某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

山东省平度市人民法院 民事判决书 (2022)鲁0283民初4256号 原告：***，女，1972年12月16日生，汉族，现住山东省平度市同和街道办事处李戈庄新村888号，身份证号码：3702261972********。 原告：***，男，1972年10月19日生，汉族，现住山东省平度市同和街道办事处李戈庄新村888号，身份证号码：3702261972********。 二原告委托诉讼代理人：***、***，山东平惠律师事务所律师。 被告：青岛三龙建筑有限公司，住所地山东省平度市东环路57号。统一社会信用代码91370283747202129G。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，山东简成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系公司副总经理。 被告：平度市凤台街道***村股份经济合作社，住所地山东省平度市凤台街道办事处***村。统一社会信用代码91370283747202129G。 法定代表人：***，理事长。 委托诉讼代理人：***，山东天正平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东天正平律师事务所实习律师。 被告：平度市凤台街道大窑村股份经济合作社，住所地山东省平度市凤台街道办事处大窑村。统一社会信用代码91370283747202129G。 法定代表人：***，理事长。 委托诉讼代理人：***，山东天正平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东天正平律师事务所实习律师。 被告：平度市凤台街道何家楼村股份经济合作社，住所地山东省平度市凤台街道办事处何家楼村。统一社会信用代码91370283747202129G。 法定代表人：***，理事长。 委托诉讼代理人：***，山东天正平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东天正平律师事务所实习律师。 被告：平度市同和街道大官家庄村经济合作社，住所地山东省平度市同和街道办事处大官家庄村。统一社会信用代码N2370283MF0533039U。 法定代表人：***，理事长。 被告：青岛广兴市场开发管理有限公司，住所地山东省平度市胶平路241号。统一社会信用代码：91370283MA93TELN4U。 法定代表人：***，经理。 原告***、***与被告青岛三龙建筑有限公司（以下简称三龙公司）、平度市凤台街道***村股份经济合作社（以下简称***村合作社）、平度市凤台街道大窑村股份经济合作社（以下简称大窑村合作社）、平度市同和街道大官家庄村股份经济合作社（以下简称大管家庄村合作社）、平度市凤台街道何家楼村股份经济合作社（何家楼村合作社）、青岛广兴市场开发管理有限公司（以下简称广兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2022年8月8日公开开庭进行了审理。原告***、***及其委托诉讼代理人***、***，被告三龙公司的委托诉讼代理人***、***，被告***村合作社、大窑村合作社、何家楼村合作社的委托诉讼代理人***、***，被告大官家庄村合作社的理事长***到庭参加了诉讼。被告广兴公司经公告传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。 原告***、***向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告青岛广兴市场开发管理有限公司2007年9月14日签订的房屋买卖合同；2.判令六被告返还原告购房款131,000元及损失369,465.71元；3.判令六被告承担自起诉之日起至实际付清购房款日止的利息(按年息5%计算利息)；4.本案诉讼费用由六被告承担。事实和理由：两原告是夫妻关系。原告于2007年9月14日与广兴公司签订房屋买卖合同，原告购买由广兴公司开发的平度市平营路东长春路北广兴商城GX1181号房屋。约定该房屋单价4680元/平方米，面积28.7平方米，原告在合同约定的优惠期内向广兴公司交纳购房款131,000元。广兴公司于2013年12月营业执照被吊销，该公司由五被告共同出资组建。购房后原告一直在找政府帮助办理房产证，现被告知广兴公司在未取得合法手续情况下私自卖房，根据2012年12月14日青岛市中级人民法院作出的(2009)青执一字第119号执行裁定书裁定：平度市凤台街道办事处***村民委员会、平度市凤台街道办事处大窑村民委员会、平度市同和街道办事处大官庄村民委员会、平度市凤台街道办事处何家楼村民委员会共有的土地及房产(包含原告购买的广兴商城一楼GX1181号房屋)办理产权过户登记至青岛三龙建筑有限公司名下。原告购买的GX1181号房屋，不能办理房产证、存在纠纷、产权不清，广兴公司营业执照已被吊销，该公司由五被告共同出资组建。为维护原告的合法权益不受侵犯，特具状诉至贵院，望判如所请。 被告三龙公司辩称，我方与原告不存在直接的合同关系，依据合同相对性，原告无权列我方为被告。依据我方2016年9月28日与***等四村委签订的协议第三条约定：“如涉案债务确实存在，则由四村委负责处理，与三龙公司无关”。 被告***村合作社、大窑村合作社、何家楼村合作社辩称，三个村委与原告不存在买卖合同关系，原告起诉三个村委没有事实和法律依据，其诉讼请求不成立，应依法驳回原告对三村委的诉讼请求。2016年9月28日，三村委在平度市建设局、平度市交通运输局等政府部门的参与下，将广兴公司名下的土地及房屋过户给三龙公司，与广兴公司有关的债务，应由三龙公司承接，因该项目涉及四个村委，属于民生项目，项目迟延推进，损害了三个村委的集体利益，三个村委的村民，为此向平度市人民政府信访，在平度市人民政府、交通局、建设局及相关办事处的参与下，三个村委才退出广兴公司，由三龙公司承接。被告三龙公司的答辩第二项，是对协议内容的不正确理解，请求法院就该协议的签订及协议内容的真实意思，向平度市交通局、建设局及平度市凤台街道办事处进行核实，便于厘清各自的关系，确定责任的承担者。三个村委及其他被告均是广兴公司的股东，根据《公司法》相关规定，股东对公司承担清算责任，而不是给付义务，原告要求三村委及其他二被告直接承担付款义务，没有法律依据。原告的诉讼请求已超过诉讼时效，原告起诉的事项发生在2007年9月14日，原告书写诉状时间是2022年4月25日，时间跨度长达15年，明显超过法律规定的诉讼时效，对原告的诉讼请求，应当予以驳回。 被告大官家庄村合作社辩称，四个村委是一体的，答辩意见同其他三个村委。2016年清算债务后，所有的事与村委无关。 被告广兴公司未到庭应诉及答辩。 原告提交如下证据：1、原告身份证、结婚证及青岛广兴市场开发管理有限公司的企业内档及内资企业登记信息查询结果，证明原被告主体适格，广兴公司2013年12月4日吊销，其他五被告系原广公司的股东；2、房屋买卖合同、收据及农业银行现金缴款单，证明原告与广公司签订房屋买卖合同并全部缴清购房款并约定办理产权过户手续；3、同地段房屋购房合同及购房发票，证明同地段房屋的价值。 被告三龙公司质证意见：对证据1,结婚证、身份证真实性无异议，对证据2广兴公司吊销的营业执照无异议，但是根据《公司法》规定，公司被吊销营业执照后，其丧失的是经营能力，并未丧失清算能力，应依法进行清算，由公司承担债务。对广兴公司工商登记材料真实性无异议，对房屋买卖合同、收据的真实性有异议，该合同没有经办人签字，其面积与图纸不一致，该合同的面积为28.7平方米，图纸的面积为17.5平方米，合同的总价款为134,316元，也与图纸不符，图纸总价款为91,480.55元。原告提交的2份收据及购房合同、现金缴款单，被告广兴公司没有向我方出示并告知，我方对原被告之间的买卖不知情，并且该合同没有经办人签字，对其真实性不予认可，对现金缴款单的真实性不予认可，对购房合同的真实性不予认可，该合同系案外人签订的合同，该房屋尚未交付，交付时间为2022年10月1日，与本案房屋不具有可比性，该商品房买卖合同不具有证明效果。 被告***村合作社、大窑村合作社、何家楼村合作社质证意见：身份证、结婚证真实性无异议，工商登记查询结果真实性无异议，广兴公司是2013年12月4日被吊销营业执照，但是其作为民事主体依旧存在，根据最高法及相关法律规定，即便原告与广兴公司签订了涉案合同，原告应当向广兴公司主张权利，而不是向三个村委主张，原告要求三个村委承担部分责任没有法律依据。对房屋买卖合同真实性有异议，该合同上并没有经办人签字，无法确认该合同的真实性，虽然加盖了广兴公司的公章，但广兴公司没有出庭，因此无法确定该合同是否真实，从原告对房屋买卖的陈述看，若涉案房屋不具备房屋买卖要求的条件，该合同应当是一份无效合同，合同无效自始无效，不存在合同解除，并且房屋买卖合同第五条，约定交房时间是2007年12月31日，即从2007年12月31日，广兴公司没有将房屋交付原告，原告就知道自身权益受到侵犯，其应当在2009年12月31日向法院提起诉讼，原告在2022年4月25日向法院诉讼，明显超过诉讼时效，对原告的诉讼请求应当予以驳回。对2份收据真实性有异议，广兴公司未到庭，无法确认该收据的真实性，而且该收据记载的时间和金额分别为2007年9月14日，1000元，2007年9月21日，13万元，原告提交的缴款单时间为2007年9月19日，缴款人为***，即原告提交的现金缴款单不能证明与本案有关联性，不能证明原告向广兴公司缴纳131,000元，同时，从现金缴款单与2张收据的矛盾看，原告提供的证据显然是不真实的，收据载明的时间原告与广兴公司之间并未发生现金交易。对商品房买卖合同与本案无关联性，不能作为原告要求赔偿的依据，因为商品房买卖合同约定的房屋类型、购房时间、土地性质与本案均不具有关联性。 被告大官庄合作社质证意见同被告***村合作社、大窑村合作社、何家楼村合作社质证意见。 被告三龙公司提交如下证据：1、山东省青岛市中级人民法院（2009）青执一字第119号执行裁定书，证明涉案工程系青岛三龙建筑有限公司承建，因平度市香店办事处大窑村民委员会、***村民委员会、何家楼村民委员会及同和办事处大官庄村民委员会等未支付建筑工程款，经青岛市中级人民法院（2009）青民一初字第3号民事判决书判决，并立案执行。经拍卖流拍后经法院裁定抵债给我方。详见山东省青岛市中级人民法院（2009）青执一字第119号执行裁定书，证明本案我方取得本案产权系由法院依法裁定获得；2、青岛三龙建筑有限公司与平度市香店办事处大窑村民委员会、***村民委员会、何家楼村民委员会、平度市同和办事处大官庄村民委员会四单位签订的协议书，证明三龙公司按协议约定退还四村委会的拨付的工程款，上述四村民委员会同意将涉案部分工程抵顶给青岛三龙建筑有限公司。协议约定广兴公司及甲方（指上述四村委）其他债务及出租房由甲方负责清理，与乙方（指青岛三龙建筑有限公司）无关，本案涉案房屋，在执行裁定列表中第二页GX1181，面积为17.5平方米，评估价值为91,480.55元，经法院裁定给我方，被执行人为本案四村委，该表系四村委向法庭提交的，依据2016年9月28日协议，广兴公司涉及其他债务，甲方（指四村委）负责处理，与乙方无关，因此本案债务不应当由我方承担；3、鲁（2016）平度市不动产权第0011274号不动产证书，现登记在三龙公司名下，是上述按协议约定办理。因我方承建涉案工程，垫资2000余万元，自2006年开工建设，至2009年起诉，直到2012年12月14日执行，期间的本金及利息为2800余万元，涉案工程底价2,294.5665万元，执行该房产后，四村委尚欠我方工程款本息500余万元，涉案工程长期不能执行，我方垫付2000余万元工程款，每年的银行贷款利息约200余万元，至今已15年余，2016年9月27日，经四村委与我方协商达成协议，将涉案土地及未出售的房屋抵账给我方，折抵（2009）青执一字第119号执行裁定书项下的债务，我方分别支付给大窑村194万元、***村1,020,340元、何家楼村90万元、大官庄村863,704元，以上合计约490万元，为办理土地过户，我方又交付税费180余万元，为完善消费设施，另投资约300万元，收回了部分已出售房屋，花费500万元，也就是说，我方承建该工程至今付出的代价已有6000余万元，至今是一个烂尾楼，如果说在本案中有受害人，我方是最大的受害人，如果四村委愿意收回该房屋及土地，在支付等价的情况下，我方同意；4、广兴公司营业执照，证明各被告持股比例。 原告质证意见：对证据1真实性无异议，该裁定也证明了涉案房屋已由三龙公司取得涉案房屋所有权，本案被告广兴公司无法继续履行原合同，为原告办理房产过户手续，造成了根本违约。对证据2，该协议系各股东间内部约定，对外不产生法律效力，同时也证明了各股东之间，处分广兴公司的财产，造成了公司财产的灭失，损害了债权人的利益，各股东应当承担连带责任。对证据3真实性无法确定，对证据4无异议。 被告***村合作社、大窑村合作社、何家楼村合作社质证意见：对证据1与本案无关联性，从庭审调查来看，该执行存在瑕疵。证据2真实性无异议，三村委将土地过户给三龙公司后，三龙公司承接了广兴公司所有的债务，广兴公司与三村委之间并不存在其他债务，原告起诉的与广兴公司之间的买卖合同纠纷，应由三龙公司负责处理。对证据3系复印件，真实性无法确认。对证据4真实性及证明目的无异议，广兴公司是五被告共同出资设立，在2016年9月28日，三村委与三龙公司签订协议后，退出了广兴公司，广兴公司的债务及其他事宜由三龙公司负责处理。 被告大官庄合作社质证意见同被告***村合作社、大窑村合作社、何家楼村合作社质证意见。 被告***村合作社、大窑村合作社、何家楼村合作社提供三村委与三龙公司的协议三份，与被告三龙公司提供的协议一致，证明2016年9月28日三村委与三龙公司签订协议，三村委将土地过户给三龙公司后，退出了广兴公司，广兴公司由三龙公司接管，广兴公司的债务也由三龙公司负责处理。该协议是在平度市人民政府、交通局、建设局、平度市凤台街道办事处、同和办事处等相关部门领导参与下所签订，协议的文本由政府部门制作，三村委只是在协议上盖章签字，对协议内容，政府部门非常清楚，原告起诉后，三村委找到凤台办事处及交通局参与协议签订的相关领导，相关领导明确回复，该协议是在协议签订后，涉及广兴公司的所有债务均由三龙公司承接，与三村委没有关系，并且协议签订背景为广兴市场项目损害了三村委村民的利益，三村委村民进行信访。 原告发表意见：三份协议系内部约定，对外不发生效力，同时也证明了各股东之间，处分广兴公司的财产，造成了公司财产的灭失，损害了债权人的利益，各股东应当承担连带责任。 被告三龙公司质证意见：该四份协议，没有四村委退出广兴公司的意思表示，也没有广兴公司的债务由三龙公司承担的描述，四村委不能实现其证明目的。 被告大官庄村合作社质证意见：我当时找同和街道党委，他们说拿回土地款了，就什么时都与我们无关了。当时都按照27,300元每亩给了土地款，其他给了三龙公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告是夫妻关系，被告广兴公司系被告***村村委、大窑村村委、何家楼村村委、大官庄村委、三龙公司五个股东于2006年12月28日成立。2013年12月4日，被告广兴公司因未进行年检，被工商部门吊销营业资格。***村村委、大窑村村委、何家楼村村委、大官庄村委于2020年10月变更为***村合作社、大窑村合作社、何家楼村合作社、大官庄村合作社。2007年9月14日，原告***（乙方）与被告广兴公司（甲方）签订房屋买卖合同一份，合同约定：原告购买由广兴公司开发的位于平度市平营路东长春路北广兴商城GX1181号房屋，房屋单价4680元/平方米，面积28.7平方米，总金额为134,316元；签订合同之日五日内一次性付清房款，房款优惠3%，十日内付清优惠2%；甲方交房时间2007年12月31日前；甲方协助乙方办理房屋的产权证书，甲方不按合同约定的日期交房，每逾期一天按照房价款0.03%计算违约金。合同签订后，房屋优惠后，原告应向被告广兴公司交房款131,000元。当日，原告***向广兴公司交房款1000元，2007年9月21日，***向被告广兴公司交房款130,000元。购房后，原告找被告广兴公司办理房产证，因被告广兴公司在未取得相关合法手续而未能办理，原告通过各种渠道不断要求办理房产证，至今未得到处理。2012年12月14日，青岛市中级人民法院作出(2009)青执一字第119号执行裁定书，裁定：平度市凤台街道办事处***村民委员会、平度市凤台街道办事处大窑村民委员会、平度市同和街道办事处大官庄村民委员会、平度市凤台街道办事处何家楼村民委员会共有的土地及房产(包含原告购买的广兴商城一楼GX1181号房屋)办理产权过户登记至青岛三龙建筑有限公司名下。2016年9月28日，***村村委、大窑村村委、何家楼村村委、大官庄村村委作为甲方分别与乙方三龙公司签订协议书各一份，何家楼村村委与三龙公司协议第一条第1项约定，甲方将广兴市场占用的土地705.6平方米[土地证编号：平国用（2009）01030号]过户给乙方，乙方退还广兴市场施工时甲方拨付给乙方的工程款90万元（含消防设施投入10万元）；第3项约定，广兴公司涉及甲方其他债务及出租房由甲方负责清理，与乙方无关；第8项约定土地过户手续办妥后，青岛三龙建筑有限公司全额免除青岛中级人民法院民事判决书（2009）青民一字第3号和执行裁定书（2009）青执一字第119号裁决关于何家楼村所欠青岛三龙建筑有限公司的所有债务。***村村委与三龙公司协议第一条第1项约定，甲方将广兴市场占用的土地7,840.5平方米[土地证编号：平国用（2009）01029号]过户给乙方，乙方退还广兴市场施工时甲方拨付给乙方的工程款1,020,340元；第3项约定，广兴公司涉及甲方其他债务及出租房由甲方负责清理，与乙方无关；第8项约定土地过户手续办妥后，青岛三龙建筑有限公司全额免除青岛中级人民法院民事判决书（2009）青民一字第3号和执行裁定书（2009）青执一字第119号裁决关于***村所欠青岛三龙建筑有限公司的所有债务。大窑村村委与三龙公司协议第一条第1项约定，甲方将广兴市场占用的土地3,348.8平方米[土地证编号：平国用（2009）01028号]过户给乙方，乙方退还广兴市场施工时甲方拨付给乙方的工程款194万元；第3项约定，广兴公司涉及甲方其他债务及出租房由甲方负责清理，与乙方无关；第8项约定土地过户手续办妥后，青岛三龙建筑有限公司全额免除青岛中级人民法院民事判决书（2009）青民一字第3号和执行裁定书（2009）青执一字第119号裁决关于大窑村所欠青岛三龙建筑有限公司的所有债务。大官庄村村委与三龙公司协议第一条第1项约定，甲方将广兴市场占用的土地5,034.6平方米[土地证编号：平国用（2009）01027号]过户给乙方，乙方退还广兴市场施工时甲方拨付给乙方的工程款863,704元；第3项约定，广兴公司涉及甲方其他债务及出租房由甲方负责清理，与乙方无关；第8项约定土地过户手续办妥后，青岛三龙建筑有限公司全额免除青岛中级人民法院民事判决书（2009）青民一字第3号和执行裁定书（2009）青执一字第119号裁决关于大官庄村所欠青岛三龙建筑有限公司的所有债务。被告三龙公司向以上四个村委支付相关款项后，2016年11月7日，被告办理了以上土地使用权证。 本院认为,原告与被告广兴公司签订房屋买卖合同，虽未有经办人签字，但盖有广兴公司公章，且广兴公司收取原告份房款，合同已实际履行，其内容不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行合同义务。原告已按合同约定支付了房款，被告广兴公司应按合同约定于2007年12月31日前交付涉案房屋及办理房产手续，被告广兴公司至今未交付涉案房屋及房产手续，构成根本违约，原告主张解除，理由正当，应予以支持。原告主张被告返还购房款131,000元，本院予以支持，原告依据同地段房款计算的损失369,465.71元，缺少事实和法律依据，本院不予支持，其主张按年利率5%，自2008年1月1日至实际付款之日计算的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。被告***村合作社、大窑村合作社、何家楼村合作社、大官庄村合作社签订协议，处分广兴公司财产，侵犯债权人原告的合法权益，根据公司法第二十条第三款规定：公司股东滥用公司独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害债权人利益，应当对公司债务承担连带责任。应对原告主张的返还款项承担连带责任。被告三龙公司、***村合作社、大窑村合作社、何家楼村合作社、大官庄村合作社签订协议处分广兴公司财产，属于内部约定，对第三方不具有法律约束力，对外应共同承担相应民事责任。关于本案诉讼时效问题，原告在被告逾期交房及办理房产手续后，一直通过各种渠道主张权利，被告也未拒绝履行合同义务，现原告起诉主张权利，并未超过诉讼时效期限，原告的请求，应予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告青岛广兴市场开发管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告***、***购房款131,000元； 二、被告青岛广兴市场开发管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告***、***利息损失（以131,000元为基数，按年利率5%，自2008年1月1日至实际付款之日计算）； 三、被告青岛三龙建筑有限公司、平度市凤台街道***村股份经济合作社、平度市凤台街道大窑村股份经济合作社、平度市同和街道大官家庄村经济合作社、平度市凤台街道何家楼村股份经济合作社、青岛广兴市场开发管理有限公司对以上债务承担连带清偿责任； 四、驳回***、***的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8805元，由被告青岛广兴市场开发管理有限公司、青岛三龙建筑有限公司、平度市凤台街道***村股份经济合作社、平度市凤台街道大窑村股份经济合作社、平度市同和街道大官家庄村经济合作社、平度市凤台街道何家楼村股份经济合作社、青岛广兴市场开发管理有限公司负担于判决生效后十日内付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员禚*** 申请执行期限为履 行期届满二年内提出 二〇二二年十月二十六日 书记员*** 附：平度市人民法院账户信息： 户名：平度市人民法院 开户行：青岛农商银行平度李园支行 账号：98206205000087800035558 打款时请注明案号及审判长姓名