青岛金汇泉置业集团有限公司、薛ＸＸ等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市黄岛区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁0211民初15093号

原告：青岛金汇泉置业集团有限公司。住所地：青岛经济技术开发区长江东路435号。

法定代表人：周敦高，总经理。

委托诉讼代理人：张智奇，山东良建律师事务所律师。

委托诉讼代理人：贾静然，山东良建律师事务所律师（实习）。

被告：薛XX，男，住青岛市黄岛区。

被告：***，女，住青岛市黄岛区。

共同委托诉讼代理人：辛雷明，山东盈祥律师事务所律师。

共同委托诉讼代理人：奚慧慧，山东盈祥律师事务所律师（实习）。

第三人：青岛鸿润建设集团有限公司。住所地：青岛经济技术开发区长江东路333号。

法定代表人：武德敏，总经理。

委托诉讼代理人:于XX，男，系该公司会计。

原告青岛金汇泉置业集团有限公司（以下简称“金汇泉公司”）与被告薛吉国、吴常云、第三人青岛鸿润建设集团有限公司（以下简称“鸿润公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金汇泉公司委托诉讼代理人张智奇、贾静然，被告薛吉国，被告薛吉国、吴常云共同委托诉讼代理人辛雷明、奚慧慧到庭参加诉讼。第三人鸿润公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金汇泉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴常云、薛吉国共同支付原告购房款3000000元及违约金（以3000000元为基数，按年利率24%的标准计算，自2014年3月4日起至实际支付之日，暂计至2021年6月30日违约金为5288000元），两项合计8288000元；2、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，2013年6月19日，原告与被告吴常云签订青岛市商品房出售合同，约定被告购买原告开发的位于黄岛区××路××号《鸿润.金汇泉商务中心》办公楼7层701-711，价款共计7247300元。合同签订后，原告按约交付了房屋，但被告仅支付了4247116元购房款。2014年3月4日，被告吴常云对余款300万元出具了还款承诺书。原告于2014年3月10日和11日为被告办理了701-711房屋的产权证书，但被告取得房产证书后未按承诺付款，原告进行了催收，被告仍未支付剩余购房款，并将涉案701-711房屋进行了转让，经原告多次索要未果。

被告薛吉国、吴常云辩称，1、根据2008年1月8日金汇泉公司与鸿润公司签订的合作开发协议向鸿润公司购买了涉案房屋，已全部支付购房款，鸿润公司出具了证明；2、吴常云与原告签订购房合同仅为办理房屋产权证，其不欠原告购房款，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人鸿润公司未答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月19日，原告与被告吴常云签订11份青岛市商品房出售合同，约定被告吴常云购买原告开发的位于青岛市黄岛区××路××号《鸿润.金汇泉商务中心》办公楼7层701-711室房屋，价款共计7247300元。2014年3月4日，被告吴常云对涉案701-711房屋的欠款额出具了承诺书，主要内容为依据其与金汇泉公司签订的购房合同，其欠金汇泉公司购房款300万元，在办理701-711户房屋产权后30日内（以领取房产证时间为计算开始时间），一次性将300万元欠款支付给金汇泉公司。逾期除承担月利率1.5%的利息外，另支付欠款总额日万分之五的违约金。此承诺书系真实意思表示，无任何欺诈胁迫情况下书写。2014年3月10日至11日，原告为被告吴常云办理了涉案11套房屋的产权证。2014年11月25日，原告对该欠款及利息等向被告吴常云进行了催收。2016年11月23日，原告登报对该欠款300万元再次向吴常云进行了催收。

另查明，二被告在2004年登记结婚，涉案11套房屋在二被告夫妻关系存续期间购买。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

1、被告应否向原告支付涉案11套房屋的购房款及利息等。

原告主张，其与第三方鸿润公司存在债权债务关系，经对账结算，被告向鸿润公司支付的4247116元视为向原告支付了购房款，余款300万元经被告确认尚未支付，原告明确告知被告应支付给原告。对此，被告不予认可，称基于2008年1月8日原告与鸿润公司的合作开发协议，鸿润公司对外具有销售房屋和收取房款的权利，被告从鸿润公司购买了房屋并支付了全部购房款，原告有义务协助办理涉案房屋的产权证。因被告只有在出具承诺书的情况下原告才同意协助办理涉案房屋的产权证，事实上被告并不欠原告300万元购房款，并提交了如下证据予以证明：

（1）原告金汇泉公司与鸿润公司的合作开发协议。主要内容为原告以出让方式获得土地使用权，鸿润公司以此工程项目的全部建设资金作出资等。

（2）2021年9月6日加盖鸿润公司公章的收款证明。主要内容为我公司已经收到金汇泉商务中心7楼的全部房款。

（3）（2020）鲁民终2231号民事判决书。主要内容为金汇泉公司与鸿润公司的合作开发协议经山东省高级人民法院进行了二审，认定合作协议未得到实际履行，维持一审判决。

（4）（2020）最高法民申6752号民事裁定书。主要内容为最高人民法院对（2020）鲁民终2231号民事判决书进行提审。

经质证，原告仅对证据（3）无异议，对其他证据表示无法确认，称合作协议经生效判决认定已经终止，原、被告之间签订的合同，与第三人无关。

第三人鸿润公司委托代理人于原臣在本院对其进行的调查笔录中，对被告提交的合作协议无异议，称与原告存在合作开发及产权销售协议，约定第三人鸿润公司可以以自己的名义对外销售房屋。对被告的付款情况，称因鸿润公司有个项目，需要付款给薛吉国，即用合作开发的房子以第三人鸿润公司的名义与薛吉国、吴常云抵顶了部分款项，被告薛吉国、吴常云向第三人鸿润公司支付了部分房款。对被告薛吉国、吴常云提交的证据（2），称需要核实，系根据鸿润公司与薛吉国、吴常云的账目抵顶的款项，具体时间不清楚，未实际收到薛吉国、吴常云3**万元款项。第三人鸿润公司提交了与原告的合作协议及金汇泉商务中心产权销售协议（主要内容为开发人金汇泉房屋产权对外销售的主体为原告金汇泉公司，鸿润公司必须以金汇泉公司的名义对外销售等）予以证明可对外销售房屋的事实。经质证，原告对第三人鸿润公司提交的合作协议真实性无异议，但称经法院判决书认定未实际履行，对销售协议不予认可，称第三人鸿润公司无权对外处置涉案房屋，与第三人无关。被告对第三人提交的两份证据均无异议，称基于双方的合作关系，第三人抵顶的涉案房屋有合同依据，不清楚原告与第三人之间的纠纷。

本院认为，首先，虽被告主张基于原告金汇泉公司与鸿润公司签订的合作协议向鸿润公司支付了全部涉案房屋的购房款，但该合作协议在原告与第三人鸿润公司之间已产生诉讼纠纷并经依法判决，与被告并不存在必然的联系；其次，根据第三人提交的销售协议，第三人对外应以原告的名义销售房屋，第三人是否有权收取被告的房款及以房抵顶自己的债务，应根据原告与第三人之间的合意进行确认，从本案看，被告吴常云与原告签订了涉案11套房屋的商品房合同，根据合同的相对性，合同的权利与义务应由原告与被告吴常云承担，被告吴常云作为合同的相对方，明知与原告签订了商品房合同，应向原告履行付款义务，且对剩余300万元的购房款为原告出具了承诺书，在原告按约已办理完房屋产权证的情况下，应按承诺书承诺的付款期限履行付款义务，逾期则构成违约；再次，原告对被告向第三人鸿润公司已支付的购房款4247116元予以认可，系对自身民事权利的处分，并未违反法律规定，且被告在明知原告已对其提起诉讼并已办完涉案房屋产权及原告与第三人鸿润公司之间的合作协议存在争议的情况下仍向第三人履行付款义务或以其他方式抵顶房款，对原告而言违反诚实信用原则，应承担相应的法律后果，不能视为对原告履行了付款义务。若被告认为向第三人履行付款义务不当，可向第三人另行追偿。因此，被告吴常云应按承诺向原告履行付款义务，对其抗辩理由，本院不予支持。

2、原告主张的利息。

原告主张，根据涉案11套房屋办理产权证的时间及被告吴常云承诺的逾期利率及违约金和欠款数额，综合按年利率24%向被告主张违约金，对利息不再进行主张，截止到2021年6月21日，违约金共计5274739.73元，应计算至实际付清之日止。对此，被告不予认可，称对剩余300万元购房款已向鸿润公司支付完毕，且原告按年利率24%计算违约金过高。

本院认为，根据对争议问题“1”的分析认定，在被告吴常云应支付剩余300万元购房款的情况下，其未按承诺履行付款义务，应承担违约责任。因被告对原告主张的利息数额提出过高的辩解意见，综合本案被告吴常云应缴纳房款的数额、逾期付款的时间及逾期利息、违约金等情况，对于被告提出原告主张的违约金过高的抗辩意见，本院予以采信，本院酌定逾期付款的违约金计算标准以被告吴常云应付房款为基数，按照日万分之二计算为宜。因此，2014年3月11日原告为被告吴常云办理完涉案房屋的产权证，被告吴常云应在一个月内即2014年4月11日前按约向原告支付300万元购房款，其未支付承担的违约金应按300万元为基数，自2014年4月12日起按每日万分之二计算至实际付清之日止，超出部分，本院不予支持。

3、原告的诉求是否超过诉讼时效期间。

原告主张，2014年11月25日通过顺丰快递向被告吴常云发送了催款通知（主要内容为金汇泉公司已按合同约定为其办理了涉案房屋的产权证，但其未按承诺付款，请于2014年11月30日付清等，顺丰快递载明收件公司为青岛瑞源集团有限公司及地址，联络人吴常云，吴常云使用的电话等）、2016年11月23日和2019年4月15日在无法联系到被告吴常云的情况下在山东法制报（两次登报内容主要为金汇泉公司已为吴常云办理了涉案房屋的产权登记，但吴常云仍欠购房款300万元及利息等，限期吴常云偿还等）进行了两次催收，未超过诉讼时效期间。对此，被告不予认可，称吴常云现仍在青岛瑞源集团有限公司上班，联系电话亦使用至今，未收到原告的催款通知，原告在明知被告联系方式的情况下进行登报催收，逃避直接催款的事实。

本院认为，原告提供的证据可以证明已经对被告吴常云所欠涉案房屋的剩余购房款等进行了催收，引起时效中断，其于2021年7月6日对被告提起诉讼，未超过诉讼时效期间，被告的抗辩理由，本院不予支持。

综上，涉案房屋产生于二被告夫妻关系存续期间，系夫妻共有财产，涉案被告吴常云应承担的债务，亦产生于夫妻关系存续期间，系共同债务，应由二被告共同承担付款义务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，涉案房屋买卖引起的法律事实在民法典施行前结束，应适用原合同法及司法解释的相关规定。因此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告薛吉国、吴常云于本判决生效之日起十日内向原告青岛金汇泉置业集团有限公司支付购房款3000000元；

二、被告薛吉国、吴常云于本判决生效之日起十日内向原告青岛金汇泉置业集团有限公司支付所欠购房款的违约金（以3000000元为基数，自2014年4月12日起，按每日万分之二，计算至实际付清之日止）；

三、驳回原告青岛金汇泉置业集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费69816元，减半收取34908元，原告青岛金汇泉置业集团有限公司负担12690元，被告薛吉国、吴常云负担22218元，于判决生效之日起十日内支付给原告青岛金汇泉置业集团有限公司。

如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内通过网上上诉（登录山东法院电子诉讼服务平台，登录地址：lsfwpt.sdcourt.gov.cn:7865），并向本院递交书面上诉状正本一份，按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。逾期未缴纳上诉费的，视为未上诉。

判决生效后，权利人申请强制执行的期限为二年。

审判员　　陈茂太

二〇二二年一月二十一日

书记员　　匡鹏丞