宁波市斯金物业服务有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

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浙江省象山县人民法院

民事判决书

（2021）浙0225民初5398号

原告（反诉被告）：宁波市斯金物业服务有限公司。住所地：宁波市科技园区江南路599号。

法定代表人：钱芬，该公司董事长。

委托诉讼代理人：励旭，浙江信大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：盛欧阳，浙江信大律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，男，1979年11月20日出生，汉族，住象山县，公民身份号码XXX。

原告（反诉被告）宁波市斯金物业服务有限公司与被告（反诉原告）***物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。被告（反诉原告）于2021年8月13日向本院提起反诉，本院依法予以受理，并于同日裁定本案转为简易程序进行审理。本案于2021年8月18日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）宁波市斯金物业服务有限公司的委托诉讼代理人励旭，被告（反诉原告）***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）宁波市斯金物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告***支付拖欠的物业费7872元，并支付违约金（自2017年1月16日起按0.3‰／天计算至实际给付之日止）；2．被告***支付公共设施费242元。

被告（反诉原告）***辩称：1．支付条件未成就。原告提供的服务不符合合同约定的服务内容和标准。被告在支付第一年物业费后，多次对于被告房产周围存在的问题提出整改意见，原告均予以敷衍了事，未实际解决，故而被告有权拒付之后的物业费，且不应承担违约金。2．诉讼请求无事实和法律依据。一是原告请求被告支付的公共设施费按照合同约定已经包括在原告诉请一的物业费中。且原告未实际对被告房产周围存在的共用设施（如栏杆）、单元楼梯间等共有部分的破损墙体、空调落水管、连接井、化粪池等房屋共有部位和共用设施进行修复及日常养护、检修服务，且合同中已约定了本小区设有专项维修资金。二是原告请求被告支付物业费7872元，其中因原告未提供约定的服务范围和标准，被告有权在扣除共用部分、共用设施日常维修费后按照原告实际提供的服务范围及标准支付物业费。且原告公开作出的服务承诺也未全面履行，服务质量不达标。

被告（反诉原告）***向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告宁波市斯金物业服务有限公司返还反诉原告***公共设施维护费2902.32元及利息损失686元（自2016年1月16日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；2．反诉被告立即更换反诉原告房产南面的共用设施整体护栏；3．反诉被告立即维修反诉原告房产所在单元楼梯间、公共门厅、门廊、过道等共用部位的破损墙体；4．反诉被告立即对金域华府小区地下室非机动车停放处进行划线；5．反诉被告立即对反诉原告房产所在单元的空调落水管进行疏通、维修；6．反诉被告支付反诉原告违约金4275元（反诉原告以反诉被告按合同约定的服务内容和质量标准提供物业服务期限为基础得出的应支付物业费总额为基数，自2016年1月16日起按0.3‰／天计算至2019年8月15日止）；7．本案反诉费用由反诉被告承担。庭审中，被告变更诉讼请求六为：反诉被告支付反诉原告违约金5468元（120.93平方米×2.1元／平方米／月×55个月×1305天×0.3‰）。

原告（反诉被告）宁波市斯金物业服务有限公司对被告（反诉原告）***的反诉辩称：1．对于反诉请求一，反诉原告并未交纳公共设施维护费，无返还一说，物业费和公共设施维护费是独立的两笔费用；2．反诉诉请二、三中涉及的项目维修应申请业委会同意动用专项维修资金进行；3．反诉诉请四中涉及的停车划线需得到全体业主或是业委会同意；4．反诉诉请五中涉及空调落水管问题与物业公司无关，涉及反诉原告楼上住户的第三人侵权；5．反诉诉请中的六、七项不予认可，未达到需支付违约金的条件。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：

1、原告（反诉被告）提供的《关于金域华府小区物业交接的函》，被告（反诉原告）对真实性无异议，但据此认为原告（反诉被告）应按2019年8月1日退出物业管理，原告（反诉被告）诉请多计算了15天的物业费，本院对该证据真实性予以认定。

2、被告（反诉原告）提供的照片多组，原告（反诉被告）对此不予认可，本院认为，照片的拍摄时间、地点均无法认定，且因物业管理服务具有动态性、持续性，被告（反诉原告）提交的证据不能证明原告（反诉被告）提供的物业服务持续存在问题且原告怠于履行物业服务义务，本院不予采纳作为定案证据。

3、被告（反诉原告）提供的温馨提示两份，原告（反诉被告）不予认可，因原告（反诉被告）自认对其出具的温馨提示进行过张贴，本院对该份证据真实性予以认定。对四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司象山分公司物业服务中心出具的温馨提示本院认为系案外人于2019年12月23日出具，并无其他证据结合印证相应问题于原告（反诉被告）服务期间出现且未予以采取物业服务，本院对此不予采纳。

4、被告（反诉原告）提供的录音光盘及录音摘要一组，该证据为录音证据及整理资料，原告（反诉被告）质证认为该录音人的身份未知，本院认为被告（反诉原告）主张的该录音中的物业工作人员身份无法核实，故不予认可。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

被告（反诉原告）***系象山县丹东街道金域华府11幢101室房屋的所有权人（权证号：2016-0102827），建筑面积为120.93平方米，房屋用途为住宅。

2015年12月22日，原告（反诉被告）宁波市斯金物业服务有限公司（作为乙方）和金域华府小区业主委员会（作为甲方）签订《物业服务委托合同》一份，约定：金域华府小区业主委员会选聘原告对金域华府小区实施物业管理服务事宜；委托服务期限为1＋2年，即第一阶段自2016年1月15日0时起至2017年1月14日24时止。期满后各项指标符合合同要求，合同顺延至2019年1月14日；原告提供的服务管理服务包括以下内容：1．房屋建筑本体共用部分（……内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。2．房屋建筑本体共用设施设备（……落水管……）维修、养护和管理。3．本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（……化粪池、沟渠、池、井……）的维修、养护和管理。4．本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；原告提供的物业服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准以原告的投标文件为准，详见投标文件），原告的投标文件作为本合同的附件；物业服务费用按年交纳，业主或使用人应在下个缴费周期到来之前1个月交纳下一年物业服务费；物业服务收费实行包干制方式。1、综合服务费。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，中高层、多层住宅均按照2.10元／月／平方米计收；物业服务费用主要用于以下开支：……（2）共用部位、共用设施设备和相关场地的管理维护……；2、共用部位、共用设施日常维修费：多层住宅按照2.0元／年／平方米计收（原告当庭陈述合同此处为笔误，实际以年而非月计收），原告按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务；金域华府小区业主委员会、业主、使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业费0.3％／天的标准计收违约金；原告的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按原告应收物业费每日万分之三标准向金域华府小区业主委员会支付违约金；50台电梯年检费用及第三者责任险费用约定向县住建局划拨专项资金使用等权利义务内容。

2019年6月25日，象山县金域华府业委会向原告出具《告知函》一份，载有“原与贵公司签订的《物业服务委托合同》2019年1月14日到期截止……经业委会商议决定，将启动《金域华府物业管理委托合同》招投标工作……”等内容。

2019年6月18日，原告公布关于“即日起对地下室非机动车停放处进行划线，同时对地下室窨井盖进行维护”的温馨提示一份。

2019年8月5日，金域华府小区业主委员会出具《关于金域华府小区物业交接的函》，载明：从2019年8月1日起，确定四川蓝光嘉宝服务集团有限公司担负金域华府小区的物业管理工作。

2021年3月12日，原告向被告发送《告知函》一份以向被告催讨未缴物业费。

被告（反诉原告）***支付2016年1月16日至2017年1月15日的物业费3047元（120.93平方米×2.1元／平方米／月×12个月），之后物业费均未支付。

本院认为，原告（反诉被告）与金域华府小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，对全体业主均有约束力。被告（反诉原告）***作为金域华府11幢101室业主，按照合同约定享有物业服务之权利，应当履行交纳物业费的义务。

关于被告（反诉原告）抗辩共用部位、共用设施日常维修费已包括在物业服务费中的问题，本院结合本案认为，第一，《物业服务委托合同》第十条物业管理服务费的约定以列举方式列明分项，其中关于物业服务费用中共用部分、共用设施设备和相关场地的管理维护等费用，不能反推共用设施所产生其余费用均包含在物业费中；第二，《物业服务委托合同》第五条系对物业服务范围的约定，不能用于解释服务费用范围，且被告从未对该笔费用进行缴纳，原告请求被告支付自2017年1月16日至2018年1月18日期间的共用部位、共用设施日常维修费242元，本院予以支持。

关于被告（反诉原告）抗辩原告服务不符合合同约定的服务内容和标准，本院认为，其一，根据被告提供的证据不能反映原告所提供物业服务的全部内容，且尚不能证明原告物业服务存在严重问题足以达到应免交或酌情减少物业服务费的事实和程度；其二业主因对物业服务不满意而拒绝交纳物业费，会导致无法保障物业服务质量的恶性循环，由此影响到全体业主的利益，故被告拒付物业费，依据不足，本院对此不予支持。

关于被告（反诉原告）提出的各项整改问题，被告举证未足以证明公用设施整体护栏、共用部位的破损墙体、空调落水管存在持续问题且问题产生于原告服务期限内。原告抗辩地下室非机动车停放车划线问题需经业委会同意，但已予以张贴温馨提示，且未举证证明已向业委会提交相应的维修整改计划，存在一定的服务瑕疵。且原告现已退出金域华府的物业管理，被告请求已实际履行不能，故本院对该反诉请求不予支持。

关于原告（反诉被告）要求被告支付违约金之诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，按约应当承担相应的违约责任，但根据本案实际情况并结合被告提出的相关证据，原告在服务过程当中确实存在一定瑕疵，被告迟延交纳物业费非恶意，主要基于对原告物业服务质量的不满意，本院酌情认定将被告应当向原告支付的违约金与原告的物业服务瑕疵相抵。

《物业服务委托合同》第二十八条合同相对方系金域华府小区业主委员会而非被告，且被告亦无证据证明原告未达到服务内容和标准，被告要求原告支付违约金之反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据《告知函》，原告亦未举证证明其实际服务期限至2019年8月15日，故仅对原告要求被告支付2017年1月16日至2019年8月1日期间的物业服务费予以支持，即2.1元／平方米／月×120.93平方米×30.5个月=7746元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）***于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）宁波市斯金物业服务有限公司2017年1月16日至2019年8月1日期间的物业服务费7746元、2017年1月16日至2018年1月15日期间的公共设施费242元；

二、驳回原告（反诉被告）宁波市斯金物业服务有限公司的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）***的反诉请求。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）***负担；反诉受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

审判员王博闻

二〇二一年八月十九日

代书记员励梦怡