青岛永瑞物业管理有限公司、中信银行股份有限公司青岛分行等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

青岛市市南区人民法院

执行案件裁定书

（2021）鲁0202执异366号

本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司青岛分行与被执行人青岛秋实木业有限公司、被执行人青岛凯顺建设集团有限公司、被执行人赵学森、被执行人宋同彩、被执行人青岛秋实教育设备有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人青岛永瑞物业管理有限公司向本院提出异议，本院于2021年9月10日受理，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同。2、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，2013年10月14日，异议人青岛永瑞物业管理有限公司与被执行人青岛秋实教育设备有限公司签订的《工业厂房土地租赁合同》中约定，被执行人青岛秋实教育设备有限公司将涉案厂房租赁给异议人青岛永瑞物业管理有限公司，租赁期限20年，自2013年10月14日至2033年10月13日（租金从2013年10月14日计算）；双方约定租赁期20年总租赁费400万元。异议人青岛永瑞物业管理有限公司向本院提交的异议人青岛永瑞物业管理有限公司出具的工业土地租赁付款说明、网上银行汇款清单4张及2013年10月14日、10月18日，被执行人青岛秋实教育设备有限公司出具的收据2张，不能充分证明异议人青岛永瑞物业管理有限公司已向被执行人青岛秋实教育设备有限公司缴纳租赁费的事实。理由为，从申请执行人中信银行股份有限公司青岛分行向本院提交的山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初8286号民事判决书、（2019）鲁0281民初1525号民事判决书中可以认定宋燕系受宋同彩雇佣，且双方有其他款项往来。异议人青岛永瑞物业管理有限公司提交的网上银行汇款清单4张，没有汇款时间及汇款用途。虽然异议人青岛永瑞物业管理有限公司提交了被执行人青岛秋实教育设备有限公司出具的收据2张，但没有相应的资金往来的证据予以证明，故该2张收据不能证明异议人青岛永瑞物业管理有限公司的主张。异议人青岛永瑞物业管理有限公司未向本院提交其在人民法院对涉案土地予以查封之前，已对涉案土地持续占有、使用的证据。故异议人青岛永瑞物业管理有限公司的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：

本院查明，2019年9月17日，本院做出（2019）鲁0202民初3974号民事判决书，判令：一、青岛秋实木业有限公司于本判决生效后十日内偿还中信银行股份有限公司青岛分行借款本金1300万元及截至2019年5月14日的利息2631816.35元，并按合同约定的计算方式支付自2019年5月15日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利；二、对本判决第一项确定的给付金额，中信银行股份有限公司青岛分行有权以青岛秋实教育设备有限公司抵押的、房他证他项权利证号项下的财产在最高债权本金限额11111300元及相应欠息范围内折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；三、青岛凯顺建设集团有限公司、赵学森、宋同彩对第一项债务承担连带清偿责任；青岛凯顺建设集团有限公司、赵学森、宋同彩承担保证责任后，有权向青岛秋实木业有限公司追偿；四、驳回中信银行股份有限公司青岛分行的其他诉讼请求。被告青岛凯顺建设集团有限公司不服该民事判决书，向青岛市中级人民法院提起上诉，2020年6月1日，青岛市中级人民法院做出（2020）鲁02民终3834号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因被告未履行生效法律文书确定的还款义务，2020年9月9日，申请执行人中信银行股份有限公司青岛分行向本院申请强制执行，案号（2020）鲁0202执3518号。 2020年12月30日，本院做出（2020）鲁0202执3518号之一执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人青岛秋实教育设备有限公司名下的位于胶州市南关工业园内权证号为的房产。（含传达室3处、仓库2处、车间1处、办公楼1处） 2015年6月24日，被执行人青岛秋实教育设备有限公司将其名下的位于胶州市南关工业园内权证号为的房产抵押给申请执行人中信银行股份有限公司青岛分行，并办理抵押权登记。 异议人青岛永瑞物业管理有限公司向本院提交以下证据证明其主张： 1、2013年10月14日，异议人青岛永瑞物业管理有限公司与被执行人青岛秋实教育设备有限公司签订的《工业厂房土地租赁合同》。合同约定，被执行人青岛秋实教育设备有限公司将涉案厂房租赁给异议人青岛永瑞物业管理有限公司，租赁期限20年，自20113年10月14日至2033年10月13日（租金从2013年10月14日计算）；双方约定租赁期20年总租赁费400万元。 2、涉案厂房产权证及土地使用权证。 3、异议人青岛永瑞物业管理有限公司出具的工业土地租赁付款说明。载明：涉案厂房租赁费使用其公司员工宋燕的账户给被执行人青岛秋实教育设备有限公司法定代表人宋同彩明名下账户内汇款。被执行人青岛秋实教育设备有限公司及时查收并开具收款收据。 4、网上银行汇款清单4张。收款人为宋同彩，金额合计400万元。 5、2013年10月14日、10月18日，被执行人青岛秋实教育设备有限公司出具的收据2张。载明：收到房屋租赁费各200万元。 申请执行人中信银行股份有限公司青岛分行向本院提交以下证据证明其主张： 1、山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初8286号民事判决书、（2019）鲁0281民初1525号民事判决书。证明庭审中宋燕承认其系受宋同彩雇佣。 2、土地登记卡及他项权证。载明：2013年4月28日，涉案土地办理抵押登记，2014年4月25日注销抵押登记；2014年4月25日，涉案土地办理抵押登记，2015年6月24日注销抵押登记；2015年6月24日，涉案土地办理抵押登记。以上抵押权利人均为申请执行人中信银行股份有限公司青岛分行。

驳回异议人青岛永瑞物业管理有限公司的异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　董　梅 审判员　李　光 审判员　孙兴文

书记员　王泽珊