**、青岛泰成河西房地产开发有限公司买卖合同纠纷执行审查类执行裁定书

山东省青岛市市北区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）鲁0203执异57号

案外人：青岛东凯建筑安装工程有限公司，住所地：青岛市李沧区大崂路1002号1301室。

法定代表人：程祥雨，职务董事长。

委托代理人：**芳，上海申如律师事务所律师。

申请执行人：**。

委托代理人：刘萃，山东诚功律师事务所律师。

被执行人：青岛泰成河西房地产开发有限公司，住所地:青岛市市北区台柳路308号泰成玲珑郡10号楼1单元101室。

法定代表人：程存福，职务执行董事兼总经理。

委托代理人：蒋文晶。

本院在执行申请执行人**与被执行人青岛泰成河西房地产开发有限公司（以下简称泰成公司）买卖合同纠纷一案【执行案号（2019）鲁0203执1596号】过程中，案外人青岛东凯建筑安装工程有限公司向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人青岛东凯建筑安装工程有限公司称，2011年4月25日，案外人与被执行人签订《青岛市建设工程施工合同》，承包被执行人河西旧村改造一期工程。工程验收合格后，因被执行人未完全支付工程款，双方于2018年1月18日签订《以房抵债协议》，约定以包括青岛市市北区XX路XXX号X-X-XX户房屋在内的3套房屋折抵所欠工程款。法院在（2019）鲁0203执1596号案件执行中，查封了青岛市市北区XX路XX号X-X-XXX户房屋，导致案外人不能办理过户手续。综上，案外人在司法查封前已与被执行人签订书面协议，根据法律规定，案外人对涉案房屋享有合法权益，特提出执行异议，请求对涉案房屋解除查封，终止执行。

申请执行人**称，一、案外人并非涉案房屋所有权人，法院查封泰成公司名下的涉案房屋，符合物权法的相关规定。二、案外人不享有排除强制执行的权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的情形。请求依法驳回案外人的异议请求。

被执行人泰成公司称，我公司以顶账方式将涉案房屋抵给了案外人青岛东凯建筑安装工程有限公司，以房抵债真实有效，同意案外人的异议请求。

本院查明，1、**与泰成公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日作出(2018)鲁0203民初4924号民事判决，判令泰成公司于判决生效之日起三日内支付**1012.5元。青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民终482号民事判决，驳回上诉，维持原判。

2、判决生效后，**向本院申请执行，本院以（2019）鲁0203执1596号案件立案。2019年6月10日，本院作出执行裁定书，并于2019年6月14日，向青岛市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了青岛市市北区台柳路324号5号楼1单元801户房屋（原台柳路308号5-1-801户），查封期限自2019年6月14日起至2022年6月13日止。

3、本案审查中，案外人提交其与被执行人泰成公司于2011年4月25日签订的青岛市建筑工程施工合同及2018年1月18日签订的以房抵债协议书，用以证明双方协议约定泰成公司以包括本案诉争之房在内的3套房屋折扣欠案外人的工程款24486566元。

本院认为，1、案外人青岛东凯建筑安装工程有限公司以对诉争房产享有足以排除强制执行的权益为由提起异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。

根据上述法律规定，执行中，案外人主张对房地产开发企业名下的商品房享有排除执行的物权期待权的，必须满足第二十八条或第二十九条规定的条件，才能适用。

3、本案中，案外人在法院查封前，未与被执行人泰成公司签订合法有效的书面房屋买卖合同。其次，案外人依据以房抵债协议主张排除执行的权利。对此，本院认为，以房抵债合同，是民事主体双方约定消灭债权债务的一种方式，合同目的为消灭债权债务，在约定的以房抵债房产未变更登记前，债权人对债务人享有的仍然是债权，而不是上述第二十八条、第二十九条规定的房屋买卖合同买受人享有的物权期待权。第三，执行异议审查作为非诉审查程序，对泰成公司与案外人相互之间债权债务关系的真实性、债权数额、清偿期是否届满等情况，均不能作出实体认定与裁决，因此，不能认定案外人已经按照上述第二十八、二十九的规定支付了购房款。

综上，案外人的异议请求，不符合上述司法解释规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：

驳回案外人青岛东凯建筑安装工程有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

审　判　长　　吕宝琳

审　判　员　　周桂莲

人民陪审员　　徐振玲

二〇二〇年四月三日

书　记　员　　于程程