山东宏泰物业发展有限公司、某某等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0104民初7285号 原告：山东宏泰物业发展有限公司，住所地济南市高新区舜华路1000号齐鲁软件园创业广场3号楼二层A206房间。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东公孚律师事务所律师。 被告：***，男，汉族，济南某单位职工，住济南市槐荫区。 被告：***，女，汉族，住济南市槐荫区。 原告山东宏泰物业发展有限公司（以下简称宏泰物业）与被告***、***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年8月4日立案后，依法适用简易小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宏泰物业的委托诉讼代理人***，被告***到庭参加诉讼。被告***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 宏泰物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年4月10日至2021年2月28日期间拖欠的物业费共计5317.43元（1.65元/平方米/月×92.87平方米×34个月零21天）；2.判令被告赔偿原告逾期利息损失(以5317.43元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止)；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告为济南市槐荫区某小区某室的业主。原告受绿地地产(济南)有限公司(开发商)的委托，对该区域进行物业管理。根据《绿地香榭新里广场东侧A地块前期物业服务合同》的约定，被告应按期向原告支付物业管理费。但被告自2018年4月10日至2021年2月28日欠缴物业管理费，欠缴金额共计5317.43元。原告多次要求被告支付，被告均置之不理。因此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。 ***辩称，原告不作为，所以我没交物业费。1.步梯灯××楼××楼××年感应灯不亮，反映多次没有维修。2.污水拖走廊，步梯卫生无打扫。3.我家阳台泛水，四年反映多次，只看不修，现在一直坏着，导致墙皮脱落。4.我家侧卧下水管损坏，给物业反映无人员修理，最后用胶带裹缠，下水口与窗台齐平，下雨天或往下放水时污水往屋里喷洒，有异味，窗子不敢打开。5.我家室外阳台杂草丛生，卫生无人员打扫。6.我家厨房下水主管堵塞，导致室内下水支管泛水，导致橱柜泡坏，打物业电话多次才上门查看，晚上六点给物业打电话，九点才来维修。当时说是我家下水管问题，但物业到现在一直没给个说法。 ***未答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年11月23日，宏泰物业与绿地地产(济南)有限公司签订《某地块前期物业服务合同》，约定由宏泰物业向某地块提供前期物业服务，合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效时日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积交纳，高层住宅1.65元/月.每平方米，业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在缴费期前5日内履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日应交额的万分之五支付违约金，双方还约定了其他权利义务。上述合同签订后至今，宏泰物业向该物业管理区域提供了物业服务。 ***、***系上述物业服务区域某室业主，物业服务费计算面积为92.81m2。2017年10月9日，***与宏泰物业下属的长清分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由其对该区提供物业服务，房号：某室，建筑面积：92.87平方米。物业服务内容包括：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、楼梯间、走廊通道、配电箱、水泵房、电梯机房、消防监控室等；共用设施设备和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、加压水泵、避雷网、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、安防监控设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车辆停放区域、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。自开发商通知业主办理收房手续之日起交纳物业费，住宅按建筑面积每月每平方米1.65元，每季度交纳一次，办理房屋交付手续时预交半年物业费，以后每次交费于当期交费期最末一个月的月底止，逾期从逾期之日起每天交纳千分之三的违约金，双方还约定了其他权利义务。***、***遂办理入住，并交纳半年物业费，后自2018年4月10日起未再交纳。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案所涉物业服务合同关系自民法典施行前持续至民法典施行后，按上述规定应适用民法典的规定。本案中，宏泰物业下属的长清分公司与***签订物业管理服务协议，对物业服务合同关系的权利义务进行约定，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务企业和业主均有约束力。宏泰物业需依物业服务合同为案涉小区的业主提供符合约定的物业服务，***、***作为该小区业主亦应依照约定支付物业服务费。物业服务企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业服务企业将难以正常运营，物业服务企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业服务企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力，业主须按时足额交纳物业费，而物业服务企业也要不断提升服务质量，两者才能形成良性循环。此外，本案中***、***自2018年4月10日起未交纳物业服务费（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他多数业主按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上也损害了其他按时交纳物业费业主的利益。***经本院传票传唤，未到庭应诉，未进行答辩和质证，不影响本院依法裁判。 ***辩称物业服务存在问题，宏泰物业提出异议，称其反映的问题属于开发商的房屋质量问题，并不属于公共区域，不属于物业管理服务的范围。本院认为，如业主认为宏泰物业怠于履行合同义务，因服务存在问题给其造成损失，可另行主张权利，但不足以构成拒交物业费的合理抗辩事由，对其辩称意见，本院不予支持。 综上，宏泰物业主张***、***支付2018年4月10日至2021年2月28日期间拖欠的物业费应予技持，但根据房屋权属状况信息记载，物业服务费计算面积应为92.81m2，欠费期间应为34个月零19天，宏泰物业计算的面积及欠费时间有误，故***、***应支付的物业费应调整为5303.6元。对于宏泰物业主张的滞纳金，鉴于宏泰物业提供物业服务时客观上存在一定瑕疵，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，也为了提醒物业公司今后提高服务质量，使业主与物业之间和睦相处，营造良好的生活环境，因此对于宏泰物业主张的滞纳金不予支持。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》九百三十七条、九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告***、***于本判决生效之日起十日内向原告山东宏泰物业发展有限公司支付2018年4月10日至2021年2月28日的物业费5303.6元； 二、驳回原告山东宏泰物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告山东宏泰物业发展有限公司负担5元，被告***、***负担20元。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二二年九月七日 书记员　　***