保定市满城区城市建设投资有限责任公司、河北中业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河北省保定市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）冀06民终4841号

上诉人（原审原告）：保定市满城区城市建设投资有限责任公司，住所地河北省保定市满城区通济街（保定市满城区住房和城乡建设局院内）。

法定代表人：于桥，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐会星，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：冉春宏，男，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：河北中业房地产开发有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街******。

法定代表人：王冬辉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王海波，河北昊正律师事务所律师。

上诉人保定市满城区城市建设投资有限责任公司（以下简称满城城建公司）与被上诉人河北中业房地产开发有限公司（以下简称中业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，河北省保定高新技术产业开发区人民法院于2018年6月30日作出（2018）冀0691民初206号民事判决，中业房地产公司不服，向本院提起上诉，本院于2018年12月24日作出（2018）冀06民终5955号民事裁定，撤销原判，发回重审。河北省保定高新技术产业开发区人民法院于2019年6月21日作出（2019）冀0691民初16号民事判决，满城城建公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

满城城建公司上诉请求：依法撤销河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0691民初16号民事判决书；对本案依法改判，除一审判决已支持的1224162.8元以外，判决被上诉人继续给付4116937.2元合同款，并承担违约金；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决内容超出本案审理范围，本案诉讼请求是要求判令上诉人支付合同款534.11万元并承担相应违约金，并未诉请回购合同标的，一审法院无权按照上诉人的门市回购意向和用于调解的评估价格来判决扣除被上诉人的应付款项。2、一审判决程序严重违法，且证据不足，计算方法严重错误，保定中鑫房地产评估有限公司的评估报告和车位价格（21000元/个）只适用于调解，不能作为判决依据，且一审法院采用两个标准对同一案件的同一标的计算房产价格属计算方法错误。3、一审判决适用法律错误，应当适用合同约定条款，依据《满城祥和园商品房成交交割协议》第六条之规定，合同买卖的标的应以房产部门出具的有效测量面积为准，合同条款按约定多退少补。4、一审判决认定事实不清，上诉人按照协议约定履行了主要合同义务，不存在违约在先的情形，上诉人按照协议约定交付了合同标的房产和车位，且一审庭审中查明合同标的3号楼商品房22套、小屋22个及小院3个、门市5间已由被上诉人卖出，车位已随房产一同交付被上诉人，被上诉人亦在车位上安装了车位锁；被上诉人未按照协议约定履行合同义务，且存在违约在先的情形，其应当承担违约责任，《满城祥和园商品房成交交割协议》第七条约定被上诉人应于成交日支付首付款361万元，但被上诉人并未履行合同义务，已属违约在先，且后期也未按照约定按时支付合同价款。

中业房地产公司辩称，上诉人没有按照合同约定的条件向被上诉人交付8套门脸，且没有就商业门脸、地上停车、地上停车位等获得审批交割协议书中所约定的1283.3平方米的8套门脸及20个地上停车位系违法建筑。2017年被上诉人报批了规划，但规划中门面房面积仅800多平方米且无车位，时至今日该门面房没有备案。因此，被上诉人不应当向上诉人支付任何合同价款。

满城城建公司向一审法院起诉请求：1、判令中业房地产公司继续履行《满城祥和园商品房成交交割协议》（以下简称《祥和园协议》），向满城城建公司支付合同款534.11万元；2、判令中业房地产公司以861万元为基准按照每日0.3‰的标准向满城城建公司支付违约金，自2011年12月1日起计算至2013年12月31日止；3、判令中业房地产公司以534.11万元为基准按照每日0.3‰的标准向满城城建公司支付违约金，自2016年1月1日起计算至合同款全部给付完毕之日止；4、判令中业房地产公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2010年，保定新宝祥房地产开发有限公司与满城城建公司联合开发了保定市满城区祥和园小区，共建有1、2、3、4号楼（含门脸房8套），以上楼房登记所有权人为保定新宝祥房地产开发有限公司。2018年4月2日，保定新宝祥房地产开发有限公司出具证明，认可上述楼房所有权已归属满城城建公司所有。2011年9月14日，中业房地产公司在保定拍卖行有限责任公司通过竞拍，成功竞买成交满城城建公司所有的满城区祥和园小区3号楼商品房一栋（2930㎡，22套）、小屋22个、门脸8套、车位12个、小院3个，成交价款12611000元。当日，满城城建公司作为甲方、中业房地产公司作为乙方签订了《祥和园协议》，约定：“成交房产包括住宅22套，建筑面积2930平方米；小屋（地下室）（地下室建筑面积498.3平方米；商业门脸8套，建筑面积1283.3平方米；小院3个；地上停车；地上停车位20个协议签署之日起将上述成交房产交付乙方，乙方取得上述标的物的所有权和处置权，乙方可自行对上述房产等进行销售。就成交标的价款支付及乙方销售房产过程中可能遇到的问题，双方经公平协商达成如下协议：一、甲方于2011年10月15日前向乙方提供房屋建设相关审批手续等乙方销售房产所需要件。二、甲方保证成交标的工程质量符合相关国家标准，标的交付乙方时应保证达到市场销售的设计标准，同时甲方应向乙方出具具有法律效力的质量验收报告。由上述原因造成乙方不能完备接收成交标的而影响销售的，甲方按照乙方已支付甲方款额日0.3‰的标准赔偿甲方……七、乙方按照下列时间顺序向甲方支付成交价款：拍卖成交日乙方向甲方支付361万元首笔成交款；2011年10月30日前向甲方支付200万元；2011年11月30日前向甲方支付300万元；甲方按约定时间向乙方交付房产后乙方向甲方支付300万元；剩余成交价款作为质保押金，待乙方销售房屋办理完毕房产证数达到房屋总数的80%后予以一次性支付。如乙方未能按照上述支付时间向甲方支付成交价款的，乙方应按照日0.3‰的标准向甲方支付赔偿金”。《祥和园协议》签订后，中业房地产公司将协议中约定的房产进行销售的情况如下：现已售出住宅22套（搭配小屋22个，一楼住宅搭配小院3个，已办理房屋所有权证的16套）、商业门脸5套，另外3套商业门脸已与买方签订了意向合同。满城城建公司在原一审庭审和本案庭审中认可20个停车位未交付中业房地产公司。双方均认可中业房地产公司依据《祥和园协议》已给付满城城建公司7268900元，尚余5341100元未给付。庭审中满城城建公司提交了保定市满城区祥和园小区3号楼相关证件如下：2011年4月7日，满城区发展改革局下发满城发改核字[2011]5号河北省固定资产投资项目核准证；2011年6月6日，满城区住房和城乡建设局下发130621×11012-2号建筑工程施工许可证；2013年1月10日，保定市满城区住房和城乡建设局出具满城县建设工程竣工报告；2013年4月23日，满城区城乡规划管理局下发地字第130621（2013）00003号建设用地规划许可证；2013年4月26日，满城区人民政府下发保满国用（2013）第130621005号国有土地使用证；2013年5月31日，满城区城乡规划管理局下发建字第130621（2013）00006号建设工程规划许可证；2013年8月9日，满城区住房和城乡建设局下发保（满）房预售证（2013）第008号商品房预售许可证；2017年7月21日，保定市满城区城乡规划管理局下发建设工程规划核实合格证附图；2017年9月15日，保定市满城区住房和城乡建设局出具河北省建设工程竣工验收备案证明书和满城县建设工程竣工验收报告。审理过程中满城城建公司、中业房地产公司均认可合同标的房产中的商业门脸面积能办理产权证的是873.44平方米，不能办理产权证的是三间门脸409.86平方米（规划图纸上为配套设施）。对于不能办证的409.86平方米商业门脸及20个车位，满城城建公司同意进行回购。经中业房地产公司申请对位于保定市满城区祥和园小区的4号门脸房（位于通济街西侧）和位于小区内的单个车位进行评估，满城城建公司同意将对4号门脸房评估出每平方米的单价和单个车位的价格适用于计算未交付的409.86平方米门脸房和未交付的20个车位价格，本院依法委托保定中鑫房地产评估有限公司进行评估，该公司于2019年6月6日作出中鑫房评字[2019]第032号房地产估价报告，评估保定市满城区祥和园小区4号门脸房（建筑面积96.66平方米）于2019年5月28日的市场总价为人民币87.19万元（单价为9020元/平方米）；对于车位，保定中鑫房地产评估有限公司出具说明一份，载明“需要评估的车位为地上车位，根据《物权法》第74条第三款规定：‘占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有’”，保定中鑫房地产评估有限公司不对车位进行评估。本次评估中业房地产公司支付评估费9500元。由于车位无法评估，满城城建公司、中业房地产公司均认可车位每个按21000元由满城城建公司进行回购。

一审法院认为，首先，中业房地产公司竞买成交满城城建公司所有的满城区祥和园小区商品房，双方签订的《祥和园协议》是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。其次，依据《祥和园协议》内容“一、甲方于2011年10月15日前向乙方提供房屋建设相关审批手续等乙方销售房产所需要件。二、甲方保证成交标的的工程质量符合相关国家标准，标的交付乙方时应保证达到市场销售的设计标准，同时甲方应向乙方出具具有法律效力的质量验收报告。由上述原因造成乙方不能完备接收成交标的而影响销售的，甲方按照乙方已支付甲方款额日0.3‰的标准赔偿甲方……七、乙方按照下列时间顺序向甲方支付成交价款……如乙方未能按照上述支付时间向甲方支付成交价款的，乙方应按照日0.3‰的标准向甲方支付赔偿金”，该协议对双方的义务和违约责任均进行了约定，其中第二条约定中根据合同的本义及前后文意思，“甲方按照乙方已支付甲方款额日0.3‰的标准赔偿甲方”应为“甲方按照乙方已支付甲方款额日0.3‰的标准赔偿乙方”的笔误。本案中满城城建公司将配套设施409.86平方米作为商业门脸出售，将占用业主共有部分划分的车位作为商业车位出售，且未按合同约定于2011年10月15日前向中业房地产公司提供房屋建设相关审批手续等所需要件，亦未在祥和园小区交付时提供具有法律效力的质量验收报告，构成违约。中业房地产公司未按照合同约定的日期支付价款，亦构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案中满城城建公司的违约行为在先，且其违约行为会影响中业房地产公司对合同标的的销售，故对满城城建公司主张的违约金不予支持。第三，庭审中满城城建公司提供了相应的房屋质量验收报告等手续，中业房地产公司对除故中业房地产公司应就已交付的不动产给付满城城建公司对应的价款。第四，在审理过程中，满城城建公司同意对祥和园小区不能办证的409.86平方米商业门脸及20个车位进行回购。关于满城城建公司已交付中业房地产公司的不动产对应未付价款应为合同总价款中未付部分减去上述回购部分的价款。车位双方确认均同意按照每个21000元定价，20个车位总价款21000元/个×20个=42万元；根据房地产估价报告，祥和园小区4号门脸单价为9020元/平方米，满城城建公司、中业房地产公司均同意此价格适用于未交付的409.86平方米门脸房的每平方米的价格，故409.86平方米商业门脸总价为9020元/平方米×409.86平方米=3696937.2元。因此满城城建公司已交付中业房地产公司的不动产未付价款应为5341100元-3696937.2元-42万元=1224162.8元。第五，《祥和园协议》中虽约定“剩余成交价款作为质保押金，待乙方销售房屋办理完毕房产证数达到房屋总数的80%后予以一次性支付”，且目前中业房地产公司销售房屋办理完毕房产证数尚未达到房屋总数的80%，但由于《祥和园协议》的履行情况已发生变化，满城城建公司将回购协议中约定的部分门脸及全部车位，且本案涉及房产已于2017年9月15日竣工验收，故中业房地产公司应向满城城建公司支付全部未付房产价款较为公平。综上所述，中业房地产公司应给付满城城建公司1224162.8元。判决：河北中业房地产开发有限公司给付保定市满城区城市建设投资有限责任公司1224162.8元，于本判决生效之日起十日内履行；驳回保定市满城区城市建设投资有限责任公司的其他诉讼请求；案件受理费49188元，由保定市满城区城市建设投资有限责任公司负担33371元，河北中业房地产开发有限公司承担15817元；鉴定费9500元，由河北中业房地产开发有限公司负担。

本院经审理查明，满城城建公司未按合同约定于2011年10月15日前向中业房地产公司提供房屋建设相关审批手续等所需要件，亦未在祥和园小区交付时提供具有法律效力的质量验收报告。其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，按照满城城建公司与中业房地产公司签订的《祥和园协议》，中业房地产公司应于协议签订之日给付满城城建公司361万元，现双方均认可已经给付7268900元，因此中业房地产公司已经履行该给付义务。满城城建公司按照协议应于2011年10月15日前向中业公司提供房屋建设相关审批手续，但其未按合同约定提供全部审批手续，且也未在小区交付时提供具有法律效力的质量验收报告。因此满城城建公司作为先履行一方在未全部履行义务的情况下请求主张中业房地产公司给付全部合同价款并承担违约金无事实及法律依据，不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0691民初16号民事判决；

二、驳回上诉人保定市满城区城市建设投资有限责任公司的诉讼请求。

一审案件受理费49188元，由保定市满城区城市建设投资有限责任公司负担33371元，河北中业房地产开发有限公司承担15817元；二审案件受理费33371元，由保定市满城区城市建设投资有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　邓彦威

审判员　　张　硕

审判员　　钱　娜

二〇一九年十一月十二日

法官助理王雪

书记员林冠臣