青岛鸿润建设集团有限公司、青岛悦中达房地产有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁02民终4591号

上诉人（原审原告）：青岛鸿润建设集团有限公司，住所地山东省青岛市经济技术开发区长江东路333号。

法定代表人：武德敏，董事长。

委托诉讼代理人：王**，北京市中伦文德（青岛）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马伟中，北京市中伦文德（青岛）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：青岛悦中达房地产有限公司，住所地山东省黄岛区长江东路333号。

法定代表人：孙吉果，董事长。

委托诉讼代理人：韩祎，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张忠杰，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。

上诉人青岛鸿润建设集团有限公司（以下简称鸿润公司）因与被上诉人青岛悦中达房地产有限公司（以下简称悦中达公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2021)鲁0211民初8678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

鸿润公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持鸿润公司的一审诉讼请求或发回重审；2.判令悦中达公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认为在双方的合作中并未约定开发后的房屋分配规则，事实认定和逻辑理解错误：一审认为双方没有约定开发后的房屋分配规则，同时由于整个项目没有进行清算，因此无法进行权益的分割。但事实是：双方并不是对整个项目的收益按照一定规则进行分割，而是按照地块即该地块上的房产分别享有权益，鸿润公司享有的权利就是涉案土地上所建造的5#、6#楼所对应的一切权利，该土地之外的房屋权利则与鸿润公司无关，这两块及其对应的权益完全是分开的、独立的，互不干涉，不需要清算就可以分割。支撑该事实的主要依据如下：1.在2002年7月30日双方签订的《补充合同书（二）》第一条明确约定：鸿润公司以悦中达公司名义在4.65亩土地上开发的房屋，鸿润公司使用悦中达公司的开发资格，悦中达公司按照鸿润公司销售总额的2%收取挂靠管理费，项目的配套费、质量、销售、税费、维修、银行按揭费及其他相关经济和法律责任由鸿润公司承担。2.由于各自地块的开发权益无法准确预测，因此双方从未约定一个规则对项目整体收益进行划分。在此情况下，即便对整个项目进行了清算，鸿润公司也没有依据向悦中达公司主张权利。3.从合同的履行情况来看，悦中达公司已经以其实际行为认可鸿润公司对涉案房产享有的权利。项目建成后，鸿润公司即对5#、6#楼享有完整的支配权，房屋的管理、销售、维护等完全由鸿润公司负责，由鸿润公司委托青岛德源通商贸有限公司对5#、6#楼的房产进行销售，除缴纳管理费之外，销售所得完全归鸿润公司所有和支配，悦中达公司也按照鸿润公司的要求进行配合、给买受人办理产权证书等。期间，悦中达公司并没有提出异议。悦中达公司已经以其实际行为认可了双方对于项目的分配规则，即鸿润公司对涉案房产享有权利。4.悦中达公司曾经多次自认涉案房产权益应该归属于鸿润公司的事实。（1）在2004年8月6日悦中达公司向鸿润公司送达的《悦中达房地产应扣鸿润建筑项目明细》第二条挂靠管理费、质量保证金，第三条物业托管费等费用均是对应的5#、6#楼进行收取，且都是按照定额进行的计算，不是按照项目整体收益进行收取，可以证明悦中达公司明确承认鸿润公司对5#、6#楼的权益。（2）在2006年5月16日悦中达公司向鸿润公司送达的《鸿润建筑公司悦海花园室外工程费用及其他有关费用明细》中第六条：税务局清算“悦海花园”原5#6#（属鸿润）土地增值税及所得税，悦中达公司已经明确承认了5#、6#楼归鸿润公司。（3）在2012年2月17日悦中达公司向鸿润公司送达的《通知》中悦中达公司也明确承认以下事实：由于悦中达公司认为鸿润公司欠付其费用1,092,955元，因此其占有了一套涉案房产，作价427,920元，鸿润公司仍欠款665,035元；悦中达公司承认若不存在欠款其应该为鸿润公司办理手续（包括产权登记、抵押、转移等），也就是说其承认了鸿润公司原本对涉案房产享有权利。综上，足以证明双方的真实合作意图就是鸿润公司将土地挂靠在悦中达公司名下进行开发，而涉案土地上所建造的房屋的一切权利归属于鸿润公司所有，该权利与涉案项目是否清算无关。二、鸿润公司对涉案房屋所享有的权利应该包括正常占有、使用涉案房屋的权利和要求悦中达公司为涉案房屋办理产权登记的权利。1.正常占有、使用房产及办理产权证书是房产对应的基本权利，否则，该权利是不完整、有瑕疵的。且根据约定，涉案房产的销售由鸿润公司负责，收入由鸿润公司享有，而正常占有、使用房屋是实现销售目的的一个必要条件，办理产权证书则是实现销售目的的衍生义务和必备要件，这些都需要悦中达公司予以配合和支持，是其应尽义务。2.悦中达公司已经配合鸿润公司销售了大多数房产并办理了产权证书等，其已经以实际行动认可了鸿润公司有正常占有、使用涉案房屋的权利和要求悦中达公司为涉案房屋办理产权登记的权利。3.悦中达公司在《通知》中明确承认其有为涉案房产办理产权登记的义务。三、项目费用清算问题与本案无任何关联，不属于本案审理范围，也不是本案就争议事项进行审理认定的前提条件。该案涉项目双方已对账完毕，并移交了相关材料，对账结果虽有争议，已非双方自行对账所能解决。悦中达公司对此从未提出反诉或另行起诉，不属于本案审理范围。案涉项目于2005年建设完成并由鸿润公司销售基本完毕，双方对项目的费用清算工作在项目基本结束后已多次进行，项目资料也早已完全交给悦中达公司。双方完成清算对账后，仍有少量费用存在异议。双方对无异议部分已经履行完毕，悦中达公司对争议费用如有异议，可以反诉或另行起诉，依法进行确认，但不能据此侵占鸿润公司享有权利的房产。案涉房屋的权利确认不以双方项目是否清算完毕为先决条件。

悦中达公司辩称，一审审理查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回鸿润公司的上诉请求，维持原判。一、根据“房地一体主义”，悦中达公司为案涉项目土地的登记使用权人及项目开发商，依法享有案涉项目房屋的所有权益。鸿润公司关于案涉4.65亩土地的相关权益，是与青岛经济技术开发区旅游总公司（以下简称旅游总公司）之间通过抵顶方式取得，根据“不动产登记主义”，土地并未办理过户至鸿润公司名下，故鸿润公司尚未取得对上述4.65亩土地的使用权。《补充合同书（二）》虽约定鸿润公司以上述4.65亩土地挂靠悦中达公司进行房产开发，但因其并未取得对上述4.65亩土地的使用权，且该土地使用权已办理登记至悦中达公司名下，故悦中达公司与鸿润公司之间系债权关系，并非物权关系。《补充合同书（二）》明确约定“乙方（鸿润公司）挂靠所建的房屋的建设及配套费用、质量、销售、各项税费、维修及其相关经济和法律责任等，全部由乙方（鸿润公司）承担。”，故双方需对鸿润公司挂靠所建的房屋的建设及配套费用、质量、销售、各项税费、维修及其相关经济和法律责任等、以及已经办理过户至鸿润公司指定人员名下的房屋等进行一并结算后，方能确定双方之间的债权债务数额，进而协商确定债务履行方式是通过金钱履行、还是房屋抵顶方式。鸿润公司无权以其与旅游总公司关于土地抵顶事宜的约定，主张其对地上建筑物的所有权，这与“不动产登记主义”“房地一体主义”原则均相违背。二、鸿润公司至今未按《补充合同书（二）》的约定履行完毕其合同义务，且经济情况严重恶化，诚信严重丧失，在此情况下，悦中达公司也依法享有抗辩权。1.《补充合同书（二）》明确约定“乙方（鸿润公司）挂靠所建的房屋的建设及配套费用、质量、销售、各项税费、维修及其相关经济和法律责任等，全部由乙方（鸿润公司）承担。其账目在取得审计部门认可后，交与甲方。”鸿润公司至今未向悦中达公司交付相关账目，导致双方之间无法进行结算。且在一审未提交任何移交证明、对账证明的情况下，仍在“该案涉项目的清算，双方已进行对账完毕，并移交了相关材料”，系虚假陈述。2.因鸿润公司至今未向悦中达公司移交相关账目材料，致使双方至今未能完成结算，且案涉项目土地增值税也无法完成清算，致使悦中达公司至今仍面临税务风险；在此情况下双方至今未能完成结算，鸿润公司本案诉求没有事实和法律依据。3.经司法公开系统查询，鸿润公司法律诉讼案件100多件，其中被执行案件30多件，已经被列为失信被执行人，由此可证明鸿润公司经营状况严重恶化，已经丧失商业信誉，丧失履行债务能力，在此情况下悦中达公司也享有不安抗辩权。

鸿润公司向一审法院起诉请求：1.判令悦中达公司继续履行协议，将黄岛区长江东路313号悦海花园6#楼一单元302室房产及8#楼2单元101室房产的产权证办理到鸿润公司名下，并承担相应的税费(两套房产价值分别为1,392,120元、856,000元，合计为2,248,120元)；2.依法判令悦中达公司将上述8#楼2单元101室房产排除妨害，移交给鸿润公司，并向鸿润公司赔偿自2012年至今的房屋使用费暂定为20万元（最终按市场评估价确认）；3.因本案产生的案件受理费、保全费及评估费等诉讼费用由悦中达公司承担。

一审法院认定事实：2002年7月30日，鸿润公司与悦中达公司签订《补充合同书（二）》，载明：青岛悦中达房地产有限公司（甲方）与青岛经济技术开发区鸿润建筑有限公司（乙方）甲乙双方遵循平等互利，共同发展的原则，经充分协商，签订本合同，本合同是原青岛经济技术开发区旅游总公司与乙方于2002年1月20日、2002年1月21日签订的合同书的补充合同（二），与原二份合同具有同等效力。一、关于乙方4.65亩土地挂靠甲方开发问题：甲方同意乙方以甲方的名义在4.65亩土地上所开发的房屋，使用甲方房地产开发资格，甲方收取挂靠管理费为乙方销售收入总额的2%。乙方挂靠所建的房屋的建设及配套费用、质量、销售、各项税费、维修及其相关经济和法律责任等，全部由乙方承担。其账目在取得审计部门认可后，交与甲方。其整个小区的规划、建设、物业管理等由甲方协调，其有关费用由乙方支付。甲方协助乙方办理银行按揭、房产证等有关手续，其费用由乙方支付。二、关于甲方综合楼销售及施工问题：因本综合楼沿长江东路，地理位置重要，管委规划要求严格，追加项目较多，投资成本加大，因此甲方将本综合楼四层出售给乙方的价格调整到2200/平方米，出售给乙方底层南面车库一个，价格2600元/平方米，四楼面积约870平方米，车库面积约37平方米，合计为2,010,200元。用此款项与本楼工程款项相互抵顶后，不足部分由甲方按工程进度拨付给乙方。悦中达公司提交《建设用地规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程规划许可证》《青岛市建设工程竣工验收备案表》载明涉案房屋所在的土地的用地单位为被告，工程建设单位亦为被告。另查明，涉案项目开发完成后鸿润公司、悦中达公司未进行清算，双方经一审法院示明在本案中亦不申请清算。

对有争议的证据和事实，当事人质证意见如下：1.关于开发土地的来源。鸿润公司提交《合作开发合同书》《补充合同书》，证明旅游总公司的原国税所商住楼项目由原告负责施工，旅游总公司将其所有的薛家岛供电站后的8.85亩土地转给鸿润公司，用以抵顶鸿润公司的部分工程款，2002年1月21日签订协议进行补充，将8.85亩土地中的4.65亩与鸿润公司合作开发，用以抵顶部分工程款。悦中达公司对该两份证据真实性不认可，主张因涉及到案外人，合同约定的土地抵顶工程款仅是一种债务清偿方式，根据房地一体主义，地上的房屋应当归被告。2.关于涉案房屋的归属。鸿润公司主张涉案房屋应该归鸿润公司所有。主张根据《补充合同书（二）》的约定，鸿润公司的4.65亩土地挂靠到悦中达公司名下进行开发，鸿润公司使用悦中达公司的开发资格，悦中达公司收取管理费，除此之外，项目所有的收益归鸿润公司所有，项目的配套费、质量、销售、税费、维修、相关经济和法律责任也由鸿润公司承担，鸿润公司实际享有项目房产的权益，承担责任。悦中达公司认为该份合同没有约定房屋分割方式，且小区房屋面积数额也不一致，双方至今没有对房屋分割进行结算。根据协议约定，鸿润公司挂靠的房屋产生的各项税费等全部由鸿润公司承担，鸿润公司的账目在取得审计部门审核后交予悦中达公司，但鸿润公司至今未交付，致使案涉小区至今未完成土地增值税清算且鸿润公司经营情况恶化，土地增值税完成前，或鸿润公司将拖欠的土地增值税支付到悦中达公司账号前，悦中达公司有权行使抗辩权，拒绝办理过户。

鸿润公司主张项目一共开发了6个楼座，鸿润公司分得2个楼座，剩下是悦中达公司和第三方分配。悦中达公司主张涉案项目一共7个楼座，悦中达公司分了其中5个楼座。鸿润公司主张悦中达公司陈述的第7个楼座是悦中达公司之后加盖的楼座。双方关于开发完成后如何分割房屋未提交证据证明。

鸿润公司为证明其主张提交以下证据：（1）2012年2月17日悦中达公司向其发送的《通知》复印件一份（内容为要求鸿润公司支付因合作开发产生的欠费，如逾期不归还原“悦海花园”5#现8#楼2单元101室作价427,920元归悦中达公司所有，并停止办理6号楼1单元302室的一切手续）。鸿润公司主张从该份通知可以认定悦中达公司对双方合作开发涉案房产的事宜明确予以承认，并且其以鸿润公司欠付其款项为理由明确表示要将悦海花园8号楼2单元101室归其所有，并停止办理6号楼1单元302室的一切手续。悦中达公司对证据的真实性不认可，对证明内容有异议，认为该证据不能证明双方对涉案房屋及涉案项目如何进行分割达成一致意见，不能证明鸿润公司的证明事项。（2）鸿润公司提交涉案房产不动产登记信息，证明悦中达公司于2012年2月23日将8号楼2单元101室办理到了悦中达公司名下，而6号楼1单元302室则一直登记于悦中达公司名下，悦中达公司对该证据不认可，认为悦中达公司为涉案房屋的开发商，依法享有开发建设房屋的权益，且房屋登记于悦中达公司名下，鸿润公司对涉案房屋不享有权利。

悦中达公司主张鸿润公司未将取得审计部门认可的账目交予悦中达公司，亦未支付拖欠的土地增值税，悦中达公司有权拒绝将涉案房屋办理过户至鸿润公司名下。悦中达公司为证明其主张提交《青岛市地方税务局黄岛（经济技术开发区）分局税务事项通知书》，证明鸿润公司拒绝向悦中达公司提交相关账目办理土地增值税清单手续，导致悦海花园项目至今未完成土地增值税清算。鸿润公司对证据的真实性认可，但认为鸿润公司已经向悦中达公司提交账目，涉案项目是悦中达公司进行开发，悦中达公司是土地增值税的纳税主体，悦中达公司没有缴纳土地增值税不是鸿润公司的原因导致。

一审法院认为，综合双方当事人的诉辩意见，并结合相关证据和事实，本案的争议焦点为悦中达公司是否应当将涉案两套房产的产权证办理到鸿润公司名下并向鸿润公司赔偿房屋使用费。一审法院对上述争议焦点论述如下：根据双方《补充合同书（二）》约定，鸿润公司的土地挂靠悦中达公司名下开发，双方合同中并未约定开发后的房屋分配规则，且在庭审中关于房屋分配亦未达成一致意见，现鸿润公司未举证证明双方之间存在合法有效的分割协议，且涉案房屋所在的开发项目尚有税费未缴清，亦未进行清算，鸿润公司经一审法院示明亦不要求对项目清算，故现鸿润公司认为悦中达公司应当将涉案两套房产的产权证办理到鸿润公司名下并向鸿润公司赔偿房屋使用费，没有事实和法律上的依据，对鸿润公司的诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回鸿润公司的诉讼请求。案件受理费26,385元（鸿润公司已预交），由鸿润公司承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鸿润公司提交证据1、《悦中达房地产应扣鸿润建筑项目明细》复印件。证明：该证据系悦中达公司单方向鸿润公司出具，在该证据中第二条挂靠管理费、质量保证金，第三条物业托管费等费用悦中达公司均是对应的8#（原5#）、6#楼进行收取，且都是按照定额进行的计算，可见悦中达公司认可鸿润公司对涉案8#（原5#）、6#的权利，且鸿润公司对5#、6#楼房产的权利并不需要以项目整体清算为前提条件。悦中达质证称，对真实性不予认可，该证据系鸿润公司单方出具，对悦中达公司不具有法律效力。鸿润公司提交证据2、《鸿润建筑公司悦海花园室外工程费用及其它有关费用明细》复印件。证明：该证据系悦中达公司单方向鸿润公司出具，该明细第六条中悦中达公司已经明确承认了涉案项目原5、6#楼属于鸿润公司所有，双方对合作项目的分割方式约定明确，一审对此认定错误。悦中达公司质证称，对真实性不予认可，鸿润公司应提交原件，且该证据并不能证明鸿润公司的证明事项，即使按照鸿润公司主张，鸿润公司是以其土地挂靠悦中达公司的房地产开发资质进行房屋建设，但鸿润公司本身并无房地产开发资质，该协议也应当是无效的，鸿润公司无权依据无效的协议，向悦中达公司主张将相关房屋办理过户至其名下，鸿润公司与悦中达公司之间系债权债务关系，双方应当在房屋出售并进行结算后，扣除相关的支出成本、税费，分割剩余的款项，而并非确认房屋的所有权。鸿润公司提交证据3、鸿润公司支付中介费的支付凭证。证据4、涉案6#、8#（原5#）楼鸿润公司收取房款的部分收据。共同证明：鸿润公司全权委托中介机构销售涉案6#、8#（原5#）楼所有房产并向其支付了相关的代理费用，《销售代理合同》已经实际履行，由此涉案6#、8#（原5#）楼的房产全部由鸿润公司负责销售、收取房款，房屋完成销售后除涉案两套房产以外悦中达公司已经配合鸿润公司、买受人进行了产权登记。双方虽未明确约定，但悦中达公司已经以实际行动认可其负有在鸿润公司销售房产后，按照鸿润公司的要求给买受人办理产权登记、交付房屋等手续的义务和鸿润公司对应的权利。悦中达公司质证称，对证据3真实性不予认可。鸿润公司出示的原件均为复印件上加盖印章，且证据中载明的中介机构为青岛鹏祺置业经纪有限公司，而鸿润公司在一审中提交的证据材料显示，中介机构为青岛德源通商贸有限公司，相互矛盾，存在虚假证据的可能性。对证据4真实性无法确认，为鸿润公司单方证据。且根据证据三、证据四，鸿润公司并未根据双方之间的合同约定，将相关的财务凭证交予悦中达公司进行结算，并因此导致案涉项目至今未完成土地增值税的清算，存在拖欠国家税款的可能性。

二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点问题是，鸿润公司主张悦中达公司将涉案两套房产过户至鸿润公司名下的条件是否成就。

本案中，双方于2002年7月30日签订的《补充合同书（二）》约定，鸿润公司的土地挂靠悦中达公司名下开发，悦中达公司收取挂靠管理费为鸿润公司销售收入总额的2%。并约定鸿润公司挂靠所建的房屋的建设及配套费用、质量、销售、各项税费等均由鸿润公司承担，且鸿润公司应将取得审计部门认可的账目交于悦中达公司。因此，根据上述约定，鸿润公司应当承担缴纳其挂靠建设房屋的各项税费，以及向悦中达公司提交经审计部门认可的账目等义务。现鸿润公司未提交有效证据证明其已履行完毕上述合同约定的义务，也未提交有效证据证明双方已完成清算。在此情形下，鸿润公司径行主张悦中达公司应当将涉案两套房产的产权证办理到鸿润公司名下并向鸿润公司交付涉案房屋、赔偿房屋使用费，条件不成就，本院不予支持。

综上所述，青岛鸿润建设集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费26,385元，由上诉人青岛鸿润建设集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　侯　娜

审 判 员　　盛新国

审 判 员　　王化宿

二〇二二年五月十三日

法官助理　　石　晗

书 记 员　　王　璐

书 记 员　　李珊珊