青岛河畔懿好投资有限公司、青岛鸿润建设集团有限公司等民事执行异议执行裁定书

山东省青岛市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）鲁02执异932号

案外人：青岛丰盈酒店有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区长江中路**。

法定代表人：高永进，执行董事。

委托诉讼代理人：任雪，山东恒信通律师事务所律师。

申请执行人：青岛河畔懿好投资有限公司，住所地山东省青岛市崂山区香港东路****楼**。

法定代表人：胡赫，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：邹宗，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张涵，北京市中伦（青岛）律师事务所实习律师。

被执行人：青岛鸿润建设集团有限公司，住所地，住所地山东省青岛经济技术开发区长江东路**iv>

法定代表人：***，经理。

被执行人：青岛鑫瑞达置业有限公司，住所地山东，住所地山东省青岛经济技术开发区长江东路**>

法定代表人：***，经理。

被执行人：***，男，1966年9月12日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。

本院在执行申请执行人青岛河畔懿好投资有限公司与被执行人青岛鸿润建设集团有限公司、青岛鑫瑞达置业有限公司、***一案【执行案号：（2016）鲁02执624号】过程中，案外人青岛丰盈酒店有限公司向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人青岛丰盈酒店有限公司称，1.请求法院中止对被执行人青岛鑫瑞达置业有限公司名下位于青岛市经济技术开发区（以下简称“案涉房产”）的拍卖执行程序；2.请求法院依法保护案外人的承租权，带租拍卖；3.请求法院支持案外人按照青岛鑫瑞达置业有限公司与案外人达成的疫情期间房租减免协议收取租金；4.请求法院依法保护案外人的优先购买权。在本案听证过程中，案外人明确其异议请求为在租赁期限内继续占有使用案涉房产。事实与理由：案涉房产在案外人不知情的情况下抵押给了银行，且被执行人伪造案外人的公章与签字，与中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行签署《承租人租赁关系不得阻扰农行抵押权的实现、放弃租赁房屋优先购买权、放弃继续租住房屋承诺》，严重损害了案外人的合法权益。2009年案外人与青岛鑫瑞达置业有限公司签订租赁合同，约定租期自2009年10月1日起至2024年9月30日止。因案外人对案涉房产被抵押并不知情，2016年12月30日双方签订《房屋租赁补充协议》，将租期顺延至2029年9月1日，因案外人系案涉房产的合法承租人，承租期未届满，且案外人的承租权在青岛鑫瑞达置业有限公司将案涉房产设置抵押权之前。根据法律规定，案外人的承租权应优先于抵押权的实现，该承租权应得到法律的保护。2016年12月30日，因市场不景气，案外人与出租人达成补充协议，租金调整为自2017年3月1日起每年168万元，每两年递增5%，半年支付，不另外支付税金额。案外人自2017年起，按照补充协议支付租金。2020年因受疫情影响，案外人经营的酒店业务受到极大影响，亏损严重，案外人已与青岛鑫瑞达置业有限公司达成房租减免协议，减免三个月租金，并将情况向法院做了说明。2020年4月，案外人与青岛鑫瑞达置业有限公司达成减免协议，免除2.2万元房租。因案涉房产系案外人投资装修用于开办酒店，酒店内诸多设施、器具附着在酒店墙壁上，一旦拆迁很难再利用，损失巨大。且案涉房产拍卖后仍需对外出租，带租拍卖不仅保证案外人的权益，也不损害债权人的利益。

申请执行人青岛河畔懿好投资有限公司辩称，1.青岛丰盈酒店有限公司主张的租赁关系是否真实有效在所不论，即便真实有效，其也已经签署《承租人租赁关系不得阻扰农行抵押权的实现、放弃租赁房屋优先购买权、放弃继续租住房屋承诺》，放弃了其作为承租人对于案涉房产所享有的一切权利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，青岛丰盈酒店有限公司应当对《承租人租赁关系不得阻扰农行抵押权的实现、放弃租赁房屋优先购买权、放弃继续租住房屋承诺》的公章和签字系伪造的主张承担证明责任，否则应当承担举证不能的法律后果。2.青岛丰盈酒店有限公司并未实际占有使用案涉房产，故其无权主张阻却案涉房产的移交占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人在查封前签署租赁合同的，只有实际占有使用不动产的，才有权请求阻止被执行财产的移交。本案中，纵使青岛丰盈酒店有限公司享有案涉房产的承租权，但其并未实际占有使用案涉房产。因此，青岛丰盈酒店有限公司并非案涉房产的占有使用人，其无权阻却案涉房产的移交占有。3.青岛丰盈酒店有限公司关于中止对案涉房产的拍卖执行程序的异议请求没有依据。4.《房屋租赁补充协议》签订于案涉房产的抵押、查封之后，故青岛丰盈酒店有限公司关于确认案涉房产的承租期限截止到2029年9月1日的请求没有依据。案涉房产为青岛鑫瑞达置业有限公司为青岛鸿润建设集团有限公司提供抵押担保的抵押财产，其抵押权办理登记时间为2013年12月7日，案涉房产办理了抵押权登记，并且于2015年9月10日被查封。5.青岛丰盈酒店有限公司关于减免租金的请求没有事实及法律依据。

为证明其主张，案外人青岛丰盈酒店有限公司向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同1份、房屋租赁补充协议1份，证明案外人与被执行人就案涉房产于2009年8月22日签订了房屋租赁合同，明确约定房屋租赁期间被执行人需融资抵押该房屋，提前通知案外人并保证不影响案外人的承租权，合同签订后被执行人私刻案外人公章，作出《承租人承租关系不得阻扰农行抵押权的实现、放弃房屋优先购买权、放弃继续租住房屋承诺》。后双方于2016年12月30日签订房屋租赁补充协议，因被执行人原因导致案外人在签订房屋租赁补充协议时未采取救济措施。且案外人的酒店设施设备依附于案涉房产主体之上，强行拆除对案涉房产本身损害巨大，为保护案外人及申请执行人的合法权益，使各方利益得到最大化，应对案涉房产带租拍卖。2.印章准刻证1份，证明案外人自2009年10月15日设立至2014年8月21日所使用的公章上具有编号，编号为3702110006890，被执行人提供的承诺上所谓的案外人的公章是私刻的，故案外人对案涉房产的抵押事宜并不知情。

申请执行人青岛河畔懿好投资有限公司质证称，1.证据1中房屋租赁合同系复印件，对其真实性不予认可。此外，该租赁合同承租方盖章处有两枚印章，其中一枚是青岛丰盈酒店有限公司没有编码的印章，如案外人所述无编码的印章是被执行人伪造的，那该份合同也必然是伪造的。其次，该合同落款的签署日期为2009年8月22日，而根据案外人的工商档显示案外人此时尚未成立，进一步说明该合同并非双方真实签署的合同。最后，根据案外人提交的证据2带有编码的印章的刻制时间为2014年8月21日，也可以说明房屋租赁合同并非真实的。对补充协议的真实性不予认可，该补充协议的签署时间为2016年12月30日，此时案涉房产已被法院查封，即使该补充协议系双方签署，其中关于延长租期以及调整租金的约定也应无效。2.对证据2的真实性请法院依法核实，对其证明事项不予认可。该份证据无法证明案外人自2009年便使用带有编码的公章，2012年1月28日，案外人曾向中国农业银行青岛经济技术开发区支行出具过放弃承租权的承诺书，该份承诺书加盖了案外人没有编码的印章。

为证明其主张，申请执行人青岛河畔懿好投资有限公司向本院提交如下证据：1.青岛丰盈酒店有限公司企业信用信息公示报告1份、青岛丰盈酒店有限公司公章查询结果1份，证明案外人成立于2009年10月15日，其公章制作时间为2009年10月6日，《房屋租赁合同》签订时，案外人尚未成立、且并未制作公章，故该份加盖案外人公章的《房屋租赁合同》的真实性应不予认定。2.《承租人租赁关系不得阻扰农行抵押权的实现、放弃租赁房屋优先购买权、放弃继续租住房屋承诺》1份，证明案外人已经出具承诺，放弃了其作为承租人对于案涉房产所享有的一切权利。3.案涉不动产抵押权证（青房地权市他字第2××3号）1份、案涉房产不动产登记信息1份，证明案涉房产的抵押权登记时间为2013年12月7日，案涉房产于2015年9月10日被查封，《房屋租赁补充协议》签订的时间晚于案涉房产的抵押与查封时间。4.案涉房产照片1份，证明案外人并未实际占有使用案涉房产。

案外人青岛丰盈酒店有限公司质证称，1.对证据1的真实性无异议，对证明事项有异议。案外人在设立期间与被执行人签订了房屋租赁合同，但案外人自成立后，已实际履行房屋租赁合同。被执行人实际收取案外人的房租，证明双方对于案外人在设立期间签订的房屋租赁合同均认可并依据实行，故房屋租赁合同真实有效。2.对证据2的真实性不予认可，该承诺上加盖的案外人印章与房屋租赁合同中加盖的无编码印章在间距上存在差异，与房屋租赁合同上加盖的印章非同一印章，且该承诺书上的签字非潘勇本人签署，明显有仿造的痕迹，故案外人从未出具放弃租住房屋的承诺，对被执行人与申请执行人间的抵押行为也并不知情。3.对证据3的真实性无异议，对证明事项有异议。因案外人对案涉房产被抵押一事并不知情，案外人是善意第三人，且就租赁行为而言，案外人与被执行人之间没有恶意规避执行的行为，该租赁符合市场价位，案外人的租赁对于拍卖程序以及拍卖标的无实质影响。4.对证据4的真实性无异议，对证明事项有异议。案涉房产系案外人实际占有使用，案外人于2017年7月30日就案涉房产所开酒店的经营事宜与青岛冠寓商业运营管理有限公司签订了委托管理协议，协议中约定对案涉酒店使用冠寓品牌，由青岛冠寓商业运营管理有限公司进行管理，故案涉房产自2009年8月22日起一直由案外人占有使用。

本院查明，中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行与青岛鸿润建设集团有限公司、青岛鑫瑞达置业有限公司、***金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月9日作出（2015）青金商初字第301号民事判决书，判决如下：“一、被告青岛鸿润建设集团有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行般份有限公司青岛经济技术开发区分行借款本金人民币3700万元及利息440200元、罚息819087.5元、复利14802.03元（已计算至2015年8月18日，此后至实际给付之日的利息，按合同约定的逾期利率执行）；二、被告***对上述给付义务在最高额9000万元的范围内承担连带清偿责任。被告***承担保证责任后，有权向被告青岛鸿润建设集团有限公司追偿；三、原告中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行对被告青岛鑫瑞达置业有限公司设定的、青房地权市他字第2××3号房地产抵押登记证明项下的抵押财产，经折价或拍卖、变卖所得的价款在债权最高额4400万元的范围内享有优先受偿权。被告青岛鑫瑞达置业有限公司承担保证责任后，有权向被告青岛鸿润建设集团有限公司追偿；一审案件受理费233170元，财产保全费5000元，由被告青岛鸿润建设集团有限公司、青岛鑫瑞达置业有限公司、被告***承担。”

因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行本院申请执行，执行案号为（2016）鲁02执624号。

本案在诉讼过程中，采取了诉讼保全措施。2015年9月6日，本院作出（2015）青金商初字第301号民事裁定书，裁定冻结青岛鸿润建设集团有限公司、青岛鑫瑞达置业有限公司、***的银行存款人民币3900万元，或查封其同等价值的财产。并于2015年9月10日作出（2015）青金商初字第301号协助执行通知书，通知黄岛区房产交易中心查封案涉房产，查封期限自2015年9月10日至2018年9月9日。进入执行程序后，一直续封至今。

2021年9月1日，本院作出（2021）鲁02执异694号执行裁定书，裁定变更青岛河畔懿好投资有限公司为青岛市中级人民法院（2016）鲁02执624号案件的申请执行人。

2021年10月14日，本院作出（2016）鲁02执624号之七执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛鑫瑞达置业有限公司名下位于开发区长江中路3号全栋商业房地产（酒店1-12层，证号：青房地权市字第2××**）。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，案外人提交的证据，不足以证明案外人在人民法院对案涉房产予以查封之前，已交付租金并对不动产持续占有、使用，其享有的权利不能阻却人民法院对案涉房产的执行，故其异议请求没有法律依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：

驳回案外人青岛丰盈酒店有限公司的异议请求。

案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　于瑞军

审 判 员　焦兴凯

审 判 员　龙　骞

二〇二一年十二月二十三日

法官助理　张　辉

书 记 员　刘聪慧