青岛优利基科技有限公司与青岛威尔斯服装有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省青岛市李沧区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁0213民初3138号

原告：青岛优利基科技有限公司，住所地青岛市李沧区九水东路**-5，统一社会信用代码：913702133214401899。

法定代表人：姜德田，职务执行董事。

委托诉讼代理人：李洪陆，北京市京师（青岛）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：魏宇汗，北京市京师（青岛）律师事务所律师。

被告：青岛威尔斯服装有限公司，住，住所地青岛市李沧区九水东路**一社会信用代码：91370213740358657N。

法定代表人：林秀徽，职务总经理。

委托诉讼代理人：矫爱庆，山东畅海律师事务所律师。

原告青岛优利基科技有限公司与被告青岛威尔斯服装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告青岛优利基科技有限公司的委托诉讼代理人李洪陆、魏宇汗，被告青岛威尔斯服装有限公司的委托诉讼代理人矫爱庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告青岛优利基科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋装修损失1616496.57元、搬迁损失129200元、停产停业损失3100800元，财产保全担保保险服务费9600元，损失共计4856096.57元；2、本案诉讼费、保全费全部由被告承担。事实与理由：2015年7月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于青岛市李沧区九水东路320号-5号院内的3053平方米厂房出租给原告经营使用，租期自2015年9月1日至2021年8月31日止，年租金为473215元，双方同时签订《厂房租赁补充协议》，根据原告生产经营需要对被告在建厂房的施工方案进行了修改确认。2015年9月18日，双方签订《厂房交付备忘录与新约定》，根据被告出租厂房的施工进度及交付日期，约定租金自2015年10月20日起算，总租期至2021年10月19日，并约定增加新建的库房面积177平方米的租金为每平方米每年155元，租期与主厂房相同。被告交付厂房及库房后，原告进行了装修，安装了设备，支付了租金。2018年3月9日，青岛市李沧区政府发布预征收通知，原告承租的房屋在预征收范围内，导致原告无法正常经营，为维护原告合法权益，故诉至法院。

被告青岛威尔斯服装有限公司辩称：1、涉案房屋已被李沧区房屋征收办公室预征收，被告是合法的被拆迁人，被告与政府之间的拆迁关系和被告与原告之间的房屋租赁合同关系是两个不同的法律关系，原告所主张的各项损失均应当依法属于被告所有，与原告无关。2、原告现仍然正常使用涉案房屋，原告主张的损失无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：

原告提交证据1：企业信用信息公示报告网上打印件1份，证明被告主体适格。

被告对证据1的真实性及证明事项均无异议。

对证据1的真实性，本院予以确认。

原告提交证据2：房屋租赁合同1份、厂房租赁补充协议1份，证明2015年7月，原、被告签订《房屋租赁合同》及《厂房租赁补充协议》，约定被告将坐落于青岛市李沧区九水东路320号-5号院内的3053平米厂房出租给原告使用，并根据原告生产经营需要对被告厂房的施工方案进行了修改确认。

被告对证据2的真实性及证明事项均无异议，原告从2018年7月20日后已经拖欠被告租赁费，租赁合同第8条约定，如遇政府征用承租方享受所租房屋政府给予的搬家费50%，厂房租赁补充协议第2条约定，原告所租厂房一楼地面、卷帘门、货梯、玻璃雨棚均由被告制作并配置，原告承担5万元费用。

对证据2的真实性，本院予以确认。

原告提交证据3：厂房交付备忘录与新约定各1份，证明2015年9月16日，双方签订《厂房交付备忘录与新约定》，确定租赁期限自2015年10月20日起至2021年10月19日止。并增加了租赁库房面积177平米。原告承租上述厂房及库房建筑面积共计3230平方米。

被告对证据3的真实性及证明事项均无异议。

对证据3的真实性，本院予以确认。

原告提交证据4：李沧区人民政府文件青李沧政发（2018）13号复印件1份，证明2018年3月9日，李沧区人民政府发布房屋实施预征收通知及征收补偿方案，决定对青岛院士双创高薪技术产业园（一期）项目规划范围内国有土地上的房屋及房屋附属物进行征收，原告承租的房屋在征收范围内。

被告因证据4系打印件，对真实性无法确认，但被告厂房被政府预征收是事实。

对证据4的真实性，本院将结合其它证据进行认定。

原告提交证据5：预征收补偿方案复印件1份，证明李沧区人民政府制定的预征收补偿方案第十条规定：征收非住宅房屋的搬迁补偿费按房屋建筑面积每平方米40元计发；工业类建筑（厂房、仓库等）按照每月每平方米80元的标准，一次性计发12个月的停产停业损失补偿金。原告承租的厂房及库房共计3230平方米实际用于生产经营，并有营业执照，根据上述补偿标准计算，原告应获得搬迁补偿费128200元、停产停业损失补偿金3100800元。

被告对证据5的真实性无法确认，但预征收是事实，政府所出具的补偿方案是针对包括被告在内的被拆迁人所制定及计算相应的补偿标准，原告并非被拆迁人，补偿标准与原告无关，不能作为原告诉讼主张的依据，本案涉及的177平方米库房属于临时建筑，无停产停业损失补偿。

对证据5的真实性，本院将结合其它证据进行认定。

原告提交证据6：山东广义工程项目管理有限公司对原告车间装修工程结算造价编制报告1份，证明原告承租被告的厂房及库房后，对原有厂房车间的地面、天棚、墙面等进行装修改造，并将生产设备拆装与搬运、办公家具与物资搬运、空调移机至该厂房等，投入了巨额资金，现经评估，装修工程造价为1616496.57元。

被告对证据6的真实性及证明事项均有异议，该证据是原告自行委托该公司所编制的报告，该报告编制依据可以显示，是由原告提供的施工图、工程量、建筑做法等资料而编制的，是原告与该公司所确定的编制结果，对该结论报告被告不予认可，该报告项目概况中包含了设备拆装与搬运，办公家具与物资搬运，空调移机等搬迁事项，同时该报告中没有考虑到原告装修的折旧，也没考虑到被告依据租赁合同所制造及配置的一楼地面、卷帘门、货梯、玻璃雨棚，因此该证据证明不了原告的诉讼主张。

对证据6的真实性及关联性，本院将结合其它证据进行认定。

原告提交证据7：中国大地财产保险股份有限公司青岛分公司出具的保函保险服务费发票1份，证明原告因提起财产保全以保函形式提供担保，支出保险费用9600元。

被告对证据7的真实性及证明事项均有异议，该证据显示不出是原告与保险公司就本案的财产保全所支出的费用，也无法确定该发票的真实性，并且原告诉讼保全是为了达到诉讼目的而采取的诉讼手段，即便原告支出了该笔费用，也应当由原告自行承担。

对证据7的真实性，本院予以确认。

原告提交证据8：律师函、特快快递单改退批条2份，证明原告委托律师于2018年8月8日及8月15日两次向被告发出律师函，催促被告履行厂房维修义务并解决拆迁补偿问题。两份快递单上载明的被告方收件人、电话及地址与被告所发通知的快递单上载明的信息相同，但被告却两次拒收，证明被告缺乏基本诚信，拒不解决房屋拆迁补偿问题。

被告对证据8的真实性无异议，对证明事项有异议，被告从未收到原告所寄的两份快递，而且原告寄快递时已经提起诉讼，不能证明被告存在所谓的缺乏诚信及拒不解决拆迁补偿问题，而两份快递也解决不了本案未经开庭庭审的拆迁补偿问题，对快递内容被告不知情，这是原告的单方行为。

对证据8的真实性，本院予以确认。

原告提交证据9：被告发出的通知、特快快递单各1份，证明被告以政府征收为由于2018年8月18日通知原告解除房屋租赁合同，该快递单上载明了被告方寄件人、电话及地址。

被告对证据9的真实性无异议，从该证据可以显示被告已经明确告知原告因政府拆迁双方租赁合同解除，且要求原告在3个月内搬出租赁房屋，原被告双方的租赁合同已经解除，被告也给原告预留了充足的搬迁时间，被告履行了相应的法律义务。

对证据9的真实性，本院予以确认。

原告提交证据10：回复函、特快快递单改退批条各1份，证明原告于2018年8月22日向被告发出回复函，要求被告先支付拆迁补偿款后，原告再腾退房屋。该快递单上载明的被告方收件人、电话及地址与被告所发通知的快递单上载明的信息相同，但被告却拒收，证明被告缺乏基本诚信，拒不解决拆迁补偿问题。

被告对证据10的真实性无异议，对证明事项有异议，被告从未收到原告所寄的快递，而且原告寄快递时已经提起诉讼，不能证明被告存在所谓的缺乏诚信及拒不解决拆迁补偿问题，而这份快递也解决不了本案未经开庭庭审的拆迁补偿问题，对快递内容被告不知情，这是原告的单方行为。

对证据10的真实性，本院予以确认。

原告提交证据11：保单保函1份，证明原告申请财产保全，是以中国大地财产保险股份有限公司青岛分公司出具保函的形式提供担保，因此支付保险费9600元。

被告对证据11的真实性及证明事项均有异议，该证据显示不出是原告与保险公司就本案的财产保全所支出的费用，也无法确定该保单的真实性，并且原告诉讼保全是为了达到诉讼目的而采取的诉讼手段，即便原告支出了该笔费用，也应当由原告自行承担。

对证据11的真实性，本院予以确认。

原告提交证据12：涉案厂房现场部分照片打印件共24张，证明原告承租房屋的装饰装修状况、实际安装的生产设备及设施情况、办公设备及存货等实际情况，以及目前工人正在厂房内加工生产的情况。因房屋征收必然给原告造成装饰装修损失、停产停业损失及搬迁费用等损失。

被告对证据12的真实性及证明事项均有异议，该照片没有拍摄时间，大部分照片也显示不出拍摄地点，按照原告所述原告对涉案房屋正在使用中，具体是否给原告造成各项损失，从照片中无法确定及证明，因此该证据证明不了原告的诉讼主张。

对证据12的真实性及关联性，本院将结合其它证据进行认定。

被告提交证据：房地产权证复印件1份（字号：青房地权市字第××号），证明涉案房屋及土地为被告所有，土地性质为工业用地，原件已被政府收回。

原告因证据系复印件，对真实性无法确认。

对该证据的真实性，本院将结合其它证据进行认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年7月，原告青岛优利基科技有限公司与被告青岛威尔斯服装有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要条款为：1、被告将坐落于青岛市李沧区九水东路320号-5面积共计3053平方米的房屋出租给原告，租期自2015年9月1日至2021年8月31日止，年租金为473215元；2、如遇政府征用，承租方享受所租房屋政府给与的搬家费50%。

2015年7月，原、被告签订《厂房租赁补充协议》，合同约定的主要条款为：1、出租方于2015年8月1日或以前将厂房完全交付给承租方，出租方留给承租方一个月的时间装修；2、出租方根据承租方的建议对房屋进行施工，产生的额外施工费用由承租方分摊5万元。

2015年9月18日，原、被告签订《厂房交付备忘录与新约定》，双方同意租赁期限自2015年10月20日起至2021年10月19日止。另，被告正在建设的177平方米厂房完工后交付给原告，租金为每平方米每年155元，租期与主厂房相同。

2018年3月9日，青岛市李沧区人民政府发布青李沧政发（2018）13号文件：《关于对青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内（市南工业园）国有土地上房屋实施预征收的通知》，该通知中预征收范围包括九水东路320号、九水东路320-14号、金水路288号、龙水路318号1-4号楼。具体征收范围以房屋征收红线图为准。房屋征收补偿方案对预征收目的、范围、面积、期限、评估、补偿方式等进行了说明。

2018年5月10日，山东广义工程项目管理有限公司接受原告委托，对原告车间装修工程结算造价进行了编制，该编制报告对原有厂房车间的地面、天棚、墙面等进行装修改造，设备拆装与搬运、办公家具与物资搬运、空调移机等的工程结算总价为1616496.57元。

2018年7月12日，中国大地财产保险股份有限公司青岛分公司为原告提供财产保险服务，向原告收取保险服务费9600元。

2018年8月8日、8月15日，北京市京师（青岛）律师事务所律师受原告委托向被告发出律师函，要求协商解决补偿事宜。被告均拒收。

2018年8月18日，被告向原告发出通知，通知原告解除租赁合同。2018年8月22日，原告向被告发出回复函，告知被告已经向法院起诉，要求被告支付补偿款4846496.57元，被告拒收。

至法庭辩论终结前，青岛市李沧区政府尚未下达正式的房屋征收决定。原、被告之间于2015年7月签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋，原告仍在继续使用，尚未搬迁。被告亦未与相关部门重新签订正式的征收补偿协议，亦无证据证明被告已经实际领取涉案房屋的拆迁补偿款以及领取的具体数额。

本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他经济组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用，承租人支付租金的合同。当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告与被告于2015年签订的《房屋租赁合同》、《厂房租赁补充协议》、《厂房交付备忘录与新约定》，是双方真实意思表示，本院予以确认。被告按照双方签订的合同，已将相关厂房交付给原告使用，且原告目前仍在使用，尚未搬迁，被告的行为不构成违约，不应承担赔偿损失等违约责任。另外，青岛市李沧区政府下达的《关于对青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内（市南工业园）国有土地上房屋实施预征收的通知》及《青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内（市南工业园）国有土地上房屋预征收补偿协议（货币补偿）》，只是对相关房屋作出了预征收决定，并未下达正式的房屋征收决定，且预征收补偿协议是对房屋所有人的补偿，不是对承租人的补偿。关于原告请求判令被告赔偿房屋装修损失1616496.57元、搬迁损失129200元、停产停业损失3100800元，财产保全担保保险服务费9600元，共计4856096.57元的诉讼请求，因原告在庭审中提交的证据，不能证明被告有违约行为，本院根据原告提交的证据并结合相关事实，认为原告主张的财产损失尚未发生，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于被告所提原告现仍然正常使用涉案房屋，被告与原告之间的房屋租赁合同关系，和被告与政府之间的拆迁关系，是两个不同的法律关系，原告所主张的各项损失无事实及法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求的主张，本院予以采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百零八条第二款之规定，判决如下：

驳回原告青岛优利基科技有限公司的诉讼请求。

案件受理费45572元、保全费5000元（原告已预交），由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　刁政文

人民陪审员　　江　雪

人民陪审员　　毕彩霞

二〇一八年十二月二十五日

法官助理韩晓玉

书记员朱超