绥中瑞祥电力设备安装有限公司、万泰昌房地产开发（绥中）有限公司承揽合同纠纷执行异议执行裁定书

绥中县人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）辽1421执异64号

案外人：赵明，男，1963年8月25日出生，汉族，住辽宁省绥中县。

申请执行人：绥中瑞祥电力设备安装有限公司。

地址：辽宁省绥中县沙河镇沙河村七村民组194号。

统一社会信用代码：91211421397876069U。

法定代表人：孙皓，系该公司总经理。

被执行人：万泰昌房地产开发（绥中）有限公司。

住所地：辽宁省葫芦岛市绥中县东戴河新区佳兆业东戴河（国际旅游新城）15#1单元3308室。

统一社会信用代码：91211421076281902T。

法定代表人：陈庆锋，系该公司执行董事。

本院在执行申请执行人绥中瑞祥电力设备安装有限公司与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司承揽合同纠纷过程中，以本院作出的（2021）辽1421民初4500号民事调解书为依据，查封了被执行人名下位于辽宁东戴河新区佳兆业大三期14号楼3207号多户房屋。案外人赵明向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人赵明提出异议称，解除对辽宁东××河新区××东戴河（国际旅游新城）三期4#1单元3207室商品房的查封。事实与理由：2022年6月20日申请人去办理房照，发现申请人的房屋已被贵院查封，申请人现对该查封行为提出异议，理由有以下三点：第一，商品房的所有权归属于申请人。申请人与万泰昌房地产开发（绥中）有限公司，于2020年11月28日付清辽宁东××河新区××东戴河（国际旅游新城）三期14#1单元3207室商品房全部购楼款（240,246元）。于2021年10月9日签订了编号为L429211009094413《商品房买卖合同》（以下简称合同），把商品房卖给申请人。当天通过网签将该房屋备案。据此可以得出，该房屋的所有权已属于申请人，是申请人的合法财产。第二、2022年5月17日，贵院因万泰昌房地产开发（绥中）有限公司与案外人纠纷，查封了申请人的该商品房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，申请人完全符合上述规定，完全能够排除执行，解除对涉案房产的查封。2022年5月17日绥中县人民法院查封了该房屋，没有作任何公示，没有接到绥中县法院电话，告知该涉案房产被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”的规定，能够认定涉案房产于2022年5月17日前查封还没有完成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合总价款的百分之五十。”的规定，申请人所有的证据均能满足以上法律规定的要件，能够排除执行。基于以上理由，申请人认为，贵院对商品房的查封行为是错误的，损害了申请人的合法权益。申请人特提出异议，请求贵院解除对商品房的查封。

申请执行人绥中瑞祥电力设备安装有限公司未提交答辩意见。

被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司未提交答辩意见。

本院经审查查明，本院在执行申请执行人绥中瑞祥电力设备安装有限公司与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司承揽合同纠纷过程中，根据申请执行人绥中瑞祥电力设备安装有限公司申请，以本院作出的（2021）辽1421民初4500号民事调解书为依据，于2022年4月11日立案，案件号为（2022）辽1421执628号。并于2022年5月7日作出（2022）辽1421执628号执行裁定，查封了被执行人名下位于辽宁××**河新区佳兆业大三期14号楼3207号等多户房屋。案外人赵明提出执行异议。

另查明，2021年10月9日，被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司与案外人赵明签订了商品房买卖合同（预售），该合同对合同当事人、商品房基本状况、商品房价款等进行了约定。涉案房屋为佳兆业东戴河（国际旅游新城）三期01号项目中的14#幢1单元32层3207号，预测建筑面积为54.56平方米，其中套内建筑面积为39.63平方米，分摊共有建筑面积14.91平方米。该房单价为每平方米4,397.69元，总价款为人民币239,938元。付款方式为一次性付款。在签订本合同前，案外人已向被执行人支付定金1万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。案外人于2020年11月14日、2020年11月19日、2020年11月28日分三次向被执行人支付购房款共计240,246元。2021年11月23日，被执行人为案外人出具案涉房屋的增值税发票。案外人赵明于2021年12月23日交纳该房屋税款2,204.1元。案涉房屋在绥中县不动产登记中心进行登记，登记号为辽（2021）绥中县不动产权第0021706号，载明权利人为：万泰昌房地产开发（绥中）有限公司。共有情况：单独所有。面积：54.63平方米。坐落：辽宁东××河新区××东戴河（国际旅游新城）三期14#1单元3207室。权利其他状况：房屋竣工时间为2020年9月16日。

再查明，案外人赵明与丁军房产如下：一套住宅位于辽宁东××河新区××东戴河（国际旅游新城）二期18#1单元106室、面积为43.2平方米【辽（2022）绥中县不动产权第0007362号】，为丁军单独所有。有两处工业用地，位于绥中县高岭镇××及××号【辽（××）××县不动产权××、辽（××）××县不动产权第0038303号】。

本院确认的上述事实，有（2021）辽1421民初4500号民事调解书、（2022）辽1421执628号执行裁定、商品房买卖合同（预售），收据、增值税发票、家庭普通住房证明、不动产权利证书证明等予以载卷。

本院认为：本案争议焦点问题为：案外人赵明对案涉房屋享有有的民事权益能否排除本院因申请执行人绥中瑞祥电力设备安装有限公司与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司承揽合同一案的执行？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，案涉房屋查封前，案外人赵明与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司签订商品房买卖合同（预售）；同时，案外人赵明已向被执行人支付全部房款。案外人赵明名下无其他用于居住房屋，仅是其家庭成员丁军单独所有一套位于辽宁东××河新区××东戴河（国际旅游新城）二期18#1单元106室住宅（面积为43.2平方米），但购买案涉房屋面积为54.56平方米，仍属于为满足基本居住所需。本案案外人赵明作为案涉商品房消费者，对案涉房屋享有物权期待权。

综上，案外人赵明提出的异议成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：

案外人赵明提出的异议请求成立，中止对案涉辽宁东戴河新区佳兆业东戴河（国际旅游新城）三期14#1单元3207室房屋的执行。

如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　张丽新

人民陪审员　　王维涛

人民陪审员　　孙海波

二〇二二年七月十九日

书　记　员　　丁伊娜

附本法律文书适用的相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。