杭州明音水景喷泉有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市余杭区人民法院

民事判决书

（2014）杭余良民初字第230号

原告：杭州明音水景喷泉有限公司。

法定代表人：***。

委托代理人：***。

委托代理人：傅**。

被告：***。

原告杭州明音水景喷泉有限公司（以下简称明音公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法由审判员***适用简易程序于2014年8月5日、8月29日公开开庭审理了本案。原告明音公司的委托代理人***、傅**，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告明音公司起诉称：2013年12月10日，原、被告双方签订了一份房屋租赁合同，合同约定该房屋租赁期限为六年，从2014年4月30日起至2020年4月30日止。每年租金为140000元，前三年不变，后三年为154000元。合同第十一条规定：“租赁期间如甲、乙因业务发展需要，不能履行本协议，应提前三个月通知对方，并赔偿对方一个月的租金，如不能提前三个月通知对方，赔偿对方三个月租金，租赁期满后，在同等条件下甲方优先考虑乙方租赁”。合同签订后经被告要求，原告于2013年12月15日支付租房定金20000元；2014年5月3日原告通知被告后开始将材料及工具搬往合同约定的房屋，却发现房屋内有其他用户，原告找到被告，被告给原告另找了地方堆放东西，承诺几天之内将问题解决。5月5日下午，被告告知房屋无法承租给原告了，让原告自己另行解决，原告无奈只得另行找房屋，致使多花费了14000元的搬家费；原告自己解决厂房后多次要求被告双倍返还定金、赔偿搬家费并按合同规定给予房租的赔偿，但被告却置之不理。原告认为，被告拒不履行双方签订的房屋租赁合同的行为已经违反了法律规定，并给原告造成了较大的损失。特起诉，请求判令：一、被告***双倍返还原告明音公司租房定金40000元；二、被告***支付原告明音公司搬家费14000元；三、被告***赔偿原告明音公司损失（按合同约定三个月的房租）35000元；四、本案诉讼费和其他一切费用由被告***承担。

在诉讼过程中，原告明音公司变更诉讼请求如下：一、解除原、被告于2013年12月10日签订的房屋租赁合同；二、被告***双倍返还原告明音公司租房定金40000元；三、被告***支付原告明音公司搬家费14000元；四、被告***赔偿原告明音公司损失（按合同约定三个月的房租）35000元；五、本案诉讼费和其他一切费用由被告***承担。

原告明音公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：

1．《房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告于2013年12月10日签订房屋租赁合同及约定房屋租赁合同的租期为6年的事实。

2．收条一张，用以证明被告***在2013年12月15日收取原告明音公司房屋定金的事实。

3．书面证明一份、搬家费发票一份，用以证明原告明音公司另行租房再次搬迁所花费用的事实。

被告***答辩称：原、被告确实签订了房屋租赁合同，但因厂房系违章建筑，被告于2014年4月份才收到拆违办的拆除通知，拆除案涉房屋系政府要求，被告也没有办法也无法提前三个月通知原告，故被告不构成违约。原告于2013年12月15日交付的20000元是押金不是定金，被告同意返还原告。关于搬迁费，被告同意支付原告因搬迁支出的搬家费8000元。

被告***为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：照片二张，用以证明案涉房屋在2014年6月27日被拆除的事实。

经庭审质证，本院对上述证据认定如下：

被告***对原告明音公司提供的证据1、2的真实性没有异议，对证据3中的情况说明内容有异议，认为不是因为原先的租客没有搬掉导致原告无法搬入，而是因为房屋要被拆除，所以没办法租给原告。对发票的真实性没有异议，并表示同意承担原告从原厂房搬来的费用8000元。原告明音公司对被告***提供的证据三性均有异议，认为该照片没有时间，不能说明房屋拆除的具体时间。

本院对上述证据审核后，对原告明音公司提供证据1、2、3的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。对被告***提供的证据，认为因无法确定照片拍摄的时间，故无法证明被告***待证事实，但根据双方当事人的陈述，可以证明涉案的房屋现已被拆除，本院对这一事实予以认定。

本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：2013年12月10日，被告***作为甲方，原告明音公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将位于杭州市余杭区良渚街道良渚村19组19号厂房出租给乙方使用，该房屋建筑面积共900平方米，另赠送厂房外北侧一间办公室，和北侧二楼的一层给原告明音公司使用。本合同签订前，甲方已向乙方出示了该房屋的所有权证明，并保证房屋的商用性质。乙方向甲方承诺，租赁该房屋权作为公司仓库使用。租赁期共六年，从2014年4月30日起至2020年4月30日止，每年租金为140000元，前三年年租金不变，后三年每年154000元；租赁期间如甲、乙因业务发展需要，不能履行本协议，应提前三个月通知对方，并赔偿对方一个月的租金，如不能提前三个月通知对方，赔偿对方三个月租金，租赁期满后，在同等条件下甲方优先考虑乙方租赁。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告明音公司于2013年12月15日向被告***支付租房押金20000元，被告***出具收条一份。

2014年5月3日，原告明音公司委托杭州梦洋搬家有限公司搬迁货物至合同约定的承租房屋，被告***让原告明音公司先将货物放到一临时厂房，后因涉案房屋无法出租，原告明音公司只得委托杭州梦洋搬家有限公司将货物搬迁至别处，为此原告明音公司共支出搬家费14000元。涉案的房屋现已被拆除。被告***自认涉案租赁房屋系违章建筑，没有产权证，现已被其自行拆除。原告明音公司现向本院提起诉讼，请求上判。案经开庭审理，调解无效。

本院认为：因双方当事人在本案中均未提供证据证实涉案租赁房产已取得建设工程规划许可证或有合法的产权证明，而被告***自认涉案租赁房屋系违章建筑，结合涉案的房屋现已被拆除的事实，可以证明原告明音公司与被告***签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据原告明音公司提供的收条，可以证明2013年12月15日其交纳给被告***的20000元系押金而非定金，故对原告明音公司的要求被告***双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，但因涉案合同无效，故20000元押金被告***应予返还。因案涉房屋系属于违章建筑导致双方的合同无效，故被告***作为有过错的一方，应当赔偿原告明音公司所造成的损失，但根据双方合同的约定，原告明音公司在合同签订前也应审核涉案房屋的所有权证明，故原告明音公司对合同的无效也负有过错，但其过错应小于被告***。从本案原告明音公司提供的证据，原告明音公司本案中所受到的损失为搬迁费，综合双方的过错，本院酌情上述费用由被告***承担80%的责任，即11200元。对原告明音公司的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告明音公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理的部分，本院不予支持。对被告***的答辩意见中的合理部分，本院予以采信；对不合理的部分，本院不予采信。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告杭州明音水景喷泉有限公司与被告***于2013年12月10日签订的《房屋租赁合同》无效；

二、被告***于本判决生效之日起十日内返还原告杭州明音水景喷泉有限公司押金20000元；

三、被告***于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州明音水景喷泉有限公司损失11200元；

四、驳回原告杭州明音水景喷泉有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费2025元，减半收取1012.5元，由被告***负担290元，由原告杭州明音水景喷泉有限公司负担722.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2025元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。

审判员***

二〇一四年十月二十八日

书记员***