青岛新业建筑安装有限公司与青岛威尔特自动化设备技术有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）青民一终字第981号

上诉人（原审被告、反诉原告）青岛威尔特自动化设备技术有限公司。

法定代表人周新民，职务总经理。

委托代理人孙红方，山东泰成律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）青岛新业建筑安装有限公司。

法定代表人杨全先，总经理。

委托代理人郑振，青岛四方人和法律服务所法律工作者。

上诉人青岛威尔特自动化设备技术有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2014）李民初字第17号民事判决，2015年1月19日向本院提起上诉，本院于2015年3月23日受理后，依法组成由苏勇担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年5月19日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人青岛威尔特自动化设备技术有限公司的委托代理人孙红方，被上诉人青岛新业建筑安装有限公司的委托代理人郑振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审中青岛新业建筑安装有限公司诉称，青岛威尔特自动化设备技术有限公司租赁其公司位于青岛市李沧区九水路厂房，自2011年6月起拖欠其房租，故诉请法院判令：1、青岛威尔特自动化设备技术有限公司支付房屋租金至其迁离之日及利息14676.5元。租金数额青岛新业建筑安装有限公司计算至起诉之日为326666元，在案件审理过程中计算至2014年12月31日为501666元。2、青岛威尔特自动化设备技术有限公司迁出租赁物并恢复租赁物原状。3、本案诉讼费由青岛威尔特自动化设备技术有限公司承担。庭审中，青岛新业建筑安装有限公司主张因青岛威尔特自动化设备技术有限公司根本违约，要求解除双方签订的房屋租赁合同。

原审中青岛威尔特自动化设备技术有限公司答辩并反诉称，我方是从事机械设备经营的企业，与青岛新业建筑安装有限公司于2004年签订房屋租赁合同，租期20年。2011年，青岛新业建筑安装有限公司称租赁房屋属于李沧区九水东路拓宽改造范围内的非住宅房屋，要求限期拆除，并口头承诺自2011年6月起不必再支付房租，到时从拆迁安置补偿款中扣除，但青岛新业建筑安装有限公司至今未提交政府拆迁以及补偿的相关文件，并不断采取非法手段要求我方限期腾房，干扰我方的正常生产经营活动。现九水东路早已通车，青岛新业建筑安装有限公司假借拆迁之名，行违法解除合同之实，其行为违反了双方房屋租赁合同的第二条、第四条、第六条、第七条等约定，致使我方损失难以估计，故反诉请求法院判决：1、双方租赁合同继续履行至合同期满；2、青岛新业建筑安装有限公司出具2004年4月至2011年6月的房租发票；3、青岛新业建筑安装有限公司恢复供水供电、院墙恢复原状，使其达到适合租赁的状态；4、青岛新业建筑安装有限公司赔偿青岛威尔特自动化设备技术有限公司生产经营损失一万元；5、诉讼费用由青岛新业建筑安装有限公司承担。

青岛新业建筑安装有限公司辩称，1、法院不处理发票问题；2、青岛威尔特自动化设备技术有限公司拖欠青岛新业建筑安装有限公司房租已近三年，已经构成根本违约；3、我方未给青岛威尔特自动化设备技术有限公司断水断电，不存在恢复的问题，故青岛威尔特自动化设备技术有限公司反诉无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。

原审查明，2001年8月8日，青岛市李沧区李村商业建安公司变更企业名称为青岛新业建筑安装有限公司，以下均简称青岛新业建筑安装有限公司；2009年5月7日，青岛正仁工贸发展有限公司企业名称变更为青岛威尔特自动化设备技术有限公司，以下均简称青岛威尔特自动化设备技术有限公司。

2004年4月16日，青岛新业建筑安装有限公司与青岛威尔特自动化设备技术有限公司签订房屋租赁合同一份，合同约定：1、青岛新业建筑安装有限公司将其建造的位于李沧区九水东路苏家段厂房一栋，即2223平方米和西侧办公室和院租给青岛威尔特自动化设备技术有限公司使用，青岛威尔特自动化设备技术有限公司必须保证无污染项目。……5、房租及地租共计每年十三万元，以后每五年递增一万元，租赁费每年分两次上交，每半年交纳（租赁前）。6、租赁期间双方不能单方违约，如单方违约，应给予对方赔偿二倍经济损失。7、如遇国家征用、规划该厂房，青岛新业建筑安装有限公司应提前三个月通知，青岛威尔特自动化设备技术有限公司应无条件服从。……9、青岛威尔特自动化设备技术有限公司在不破坏青岛新业建筑安装有限公司房屋结构的情况下，可以内部装修。如正常房屋维修，由青岛新业建筑安装有限公司负责。……11、租期为20年。2004年6月1日至2024年5月31日止。如遇国家政策性调整，另行商定……”等12项条款。房屋租赁合同签订后，双方按照约定履行，双方认可青岛威尔特自动化设备技术有限公司缴纳房屋租金至2011年5月30日。

涉案厂房所在的土地为青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会（原青岛市崂山区李村镇苏家村民委员会，以下简称苏家社区）租赁给青岛新业建筑安装有限公司使用。双方于1994年4月25日签订土地使用权有偿使用合同，并于1994年4月27日进行了公证，双方约定，苏家社区租赁给青岛新业建筑安装有限公司土地15亩，双方对土地范围通过第三方画了四至地图进行确认，租赁期限20年，租赁期间如遇国家征用，地面上的建筑物和其他等物补偿归青岛新业建筑安装有限公司，土地被征用补偿归苏家社区。青岛新业建筑安装有限公司与苏家社区于2000年5月30日签订了补充协议，租期延长10年，即租期自1994年7月1日到2024年6月30日止。

2010年7月10日，青岛新业建筑安装有限公司接到青岛市李沧区九水路街道办事处、青岛市李沧生态商住区建设办公室的通知，通知中写明：“根据《青岛市人民政府关于加快李沧区建设带动市区北部发展的决定》（青政发（2005）7号）等有关文件精神，经上级批准，区政府决定对九水东路（青银高速--区界段）实施拓宽改造。经研究，决定对苏家社区在九水东路拓宽改造范围内的住宅房屋、非住宅房屋及其他地上附着物进行限期拆除。拆除时间截至2010年9月30日。……”等相关内容。2011年6月9日、6月10日，青岛新业建筑安装有限公司又先后接到苏家社区的通知，要求其派人参加2011年6月13日在苏家社区召开的九水东路北侧苏家段非住宅房屋拆迁工作会议，并于2011年6月13日之前与苏家社区居委会签订有关拆迁补偿协议，逾期有关部门将依法予以拆除，如有损失及后果自负。2011年8月30日，青岛新业建筑安装有限公司向苏家社区提出延期申请，因其拆迁用户需另选厂地，新厂区需要改造装修等原因，申请将拆迁腾房时间延长到2011年12月31日，并承诺如逾期不拆迁，有关部门按违法建筑予以拆除。

青岛新业建筑安装有限公司称其自接到相关通知后不断口头告知青岛威尔特自动化设备技术有限公司搬离，青岛威尔特自动化设备技术有限公司认可青岛新业建筑安装有限公司曾于2011年4、5月份左右口头通知其搬离、2011年9月6日书面通知其搬离。2011年9月6日，青岛新业建筑安装有限公司向青岛威尔特自动化设备技术有限公司发出书面通知，告知涉案厂房要实施拆迁，拆迁腾房时限由2011年8月31日延期到2011年12月30日，并主张解除与青岛威尔特自动化设备技术有限公司于2004年4月16日签订的房屋租赁合同，要求青岛威尔特自动化设备技术有限公司于2011年9月30日前到青岛新业建筑安装有限公司处签订拆迁补偿协议。

2011年7月1日至7月15日，苏家社区委托青岛骏业房地产评估所对青岛新业建筑安装有限公司租赁的整体土地和非住宅房屋及附属物及其相关补偿费用进行评估、提供参考，评估结论为：建筑物4718.44平方米，评估价值2798084元，附属物评估价值176631元，奖励费及补助费1415533元，合计4390248元，该份评估报告中无营业损失等经营性损失的鉴定事项。

2011年8月31日，青岛新业建筑安装有限公司与苏家社区签订拆迁补偿协议书，苏家社区需拆除青岛新业建筑安装有限公司企业（房屋），双方在平等自愿的基础上就有关解除土地租赁协议及地上附着物拆迁补偿问题达成协议：1、拆迁范围为苏家社区九水东路北侧涉及的相关区域。2、因土地租赁协议已无法继续履行，现双方同意解除于1994年4月25日签订的土地租赁协议。3、地上建筑物、附着物补偿标准按青政发（2004）25号文件等规定，地上建筑物、附着物数量及补偿金额详细为，⑴附着物房屋、数量304.1、补偿标准850、补偿金额258485（此处根据一般理解应是数量单位为平方米，补偿标准单位为元、补偿金额单元为元，以下同）；⑵附着物房屋、数量3875.35平方米、补偿金额600元、补偿金额2325210元；⑶附着物房屋、数量449.55平方米、补偿标准420元、补偿金额188811元；⑷附着物房屋、数量25.81平方米、补偿标准350元、补偿金额9034元；⑸附着物房屋、数量63.63平方米、补偿标准260元、补偿金额16544元；⑹附着物简易棚、硬化地面、铁门、水池、院墙、水井、铁楼梯等、补偿金额176631元，上述六项合计2974715元。4、青岛新业建筑安装有限公司在2011年8月31日之前搬迁腾房，由苏家社区统一拆除地上建筑物、附着物。5、若青岛新业建筑安装有限公司在2011年8月31日之前搬迁腾房、交出土地，按每平方米50元进行奖励，若2011年8月21日后腾房交房没有奖励。6、搬迁补助费（搬家费）按照每平方米30元的标准，共计141554元。7、付款方式，本协议签订时，苏家社区预付青岛新业建筑安装有限公司30%地上附着物补偿费即892415元，支付搬迁补助费141554元；青岛新业建筑安装有限公司在规定时间内搬迁腾房并交出土地，苏家社区在接受土地后三日内付清余款，即2082300元和本协议第五条约定的拆迁奖励费用。8、本协议签订后，青岛新业建筑安装有限公司未在2011年8月31日之前搬迁腾房，每逾期一日，按照苏家社区已支付费用的1%支付逾期腾房违约金；苏家社区若未按照约定支付费用，每逾期一日，按剩余应支付费用的1%向青岛新业建筑安装有限公司支付违约金。9、其他条款。10、补充条款。本协议签订后，苏家社区支付部分费用，青岛新业建筑安装有限公司除本案青岛威尔特自动化设备技术有限公司占有使用的厂房未腾房交付外，其他地上附着物和土地均已交付苏家社区。

庭审过程中，经原审法院询问，青岛威尔特自动化设备技术有限公司称其经济损失数额为300万元（庭后书面写明为1561000元），经原审法院依法释明，青岛威尔特自动化设备技术有限公司对其所称的经济损失不提起反诉，对其反诉主张的经营性损失1万元不申请进行评估、鉴定。

原审认为，平等主体之间按照各自的意思表示签订的不违反法律规定的合同，对双方具有约束力，当事人应当按照约定行使权利、履行义务、承担责任。双方协商一致签订房屋租赁合同，均应按照合同约定行使权利、履行义务、承担责任。青岛新业建筑安装有限公司的土地系租赁苏家社区而来（1994年），并在土地上建造涉案房屋、厂房等，青岛新业建筑安装有限公司将自己建造的厂房和院租赁给青岛威尔特自动化设备技术有限公司使用，在双方房屋租赁合同履行期间（2011年），苏家社区因道路拓宽、整体规划等原因决定收回租赁给青岛新业建筑安装有限公司的土地，解除双方土地租赁合同，并委托相关专业评估机构进行价值评估，与青岛新业建筑安装有限公司签订了企业拆迁补偿协议书，就青岛新业建筑安装有限公司建造的包括涉案房屋在内的所有地上附着物的拆迁问题参照评估书达成了协议，青岛新业建筑安装有限公司与苏家社区之间的土地租赁合同已经解除，故青岛新业建筑安装有限公司与青岛威尔特自动化设备技术有限公司之间的房屋租赁合同因青岛新业建筑安装有限公司的前手于2011年8月31日收回土地而事实上履行不能，合同履行不能后，青岛新业建筑安装有限公司于2011年9月6日书面通知青岛威尔特自动化设备技术有限公司解除双方房屋租赁合同并限期腾房，故双方之间的房屋租赁合同自2011年9月6日青岛威尔特自动化设备技术有限公司收到青岛新业建筑安装有限公司书面通知之日起解除。对青岛新业建筑安装有限公司要求解除双方之间房屋租赁合同的诉讼主张，原审法院予以支持；对青岛威尔特自动化设备技术有限公司要求恢复供水供电、院墙、继续履行合同的反诉请求，原审法院不予支持。合同解除后，合同终止履行，青岛新业建筑安装有限公司作为出租人不再向青岛威尔特自动化设备技术有限公司收取租金，青岛威尔特自动化设备技术有限公司作为承租人应在合理期限内腾让房屋、支付2011年9月6日之前的租金，故对青岛新业建筑安装有限公司主张青岛威尔特自动化设备技术有限公司支付2011年9月6日之前租金的诉讼请求，原审法院予以支持。关于租金数额的计算，根据双方房屋租赁合同的约定，2004年签订房屋租赁合同时年租金为13万元，以后每五年递增1万元，故2011年的年租金应为14万元，庭审中，双方确认青岛威尔特自动化设备技术有限公司缴纳租金至2011年5月30日，故青岛威尔特自动化设备技术有限公司应支付青岛新业建筑安装有限公司2011年5月31日至2011年9月6日期间的租金37972元。房屋租赁合同履行不能，非因青岛威尔特自动化设备技术有限公司违约，故对青岛新业建筑安装有限公司主张青岛威尔特自动化设备技术有限公司支付租金利息的诉讼请求，不予支持。

青岛新业建筑安装有限公司与苏家社区之间的土地租赁合同已经解除并达成补偿协议，青岛新业建筑安装有限公司作为涉案土地承租方、涉案房屋出租方，丧失土地承租权、房屋出租权，致使青岛新业建筑安装有限公司违反与青岛威尔特自动化设备技术有限公司房屋租赁合同中20年租期的约定，应当承担一定的违约责任，赔偿青岛威尔特自动化设备技术有限公司损失。现青岛威尔特自动化设备技术有限公司反诉主张1万元的经营性损失，但并未提交证据予以证明，在庭审过程中经原审法院依法释明相关法律规定并询问，青岛威尔特自动化设备技术有限公司不申请对该损失进行评估、鉴定，故对其要求青岛新业建筑安装有限公司赔偿1万元生产经营性损失的反诉请求，原审法院不予支持。双方合同解除，青岛新业建筑安装有限公司应不再收取租金并赔偿给对方造成的合理损失；同时，青岛威尔特自动化设备技术有限公司应在合理期限内腾房，但是，经青岛新业建筑安装有限公司口头、书面通知后，青岛威尔特自动化设备技术有限公司在合理期限内未搬出涉案房屋，至今仍占有使用涉案厂房，使双方的争议一直处于未决状态，在双方协商不成时，未依法解决问题，该占有使用于法无据，青岛威尔特自动化设备技术有限公司应当及时搬离占用的他人土地与厂房并支付占有期间的占有使用费、同时不得对违法占用期间造成的扩大损失向青岛新业建筑安装有限公司主张赔偿，原审法院酌情认定青岛威尔特自动化设备技术有限公司在接到青岛新业建筑安装有限公司书面通知之日（2011年9月6日、即双方房屋租赁合同解除之日）后搬离的合理期限为6个月，即若青岛威尔特自动化设备技术有限公司自2012年3月6日起仍未搬离涉案厂房，应当参照房屋租赁合同的租金（年租金13万元，2004年4月16日起每五年递增1万元）支付自2012年3月6日起至搬离之日的占有使用费，该占有使用费应向出租房屋并对案外人苏家社区负有交房义务的青岛新业建筑安装有限公司缴纳。本案中，青岛威尔特自动化设备技术有限公司至今仍占有使用涉案厂房，应当自2012年3月6日起向青岛新业建筑安装有限公司支付相应的房屋占有使用费，青岛新业建筑安装有限公司主张的至青岛威尔特自动化设备技术有限公司腾房之日起的租金，其法律性质为占用使用费，故原审法院对青岛新业建筑安装有限公司的该项主张在扣除青岛威尔特自动化设备技术有限公司合理搬迁期限（6个月）后予以支持。同时，根据合同法减损规则的法律要求，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，超过合理搬离期限产生的损失，青岛威尔特自动化设备技术有限公司不得就该扩大的损失要求赔偿。

开具发票行为属于国家税务机关的行政管理范畴，不属于法院审理范围，对青岛威尔特自动化设备技术有限公司要求青岛新业建筑安装有限公司出具2004年4月至2011年6月期间的租金发票的反诉主张原审法院予以驳回。据此，判决：一、青岛新业建筑安装有限公司与青岛威尔特自动化设备技术有限公司于2004年4月16日签订的房屋租赁合同自2011年9月6日起解除；二、青岛威尔特自动化设备技术有限公司于判决生效之日起10日内腾让李沧区九水东路苏家段涉案厂房；三、青岛威尔特自动化设备技术有限公司于判决生效之日起10日内支付青岛新业建筑安装有限公司租金37972元（自2011年5月31日至2011年9月6日）；四、青岛威尔特自动化设备技术有限公司于判决生效之日起10日内支付青岛新业建筑安装有限公司自2012年3月6日起至腾房之日止的房屋占有使用费（计算标准为年租金13万元，自2004年4月16日起每五年递增一万元）；五、驳回青岛新业建筑安装有限公司的其他诉讼请求；六、驳回青岛威尔特自动化设备技术有限公司的反诉请求。案件受理费8863元，由青岛新业建筑安装有限公司负担1465元，青岛威尔特自动化设备技术有限公司负担7398元，青岛威尔特自动化设备技术有限公司于判决生效之日起10日内支付青岛新业建筑安装有限公司7398元；反诉费25元，由青岛威尔特自动化设备技术有限公司负担。

上诉人青岛威尔特自动化设备技术有限公司上诉称，1、双方2004年4月6日签订了为期20年租赁合同，上诉人投入了大量的人力物力进行建设。涉案房屋没有被国家征用，也没有列入拆迁范围，双方之间无法定和约定解除租赁关系事由。2、被上诉人与案外人苏家社区达成拆迁协议为由，解除上诉人与被上诉人之间合同属于严重违约行为，应赔偿上诉人经济损失。上诉人要求继续履行双方之间租赁合同。3、被上诉人擅自与案外人达成拆迁补偿协议，将本属于上诉人的部分拆迁补偿据为己有，应当返还。4、在租赁期间，被上诉人采取断水断电、拆除围墙等手段阻扰上诉人生产经营，上诉人原审提出的经济赔偿主张虽然未处理，但上诉人仍然保留另行起诉的权利。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。

被上诉人青岛新业建筑安装有限公司答辩称，1、涉案合同所涉及的土地、厂房，因2010年李沧世博会对涉及的路段进行拓宽，接到上级要求，部分进行拆除，在接上级通知后，被上诉人向上诉人履行了告知及通知义务，希望其搬离，但是上诉人一直占用至今不同意搬出，且本案所涉及的有关涉案厂房的拆迁协议及补偿，均无法履行也未履行，谈不上我方取得了所谓的补偿。2、被上诉人在2013年12月主张解除合同，上诉人一直不交纳租金，构成根本违约。所谓拆迁并不涉及，现在对方占用并不交纳费用。3、一审对于上诉人的反诉请求已经释明并且审理，而非上诉人在上诉状所称，而且一审对于上诉人在2011年9月6日之后占用期间所可能存在的损失进行了专门认定，即不能再向被上诉人主张。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

二审查明的事实与原审一致。

本院认为，2004年4月16日上诉人与被上诉人签订的租赁合同，是双方真实意思表示，符合有关法律规定，各方应严格依约履行。上诉人欠付被上诉人租金行为，严重违反了双方合同约定，属于法定合同解除事由。原审依据被上诉人的请求以及上诉人违约事实，判令解除双方租赁合同并无不当。上诉人尚未提供证据证实在涉案房屋的投资建设情况，也未在本案中主张赔偿投资损失以及返还拆迁补偿款。上诉人对于其反诉主张的经济损失，应负有相应的举证义务，现有的证据不足以证实其主张。合同解除的责任不在于被上诉人，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3684元，由上诉人青岛威尔特自动化设备技术有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　苏　勇

审　判　员　　李晓波

代理审判员　　甘玉军

二〇一五年六月十一日

书　记　员　　徐雪峰