***与***租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省青岛市市南区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁0202民初4482号

原告（反诉被告）：***，男，1964年11月2日生，汉族，住青岛市市北区。

委托诉讼代理人：周培材，山东锦昱律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，男，1968年12月27日生，汉族，住青岛市。

委托诉讼代理人：李洁，山东汉通律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王雨婷，山东汉通律师事务所律师。

第三人：青岛市市南区市政工程养护建设有限公司，住所地：青岛市市南区龙江路25号。

法定代表人：吕曙良，职务：总经理。

委托诉讼代理人：刘传宗，山东国弘律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨梓煜，山东国弘律师事务所律师。

原告（反诉被告，统称原告）***诉被告（反诉原告，统称被告）***租赁合同纠纷一案，被告***提起反诉。本院于2018年7月20日立案后，作出（2018）鲁0202民初4649号民事判决书。***不服该判决提起上诉，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民终433号民事裁定书，撤销原审判决，发回本院重审。本院重立本案后，依法追加青岛市市南区市政工程养护建设有限公司（以下简称市南市政公司）作为第三人参加诉讼。本院于2020年5月28日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人周培材，被告***的委托诉讼代理人李洁，第三人市南市政的委托诉讼代理人杨梓煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.判令解除《停车场承包合同》，被告将涉案停车场（青岛市火车站单县支路与单县路交界处）腾空并返还原告；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：2012年7月2日，***与青岛市市南区市政工程养护建设有限公司签订停车场租赁合同，约定***租赁由青岛市市南区市政工程养护建设有限公司代管的火车站周边停车场，2014年6月19日***将该停车场承包给***经营，2015年双方口头约定续期一年，2016年合同期满，***要求终止合同收回停车场，***一直拒不返还，故诉至法院。

***辩称，***使用的停车场实际为××路××号，不属于单县支路2号停车场。且***是××路××号停车场的合法经营权人，已经办理该停车场的经营执照。***占有××路××号停车场有合法依据。

市南市政公司述称，市南市政公司与***之间的租赁合同已经解除，该租赁合同并未授权***有转租的权利，***的转租行为未经市南市政公司授权和认可，产生的法律责任与市南市政公司无关。双方的租赁合同已经法院判决解除，不同意***继续承包该停车场。

***提出反诉请求：1.原告返还被告租赁保证金2万元及自2015年6月20日起至实际清偿之日的利息（按银行同期贷款利率计算）；2.反诉费用由原告负担。事实与理由：2014年6月21日，***与***签订关于××路××号临时停车场的租赁合同，约定租赁期限一年，租赁费16万元，租赁保证金2万元，***按约定足额缴纳了租金及保证金，到期后***拒绝退还租赁保证金，经多次协商仍未退还，故提起反诉。

***对反诉辩称，合同保证金是为***履行合同而设立的保证措施，合同期满***未能履行交回停车场的义务，故***扣留保证金有法律及事实依据。被告至今尚欠租金没有支付，将另行主张。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

一、市南市政公司与***在本院有（2019）鲁0202民初1999号租赁合同纠纷一案，该案判决确认：2010年5月，青岛市人民政府将东西快速路二期桥下（南京路段至微山湖路段）及火车站周边两处停车场交由青岛市市南区人民政府管理，后经青岛市市南区人民政府研究，由青岛市市南区城市管理局具体委托原告青岛市市南区市政工程养护建设有限公司经营管理。2012年7月2日，原告青岛市市南区市政工程养护建设有限公司作为甲方与被告***（乙方）签订《停车场租赁合同》一份，该合同约定：甲方同意将宁夏路桥下（南京路段至微山湖路段）及火车站周边两处停车场租赁给乙方，乙方同意租赁该两处停车场并上交租赁费。租赁期限为十年，自2012年7月2日起至2022年7月1日止，租赁价格为前五年一次性缴纳30000元，五年后每年按照30000元缴纳。如因战争、自然灾害、政府规划等原因，造成合同无法履行的，双方互不追究责任。该案认定因政府会议纪要并未涉及火车站周边停车场的腾退要求，且双方签订的《停车场租赁合同》过于简单且并未就两处停车场的租金等内容分别约定，使本合同无法部分解除，就火车站停车场租赁事宜，双方可在合同解除后另行协商或以其他方式解决。最终判令解除青岛市市南区市政工程养护建设有限公司与***于2012年7月2日签订的《停车场租赁合同》，***于判决生效之日起三十日内将宁夏路桥下（南京路段至微山湖路段）停车场返还给青岛市市南区市政工程养护建设有限公司。***不服该判决提起上诉，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民终10462号民事判决书维持本院判决。

二、2012年6月19日，青岛市火车站及栈桥周边广场环境整治指挥分部向青岛市市南区城市管理局移交了市南区单县路、单县支路交界处面积约3240平方米的停车场。市南区城市管理局后授权市南市政公司对停车场进行经营管理。

三、2014年6月19日，***与***签订《停车场承包协议》，约定***将其经营的单县支路2号临时停车场交给***承包经营，租赁期自2014年6月21日至2015年6月20日，年租金16万元，签订合同当日支付。***需交纳租赁保证金2万元。如***未按时交纳租赁费用，每逾期一日，按租赁费用万分之三支付滞纳金，逾期超过五日，***有权收回停车场，所发生的损失由乙方承担。乙方须保证停车场的秩序、卫生、环境等，如受到处罚，乙方除承担全部处罚和损失外，还应向甲方缴纳违约金500元/次。乙方应保证不因停车场经营发生纠纷，如发生纠纷，应由乙方承担全部责任；停车场内出现的所有车辆损害、丢失等情况，甲方不承担任何责任，由乙方按照相关规定负责解决，由此造成的甲方信誉等损害由乙方赔偿，甲方有权终止租赁合同。乙方须认真看管，使用停车场的设施，若因乙方看管使用不当造成的损失，由乙方负责修复并承担相应责任。合同期满前一个月双方协商有关结算事宜，如双方同意续租，应重新签订租赁合同。2014年6月23日，***委托他人向***转账18万元。

四、青岛市经营性停车场登记证显示××路××号院内停车场名称为万富台停车场，负责人***。万富台停车场为个体工商户，经营者为***。青岛啤酒房地产有限公司为市南区××路××号房地产权利人。

五、庭审中，原告确认与***签订的租赁协议出租的停车场就是与市南市政签订协议的停车场。双方均认可涉案地块的房地产权利证书所附测绘图中标注区域为承租区域。

六、市南市政公司庭审中表示不同意***继续承租涉案停车场。

对当事人有争议的证据及事实认定如下：

一、被告提交落款时间是2013年、2014年青岛啤酒房地产有限公司（甲方）与青岛万富台航海俱乐部有限公司（乙方）签订的两份《租赁协议》，其中记载甲方将青啤国众大厦地块（位于××路××号，北至单县路、南至鱼台路、东邻青岛市自来水公司）租赁给乙方使用，租赁期暂定一年。租赁期满后，如甲方仍继续对外租赁，乙方在同等条件下拥有优先承租权。乙方如需续租应在合同期满前一个月书面征询甲方意见，经甲方同意可续签租赁合同。年租金5万元，若场地平整投资主体或主管单位提出停车场使用异议，合同按相关法律规定要求终止，租赁期按实结算，甲方不承担违约责任，其相关协调事宜由乙方自行解决。2015年6月，双方又签订《补充协议》，称：由于市南市政公司干涉，乙方租赁该地块作为停车场使用功能尚未完全实现......鉴于上述原因，2013年7月1日双方签订的租赁协议中双方约定的事项继续有效，甲方将青啤国众大厦地块继续交给乙方看护管理，乙方缴纳租金4万元，自2015年7月1日起至2016年6月30日。2016年6月，双方又签订《补充协议》，约定乙方在协议签订之日前三日缴纳租金24万元，时间暂定两年，自2016年7月1日至2018年6月30日。2018年5月，双方再次签订《补充协议》，约定看护时间自2018年7月1日至2020年6月30日。原告对证据形成时间不予认可，认为如2012年被告与青啤房地产公司签订合同，2014年就不会和原告签。被告称因双方当时有矛盾，商量由一方经营给另一方钱，故被告选择给原告钱解决问题。杨晓东为青岛万富台航海俱乐部有限公司的法定代表人。

本院认为，***与***签订的《停车场承包协议》约定的租赁期限至2015年6月20日止，双方未再续签协议，故该协议已于该日履行完毕，不存在另行解除的问题。***主张***返还停车场，但根据本案及（2019）鲁0202民初1999号生效判决书确认的事实，***系基于与市南市政公司签订的《停车场租赁合同》而与***签订涉案《停车场承包协议》，前述判决书已对***与市南市政公司签订的《停车场租赁合同》整体解除，并载明火车站停车场事宜由双方另行协商处理，即是合同解除在先，协商解决在后，现市南市政公司庭审中表示不再将火车站停车场交由***管理，故***要求***向其返还停车场的诉讼请求本院无法支持。关于***的反诉请求，按照双方协议约定，保证金在租赁期满后，抵扣应当由***承担的费用以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息返还，合同后对应当承担的费用做了约定。在***没有证据证明***存在约定应承担赔偿责任的情况下，该保证金应予退还。被告自述2016年取得停车场证照，但双方合同已于2015年6月20日履行完毕，期间被告也使用了该停车场，故本院对利息损失不予支持。停车场后续占用问题不在本案审理范围，本院不做裁判。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:

一、驳回原告***对被告***的本诉诉讼请求；

二、原告（反诉被告）***于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）***保证金2万元；

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费100元，由原告***负担；反诉案件受理费150元，由反诉被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　肖　文

人民陪审员　　韩吉霞

人民陪审员　　赵　霞

二〇二〇年六月五日

书　记　员　　石　玮