浙江三辰电器股份有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省青田县人民法院

民事判决书

（2018）浙1121民初1505号

原告：浙江三辰电器股份有限公司，统一社会信用代码91331121148465277D,住所地浙江省青田县油竹街道江滨路6号。

法定代表人：***，系公司董事长。

委托诉讼代理人：***，浙江五洲律师事务所律师。

被告：***，男，1968年10月18日出生，汉族，户籍所在地湖北省赤壁市，现住地址不详。

原告浙江三辰电器股份有限公司（以下简称三辰公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***到庭参加诉讼，被告***经本院合法传唤未说明理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

三辰公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告立即腾空位于X号一楼2号房产并交付原告；2、依法判决被告向原告支付租金人民币45600元并按2%月利息支付违约金（违约金从2016年1月1日起至本息还清止）；三、判决被告赔偿原告因诉讼所支付的律师代理费3000元；四、本案诉讼费用均由被告承担。在审理过程中，原告明确第一条诉请为：请求解除原、被告签订的《承包经营协议书》并判令被告腾空油竹街道江滨路6号一楼2号房产并交付原告。事实和理由：2015年1月1日，原告（前身为浙江三辰电器有限公司）与被告签订了《承包经营协议书》，约定：1、原告将其位于X房产（面积100平方米）发包给被告经营；2、承包期为1年，即2015年1月1日至2015年12月31日；3、年承包费（租金）为22800元；4、若被告拖欠承包费，则按承包费年总价50%支付违约金；5、协议履行过程中发生纠纷，由青田县人民法院管辖，同时违约方应承担守约方支付的费用（包括律师代理费、法院诉讼费等）。《承包经营协议书》签订并交付房屋后，期间被告仅在承包期内支付了2015年的租金，2016年、2017年租金被告言明在2017年底一次性付清。但想不到被告于2017年12月25日突然关闭店门，不辞而别。此后原告多次要求被告腾房并催讨租金，被告均未履行。现原告诉至法院，请求支持其诉请。

***未向本院提交书面答辩状，也未在举证期限内向本院提交相关证据以证明其诉讼主张。

本院经审理，认定事实如下：原告的前身为浙江三辰电器有限公司，原系青田县青田县X号（三层9267.07平方米）房屋的所有权人。2015年1月1日，原告三辰公司与被告签订《承包经营协议书》，约定：1、原告为安置被告再就业，将位于青田县X号（三辰田步垟经营管理用房一楼2号）承包给被告经营，承包经营场所的建筑面积为100平方米；2、承包期为1年，从2015年1月1日至2015年12月31日至；3、2015年承包年费每平方米每月19元共计22800元；4、本着先付款后承包的原则，本协议签订后即付半年的承包费。以后承包费为每半年支付一次，每年12月20日前支付次年上半年承包费，每年6月20日前支付本年下半年的承包费；5、若被告逾期一个月仍未交纳承包费，被告除需支付承包费外，还应向原告支付年承包总额的50%的违约金，同时原告有权终止本协议，收回房屋；6、协议履行过程中若发生纠纷，协商不成的，由青田县人民法院管辖。同时违约方应承担守约方支付的费用（包括律师代理费、法院诉讼费等）。协议签订后，原告按约交付了房屋，被告在案涉房屋经营青田江滨便利店，并按约于2015年10月12日、2016年4月7日分别支付了2015年上半年和下半年的房租费共计22800元。2015年10月，浙江三辰电器有限公司分立并对公司资产进行划分，上述房产划归新分立的青田合创资产管理有限公司所有，并于2015年12月30日进行产权变更登记，登记坐落变更为青田县XX（9267.07平方米）。2016年1月20日，原告与青田合创资产管理有限公司达成《关于原经营用房出租补充协议》，约定：青田县XX号（原青田县X号）经营用房往后仍以原告名义对外出租，出租期限到2019年12月30日止，之后由青田合创资产管理有限公司对外出租，原告无权干涉；2019年12月30日前的租金全部由原告收取。2016年，原、被告之间的《承包经营协议书》合同期满后被告继续使用案涉房屋，原告方也未提出异议。2017年12月25日，被告关闭店门不辞而别。经原告催讨，被告至今未支付2016年和2017年的承包费，也无腾空案涉房屋。原告诉至法院，为实现债权而支付了律师代理费3000元。

以上事实，由原告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、工商变更登记查询、企业名称变更核准通知书、身份证复印件、房屋所有权证及青田县不动产权属信息查询记录、《关于原经营用房出租补充协议》、《承包经营协议书》、收据、照片、个体工商户登记基本情况、委托代理协议、律师代理费发票、浙价服﹝2011﹞212号文件及当事人陈述予以证实。

本院认为，原、被告签订《承包经营协议书》，将案涉房屋交付被告使用、收益，由被告按年支付“承包费”，虽然原、被告合同文本中约定为承包经营，但实质上属于房屋租赁合同。其合同主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律规定，应当认定合法有效，原、被告均应按约履行。在案涉合同约定租赁期限届满后，被告仍然使用案涉房屋，原告也没有提出异议，双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告应按原合同约定及时支付房屋租金，现被告至今未交纳房租，其租金拖欠已达二年有余，经原告催讨仍未交纳，显属违约，原告要求与被告解除合同，并要求被告腾空返还房屋、支付拖欠的租金45600元及要求被告承担原告为实现债权而支付的律师代理费3000元，符合法律规定和双方约定，本院予以支持，但应给予被告适当的腾房时间。至于原告请求被告对欠付租金45600元按月利率2%支付违约金至本息还清止，由于原、被告在合同中约定违约方应按年租金总额的50%即11400元支付违约金，故原告诉请中的违约金请求于法有据，但应以11400元为限。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、解除原告浙江三辰电器股份有限公司与被告***于2015年1月1日签订的《承包经营协议书》；

二、被告****本判决生效后一个月内腾空青田县X（一楼2号100平方米）房屋内被告本人所有的物品；

三、被告****本判决生效后十五日内支付给原告浙江三辰电器股份有限公司租金45600元及逾期违约金（自2016年1月1日起至还款之日止按月利率2%计算，以11400元为限）；

四、被告****本判决生效后十五日内赔偿给原告浙江三辰电器股份有限公司为实现债权而支付的律师代理费3000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费940元，公告费700元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。

审判长何畏

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年七月十日

代书记员***

附：本案适用的主要法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。