苏州市天翔物业管理有限公司与江苏吴中地产集团有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民事判决书

(2018)苏05民终4164号

上诉人（原审被告）:江苏吴中地产集团有限公司，住所地苏州市吴中区东吴北路101号。

法定代表人***，董事长。

委托诉讼代理人：毛红，江苏吴中地产集团有限公司法律服务部律师。

委托诉讼代理人：魏忠，江苏吴中地产集团有限公司法律服务部律师。

被上诉人（原审原告）:苏州市天翔物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路188号。

法定代表人***，总经理。

委托诉讼代理人**，江苏姑苏律师事务所律师。

委托诉讼代理人***，江苏姑苏律师事务所实习律师。

上诉人江苏吴中地产集团有限公司（下称吴中地产公司）因与被上诉人苏州市天翔物业管理有限公司（下称天翔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017)0506民初7795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

吴中地产公司上诉请求：1、请求改判或发回重审苏州市吴中区人民法院（2017)0506民初7795号民事判决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人的物业合同中明确了费用的计算表单，双方一直按实际服务人员结算物业费用的，一审法院认为46992元/年的费用因第一季度已经结算并支付，故后期的结算中也应包含此项费用属于事实认定错误。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。根据人民银行发布的金融机构人民贷款基准利率的标准1-3年的基准贷款利率为4.75%/年。6%的计息标准明显偏高。

天翔物业公司在诉讼中答辩称：关于食堂烧饭人员46992元的费用，从双方第一季度的结算支付经验来看，双方是一直认可该费用不予扣除。另外双方在其他项目中有多余人员，双方口头约定在本项目中该46992元照样计算。同意一审判决，请求二审驳回上诉，维持原判。

原审原告天翔物业公司向一审法院起诉请求：判令吴中地产公司支付物业费人民币325479元及该物业费拖欠期间的资金占用利息损失人民币3576元（暂计算至本诉提起之日，最终计算至本判决作出之日）。

一审法院认定事实：天翔物业公司城区一分公司（乙方）与吴中地产公司（甲方）签订《售楼处、样板房委托管理合同》一份，约定：甲方委托乙方为伍相花园项目售楼处、样板房提供前期物业服务，委托区域包括售楼处、样板房、售楼处室内外日常保安、保洁服务及售楼处的茶水服务与配合接待服务，期限自2017年1月1日至2017年12月31日止，委托管理费合同总额641173元，季度支付金额162739元，按月季度先服务后付款，服务费按季度方式结算，每季度结算后乙方开具发票给甲方，甲方于收到发票后15日内转账到乙方指定账户。2017年第一度，客服人员实际在岗人数为3名，故第一季度的实际支付金额为152955元。

2017年10月19日，天翔物业公司城区一分公司开具购买方为吴中地产公司的江苏增值税专用发票一张，金额分别为427448元，备注标明“伍相花园售楼处2017.4.1-9.30”。天翔物业公司将该发票寄送给吴中地产公司，吴中地产公司于2017年10月20日收到。

一审审理中，天翔物业公司、吴中地产公司一致确认吴中地产公司已支付2017年第一季度物业管理费152955元。

天翔物业公司提供伍相花园售楼处2017年4月-2017年11月排班表、工资发放确认表、天翔物业公司城区一分公司出具的情况说明等证据，证明其实际为吴中地产公司提供了物业管理服务，吴中地产公司应支付2017年4月1日至2017年9月30日期间的物业管理费。吴中地产公司对证据真实性无异议，但认为合同约定的食堂烧饭一项年费用46992元不存在，双方由此产生争议导致未能结算，既然没有结算，也就不存在逾期付款的利息损失。天翔物业公司则不予认可，认为双方之前已口头约定人员不配置，但费用按照合同结算，并且第一季度也是按合同约定金额来计算的。

以上事实，有天翔物业公司提交的售楼处、样板房委托管理合同、发票、邮寄凭证以及双方当事人的庭审陈述予以证实。

一审法院认为，天翔物业公司下属城区一分公司与吴中地产公司签订的《售楼处、样板房委托管理合同》系双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效。根据天翔物业公司城区一分公司的情况说明，天翔物业公司实际为吴中地产公司提供了物业服务，天翔物业公司以自己的名义起诉要求吴中地产公司支付委托管理费符合法律规定，吴中地产公司应按合同约定支付。按照约定，委托管理费应按季度结算支付，先服务后付款，天翔物业公司现主张2017年4月1日至2017年9月30日的委托管理费，符合合同约定，本院予以支持。吴中地产公司虽抗辩其中食堂烧饭46992元/年不存在，但从第一季度的结算支付金额看，当时并未核算扣除该项费用，故本院采纳天翔物业公司的意见，仍然按照合同约定金额结算之后的委托管理费。经核算，吴中地产公司应支付天翔物业公司委托管理费金额为325478元。关于天翔物业公司主张的利息损失，虽然约定吴中地产公司按季度支付管理费，但应当在收到发票后15日内支付，根据吴中地产公司收到发票的日期，其应于2017年11月4日之前支付，故逾期利息应于2017年11月5日起计算至判决作出之日止。关于逾期利息计算标准，天翔物业公司主张按年利率6%，不违反法律规定，本院予以支持。遂判决：被告江苏吴中地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市天翔物业管理有限公司委托管理费人民币325478元及该款自2017年11月5日起按年利率6%计算至本判决作出之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币3118元，由原告苏州市天翔物业管理有限公司负担118元，被告江苏吴中地产集团有限公司负担3000元。

二审查明的事实与原审查明事实相一致。

本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，在天翔物业公司与吴中地产公司之间达成《售楼处、样板房委托管理合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因吴中地产公司未能按约及时支付物业服务费，天翔物业公司起诉要求支付拖欠的费用及逾期付款违约金符合双方合同的约定及法律规定，应予支持。虽然吴中地产公司在诉讼中对其中一笔“食堂烧饭46992元/年”的费用提出异议，但鉴于双方之前的结算过程中对此并无异议，而天翔物业公司在诉讼中对此亦作出了相应合理的解释，故原审法院据此对吴中地产公司的主张不予采信属一审法院依法裁量，并无不当。另经本院审核，天翔物业公司要求按照年利率6%计算逾期付款违约金的主张，并未超出法律规定范围，应予支持。

据此，吴中地产公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6236元，由上诉人江苏吴中地产集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长*雄

审判员*东

审判员***

二〇一八年七月二十六日

书记员***