外。2021年3月26日，原告常春公司再次给被告科美公司发送告知函，载明因科美公司一直未能支付租赁费，自科美公司收到告知函之日起解除租赁合同，科美公司应支付常春公司2020年6月1日至2021年3月26日期间的房屋租金109479元，并支付违约金33750元拖欠的管理费12000元。同时，常春公司告知科美公司自2021年4月1日起，常春公司有权将厂房另行租赁给他人。上述两份告知函***表示均已收取。

另查明，科美公司于2021年5月20日出具证明一份，载明：“我公司青岛科美轨道交通设备有限公司于2018年6月12日与青岛***结构工程有限公司个签订的厂房租赁合同书，合同签订主体及履行主体均为我公司，属于公司行为，与我公司原法定代表人***个人无关，其作为授权代表签订合同及支付租赁费的行为均为职务行为，非个人行为。我公司变更法定代表人后，原法定代表人***不再负责我公司实际经营管理，我公司经营、管理、履行合同等均与***个人无关”。该份证明由逯阳签字、科美公司盖章。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。当事人争议的焦点是：原被告的租赁合同是否应当解除？被告是否应当支付违约金？原告主张的管理费是否应当得到支持？被告***应否承担责任？结合法庭调查，本院作如下认定。

1、关于租赁合同是否应当解除及租赁费和违约金的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方在合同中约定了“若乙方欠缴租金超过一个月，甲方有权终止本合同”的条款。在被告科美公司超过一个月未缴纳租金的情况下，原告两次发函向科美公司索要租金。在原告于2021年3月26日向被告发出的告知函中，原告向被告作出了解除租赁合同的表示，履行了解除合同的通知义务。因此，案涉租赁合同已解除，本院对此予以确认。合同解除后，被告应当支付自2020年6月1日起至2021年3月26日期间的租赁费，经计算为110589元，原告仅主张109479元，系其对自己权利作出的处分，本院予以支持。本案所涉合同因被告拖延支付租金而导致解除，参照租赁合同关于违约责任的相关约定，本案所涉租赁合同系被告原因导致解除，现原告主张相当于三个月租金的违约金并无不当，故对原告主张的违约金33750元，本院予以支持。

2、关于原告主张的管理费是否应当得到支持。虽在原告发给被告的告知函中有关管理费计算标准的记载，但原告并未提交证据证明双方在案涉租赁合同履行过程中有关于支付管理费的相关约定及支付标准，故原告主张管理费12000元，证据不足，本院不予支持。

3、关于被告***是否承担责任的问题。被告***原系科美公司法定代表人，亦为科美公司签订案涉租赁合同时的授权代表，其系代表科美公司的职务行为，科美公司出具的证明中也对此作出了确认，故原告要求被告***承担责任，于法无据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：

一、解除原告青岛***结构工程有限公司与被告青岛科美轨道交通设备有限公司于2018年6月12日签订的厂房租赁合同书，解除日期为2021年3月26日；

二、被告青岛科美轨道交通设备有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告常春公司2020年6月1日起至2021年3月26日期间的厂房租赁费109479元并支付违约金33750元；

三、驳回原告常春公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3404.5元，由原告常春公司负担238.5元，由被告科美公司负担3166元。保全费1320元，由被告科美公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　韩　飞

人民陪审员　　王建华

人民陪审员　　陈永花

二〇二一年八月三十日

书　记　员　　高　勇

附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。