袁福闯、淇县糖酒副食有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省鹤壁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫06民终1726号

上诉人（原审第三人）：袁福闯，男，1987年2月4日出生，汉族，住河南省淇县。

被上诉人（原审原告）：淇县糖酒副食有限责任公司，住所地河南省淇县红旗路西段。

诉讼代表人：淇县糖酒副食有限责任公司破产管理人，河南金大地破产清算事务所有限公司。

负责人：秦金旗。

委托诉讼代理人：于万亮，河南豫龙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：和方远，河南豫龙律师事务所实习律师。

原审被告：淇县朝歌商厦家电有限公司，住所地河南省淇县红旗路西段。

法定代表人：晋***，该公司经理。

上诉人袁福闯因与被上诉人淇县糖酒副食有限责任公司（以下简称淇县糖酒公司）、原审被告淇县朝歌商厦家电有限公司（以下简称淇县朝歌商厦）租赁合同纠纷一案，不服河南省淇县人民法院（2019）豫0622民初2303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人袁福闯上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的起诉且上诉人不承担责任。事实和理由：袁福闯作为被上诉人与原审被告房屋租赁合同纠纷一案中的第三人，不知道被上诉人何时进入破产程序，被上诉人也没有通知过上诉人，一审法院在未解除上诉人与原审被告租赁合同的前提下判决上诉人直接支付租金，于法无据，上诉人有装修损失没有考虑。自2018年5月以来，租赁房屋地段在修路，一审判决每天333元租金，有悖公平原则。

被上诉人淇县糖酒公司辩称，上诉人与原审被告之间属于擅自转租，一审法院没有判决上诉人承担支付租金义务，仅是判决腾清租赁房屋，这是上诉人应该承担的义务，一审中上诉人没有提出关于房屋装修的抗辩，也没有证据，与被上诉人无关。对于因修路产生的影响，一审法院已经酌情减免。

原审被告淇县朝歌商厦述称，淇县朝歌商厦与淇县糖酒公司的合同未到期，虽然淇县糖酒公司已破产，但淇县朝歌商厦作为承租人有权购买该房屋，不应解除合同。

淇县糖酒公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与淇县朝歌商厦签订的租赁合同；2、判令淇县朝歌商厦及第三人袁福闯返还所租用的房屋；3、判令淇县朝歌商厦支付房屋租金133333元（自2018年5月1日至2019年6月10日）；4、判令淇县朝歌商厦及第三人袁福闯自2019年6月10日起至实际返还房屋之日止支付房屋占用费333元/天；5、本案诉讼费用、财产保全费用由淇县朝歌商厦和第三人袁福闯承担。

一审法院认定事实：2012年1月1日，淇县朝歌商厦与淇县糖酒公司签订了《淇县糖酒公司朝歌商厦租赁合同书》,合同约定淇县糖酒公司将所属的朝歌商厦一楼大厅、二楼交给淇县朝歌商厦租赁经营，期限自2012年1月1日至2021年12月31日，每月租金10000元，全年合计120000元。合同签订后，淇县糖酒公司如约将房屋交付给淇县朝歌商厦。2015年9月25日，淇县人民法院受理淇县糖酒公司破产清算申请，并指定河南金大地破产清算事务所为破产管理人。淇县朝歌商厦应按期向破产管理人支付相应租金，但自2018年5月1日起至今拖欠租金。另淇县朝歌商厦未经出租方许可，擅自将部分房屋转让给袁福闯用于开办淇县火大用餐馆。据此，破产管理人于2019年6月10日向淇县朝歌商厦送达《解除房屋租赁合同通知书》，要求在收到通知书之日起10日内返还房屋、支付拖欠租金。但淇县朝歌商厦仍不履行。自2018年5月1日至2019年6月1日，欠付租金133333元，另从2019年6月10日以后的租金也未支付。

一审法院认为，一、《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，视为解除合同”，依据本法规定，破产管理人在就租赁合同行使解除权的过程中，并不受《中华人民共和国合同法》中有关通知义务规定的约束，程序上的要求相对较低。破产管理人可以根据破产案件的趋势，综合考虑是否继续履行合同。故只要破产管理人要求解除合同，对方当事人以租期未满为由的抗辩无效。因此，淇县糖酒公司管理人要求解除与淇县朝歌商厦、淇县朝歌商厦与第三人签订的租赁合同并返还房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。淇县朝歌商厦及袁福闯承认自2019年6月10日起至实际返还房屋之日止支付房屋占用费333元/天的诉讼请求，对该项请求亦予以支持。淇县朝歌商厦以合同未到期为由不同意解除合同，理由不足，不予支持；二、淇县朝歌商厦关于对房屋进行了改造，应当折价的主张，因没有提供相应的证据支持其主张，不予支持。对于承租人未足额按时缴付租金的情况，破产管理人可径行按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项之规定通知承租人解除合同，并以对外债权清收的形式追索租金。因此淇县糖酒公司要求淇县朝歌商厦支付拖欠的租金，予以支持。但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，淇县朝歌商厦辩称门前修路一年半导致生意萧条，符合本法中关于情势变更规定的情形，租金应予一定程度的减免。因此，淇县朝歌商厦关于减免租金的主张，予以支持。结合本案实际情况，酌定减免2个月的租金计款20000元，应当支付的租金数额为113333元；三、关于第三人要求减免租金的诉讼请求，因淇县朝歌商厦与第三人签订的租赁合同，并没有经过淇县糖酒公司同意，系淇县朝歌商厦私自转租，且袁福闯和淇县朝歌商厦之间与本案并非同一法律关系，不予审理。故，淇县糖酒公司要求解除与淇县朝歌商厦及第三人之间的租赁合同、支付拖欠租金、及返还房屋等诉讼请求，予以支持，但要求支付拖欠的租金数额过高，酌定支付租金数额为113333元。判决：一、解除淇县糖酒公司与淇县朝歌商厦之间的租赁合同；二、解除淇县朝歌商厦与袁福闯之间的租赁合同；三、淇县朝歌商厦于判决生效之日起十五日内向淇县糖酒公司支付租金113333元；四、淇县朝歌商厦、袁福闯于判决生效之日起十日内腾清租赁的房屋，并自2019年6月10日起至实际返还房屋之日止按333元/天支付房屋占用费。

二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中袁福闯与淇县朝歌商厦均认可，袁福闯与淇县朝歌商厦之间的租赁合同于2019年11月15日到期，袁福闯已付清租金。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案与淇县糖酒公司建立租赁合同关系的是淇县朝歌商厦，袁福闯与淇县糖酒公司并无房屋租赁合同关系。一审判决认定袁福闯与淇县朝歌商厦签订的租赁合同，未经淇县糖酒公司同意，系私自转租，且袁福闯和淇县朝歌商厦之间与本案并非同一法律关系，不予审理，但又判决解除袁福闯与淇县朝歌商厦的合同，并判决袁福闯向淇县糖酒公司支付房屋占用费不当。袁福闯与淇县朝歌商厦的租赁合同双方一致认可双方合同已经到期，合同终止，但在租赁合同终止后袁福闯仍占用淇县糖酒公司的部分房屋，无依据，应当腾清租赁房屋。

综上所述，上诉人袁福闯的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持；一审法院认定事实清楚，判决结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持河南省淇县人民法院（2019）豫0622民初2303号民事判决第一项、第三项（即一、解除淇县糖酒副食有限责任公司与淇县朝歌商厦家电有限公司之间的租赁合同；三、淇县朝歌商厦家电有限公司于判决生效之日起十五日内向淇县糖酒副食有限责任公司破产管理人支付租金113333元）；

二、撤销河南省淇县人民法院（2019）豫0622民初2303号民事判决第二项、第四项；

三、淇县朝歌商厦家电有限公司、袁福闯于本判决生效之日起十日内腾清租赁房屋；

四、淇县朝歌商厦家电有限公司自2019年6月10日起至实际返还房屋之日止按333元/天支付房屋占用费；

五、驳回淇县糖酒副食有限责任公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取1484元，由淇县糖酒副食有限责任公司负担222元，淇县朝歌商厦家电有限公司负担1262元；二审案件受理费100元，由淇县朝歌商厦家电有限公司负担50元，袁福闯负担50元。

本判决为终审判决。

审判长　　单明霞

审判员　　罗惠莉

审判员　　郝占峰

二〇一九年十二月二十七日

书记员　　周荣冰

附：本案援引的相关法条

《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。