四川通普科技有限公司与成都润利鑫置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

成都市武侯区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川0107民初12973号

原告：四川通普科技有限公司，住所成都市成华区杉板桥路175号。

法定代表人：徐文跃，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：徐梦静，北京环球（成都）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：彭溢，北京环球（成都）律师事务所律师。

被告：成都润利鑫置业有限责任公司，住所成都市武侯区聚龙路168号。

法定代表人：李思齐，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何庆书，四川上浩律师事务所律师。

原告四川通普科技有限公司（以下简称通普公司）与被告成都润利鑫置业有限责任公司（以下简称润利鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，通普公司申请对润利鑫公司的财产进行保全并提供了担保，本院依法采取了保全措施，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告通普公司的委托诉讼代理人徐梦静、彭溢，被告润利鑫公司的委托诉讼代理人汪清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

通普公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的编号为ＳＰＧＣ-1-11-1113、ＳＰＧＣ-1-11-1114的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议有效；2.被告为原告办理成都市武侯区房屋的过户手续；3.被告支付原告逾期办证违约金（自2020年1月1日起计算至原告取得房屋产权之日止）。事实与理由：原、被告及案外人成都中装能源科技有限公司（以下简称成都中装公司）签署《合同能源管理合同》及补充协议，约定原告与成都中装公司负责被告“双楠尚品广场项目”中央空调系统工程的设计、采购、安装、调试等工作，被告按约支付费用。因被告未按《合同能源管理合同》约定支付款项，原、被告及成都中装公司于2019年4月12日签署《协议》，约定由原告购买被告开发的“双楠尚品广场”项目1-11-1113和1-11-1114号房屋，购房款分别为3704925元和3738210元，合计7443135元进行冲抵。同日，原、被告签订了两份《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定被告应于2019年12月13日前将1-11-1113和1-11-1114号房屋登记至原告名下，逾期办理房屋产权的，被告按照已付房款每日万分之一向买受人支付违约金。被告至今未能为原告办理不动产权证，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。

润利鑫公司辩称，1.被告与原告签订了两份商品房买卖合同及补充协议，被告按照合同约定于2019年4月12日向原告交付了案涉房屋，双方在签订合同时，被告告知原告房屋有抵押。根据合同约定，尚未到办理产权的期限，被告不存在违约行为，原告无权要求被告承担违约责任；因案涉房屋被查封，所在楼栋产权也未办理，所以无法帮原告办理产权过户手续。

本院经审理认定事实如下：

2019年4月12日，润利鑫公司（甲方）与通普公司（乙方）、案外人成都中装公司（丙方）签署《协议》，载明：鉴于乙、丙方承接了甲方成都市武侯区的“双楠尚品广场”（武侯万达广场）中央空调系统合同能源管理项目，乙、丙方同意指定乙方购买甲方开发的“双楠尚品广场”项目1-11-1113、1-11-1114号办公用房，建筑面积分别约为352.85㎡、356.02㎡，房价款分别为3704925元、3738210元；乙、丙方同意直接从甲方应付给乙、丙方的“双楠尚品广场”（武侯万达广场）中央空调系统能源管理项目的能源使用费中抵扣乙方购买的“双楠尚品广场”项目1-11-1113、1-11-1114号办公用房的购房款共计7443135元，乙、丙方不再向甲方索要该笔能源使用费；因商品房买卖产生的税费、行政性收费等费用，由买卖双方各自承担，不包括在抵扣的购房款中；乙方需在本协议签订后的三个工作日内前往项目现场与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议等购房文件，完善相应手续，并缴纳办理产权证所需的相关税费、专项维修资金等；协议各方一致确认，在乙方与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议等购房文件且甲方为乙方办理了所购房屋的网签和预售备案登记手续后，即视为抵款事实已经形成，乙方已向甲方支付了所购房屋的购房款，甲方已向乙、丙方支付了相应的能源使用费。

同日，通普公司（买受人）与润利鑫公司（出卖人）签订两份《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＳＰＧＣ-1-11-1113、ＳＰＧＣ-1-11-1114）及补充协议，约定通普公司购买润利鑫公司开发的位于武侯区房屋，测绘建筑面积分别为352.85平方米、356.02平方米，房价款分别为3704925元、3738210元；付款方式为一次性付款，买受人在2019年4月12日前支付该商品房的全部价款；出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；买卖双方同意自该商品房按合同约定交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。签订合同当日，润利鑫公司向通普公司交付案涉房屋。

另查明，成都市不动产登记信息查询结果显示，案涉房屋已被抵押给大业信托有限责任公司且已被广东省广州市中级人民法院进行了司法查封。

审理中，本院向原告释明，在其所购房屋设立抵押且被法院司法查封的情况下，无法为其办理不动产权证，其可以变更诉讼请求。原告明确表示不变更诉讼请求。

上述事实，有当事人身份信息、《协议》《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议以及双方当事人的陈述记录等收集在案予以佐证。

本院认为，原、被告签订的两份《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按约履行付款义务，被告应为原告办理不动产权证。但因案涉房屋设立抵押且被法院司法查封，原告要求办理不动产权证的条件尚未成就，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持，原告可于条件成就后另行主张权利。对于原告主张的违约金，合同约定，被告应在商品房交付之日起730日内与原告共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。本案中，案涉房屋于2019年4月12日交付，故被告为原告办理完毕不动产权证期限届满之日应为2021年4月11日，现合同约定的办理不动产权证的期限尚未届满，被告并未违约，原告要求被告支付逾期办证违约金理由不成立，本院不予支持。

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：

一、确认四川通普科技有限公司与成都润利鑫置业有限责任公司于2019年4月12日签订的编号为SPGC-1-11-1113、SPGC-1-11-1114的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议有效；

二、驳回四川通普科技有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费63902元，减半收取计31951元，诉讼保全费5000元，共计36951元，由四川通普科技有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　万　霖

二〇二一年二月二十六日

书记员　郝春雨