张家口垣通物业服务有限公司、上海太德励拓互联网科技股份有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

河北省张家口市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）冀07民终1381号

上诉人（原审原告）：张家口垣通物业服务有限公司，住所地张家口市桥**明德北大街西山底小区**楼。

法定代表人：杜惠杰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：赵福林，河北环都律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：上海太德励拓互联网科技股份有限公司，住所地上海市崇明县建星路******。

法定代表人：朱旭东，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨晓清，该公司职工。

委托诉讼代理人：王丹丹，该公司职工。

上诉人张家口垣通物业服务有限公司（以下简称垣通物业）因与被上诉人上海太德励拓互联网科技股份有限公司（以下简称太德公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省康保县人民法院（2018）冀0723民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人垣通物业的委托诉讼代理人赵福林、被上诉人太德公司的委托诉讼代理人杨晓清、王丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

垣通物业上诉请求：一、撤销河北省康保县人民法院（2018）冀0723民初966号判决，依法改判太德公司支付第三年物业费15万元和违约金（第三年物业费违约金；按应交物业费的日万分之五，从2017年10月29日至实际给付之日止）；二、二审诉讼费由太德公司承担。事实和理由：一、垣通物业提交的劳动合同、工资表、物业服务支出票据等相关证据，足以证明垣通物业已经按照合同约定履行了第三年的合同义务，太德公司应当足额支付物业费。虽2018年5月9日，康泽苑小区11号楼被上锁，但是垣通物业仍在履行自己义务，其外围看守人员仍上夜，且截止到起诉，太德公司并未提出过任何异议。因此，垣通物业仍在履行物业服务，太德公司应全额支付第三年物业费。二、根据垣通物业与太德公司签订的物业合同约定，如太德公司未在约定期间支付物业费应当承担违约责任。合同约定第三年的物业费应当在2017年10月28日前支付，逾期未支付的按照日万分之五支付违约金。因此，太德公司应当支付第三年物业费的违约金。

太德公司答辩称，垣通物业的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

垣通物业向一审法院起诉请求：l.请求人民法院依法判令被告向原告支付物业服务费30万元及违约金（第二年物业服务费违约金：按应交物业服务费的日万分之五，从2016年10月29日至实际给付之日止；第三年物业服务费违约金：按应交物业服务费的日万分之五，从2017年10月29日至实际给付之日止)；2.本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。原、被告双方于2015年签订《物业服务合同》，该合同甲方为被告太德励拓公司，合同乙方为原告垣通物业。合同约定由乙方为甲方位于康保县康泽苑小区11号楼提供物业服务，服务期限为3年，自2015年10月28日至2018年10月27日。甲方应按一个年度为计算周期向乙方交纳物业管理服务费。签订本合同同时向乙方交纳第一年物业服务费15万元，第二年度物业服务费应在第一年度结束前30日内交纳，以后年度以此类推。甲方每次付款前，乙方需向甲方开具正规等额合法发票，甲方凭乙方发票付款。合同第七条为违约责任条款，其中第三项约定，甲方违反协议，不按本协议收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每逾期一日按应交纳欠费总额的万分之五支付违约金。逾期超过30日，甲方无正当理由仍拒绝交费的，乙方有权解除合同并要求甲方承担违约责任和赔偿损失，甲方因此而造成的损失由甲方自行承担。双方对合同其他事项进行了约定。双方对合同内容均无异议。合同签订后原告进场服务，被告支付第一年度服务费15万元，第二年度及第三年度的服务费一直未支付。

双方争议的焦点为第二年及第三年物业服务费，原告提出其已经按照合同约定提供物业服务，被告应当按照约定支付物业服务费。因被告未按时支付物业服务费，导致其只能年底一起补发工人工资。为证实其履约情况，原告提供雇佣协议11份、被雇佣人员身份证复印件5份、工人工资表及进账单、康保县郭宝卫生清理服务部出具的垃圾清理费票据11份、康保县城生活垃圾卫生填埋场的票据2份、康保县欣阳水暖商店及康保县彦平门市部出具的发票、律师催告函、2018年3月5日开具的抬头为康保县发展改革局的金额为40000元的物业服务费发票，并陈述物业服务费的实际付款人是康保县发改局，是原、被告双方均知晓的，所以发票抬头是康保县发改局，之所以开具4万元是之前已经与发改局协商先行支付4万元，但发改局一直未支付。被告针对原告提供的证据被告提出如下质证意见：雇佣协议、被雇佣人员身份证复印件及工人工资表及进账单只能说明工人与原告之间的关系，并不能说明原告实际完全履行了物业服务合同；关于4万元的发票只能说明原告履行了部分开具发票的义务，且该发票抬头为发改局，与被告无关；因原告未能按时开具足额发票，故被告不存在违约，不能要求被告支付逾期违约金。另被告提出在第二年度原告并未按照双方的合同约定提供人员上岗，未严格履行24小时值班与巡逻。对于第三年度物业服务问题，张家口通泰房地产开发有限公司于2018年2月11日向康保县发展改革局发函，该函中明确康保县发改局须在2018年3月15日前支付剩余的租金，否则将采取相应措施，其中第一项为：将康泽苑小区11#楼大门锁闭，并掐断水电，停止一切与之相关的物业服务。原告于2018年5月9日将服务场所上锁，康保县发改局自2017年9月1日安排了15名涉军人员接管了物业工作，原告未实际提供剩余6个月的物业服务。另外根据合同约定是原告先开具发票，被告方再根据发票付款，但是原告一直未开具相关发票。为证实其主张被告提供康保县发展改革局关于涉军公岗人员安排上岗情况说明、康保县发改局失业退役军人再就业安置工资花名表、张家口通泰房地产开发有限公司关于催缴康泽苑小区11#房屋租金的函。原告质证称被告提供的证据与本案没有关联性，15名涉军人员是否上岗并不影响原告继续提供物业服务，且被告提供的工资花名表中也没有领款人签字，租金催缴函是催缴租金，与本案争议的物业服务费无关，没有证据证明原告已经依据催缴函采取相关措施，故均不予认可。

一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告之间签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，且双方当事人均一致认可，法院予以认定。关于第二年度的物业服务费，被告提出原告未实际全面提供物业服务，但未提供证据证实，故被告应当全额支付原告第二年度的物业服务费15万元。关于第三年度的物业服务费，被告提供的证据可以证实原告并未提供全年物业服务，而且在（2018）冀0723民初965号本案被告与张家口通泰房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷中，双方一致认可张家口通泰房地产开发有限责任公司于2018年5月9日将康泽苑小区11#楼上锁，太德公司之后一直未使用该房屋。故第三年度的物业服务费应支付至原告实际提供物业服务之日（即2018年5月9日）止。关于违约金，双方在《物业服务合同》中对违约事项及责任有明确约定，且不违反法律的规定。被告未能按照双方约定的期限支付物业服务费，其以对方未先开具发票的理由进行抗辩不能成立，故应按照约定支付违约金。第三年度因原告未能提供全年物业服务，故对原告要求支付第三年度违约金的主张不予支持。

综上所述，原告为被告提供物业服务，被告应当支付物业服务费及因逾期支付物业费产生的违约金。判决：一、被告上海太德励拓互联网科技股份有限公司于判决生效之日起十日内支付原告垣通物业第二年度物业服务费150000元及第三年度物业服务费79583元。二、被告上海太德励拓互联网科技股份有限公司于判决生效之日起十日内支付原告垣通物业第二年物业服务费违约金（以150000元为基数，自2016年10月29日按日万分之五计算至实际给付之日止）。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审无异。

本院认为，垣通物业上诉称其在物业服务合同履行期的第三年仍在履行物业服务，太德公司应全额支付第三年物业费及逾期违约金。因太德公司所承租的康泽苑小区11号楼已于2018年5月9日被上锁，其已不需要物业服务，垣通物业也已无法提供物业服务，双方的物业服务合同因不能履行而终止。垣通物业主张其在康泽苑小区被上锁后仍在履行物业服务，其外围看守人员仍上夜，该主张无事实依据，一审判决将太德公司的物业费认定至2018年5月9日、对垣通物业主张的第三年度违约金因垣通物业未能提供全年的物业服务未予支持并无不妥，本院对垣通物业的上诉理由不予支持。

综上所述，张家口垣通物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3,300.0元，由张家口垣通物业服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　马瑞云

审判员　　闫　格

审判员　　宋凯阳

二〇一九年八月一日

书记员　　施　洋