苏州市天翔物业管理有限公司与***物业服务合同纠纷一审民事判决书

苏州市吴中区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0506民初7536号

原告：苏州市天翔物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路**万达广场**802-1。

法定代表人：王雨寒，总经理。

委托诉讼代理人：王爱芳、张聿铭，该公司员工。

被告：***，男，1991年7月4日生，汉族，住响水县，现居住苏州市吴中区。

原告苏州市天翔物业管理有限公司（以下简称天翔物业公司）诉被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判人员高为民独任审判，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告天翔物业公司委托诉讼代理人王爱芳、张聿铭，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告天翔物业公司诉称，被告拖欠2016年1月1日至2019年12月31日止的物业费11492元，要求立即支付并偿付违约金2883元。

被告***辩称，物业费没交是因墙体发霉了，且其电动车被偷，还有窗外有一处地方有很多垃圾。

经审理查明，2014年12月30日，作为甲方的江苏吴中地产集团有限公司及其选聘原告与作为乙方的被告签订“苏州市前期物业管理服务协议”，约定：高层住宅每月每平方米2.25元；入伙时预收半年物业服务费，以后按每半年缴纳1次，具体为上半年4月30日，下半年10月30日；甲方未达到管理服务质量约定目标的，应承担相应的赔偿责任；乙方逾期交纳费用的，从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金；等等。事后，被告缴纳物业费至2015年12月31日止，但自2016年1月1日起开始不交物业费，为此，原告于2019年5月9日向被告发出律师函，要求被告支付2016年1月1日起至2019年6月30日止的物业费10056元，被告于2019年5月10日签收。

审理中，原告变更诉讼请求，要求被告支付拖欠2016年1月1日至2020年8月31日止的物业费14415元，但违约金仍为2883元。原、被告一致确认被告于2018年申报其电瓶车1辆被偷；被告2016年1月1日至2020年8月31日应交物业费为13407.66元。因被告不愿意支付违约金，调解未成。

本院认为，2014年12月30日原、被告签订的“苏州市前期物业管理服务协议”系双方真实意思表示，不违背法律规定，应认定有效。有效的合同，双方应全面履行。庭审中，原、被告既一致确认被告未交2016年1月1日至2020年8月31日物业费13407.66元，原告据此请求被告支付，本院应予支持。原告主张以2873元为基数、按每天万分之五、分别自2016年11月1日和2017年11月1日及2018年11月1日起至2019年8月31日止计付的违约金2883元，属合同约定的滞纳金事项，且主张的违约金比例在法律允许的范围内，可以支持，但经核算应为2843元。被告以墙体发霉拒付物业费，不合法律规定，被告应从墙体发霉原因上确定责任人，与原告无关；被告以其飘窗檐口有垃圾为由拒付物业费，未提交任何证据，难以认定，且即使存在，也主要是抛掷垃圾人责任，但原告也有一定的管理责任；被告称其电瓶车被偷，未提交任何证据，无法认定相应事实和受损价值。考虑到原告确实存在一定的物业管理瑕疵，酌定减免物业费400元，但被告据此拒付物业费，不合合同约定和法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：

被告***应支付原告苏州市天翔物业管理有限公司物业费13007.66元，偿付违约金2843元,于本判决生效后十日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取80元，由被告***负担。被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还。

本判决为终审判决。

审判员　　高为民

二〇二〇年十月二十二日

书记员　　高　羽