保定市满城区城市建设投资有限责任公司与河北中业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河北省保定高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）冀0691民初16号

原告：保定市满城区城市建设投资有限责任公司，住所地河北省保定市满城区通济街（保定市满城区住房和城乡建设局院内），统一社会信用代码：9113060769755415X2。

法定代表人：于桥，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐会星，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：李永安，河北平川律师事务所律师。

被告：河北中业房地产开发有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街899号A座5012号，统一社会信用代码：91130605566193542W。

法定代表人：王冬辉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王海波，河北昊正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：董海涛，河北昊正律师事务所律师。

原告保定市满城区城市建设投资有限责任公司（以下简称满城城建公司）与被告河北中业房地产开发有限公司（以下简称中业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月30日作出（2018）冀0691民初206号民事判决。判后，中业房地产公司不服，向河北省保定市中级人民法院提出上诉。河北省保定市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）冀06民终5955号民事裁定，将本案发回本院重审。本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告满城城建公司的委托诉讼代理人李永安、徐会星，被告中业房地产公司的委托诉讼代理人王海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

满城城建公司向本院提出诉讼请求：1、判令中业房地产公司继续履行《满城祥和园商品房成交交割协议》（以下简称《祥和园协议》），向满城城建公司支付合同款534.11万元；2、判令中业房地产公司以861万元为基准按照每日0.3‰的标准向满城城建公司支付违约金，自2011年12月1日起计算至2013年12月31日止；3、判令中业房地产公司以534.11万元为基准按照每日0.3‰的标准向满城城建公司支付违约金，自2016年1月1日起计算至合同款全部给付完毕之日止；4、判令中业房地产公司承担本案诉讼费。事实和理由：2011年9月14日，中业房地产公司竞买成交满城城建公司所有的满城区祥和园小区3号楼商品房后，双方签订了《祥和园协议》，该协议约定：满城城建公司在协议签订之日将以上房产交付中业房地产公司，中业房地产公司自协议签订之日起分期给付满城城建公司1261万元。协议签订后，满城城建公司及时完全履行了合同义务，但中业房地产公司始终未按协议约定履行义务。目前中业房地产公司只陆续给付满城城建公司726.89万元，仍剩余534.11万元未给付。因中业房地产公司的违约行为，使满城城建公司蒙受了巨大的经济损失。

中业房地产公司辩称，满城城建公司没有按照双方签订的《祥和园协议》第一条、第二条的决定提供房屋建设销售所需要的审批文件，事实是满城城建公司根本没有就商业门脸、地上停车位等获得审批，满城城建公司已构成根本违约，中业房地产公司不负有向满城城建公司给付剩余价款的义务。

根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：中业房地产公司是否应继续履行《祥和园协议》并向满城城建公司支付剩余合同款534.11万元及满城城建公司主张的违约金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

对诉讼双方均提交的《祥和园协议》、建设工程规划核实合格证附图；满城城建公司提交的满城城建公司与保定新宝祥房地产开发有限公司的协议书、保定新宝祥房地产开发有限公司营业执照复印件和证明、保定新宝祥房地产开发有限公司的房权证、祥和园照片及视频、河北省固定资产投资项目核准证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、满城县建设工程竣工报告、满城县建设工程竣工验收报告以及四份河北省建设工程竣工验收备案证明书;中业房地产公司提交的其向保定拍卖行有限责任公司支付竞买保证金、拍卖成交款收据以及银行转账凭证（总计金额461万元）、拍卖成交确认书；保定中鑫房地产评估有限公司向本院出具的说明；双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的事实和证据，认定如下：

一、满城城建公司提交的证据。

1、保定市恒燃燃气有限公司《祥和园用户信息表》、保定市满城区房地产管理处说明。中业房地产公司认为作为单位出具证明，应由负责人或者出证人签字，因此对其真实性合法性有异议，且即便办理了16套也没有达到《祥和园协议》中约定的关于给付款项剩余房价款作为质保金在达到办理房产证8××%时支付的条件。经审查认为，上述证据均加盖出证公司公章，中业房地产公司未提供相关证据否认上述证据的真实性，对上述证据予以认定。

2、《中业房地产公司给付款项清单》一份及相应税票38张，证实中业房地产公司已给付726.89万元，还有534.11万元未给付。中业房地产公司认可实际给付满城城建公司726.89万元，对载明的付款时间有异议，提出在2011年10月30日之前已经支付461万元。经审查认为，满城城建公司、中业房地产公司对票据载明的中业房地产公司已给付满城城建公司726.89万元的基本事实无异议，中业房地产公司提供的证据不足以支持其对给付时间的争议，本院对上述证据的真实性予以认定。

3、满城县人民政府文件处理卡，中业房地产公司认为其为内部文件且为复印件，不具有效力。经审查认为，该份证据无原件予以印证且中业房地产公司不认可，本院对其真实性无法认定。

二、经中业房地产公司申请，本院委托保定中鑫房地产评估有限公司作出的中鑫房评字[2019]第032号房地产估价报告及本次公估的增值税发票1张（9500元）。满城城建公司提出该估价报告的结论金额过高。经审查认为，该份鉴定报告系本院依法委托双方共同选定的具有资质的公估公司作出，公估人员具有合法的资质，满城城建公司对该报告提出的异议没有证据予以证实，该份公估报告的真实有效性依法应予认定；对公估费票据的真实性，满城城建公司、中业房地产公司均未提出异议，本院对票据的真实有效性依法予以认定。

根据当事人陈述和经审理认定的证据，本院认定事实如下：

2010年，保定新宝祥房地产开发有限公司与满城城建公司联合开发了保定市满城区祥和园小区，共建有1、2、3、4号楼（含门脸房8套），以上楼房登记所有权人为保定新宝祥房地产开发有限公司。2018年4月2日，保定新宝祥房地产开发有限公司出具证明，认可上述楼房所有权已归属满城城建公司所有。

2011年9月14日，中业房地产公司在保定拍卖行有限责任公司通过竞拍，成功竞买成交满城城建公司所有的满城区祥和园小区3号楼商品房一栋（2930㎡，22套）、小屋22个、门脸8套、车位12个、小院3个，成交价款12611000元。当日，满城城建公司作为甲方、中业房地产公司作为乙方签订了《祥和园协议》，约定：“成交房产包括住宅22套，建筑面积2930平方米；小屋（地下室）22个，建筑面积498.3平方米；商业门脸8套，建筑面积1283.3平方米；小院3个；地上停车位20个。甲方于本协议签署之日起将上述成交房产交付乙方，乙方取得上述标的物的所有权和处置权，乙方可自行对上述房产等进行销售。就成交标的价款支付及乙方销售房产过程中可能遇到的问题，双方经公平协商达成如下协议：一、甲方于2011年10月15日前向乙方提供房屋建设相关审批手续等乙方销售房产所需要件。二、甲方保证成交标的工程质量符合相关国家标准，标的交付乙方时应保证达到市场销售的设计标准，同时甲方应向乙方出具具有法律效力的质量验收报告。由上述原因造成乙方不能完备接收成交标的而影响销售的，甲方按照乙方已支付甲方款额日0.3‰的标准赔偿甲方……七、乙方按照下列时间顺序向甲方支付成交价款：拍卖成交日乙方向甲方支付361万元首笔成交款；2011年10月30日前向甲方支付200万元；2011年11月30日前向甲方支付300万元；甲方按约定时间向乙方交付房产后乙方向甲方支付300万元；剩余成交价款作为质保押金，待乙方销售房屋办理完毕房产证数达到房屋总数的8××%后予以一次性支付。如乙方未能按照上述支付时间向甲方支付成交价款的，乙方应按照日0.3‰的标准向甲方支付赔偿金”。

《祥和园协议》签订后，中业房地产公司将协议中约定的房产进行销售的情况如下：现已售出住宅22套（搭配小屋22个，一楼住宅搭配小院3个，已办理房屋所有权证的16套）、商业门脸5套，另外3套商业门脸已与买方签订了意向合同。满城城建公司在原一审庭审和本案庭审中认可20个停车位未交付中业房地产公司。

双方均认可中业房地产公司依据《祥和园协议》已给付满城城建公司7268900元，尚余5341100元未给付。

本次庭审中满城城建公司提交了保定市满城区祥和园小区3号楼相关证件如下：2011年4月7日，满城区发展改革局下发满城发改核字[2011]5号河北省固定资产投资项目核准证；2011年6月6日，满城区住房和城乡建设局下发130621×11012-2号建筑工程施工许可证；2013年1月10日，保定市满城区住房和城乡建设局出具满城县建设工程竣工报告；2013年4月23日，满城区城乡规划管理局下发地字第130621（2013）00003号建设用地规划许可证；2013年4月26日，满城区人民政府下发保满国用（2013）第130621005号国有土地使用证；2013年5月31日，满城区城乡规划管理局下发建字第130621（2013）00006号建设工程规划许可证；2013年8月9日，满城区住房和城乡建设局下发保（满）房预售证（2013）第008号商品房预售许可证；2017年7月21日，保定市满城区城乡规划管理局下发建设工程规划核实合格证附图；2017年9月15日，保定市满城区住房和城乡建设局出具河北省建设工程竣工验收备案证明书和满城县建设工程竣工验收报告。

在本案审理过程中满城城建公司、中业房地产公司均认可合同标的房产中的商业门脸面积能办理产权证的是873.44平方米，不能办理产权证的是三间门脸409.86平方米（规划图纸上为配套设施）。对于不能办证的409.86平方米商业门脸及20个车位，满城城建公司同意进行回购。经中业房地产公司申请对位于保定市满城区祥和园小区的4号门脸房（位于通济街西侧）和位于小区内的单个车位进行评估，满城城建公司同意将对4号门脸房评估出每平方米的单价和单个车位的价格适用于计算未交付的409.86平方米门脸房和未交付的20个车位价格，本院依法委托保定中鑫房地产评估有限公司进行评估，该公司于2019年6月6日作出中鑫房评字[2019]第032号房地产估价报告，评估保定市满城区祥和园小区4号门脸房（建筑面积96.66平方米）于2019年5月28日的市场总价为人民币87.19万元（单价为9020元/平方米）；对于车位，保定中鑫房地产评估有限公司出具说明一份，载明“需要评估的车位为地上车位，根据《物权法》第74条第三款规定：‘占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有’”，保定中鑫房地产评估有限公司不对车位进行评估。本次评估中业房地产公司支付评估费9500元。由于车位无法评估，满城城建公司、中业房地产公司均认可车位每个按21000元由满城城建公司进行回购。

本院认为，首先，中业房地产公司竞买成交满城城建公司所有的满城区祥和园小区商品房，双方签订的《祥和园协议》是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。

其次，依据《祥和园协议》内容“一、甲方于2011年10月15日前向乙方提供房屋建设相关审批手续等乙方销售房产所需要件。二、甲方保证成交标的的工程质量符合相关国家标准，标的交付乙方时应保证达到市场销售的设计标准，同时甲方应向乙方出具具有法律效力的质量验收报告。由上述原因造成乙方不能完备接收成交标的而影响销售的，甲方按照乙方已支付甲方款额日0.3‰的标准赔偿甲方……七、乙方按照下列时间顺序向甲方支付成交价款……如乙方未能按照上述支付时间向甲方支付成交价款的，乙方应按照日0.3‰的标准向甲方支付赔偿金”，该协议对双方的义务和违约责任均进行了约定，其中第二条约定中根据合同的本义及前后文意思，“甲方按照乙方已支付甲方款额日0.3‰的标准赔偿甲方”应为“甲方按照乙方已支付甲方款额日0.3‰的标准赔偿乙方”的笔误。本案中满城城建公司将配套设施409.86平方米作为商业门脸出售，将占用业主共有部分划分的车位作为商业车位出售，且未按合同约定于2011年10月15日前向中业房地产公司提供房屋建设相关审批手续等所需要件，亦未在祥和园小区交付时提供具有法律效力的质量验收报告，构成违约。中业房地产公司未按照合同约定的日期支付价款，亦构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案中满城城建公司的违约行为在先，且其违约行为会影响中业房地产公司对合同标的的销售，故对满城城建公司主张的违约金不予支持。

第三，庭审中满城城建公司提供了相应的房屋质量验收报告等手续，中业房地产公司对除不能办证的409.86平方米商业门脸及20个车位以外的的其他不动产的交付并未提出异议，故中业房地产公司应就已交付的不动产给付满城城建公司对应的价款。

第四，在审理过程中，满城城建公司同意对祥和园小区不能办证的409.86平方米商业门脸及20个车位进行回购。关于满城城建公司已交付中业房地产公司的不动产对应未付价款应为合同总价款中未付部分减去上述回购部分的价款。车位双方确认均同意按照每个21000元定价，20个车位总价款21000元/个×20个=42万元；根据房地产估价报告，祥和园小区4号门脸单价为9020元/平方米，满城城建公司、中业房地产公司均同意此价格适用于未交付的409.86平方米门脸房的每平方米的价格，故409.86平方米商业门脸总价为9020元/平方米×409.86平方米=3696937.2元。因此满城城建公司已交付中业房地产公司的不动产未付价款应为5341100元-3696937.2元-42万元=1224162.8元。

第五，《祥和园协议》中虽约定“剩余成交价款作为质保押金，待乙方销售房屋办理完毕房产证数达到房屋总数的8××%后予以一次性支付”，且目前中业房地产公司销售房屋办理完毕房产证数尚未达到房屋总数的8××%，但由于《祥和园协议》的履行情况已发生变化，满城城建公司将回购协议中约定的部分门脸及全部车位，且本案涉及房产已于2017年9月15日竣工验收，故中业房地产公司应向满城城建公司支付全部未付房产价款较为公平。

综上所述，中业房地产公司应给付满城城建公司1224162.8元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、河北中业房地产开发有限公司给付保定市满城区城市建设投资有限责任公司1224162.8元，于本判决生效之日起十日内履行；

二、驳回保定市满城区城市建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费49188元，由保定市满城区城市建设投资有限责任公司负担33371元，河北中业房地产开发有限公司承担15817元；鉴定费9500元，由河北中业房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。

二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。

审　判　长　　谷　莉

审　判　员　　翟　涛

人民陪审员　　刘贺楠

二〇一九年六月二十一日

书　记　员　　吴美怡