淇县糖酒副食有限责任公司破产管理人与淇县朝歌商厦家电有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省淇县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫0622民初2303号

原告:淇县糖酒副食有限责任公司破产管理人，住所地：淇县红旗路西段。

负责人：秦金旗。

委托诉讼代理人：于万亮，河南豫龙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：和方远，男，1994年8月4日出生，汉族，住浚县，系破产管理人工作人员。

被告：淇县朝歌商厦家电有限公司，住所地：淇县红旗路西段。

法定代表人：晋爱军，该公司经理。

第三人：袁福闯，男，1987年2月4日出生，汉族，住淇县。

原告淇县糖酒副食有限责任公司破产管理人与被告淇县朝歌商厦家电有限公司、第三人袁福闯租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淇县糖酒副食有限责任公司破产管理人的委托诉讼代理人于万亮、和方远，被告淇县朝歌商厦家电有限公司法定代表人晋爱军、第三人袁福闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

淇县糖酒副食有限责任公司破产管理人向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同；2、判令被告及第三人返还所租用的房屋；3、判令被告支付房屋租金133333元（自2018年5月1日至2019年6月10日）；4、判令被告及第三人自2019年6月10日起至实际返还房屋之日止支付房屋占用费333元/天；5、本案诉讼费用、财产保全费用由被告和第三人承担。事实与理由：2012年1月1日，被告与淇县糖酒副食有限责任公司签订了《淇县糖酒公司朝歌商厦租赁合同书》,合同约定：淇县糖酒副食有限责任公司将所属的朝歌商厦一楼大厅、二楼交给被告租赁经营，期限自2012年1月1日至2021年12月31日，每月租金10000元，全年合计120000元。合同签订后，淇县糖酒副食有限责任公司如约将房屋交付给被告。2015年9月25日，淇县人民法院受理淇县糖酒副食有限责任公司破产清算申请，并指定河南金大地破产清算事务所为破产管理人。根据合同约定以及破产法规定，被告应按期向破产管理人支付相应租金，但自2018年5月1日起至今，被告无故拖欠租金，逾期交付一年之久。在此期间，破产管理人多次向被告催讨。但被告始终推脱，已构成严重违约。另查明：被告未经出租方许可，擅自将部分房屋转让给第三人袁福闯用于开办淇县火大用餐馆。据此，破产管理人于2019年6月10日向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，要求被告收到通知书之日起10日内返还房屋、支付拖欠租金。但被告仍不履行，严重阻碍破产清算进程。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。

被告淇县朝歌商厦家电有限公司辩称：承认原告在本案中所主张的事实，但认为，1、合同未到期，不同意解除租赁合同；2、我对房屋进行了改造，淇县糖酒副食有限责任公司与我约定，如果公司改制，双方协商折价给我；3、合同约定的租金确实是原告所主张的数额，但因为门口修路修了一年多，生意萧条。相邻商铺均减半收取租金，因此，也应当将我的租金减半；4、对原告要求按333元/天支付至实际返还之日的诉讼请求没有异议。

第三人袁福闯述称：我在原告和被告之间关于租金方面没有关系，不承担责任。如果被告同意与原告解除合同，那我也同意与被告解除合同。若原告对被告减免租金，同时也应当对我减免租金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月1日，被告与淇县糖酒副食有限责任公司签订了《淇县糖酒公司朝歌商厦租赁合同书》,合同约定淇县糖酒副食有限责任公司将所属的朝歌商厦一楼大厅、二楼交给被告租赁经营，期限自2012年1月1日至2021年12月31日，每月租金10000元，全年合计120000元。合同签订后，淇县糖酒副食有限责任公司如约将房屋交付给被告。2015年9月25日，淇县人民法院受理淇县糖酒副食有限责任公司破产清算申请，并指定河南金大地破产清算事务所为破产管理人。被告应按期向破产管理人支付相应租金，但自2018年5月1日起至今，被告无故拖欠租金。另被告未经出租方许可，擅自将部分房屋转让给第三人袁福闯用于开办淇县火大用餐馆。据此，破产管理人于2019年6月10日向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，要求被告收到通知书之日起10日内返还房屋、支付拖欠租金。但被告仍不履行。自2018年5月1日至2019年6月1日，被告欠付租金133333元，另从2019年6月10日以后的租金也未支付。

本院认为，一、被告承认原告在本案中所主张的事实，故本院对原告所主张的事实予以确认。《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，视为解除合同”，依据本法规定，破产管理人在就租赁合同行使解除权的过程中，并不受《中华人民共和国合同法》中有关通知义务规定的约束，程序上的要求相对较低。破产管理人可以根据破产案件的趋势，综合考虑是否继续履行合同。故只要破产管理人要求解除合同，对方当事人以租期未满为由的抗辩无效。因此，原告要求解除淇县糖酒副食有限责任公司与被告、被告与第三人签订的租赁合同并返还房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告及第三人承认原告自2019年6月10日起至实际返还房屋之日止支付房屋占用费333元/天的诉讼请求，本院对该项请求亦予以支持。被告以合同未到期为由不同意解除合同，理由不足，本院不予支持；二、被告关于对房屋进行了改造，原告应当折价的主张，因没有提供相应的证据支持其主张，应当由被告承担举证不利的后果。因此，对被告该项主张，本院不予支持。对于承租人未足额按时缴付租金的情况，破产管理人可径行按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项之规定通知承租人解除合同，并以对外债权清收的形式追索租金。因此原告要求被告支付拖欠的租金，理由充分，于法有据，本院予以支持。但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，被告辩称门前修路一年半导致生意萧条，符合本法中关于情势变更规定的情形，租金应予一定程度的减免。因此，被告关于减免租金的主张，本院予以支持。结合本案实际情况，本院酌定减免2个月的租金计款20000元，被告应当支付原告的租金数额为113333元；三、关于第三人要求减免租金的诉讼请求，因被告与第三人签订的租赁合同，并没有经过原告同意，系被告私自转租，且第三人和被告之间与本案并非同一法律关系，本院不予审理。

综上所述，原告要求解除与被告及第三人之间的租赁合同、支付拖欠租金、及返还房屋等诉讼请求，本院予以支持，但原告要求被告支付拖欠的租金数额过高，本院酌定被告应当支付原告的租金数额为113333元。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：

（2018）解除淇县糖酒副食有限责任公司与被告淇县朝歌商厦家电有限公司之间的租赁合同；

（2018）解除被告淇县朝歌商厦家电有限公司与第三人袁福闯之间的租赁合同；

（2018）被告淇县朝歌商厦家电有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告淇县糖酒副食有限责任公司破产管理人支付租金113333元；

（2018）被告淇县朝歌商厦家电有限公司、第三人袁福闯于本判决生效之日起十日内腾清租赁的房屋，并自2019年6月10日起至实际返还房屋之日止按333元/天支付房屋占用费。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取1484元，由原告淇县糖酒副食有限责任公司破产管理人负担222元，被告淇县朝歌商厦家电有限公司负担1262元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。

审判员　　孟凡洲

二〇一九年十月二十九日

书记员　　毕登科