青岛鸿润建设集团有限公司、青岛悦中达房地产有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市黄岛区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0211民初8678号

原告：青岛鸿润建设集团有限公司，住所地：青岛市经济技术开发区长江东路333号，统一社会信用代码9137020071376529X6。

法定代表人：武德敏，董事长。

委托诉讼代理人：王**，山东伦文德（青岛）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马伟中，山东中苑（西海岸）律师事务所律师。

被告：青岛悦中达房地产有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛长江东路333号。统一社会信用代码：91370211733493236U。

法定代表人：孙吉果，董事长。

委托诉讼代理人：韩祎，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张忠杰，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。

原告青岛鸿润建设集团有限公司（以下简称鸿润集团）与被告青岛悦中达房地产有限公司（以下简称悦中达公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿润集团委托诉讼代理人王**、马伟中，被告悦中达公司委托诉讼代理人韩祎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告鸿润集团向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行协议，将黄岛区长江东路313号悦海花园6#楼一单元302室房产及8#楼2单元101室房产的产权证办理到原告名下，并承担相应的税费(两套房产价值分别为1392120元、856000元，合计为2248120元)；2、请求法院依法判令被告将上述8#楼2单元101室房产排除妨害，移交给原告，并向原告赔偿自2012年至今的房屋使用费暂定为20万元(最终按市场评估价确认)；3、因本案产生的案件受理费、保全费及评估费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告分别于2002年1月20日、2002年1月21日和2002年7月30日签订三份协议，约定原告的4.65亩土地挂靠到被告开发的“悦海花园”房地产项目名下，原告使用被告的开发资格，被告收取原告的挂靠管理费，项目的配套费、质量、销售、税费、维修、银行按揭费及其他相关经济和法律责任由原告承担。因此，原告对该部分项目房产享有全部权益，承担相应责任。但在协议履行过程中，被告未经原告同意，擅自将8#楼2单元101室过户到其名下并占有使用至今；对6#楼一单元302室则拒不按原告要求办理相应的房产登记手续。虽经原告多次催告，但被告仍不履行相关义务。原告认为，被告的行为构成严重违约，给原告造成了巨大经济损失。因此，原告特此向贵院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。

被告悦中达公司辩称，原告鸿润公司至今未按约将其取得审计部门认可的账目提交给悦中达公司，亦未支付拖欠的土地增值税，致使案涉房屋所在项目至今未能完成土地增值税清算；同时原告经营状况严重恶化，已经丧失商业信誉及履行债务能力，在此情况下答辩人享有同时履行抗辩权、不安抗辩权，在案涉项目土地增值税清算完成前或原告将拖欠的土地增值税支付至被告账户前，被告有权行使抗辩权拒绝将案涉房屋办理过户给鸿润公司。具体如下：一、《土地增值税清算管理规程》第九条规定“纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的”，第十条规定“对符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，案涉项目至今已具备进行增值税清算的条件，且税务机关也多次通知答辩人要求进行土地增值税清算，但原告在我方多次要求下仍拒绝提供账目配合答辩人办理土地增值税的清算手续，亦未支付拖欠的土地增值税，涉案4.65亩土地房地产开发项目鸿润公司应缴纳土地增值税税款至今仍未缴纳。二、答辩人享有同时履行抗辩权，《合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原告案涉两个楼座均已于2005年竣工验收通过，但其至今未向答辩人交付审计部门认可的账目用于办理土地增值税清算，也没有支付拖欠的土地增值税，已经严重超出《合同法》规定的“必要的准备时间”。且双方关于房屋交付、账目交付未约定先后履行顺序，在此情况下，根据《合同法》第六十六条的规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行.一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，被告有权拒绝将案涉房屋办理过户至鸿润公司名下。三、被告享有不安抗辩权，即使认定被告应先行向鸿润公司办理过户，但根据《合同法》第六十八条的规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，经企业信用网站查询显示：原告鸿润公司法律诉讼案件100多件，其中被裁定终本执行案件31件，未履行金额为119257867元，已经被列为失信被执行人，由此可证明鸿润公司经营状况严重恶化，已经丧失商业信誉，丧失履行债务能力，在此情况下被告享有不安抗辩权。四、涉案4.65亩土地上最后仅剩的两套房屋应当优先用于清算、缴纳土地增值税税款，原告迟延履行土地增值税清算义务长达十余年，如果在原告没有结清应缴纳的土地增值税税款的情况下判决将最后仅剩的两套房屋过户登记到原告名下，在原告背负百余起诉讼及执行案件的情况下，必定导致国家税收流失，也导致被告承担着巨大的税务风险和法律责任，这违反了国家税收征收的强制性规定，因此，原告在没有办理土地增值税清算手续之前，无权请求办理房产过户登记和交付。五、原告诉请排除妨害等，系行使的物权请求权，与本案并非同一法律关系，应当另案再诉，且案涉房屋所在的土地归被告所有，根据房地一体主义，该宗土地上的新建房屋的所有权归被告所有，被告享有占有、使用、收益、处分的权利。在原告未按合同履行义务、案涉房屋未办理过户至原告名下前，原告不享有案涉房屋的权益。被告无义务将房屋过户给原告，也不应当赔偿租金损失。六、即使办理过户，根据双方协议约定，相应的税费也应当由原告自行承担。被告与青岛经济技术开发区旅游总公司系独立法人，被告与原告就案涉项目仅于2002年7月30日签订一份合同，原告所述不属实，原被告双方就涉案项目未进行结算，也未对房屋进行分割，原告诉求无事实和法律依据。综上，请求法院依法判决驳回原告鸿润集团的诉讼请求。

本案原被告围绕诉讼请求依法提交相关证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：

2002年7月30日，原告鸿润集团与被告悦中达公司签订《补充合同书（二）》，载明：青岛悦中达房地产有限公司（甲方）与青岛经济技术开发区鸿润建筑有限公司（乙方）甲乙双方遵循平等互利，共同发展的原则，经充分协商，签订本合同，本合同是原青岛经济技术开发区旅游总公司与乙方于2002年1月20日、2002年1月21日签订的合同书的补充合同(二)，与原二份合同具有同等效力。一、关于乙方4.65亩土地挂靠甲方开发问题：甲方同意乙方以甲方的名义在4.65亩土地上所开发的房屋，使用甲方房地产开发资格，甲方收取挂靠管理费为乙方销售收入总额的2%。乙方挂靠所建的房屋的建设及配套费用、质量、销售、各项税费、维修及其相关经济和法律责任等，全部由乙方承担。其账目在取得审计部门认可后，交与甲方。其整个小区的规划、建设、物业管理等由甲方协调，其有关费用由乙方支付。甲方协助乙方办理银行按揭、房产证等有关手续，其费用由乙方支付。二、关于甲方综合楼销售及施工问题：因本综合楼沿长江东路，地理位置重要，管委规划要求严格，追加项目较多，投资成本加大，因此甲方将本综合楼四层出售给乙方的价格调整到2200/平方米，出售给乙方底层南面车库一个，价格2600元/平方米，四楼面积约870平方米，车库面积约37平方米，合计为2010200元。用此款项与本楼工程款项相互抵顶后，不足部分由甲方按工程进度拨付给乙方。

被告提交《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《青岛市建设工程竣工验收备案表》载明涉案房屋所在的土地的用地单位为被告，工程建设单位亦为被告。另查明，涉案项目开发完成后原、被告未进行清算，双方经本院示明在本案中亦不申请清算。

对有争议的证据和事实，当事人质证意见如下：

1、关于开发土地的来源。原告提交《合作开发合同书》、《补充合同书》，证明旅游总公司的原国税所商住楼项目由原告负责施工，旅游总公司将其所有的薛家岛供电站后的8.85亩土地转给原告，用以抵顶原告的部分工程款，2002年1月21日签订协议进行补充，将8.85亩土地中的4.65亩与原告合作开发，用以抵顶部分工程款。被告对该两份证据真实性不认可，主张因涉及到案外人，合同约定的土地抵顶工程款仅是一种债务清偿方式，根据房地一体主义，地上的房屋应当归被告。

2、关于涉案房屋的归属。原告主张涉案房屋应该归原告所有。主张根据《补充合同书（二）》的约定，原告的4.65亩土地挂靠到被告名下进行开发，原告使用被告的开发资格，被告收取管理费，除此之外，项目所有的收益归原告所有，项目的配套费、质量、销售、税费、维修、相关经济和法律责任也由原告承担，原告实际享有项目房产的权益，承担责任。被告认为该份合同没有约定房屋分割方式，且小区房屋面积数额也不一致，双方至今没有对房屋分割进行结算。根据协议约定，原告挂靠的房屋产生的各项税费等全部由原告承担，原告的账目在取得审计部门审核后交予被告，但原告至今未交付，致使案涉小区至今未完成土地增值税清算且原告经营情况恶化，土地增值税完成前，或原告将拖欠的土地增值税支付到被告账号前，被告有权行使抗辩权，拒绝办理过户。

原告主张项目一共开发了6个楼座，原告分得2个楼座，剩下是被告和第三方分配。被告主张涉案项目一共7个楼座，被告分了其中5个楼座。原告主张被告陈述的第7个楼座是被告之后加盖的楼座。双方关于开发完成后如何分割房屋未提交证据证明。

原告为证明其主张提交以下证据：（1）、2012年2月17日被告向其发送的《通知》复印件一份（内容为要求被告支付因合作开发产生的欠费，如逾期不归还原“悦海花园”5#现8#楼2单元101室作价427920元归原告所有，并停止办理6号楼1单元302室的一切手续）。原告主张从该份通知可以认定被告对双方合作开发涉案房产的事宜明确予以承认，并且其以原告欠付其款项为理由明确表示要将悦海花园8号楼2单元101室归其所有，并停止办理6号楼1单元302室的一切手续。被告对证据的真实性不认可，对证明内容有异议，认为该证据不能证明原被告双方对涉案房屋及涉案项目如何进行分割达成一致意见，不能证明原告的证明事项。（2）、原告提交涉案房产不动产登记信息，证明被告于2012年2月23日将8号楼2单元101室办理到了被告名下，而6号楼1单元302室则一直登记于被告名下，被告对该证据不认可，认为被告为涉案房屋的开发商，依法享有开发建设房屋的权益，且房屋登记于被告名下，原告对涉案房屋不享有权利。

被告主张原告未将取得审计部门认可的账目交予被告，亦未支付拖欠的土地增值税，被告有权拒绝将涉案房屋办理过户至原告名下。被告为证明其主张提交《青岛市地方税务局黄岛（经济技术开发区）分局税务事项通知书》，证明被告拒绝向原告提交相关账目办理土地增值税清单手续，导致悦海花园项目至今未完成土地增值税清算。原告对证据的真实性认可，但认为原告已经向被告提交账目，涉案项目是被告进行开发，被告是土地增值税的纳税主体，被告没有缴纳土地增值税不是原告的原因导致。

本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，并结合相关证据和事实，本案的争议焦点为被告是否应当将涉案两套房产的产权证办理到原告名下并向原告赔偿房屋使用费。本院对上述争议焦点论述如下：

根据双方《补充合同书（二）》约定，原告的土地挂靠被告名下开发，双方合同中并未约定开发后的房屋分配规则，且在庭审中关于房屋分配亦未达成一致意见，现原告未举证证明原被告之间存在合法有效的分割协议，且涉案房屋所在的开发项目尚有税费未缴清，亦未进行清算，原告经本院示明亦不要求对项目清算，故现原告认为被告应当将涉案两套房产的产权证办理到原告名下并向原告赔偿房屋使用费，没有事实和法律上的依据，对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回原告青岛鸿润建设集团有限公司的诉讼请求。

案件受理费26385元（原告已预交），由原告青岛鸿润建设集团有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　牟　林

人民陪审员　　吕宝颖

人民陪审员　　丁晓霞

二〇二二年二月十一日

书　记　员　　李志超