某某、某某与南京姬洲标牌厂租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

（2018）苏01民终8312号

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1970年3月14日生，汉族，住南京市江宁区。

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，女，1970年6月5日生，汉族，住南京市江宁区。

以上二上诉人共同委托诉讼代理人：沈成，江苏苏南律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京姬洲标牌厂，住所地南京市江宁区东山温州商业街*幢***室。

经营者：***，女，1964年2月25日生，汉族，住南京市秦淮区。

委托诉讼代理人：***，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。

上诉人***、***因与被上诉人南京姬洲标牌厂（以下简称姬洲标牌厂）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初14077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人***、***上诉请求：撤销（2017）苏0115民初14077号民事判决书第一项、第四项，依法改判支持上诉人一审的反诉请求或发回重审。事实与理由：1、案涉房屋为上诉人购自于江宁区方山街道横岭社区，有合法建造手续，因此案涉房屋应具有合法产权，双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，被上诉人未按约支付租房保证金并要求提前解除合同，违反合同约定，应承担违约责任。2、一审法院认定事实错误。案涉两间小房不在租赁范围内，从签署租赁合同至租赁期开始，被上诉人未对上诉人使用两间小房提出异议。即使两间小房在租赁范围，一审酌定的42000元年租金也明显畸高。另，一审认定的占用期限179日与事实不符，被上诉人至今未归还案涉厂房。最后，一审认为合同无效，但未判决被上诉人归还上诉人案涉厂房，属于漏判。

被上诉人姬洲标牌厂辩称，上诉人的上诉请求无事实依据。我方认为：1、根据相关司法解释，案涉租赁合同应系无效。2、我方于2017年8月就提起诉讼，要求解除租赁合同。依常理，不可能再占有案涉厂房，且根据双方聊天记录，我方多次要求办理交接手续。综上，上诉人主张我方仍占有使用案涉厂房与事实不符。

姬洲标牌厂向一审法院起诉请求：1.判令解除其与***、***签订的《厂房租赁合同》；2.判令***、***返还其租金105000元；3.判令***、***赔偿其损失70000元。

***、***向一审法院反诉请求：1.姬洲标牌厂支付水费153.8元（计算至2017年11月13日）、电费1300元（计算至2017年11月13日）、宽带费1859元（计算至2018年3月），合计3312.8元；2.姬洲标牌厂支付违约金52500元。

一审法院认定事实：2017年5月18日，姬洲标牌厂（乙方）与***、***（甲方）签订了《厂房租赁协议》1份，约定由甲方将位于南京市江宁区间厂房（1100平方米）出租给乙方，租赁期限自2017年5月18日至2022年5月18日止，年租金为210000元。合同还约定：“……乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一个月租金。租金应预付半年，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金。六个月后付下半年租金，每年必须先付租金后使用的原则进行，自协议期满后，按市场同等租价，乙方可优先续租……”合同还对其他事项作了约定。

此外，上述合同签订前，姬洲标牌厂于2017年4月16日向***、***支付了半年租金105000元（自2017年5月18日至2017年11月18日）。***、***随即将案涉厂房交付给姬洲标牌厂，但***、***保留了临近大门的两间平房堆放杂物。

2017年5月20日，***与***就租赁厂房中杂物堆放、保证金支付等问题发生了争议，***将厂房锁住，后***报警，***将大门锁打开。此后，姬洲标牌厂一直正常生产经营。

2017年8月，姬洲标牌厂向一审法院提起诉讼，要求解除合同，返还租金。***反诉要求姬洲标牌厂支付水、电、宽带费及违约金。审理中，因***、***无法提供案涉房屋的合法建造手续或权属证书，姬洲标牌厂变更要求解除合同的诉请，主张合同无效，要求返还已付的租金。此外，姬洲标牌厂陈述，***、***在租赁期间内多次锁门，影响其正常生产，但并未提供证据证明。***、***认可其确于2017年5月20日将厂门锁过一次，但此后并未再阻碍姬洲标牌厂进出。一审法院于2018年3月19日进行了现场勘验，租赁厂房内已经搬空，当天***当场要求交还钥匙，但***以厂区内有垃圾为由拒绝受领。因双方意见不一，致调解未成。

以上事实，有《厂房租赁协议》、收条、接处警证明、勘验笔录及当事人陈述等证据证明。

一审法院认为，双方就案涉场地订立的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，但案涉厂房均未办理合法建造手续，故该合同无效。虽然租赁合同归于无效，但承租人应当根据合同约定的租金标准支付占有使用费。本案中，***、***已按约交付了租赁厂房，有权收取占有使用费。但因出租方保留了两间小房间堆放自己的杂物，交付租赁物存在瑕疵，且合同中并未约定出租方有权保留部分房屋，故占有使用费数额应当予以扣减，根据占用的两间房屋的作用和大小，一审法院酌定占有使用费为168000元/年。此外，因双方为了押金事项发生矛盾，***、***在2017年5月20日将厂门锁住，影响了承租人使用房屋，故2017年5月18日至2017年5月20日的占有使用费1380.81元（168000元/年÷365天/年×3天）应当予以免除。对于姬洲标牌厂实际占用房屋的时间，结合其起诉要求解除合同的时间（2017年8月）以及***、***反诉主张的水电费使用记录（主张至2017年11月13日。另，因宽带系包月收费，无法计算流量，故不作为确认是否腾空厂房的依据），一审法院确定为179日（自2017年5月18日至其2017年11月13日水电费主张终止之日止），应支付占有使用费82388.33元（168000元/年÷365天/年×179天），现姬洲标牌厂已经支付105000元，***、***需返还姬洲标牌厂23992.48元（105000元－82388.33元+1380.81元）。姬洲标牌厂要求***、***支付损失70000元，但其未能提供充分的证据予以证明，一审法院对此亦不予支持。

关于***、***要求姬洲标牌厂支付水费、电费、宽带费合计3312.8元的诉讼请求，因姬洲标牌厂对上述金额无异议，一审法院予以支持，对于***、***主张的违约金52500元，因合同无效，违约条款自然归于无效，且姬洲标牌厂未交纳保证金的行为未给其造成损失，故一审法院对此不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、***、***于本判决发生法律效力之日起10日内退还南京姬洲标牌厂占有使用费23992.48元。二、驳回南京姬洲标牌厂的其他诉讼请求。三、南京姬洲标牌厂于本判决发生法律效力之日起10日内支付***、***水电费、宽带费合计3312.8元。四、驳回***、***的其他诉讼请求。上述第一、三项判决内容合并计算，***、***还需返还南京姬洲标牌厂20679.68元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。一审案件受理费本诉部分3900元，反诉部分583元，合计4483元，由姬洲标牌厂负担3990元，由***、***负担493元。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，姬洲标牌厂不持异议。***、***对“本院于2018年3月19日进行了现场勘验，租赁厂房内已经搬空”有异议，其认为当时仅搬空了设备，仍遗留了垃圾在厂区。

本院认为，上诉人***、***在二审审理期间，已自认案涉厂房无权属证书，也未办理合法建造手续，故***、***与姬洲标牌厂签订的《厂房租赁合同》应系无效。姬洲标牌厂已实际占有使用案涉厂房，应向***、***支付占有使用费。***、***提供的证据仅能证明南京姬洲标牌厂占有使用案涉厂房至2017年11月13日。且本案一审审理期间，一审法院曾主持双方进行案涉厂房的钥匙交接工作，但***以厂区内有垃圾为由拒绝受领，对于扩大部分的损失应由其自行承担。

***、***作为出租人，其对案涉厂房区内的建筑分布应当了解。在签订合同时，根据诚实信用原则，出租人应当明确告知承租人其将保留或不保留部分房屋的使用权。故一审结合合同无效的原因、合同履行期间双方过错大小，及案涉两间小房的作用和大小，酌定占有使用费为168000元/年，于法有据，并无不当。

综上所述，上诉人***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1629元，由上诉人***、***负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员*慧

二〇一八年十一月二十六日

书记员***