李海龙、杨晓光租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁02民终10114号

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1964年11月2日出生，汉族，住山东省青岛市市**。

委托诉讼代理人：周培材，山东锦昱律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1968年12月27日出生，汉族，住山东省青岛市。

委托诉讼代理人：李洁，山东汉通律师事务所律师。

原审第三人：青岛市市南区市政工程养护建设有限公司，住所地：山东省青岛市市**龙江路**。

法定代表人：吕曙良，该公司总经理。

上诉人***与被上诉人***、原审第三人青岛市市南区市政工程养护建设有限公司租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初4482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，重新审理，查清事实，依法改判如上诉人一审诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。本案系一审法院作出(2018)鲁0202民初4649号民事判决书后，上诉人不服该判决提起上诉，青岛市中级人民法院作出(2019)鲁02民终433号民事裁定，撤销原审判决，发回一审重审的案件。但一审法院重审作出的(2020)鲁0202民初4482号民事判决，仍然与原(2018)鲁0202民初4649号民事判决书同样的判决结果，属事实认定不清，适用法律错误。一审法院重审，依职权追加青岛市市南区市政工程养护建设有限公司为第三人的目的，竟然就是当庭问：依据青岛市中级人民法院作出的(2019)鲁02民终10462号民事判决书，第三人是否同意将火车站周边停车场继续出租给上诉人，以此推定上诉人与被上诉人的租赁合同是否有效和继续。关于上诉人与第三人的火车站周边停车场的租赁纠纷，(2019)鲁02民终10462号民事判决书并没有最终定性与定量的结论，系因上诉人与第三人的租赁合同笼统包括宁夏路桥下和火车站周边二个停车场，无法判决部分解除，只能先行判决一并解除，然后给予上诉人与第三人授权进一步协商：就火车站停车场租赁事宜，双方可以在本合同解除后另行协商或以其他方式解决。二审审理期间，上诉人补充如下上诉意见：首先，上诉人***和被上诉人***签订的停车场承包协议是基于上诉人***和青岛市市南区市政工程养护建设有限公司签订承包停车场租赁合同基础上的转包协议，也就是说，***与***的合同是否有效取决于***和青岛市市南区市政工程养护建设有限公司的承包合同。上诉人***与青岛市市南区市政工程养护建设有限公司的承包合同依法有效签订，当然上诉人也不可否认的一个事实是上诉人***与第三人签订的合同，因为第三人主张要解除，案件已经一审、再审，最终于2019年11月25日在青岛市中级人民法院终审判决确认解除合同。上诉人认为从该角度讲***与***的合同，如果说要解除也是在2019年11月25日之后可以解除，之前履行的租赁关系包括租金、欠缴的各种费用，被上诉人必须依法对上诉人进行赔偿。但一审法院混淆了合同有效被解除，和合同无效被判决的实质性法律关系，追加第三人当庭表示说同不意同意继续出租给被上诉人以此来定案，上诉人认为是偷换了合同有效解除和合同无效被判决两个性质不同的概念。因此该判决驳回上诉人的诉讼请求没有依据，起码应该给付上诉人租金，具体数额待核实。综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律错误，依法应予纠正，请求二审法院撤销原判，依法改判如所请。

被上诉人***辩称，第一，被上诉人明确事实，在万富台办理停车场之前，涉案土地从未办理过任何合法的停车场经营手续。第二，本案涉案土地的所有权人为青啤公司，任何行政部门的移交手续、委托管理手续也无法改变土地的所有权，所有权人对土地享有占有、使用、收益、处分的权利，青啤公司从未授权过任何政府部门对涉案土地进行经营管理。第三，***自青啤公司租赁土地，前有合法有效的合同，支付了租金，具有合法占有、使用土地的权利，政府部门或政府下属机构无权干涉青啤公司与***的合法民事行为。第四，***与原审第三人签订的租赁合同，并未经过土地所有权人的确认，合同应属无效，即使有效也无法对抗***与青啤公司签订的租赁合同，***占有该土地属于合法占有。第五，关于原审第三人解除合同的问题，被上诉人认为解除合同的时间应当是原审第三人提出解除合同的时间。

原审第三人青岛市市南区市政工程养护建设有限公司未作陈述。

***向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除《停车场承包合同》，***将涉案停车场（青岛市火车站单县支路与单县路交界处）腾空并返还***；2.***承担诉讼费用。事实与理由：2012年7月2日，***与第三人青岛市市南区市政工程养护建设有限公司签订停车场租赁合同，约定***租赁由青岛市市南区市政工程养护建设有限公司代管的火车站周边停车场，2014年6月19日***将该停车场承包给***经营，2015年双方口头约定续期一年，2016年合同期满，***要求终止合同收回停车场，***一直拒不返还，故诉至法院。

***一审中辩称，***使用的停车场实际为，不属于单县支路2号停车场。且***是停车场的合法经营权人，已经办理该停车场的经营执照。***占有停车场有合法依据。

第三人青岛市市南区市政工程养护建设有限公司述称，第三人与***之间的租赁合同已经解除，该租赁合同并未授权***有转租的权利，***的转租行为未经第三人授权和认可，产生的法律责任与第三人无关。双方的租赁合同已经法院判决解除，不同意***继续承包该停车场。

***提出反诉请求：1.***返还***租赁保证金2万元及自2015年6月20日起至实际清偿之日的利息（按银行同期贷款利率计算）；2.反诉费用由***负担。事实和理由：2014年6月21日，***与***签订关于单县路2号临时停车场的租赁合同，约定租赁期限一年，租赁费16万元，租赁保证金2万元，***按约定足额缴纳了租金及保证金，到期后***拒绝退还租赁保证金，经多次协商仍未退还，故提起反诉。

***一审中针对反诉辩称，合同保证金是为***履行合同而设立的保证措施，合同期满***未能履行交回停车场的义务，故***扣留保证金有法律及事实依据。***至今尚欠租金没有支付，将另行主张。

一审法院认定事实如下：一、第三人青岛市市南区市政工程养护建设有限公司与***在一审法院有（2019）鲁0202民初1999号租赁合同纠纷一案，该案判决确认：2010年5月，青岛市人民政府将东西快速路二期桥下（南京路段至微山湖路段）及火车站周边两处停车场交由青岛市市南区人民政府管理，后经青岛市市南区人民政府研究，由青岛市市南区城市管理局具体委托青岛市市南区市政工程养护建设有限公司经营管理。2012年7月2日，青岛市市南区市政工程养护建设有限公司作为甲方与***（乙方）签订《停车场租赁合同》一份，该合同约定：甲方同意将宁夏路桥下（南京路段至微山湖路段）及火车站周边两处停车场租赁给乙方，乙方同意租赁该两处停车场并上交租赁费。租赁期限为十年，自2012年7月2日起至2022年7月1日止，租赁价格为前五年一次性缴纳30000元，五年后每年按照30000元缴纳。如因战争、自然灾害、政府规划等原因，造成合同无法履行的，双方互不追究责任。该案认定因政府会议纪要并未涉及火车站周边停车场的腾退要求，且双方签订的《停车场租赁合同》过于简单且并未就两处停车场的租金等内容分别约定，使本合同无法部分解除，就火车站停车场租赁事宜，双方可在合同解除后另行协商或以其他方式解决。最终判令解除青岛市市南区市政工程养护建设有限公司与***于2012年7月2日签订的《停车场租赁合同》，***于判决生效之日起三十日内将宁夏路桥下（南京路段至微山湖路段）停车场返还给青岛市市南区市政工程养护建设有限公司。***不服该判决提起上诉，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民终10462号民事判决书维持一审法院判决。

二、2012年6月19日，青岛市火车站及栈桥周边广场环境整治指挥分部向青岛市市南区城市管理局移交了市南区单县路、单县支路交界处面积约3240平方米的停车场。市南区城市管理局后授权市南市政公司对停车场进行经营管理。

三、2014年6月19日，***与***签订《停车场承包协议》，约定***将其经营的单县支路2号临时停车场交给***承包经营，租赁期自2014年6月21日至2015年6月20日，年租金16万元，签订合同当日支付。***需交纳租赁保证金2万元。如***未按时交纳租赁费用，每逾期一日，按租赁费用万分之三支付滞纳金，逾期超过五日，***有权收回停车场，所发生的损失由乙方承担。乙方须保证停车场的秩序、卫生、环境等，如受到处罚，乙方除承担全部处罚和损失外，还应向甲方缴纳违约金500元/次。乙方应保证不因停车场经营发生纠纷，如发生纠纷，应由乙方承担全部责任；停车场内出现的所有车辆损害、丢失等情况，甲方不承担任何责任，由乙方按照相关规定负责解决，由此造成的甲方信誉等损害由乙方赔偿，甲方有权终止租赁合同。乙方须认真看管，使用停车场的设施，若因乙方看管使用不当造成的损失，由乙方负责修复并承担相应责任。合同期满前一个月双方协商有关结算事宜，如双方同意续租，应重新签订租赁合同。2014年6月23日，***委托他人向***转账18万元。

四、青岛市经营性停车场登记证显示院内停车场名称为万富台停车场，负责人***。万富台停车场为个体工商户，经营者为***。青岛啤酒房地产有限公司为市**房地产权利人。

五、庭审中，***确认与***签订的租赁协议出租的停车场就是与第三人签订协议的停车场。双方均认可涉案地块的房地产权利证书所附测绘图中标注区域为承租区域。

六、青岛市市南区市政工程养护建设有限公司庭审中表示不同意***继续承租涉案停车场。

对当事人有争议的证据及事实认定如下：

一、***提交落款时间是2013年、2014年青岛啤酒房地产有限公司（甲方）与青岛万富台航海俱乐部有限公司（乙方）签订的两份《租赁协议》，其中记载甲方将青啤国众大厦地块（位于，北至单县路、南至鱼台路、东邻青岛市自来水公司）租赁给乙方使用，租赁期暂定一年。租赁期满后，如甲方仍继续对外租赁，乙方在同等条件下拥有优先承租权。乙方如需续租应在合同期满前一个月书面征询甲方意见，经甲方同意可续签租赁合同。年租金5万元，若场地平整投资主体或主管单位提出停车场使用异议，合同按相关法律规定要求终止，租赁期按实结算，甲方不承担违约责任，其相关协调事宜由乙方自行解决。2015年6月，双方又签订《补充协议》，称：由于青岛市市南区市政工程养护建设有限公司干涉，乙方租赁该地块作为停车场使用功能尚未完全实现。鉴于上述原因，2013年7月1日双方签订的租赁协议中双方约定的事项继续有效，甲方将青啤国众大厦地块继续交给乙方看护管理，乙方缴纳租金4万元，自2015年7月1日起至2016年6月30日。2016年6月，双方又签订《补充协议》，约定乙方在协议签订之日前三日缴纳租金24万元，时间暂定两年，自2016年7月1日至2018年6月30日。2018年5月，双方再次签订《补充协议》，约定看护时间自2018年7月1日至2020年6月30日。***对证据形成时间不予认可，认为如2012年***与青啤房地产公司签订合同，2014年就不会和***签。***称因双方当时有矛盾，商量由一方经营给另一方钱，故***选择给***钱解决问题。杨晓东为青岛万富台航海俱乐部有限公司的法定代表人。

一审法院认为，***与***签订的《停车场承包协议》约定的租赁期限至2015年6月20日止，双方未再续签协议，故该协议已于该日履行完毕，不存在另行解除的问题。***主张***返还停车场，但根据本案及（2019）鲁0202民初1999号生效判决书确认的事实，***系基于与青岛市市南区市政工程养护建设有限公司签订的《停车场租赁合同》而与***签订涉案《停车场承包协议》，前述判决书已对***与市南市政公司签订的《停车场租赁合同》整体解除，并载明火车站停车场事宜由双方另行协商处理，即是合同解除在先，协商解决在后，现第三人庭审中表示不再将火车站停车场交由***管理，故***要求***向其返还停车场的诉讼请求一审法院无法支持。关于***的反诉请求，按照双方协议约定，保证金在租赁期满后，抵扣应当由***承担的费用以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息返还，合同后对应当承担的费用做了约定。在***没有证据证明***存在约定应承担赔偿责任的情况下，该保证金应予退还。***自述2016年取得停车场证照，但双方合同已于2015年6月20日履行完毕，期间***也使用了该停车场，故一审法院对利息损失不予支持。停车场后续占用问题不在本案审理范围，一审法院不做裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、驳回***对***的本诉诉讼请求；二、***于判决生效之日起十日内返还***保证金2万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由***负担；反诉案件受理费150元，由***负担。

本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。

本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。

本院认为，二审争议的焦点问题是上诉人关于解除涉案合同及要求被上诉人将涉案场地返还给上诉人的主张能否支持。关于解除涉案合同的请求，根据本案查明的事实，上诉人与被上诉人签订的《停车场承包协议》中约定，合同履行期限至2015年6月20日届满，合同到期后双方未再续约，合同权利义务自然终止，不存在需要解除合同的情形，一审法院对此认定正确。关于上诉人主张被上诉人将涉案场地腾让并返还给上诉人的请求，本院认为，该项返还请求权的主张，前提条件是基于权利人对财产的所有权或合法占有权或使用权，结合本案查明的事实来看，上诉人自原审第三人处承租了涉案停车场后，又与上诉人签订了本案所涉承包协议。而一审法院作出的已生效（2019）鲁0202民初1999号民事判决，认定上诉人与原审第三人之间的关于停车场租赁合同整体解除。基于上述事实，上诉人对于涉案场地既非所有权人，亦非合法占有人或使用人，故其向被上诉人主张腾让并返还涉案场地，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持是正确的。

另，关于上诉人二审期间新增租金的上诉请求，因未包含在其一审的诉讼请求中，本案中依法不予审查。

综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元人民币，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王颖颖

审判员　　谷林平

审判员　　于　梦

二〇二〇年九月二十七日

法官助理 刘思涵

书记员 张 燕