张家口通泰房地产开发有限公司与上海太德励拓互联网科技股份有限公司、康保县发展改革局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法定代表人：张文，局长。

委托诉讼代理人：芦建胜，男，副局长。

上诉人张家口通泰房地产开发有限公司（以下简称通泰房开公司）因与被上诉人上海太德励拓互联网科技股份有限公司（以下简称太德励拓公司）、康保县发展改革局（以下简称康保发改局）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省康保县人民法院（2018）冀0723民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。

通泰房开公司上诉请求：撤销康保县人民法院（2018）冀0723民初965号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、通泰房开公司锁门的行为是督促太德励拓公司继续履行合同的措施，并非租赁合同的提前终止。第一，太德励拓公司未在约定的时间支付租金的情况下，通泰房开公司曾多次与之沟通，并连续两次发出催告函，催告函中明确提出，如太德励拓公司仍不支付租金，将采取11号楼大门所逼，并掐断水电等措施的法律后果。通泰房开公司从未主张过解除合同，太德励拓公司也未明确提出解除合同。通泰房开公司锁门的措施是临时性的，只要太德励拓公司履行了交付租金的义务，可以立即开门，但太德励拓公司一直未支付租金，放任了损失的扩大。因此，通泰房开公司锁门的行为并无过错。第二，截止至开庭，太德励拓公司的办公用品仍在出租房内，直至合同到期，通泰房开公司无法将该房屋另行出租，且法院已经查明是太德励拓公司违约在先，通泰房开公司在书面通知后封锁房门。太德励拓公司在开庭前也从未提出过解除合同。因此，太德励拓公司的过错导致了锁门，其应当承担全部的租金。第三，即使如一审判决所述，通泰房开公司的锁门行为导致了太德励拓公司的合同目的无法实现，但是截至到庭审结束，太德励拓公司的办公用品，仍在出租房内。根据合同法第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因该案是太德励拓公司违约导致，且其办公用品在合同到期前一直在出租房屋内，致使通泰房开公司无法将房屋另行出租，已经造成了实际的损失。2018年5月9日至合同到期这段期间，属于通泰房开公司合同履行后可得利益，对此太德励拓公司应予赔偿。二、一审法院计算违约金时间错误，违约金应当计算至太德励拓公司实际给付租金之日止。根据通泰房开公司与太德励拓公司签订的写字楼租赁合同，太德励拓公司未按时足额支付租金时，每逾期一日，应按照年租金的万分之三的标准支付违约金，至今太德励拓公司也未能支付租金，其违约行为仍然存在，因此，违约金应当计算至实际给付之日。综上，请二审法院查清事实，支持通泰房开公司的上诉请求。

太德励拓公司答辩称，根据合同法第九十四条的规定，出租人应当在租赁期间内保持租赁物符合物品的用途，太德励拓公司在2017年10月28日支付的是第三年的租金，通泰房开公司以催告函的形式通知太德励拓公司履行支付租金的义务，合同当时仍在履行，因2018年5月9日通泰房开公司实施了锁门的行为，导致太德励拓公司对案涉房屋不能进行占有和使用，故通泰房开公司不享有主张对应租金的权利。因锁门行为导致了合同不能履行，双方的合同目的均不能实现，太德励拓公司应当依据一审判决确认的锁门之后未实际使用租赁物，不应承担租金。根据双方签订的租赁合同第九条违约责任的约定，通泰房开公司的原因导致了合同提前终止和解除，双方按照实际的承租期间支付租金，该期间截止至锁门之日。虽然太德励拓公司没能如期交纳租金，但通泰房开公司所进行的锁门行为是导致其无法对外出租进行获益的根本原因，通泰房开公司存在过错，且至今其也未能向太德励拓公司发出任何关于处理相应物品的通知，从而影响了对外出租。在锁门之日，太德励拓公司曾与通泰房开公司进行沟通，并要求将办公用品等物搬离房屋，但遭到拒绝，所以因此所产生的损失，应当由通泰房开公司自行承担。

康保发改局答辩称，认可一审判决，对通泰房开公司主张的锁门之后的租金不认可。锁门之后曾与其沟通办公物品的处理问题，但是通泰房开公司表示如果将物品都搬走将会在一定程度上损害其保护自身利益的条件，所以未能将物品搬离，该过错不在康保发改局。其余答辩意见同太德励拓公司一致。

通泰房开公司向一审法院起诉请求：太德励拓公司、康保发改局支付第三年租金100万元及违约金（按年租金的日万分之三，从2017年10月29日至实际给付之日止）。

一审法院认定事实：2015年10月28日，通泰房开公司与太德励拓公司、康保发改局签订《写字楼租赁合同》，约定太德励拓公司承租通泰房开公司所有的位于康保县康泽苑小区11号楼用于大学生创业、电子商务；租赁期限三年，从2015年10月28日至2018年10月27日终止；房屋租金每年100万元，第三年租金100万元应于2017年10月28日前付清；康保发改局承担连带给付责任。合同签订后，通泰房开公司按合同约定将该房屋交付太德励拓公司使用，太德励拓公司也按照合同约定给付前两年租金。2017年10月28日前，太德励拓公司应当按照约定支付第三年租金，但一直未给付，经通泰房开公司两次书面催告仍未给付。2018年5月9日，在催缴租金无果后将涉案房屋强制锁门，太德励拓公司也未再实际使用该房屋。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据庭审查明的事实，能够认定通泰房开公司、太德励拓公司之间形成房屋租赁合同关系，太德励拓公司应按照合同约定支付第三年租金，其无正当理由未实际支付，该行为已构成违约；2018年5月9日，通泰房开公司对涉案房屋督促缴纳租金并强制锁门行为致太德励拓公司自这天起便未实际使用该房屋，客观上导致租赁合同目的已无法实现，应认定该行为对租赁合同形成提前终止的效力；按照双方签订的租赁合同中第九条违约责任第五款、第六款相关约定，“因乙方（太德励拓公司）原因导致租赁合同提前终止或解除的，甲（通泰房开公司）乙双方按乙方实际承租的期间结算租金，???，但乙方需向甲方赔偿一个月租金”和“乙方未按时、足额向甲方支付本合同约定的租金时，每逾期支付一日，应按年租金的万分之三每日的标准向甲方支付违约金，???，乙方除支付违约金外，仍应继续向甲方支付一个月的租金，作为甲方的赔偿金”。综上，对太德励拓公司第一项抗辩理由予以支持；通泰房开公司就2017年10月28日至2018年5月9日这段期间的实际租金、违约金和价值一个月的租金作为赔偿金享有请求权，对该项主张予以支持；额外的诉讼请求，无法律和事实依据，不予支持。经计算，实际租金为531507元（100万元÷365天×194天）、违约金为58200元（100万元×万分之三×194天）、赔偿金83333元（100万元÷12个月），合计673040元。就以上款项，结合庭审康保发改局陈述和租赁合同中第四条丙方权利义务第二款约定，康保发改局应承担连带给付责任。判决：一、上海太德励拓互联网科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内给付张家口通泰房地产开发有限公司租金531507元、违约金58200元和赔偿金83333元，合计673040元；二、康保县发展改革局对以上款项承担连带给付责任；三、驳回张家口通泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审无异。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。可见，租赁合同的目的是出租人向承租人让渡租赁物的占有、使用及收益的权利，并以此收取租金。通泰房开公司在经函件催收仍无法按期足额收取租金后，对案涉房屋进行了锁门，该行为已经排除了太德励拓公司对租赁物的占有、使用及收益，能够产生阻却承租人实现合同目的的后果。通泰房开公司上诉称其在发出的函件中明确告知了不按期交付租金将会锁门的后果，该措施系催收租金以实现保护自身权利的措施，且通泰房开公司认为太德励拓公司并未在收到函件后对锁门提出异议，应视为认可该行为，双方并无解除合同的意思表示。结合本案事实，通泰房开公司所发出的两份函件，接收方均为康保发改局，且有康保发改局代理人的签字确认，但并无任何的证据显示上述函件已经送达太德励拓公司，且太德励拓公司对此并不认可，故通泰房开公司并未提交证据证实已经完成了对太德励拓公司的送达，其主张的太德励拓公司未提出异议视为同意的上诉理由并无事实依据，一审法院认定通泰房开公司的锁门行为产生租赁合同终止的后果并无不当，对于通泰房开公司的该项上诉主张，本院不予支持。关于办公等物品占有案涉房屋是否产生占有使用费的问题，通泰房开公司并未提交证据证明其在锁门后，就案涉房屋内的物品搬离事宜与太德励拓公司或康保发改局进行协商，太德励拓公司以默示的行为表示不再继续使用租赁物，通泰房开公司就房屋内的物品完全可以采取提存等手段以达到不影响其对外出租的目的，但通泰房开公司对此持放任态度，并未及时采取措施解决，故其所主张的因物品占用房屋无法对外出租导致损失的过错在其自身。根据双方合同的约定，因通泰房开公司的原因导致合同提前终止的，租金的给付期限应当为实际承租期，通泰房开公司的锁门行为已经产生合同提前终止的效果，故一审法院以锁门的日期确定实际承租期限符合双方合同约定，本院予以确认。故太德励拓公司、康保发改局的抗辩理由成立，对于通泰房开公司所主张的办公等物品占用案涉房屋期间所产生的租金，本院不予支持。关于违约金的计算，一审判决确定了履行期限，如未能按照该期限履行金钱给付义务，应当按照有关法律规定承担加倍支付迟延履行期间利息的责任，故一审法院所确定的违约金数额结合以上法律规定的迟延履行责任并未对通泰房开公司的权利造成损害，亦不违反法律规定，本院予以确认。

综上所述，张家口通泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13800元，由上诉人张家口通泰房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　马瑞云

审判员　　闫　格

审判员　　宋凯阳

二〇一九年四月二十三日

书记员　　田　佳