西山区观音山社区居民委员会某某居民小组与昆明豪美房地产开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

昆明市西山区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）云0112民初2608号

原告（反诉被告）：西山区观音山社区居民委员会***居民小组，地址：昆明市西山区观音山***居民小组。

负责人：董珈源，组长。

委托诉讼代理人：刘松涛，杨利峰，茂祥法律服务所法律工作者，特别授权代理。

被告（反诉原告）：昆明豪美房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市西山区春雨路七公里处西楚眠山花园商铺1单元1层1室二楼。

法定代表人：祖国平。

委托诉讼代理人：李淑芬，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。

第三人：昆明市西山区园林绿化局，住所：昆明市西山区秀苑路188号西山区政府办公大楼217。

法定代表人：刘云，局长。

委托诉讼代理人：刘娅，云南千和律师事务所律师，特别授权代理。

第三人：昆明市西山区固林园林绿化服务部，住所：云南省昆明市西山区兴苑路东侧(北师大附中对面)。

表人：张莉。委托

委托诉讼代理人：刘娅，云南千和律师事务所律师，特别授权代理。

原告（反诉被告）西山区观音山社区居民委员会***居民小组诉被告（反诉原告）昆明豪美房地产开发有限公司租赁合同一案，本院2018年2月12日立案。根据被告申请，通知昆明市西山区园林绿化局、昆明市西山区固林园林绿化服务部作为第三人参加诉讼。依法适用普通程序，于2018年7月12日、9月13日两次公开开庭进行了审理。原告负责人董珈源及其委托诉讼代理人刘松涛，杨利峰，被告委托诉讼代理人李淑芬到庭参加了诉讼。两位第三人共同的委托诉讼代理人刘娅参加了2018年9月13日的庭审。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）西山区观音山社区居民委员会***居民小组向本院提出以下诉讼请求：1、解除原、被告订立的《租地协议》，原告收回土地后，限被告二十天内搬离并恢复土地原貌；2、由被告拖欠的租金326683.5元，违约金32668.35元，共计3***351.85元；3、本案诉讼费、代理费由被告承担。诉讼中，原告放弃了由被告恢复土地原貌的诉讼请求。事实和理由：原、被告根据昆明市西山区人民政府文件（西政<2012>321号）,共同协商,就***小组92.24亩土地签订《租地协议》。协议经观音山社区居民委员会批准，昆明市国正公证处公证。租赁年限为2012年10月31日至2070年1月31日。综合基础价为每亩每年1500元，每三年一次性付款。以后每三年递增5%。被告按约支付了第一、第二次租金。2017年3月份被告未按约支付第三次租金529758.93元。原告多次催讨未果，严故提起诉讼。

被告（反诉原告）昆明豪美房地产开发有限公司辩称，签订合同时被告支付了租金，但原告没有将租赁土地交付被告，被告一直没有使用土地。原告违约，无权要求被告支付租金和违约金。

被告（反诉原告）昆明豪美房地产开发有限公司向本院提出下列反诉请求：1、继续履行合同，由原告将出租土地交付被告使用；2、由原告返还已支付的租金821158.2元；3、由原告支付违约金205627.09元；4、诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告2014年5月16日签订《租地协议》。约定原告将其所有的位于***村高海公路17公里处的田地及荒滩共计92.24亩出租给被告。被告按约支付了2012年至2016年的租金，但原告没有将租赁土地交付给被告。被告多次要求交付土地，原告没有履约，故提起反诉。

原告（反诉被告）西山区观音山社区居民委员会***居民小组针对反诉辩称，原、被告没有约定由原告向被告交付租赁土地。被告只支付了2012年至2016年期间的租金，反诉不能成立。

第三人昆明市西山区园林绿化局、第三人昆明市西山区固林园林绿化服务部述称，为创建园林城市，经西山区人民政府同意，昆明市西山区园林绿化局的前身，昆明市西山区建设局绿化处安排昆明市西山区固林园林绿化服务部的前身，昆明市西山区观音寺苗圃负责观音山苗木基地建设。2000年2月6日，昆明市西山区观音寺苗圃和昆明市西山区碧鸡镇观音山办事处***村委会订立《关于联营使用***村土地的协议》。使用***村高海公路17公里处沿公路以东的田地及荒滩建设苗圃。2001年观音山苗木基地建设完成，昆明市西山区观音寺苗圃进行苗木基地的管养。2002年9月18日，西山区人民政府作出批复，将苗木基地划拨给昆明市西山区城市建设投资开发有限责任公司（以下简称：区城投公司）。2003年6月20日，区城投公司重新和原告签订《关于联营使用洋林港村土地的协议》。将协议中的乙方由昆明市西山区观音寺苗圃变更为区城投公司。2012年10月17日，经昆明市西山区人民政府批准，区城投公司退出***会所项目，由被告按现状及现有权益承接。2014年5月15日，原、被告签订《租地协议》。根据《租地协议》，本案诉争土地租金、违约金应由承租人支付。两位第三人不是《租地协议》的当事人，对原告解除合同的请求不发表意见。第三人昆明市西山区固林园林绿化服务部只是按照政府要求管养土地上的苗木，不是土地的实际使用人。第三人昆明市西山区园林绿化局也没有占有、使用土地。请求法院公正裁判。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的被告工商登记信息、《租地协议》和公证书、西政复（2012）321号批复、银行收支明细表、法律服务费发票；被告提交的《租地协议》和公证书、支付租金的3张收据和3张支票存根；两位第三人提交的昆明市西山区固林园林绿化服务部企业信息、西政复（1999）85号批复、昆明市园林局昆园（1999）第21号批复、《关于联营使用***村土地的协议》和公证书、西政复（2002）182号批复、《关于联营使用***村土地的协议》、《补充协议》及发票、支票存根、2012年10月31日的《协议书》；原告、被告、第三人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的（2015）西法民初字4696号、（2015）昆民一终字901号民事判决，用以证明被告具有支付能力。上述判决涉及的是被告和区城投公司其他纠纷，与本案没有关联性，本案中不予确认。两位第三人提交的2002年《会议纪要》讨论的是区城投公司对观音山苗木基地的补偿事宜，与本案没有关联性，本案中不予确认。对于当事人有争议的证据和事实主张，本院认定如下：

原告提交催款记录、村民会议记录和照片，证明原告村民小组长于2017年2月6日就到被告处催款，被告不支付租金，村民小组会议要求解除租赁合同。被告对上述证据不予认可，第三人对证据无异议。被告提交《情况说明》，证明租赁土地一直由第三人占用，被告没有取得土地。原告对该份证据不予认可，第三人对《情况说明》不予认可，表示没有占用土地，只是管养苗木基地内的苗木。

原告提交的催款记录是单方制作，没有送达被告的依据，本案中不予确认。原告村民大会记录和本案没有关联性，本案中不予确认。被告提交的《情况说明》加盖原告印章，其内容和其他证据矛盾，缺乏客观性，本案中不予确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月17日，昆明市西山区人民政府作出西政复（2012）321号批复，同意区城投公司退出***项目，由昆明豪美房地产开发有限公司承接，对区城投公司在***会所项目实际投入作价补偿，后续相关建设事宜由被告继续完成并自行承担一切责任。2012年10月31日，区城投公司和被告订立《协议书》。约定区城投公司将***会所以及包括92.24亩租赁土地在内的全部项目按现状及现有权益作价转由被告承建，由被告继续完成后续建设，并自行完善规划手续，办理土地、房屋权证。被告确认签订本协议前，已对***会所及所涉项目的场地、土地、地上建筑物无权属登记以及所有债权、债务关系、现有未缴纳的费用等现状进行了充分、必要、全面了解，自愿承担承接后的全部风险。高海公路以东的92.24亩租地，被告按区城投公司签订的《关于联营使用***村土地的协议》条款标准，以2007年1月15日签订的《补充协议》最终确认联营土地面积92.24亩为准，自2012年1月1日以后的租金，由被告按照《关于联营使用***村土地的协议》条款直接支付给原告。

2014年5月15日，原、被告订立《租地协议》。约定租赁土地是位于***村高海公路以东的田地及荒滩92.24亩（四至为：东至滇池边<以滇管会滇池地界桩为界>;南至啊炸利老埂;西至高海公路;北至抽水房机沟脚）。租赁期限从2012年10月31日至2070年1月31日至。土地用途为苗木、花卉种植、生态旅游休闲开发建设。租用地块综合基础价为每亩每年1500元。2011年1月1日至2013年12月31日三年的费用为322625.7元，此款为区城投公司已使用而未付款的部分，已由被告2013年2月垫支。2014年1月1日至2016年12月31日的费用为504532.32元，2014年3月内付清。2017年1月1日至2019年12月31日的费用529758.93元，于2017年3月一次性付清。之后每三年递增5%，于每三年的第一年三月一次性付清。被告2013年2月、2014年3月、2014年7月，分三次向被告支付了2011年1月1日至2016年12月31日期间的租金827158.02元。另，原告支付了法律服务费6000元。

上述92.24亩租赁土地原系1999年经昆明市西山区人民政府和昆明市园林局批准，由昆明市西山区观音寺苗圃用于苗木、花卉种植。昆明市西山区观音寺苗圃为此和原昆明市西山区碧鸡镇观音山办事处***村委会订立《关于联营使用***村土地的协议》，使用的土地包括本案讼争土地在内的三块土地。经昆明市西山区人民政府批复。2003年6月20日，区城投公司和原告订立《关于联营使用***村土地的协议》，约定原昆明市西山区观音寺苗圃和观音山村委会订立的《关于联营使用***村土地的协议》主体变更为区城投公司。2007年1月15日，原告和区城投公司订立《补充协议》，确认《关于联营使用***村土地的协议》中第三块地因高海公路占用12.004亩，联营土地面积确定为92.24亩。

本院认为：本案讼争的92.24亩土地原由昆明市西山区观音寺苗圃用于苗木、花卉种植。由于土地用途不属于非农业建设，且经过昆明市西山区人民政府批准同意，昆明市西山区观音寺苗圃为此和原昆明市西山区碧鸡镇观音山办事处***村委会订立的《关于联营使用***村土地的协议》，除70年“联营期限”超过20年的最长租赁期以外，当属有效合同。2003年6月20日，《关于联营使用***村土地的协议》的合同主体发生变更，区城投公司取代昆明市西山区观音寺苗圃成为合同当事人。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。2012年10月31日，区城投公司和被告订立《协议书》。约定区城投公司将***会所及包括92.24亩租赁土地在内的全部项目按现状及现有权益作价转由被告承接。《协议书》中被告按照《关于联营使用***村土地的协议》、《补充协议》向原告支付租金的约定属于合同概括转让。《关于联营使用***村土地的协议》、《补充协议》涉及三块土地。原、被告2014年5月15日订立《租地协议》，原告将其中第三块92.24亩土地租赁给被告使用。等于原告认可由被告受让区城投公司关于92.24亩租赁土地的合同权利义务，被告取代区城投公司成为以上92.24亩土地的承租人。

被告作为承租人支付了第一、第二笔租金，2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金529758.93元至今没有支付。原告请求解除合同，返还土地，支付到期欠付租金。被告认为，原告没有履行交付土地的义务，被告有权拒绝支付租金；提起继续履行合同，返还租金、支付违约金的反诉。因此，本案的争议核心在于原告是否履行了交付租赁物的合同义务。

《中华人民共和国合同法》第八十二条规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。原告作为出租人，向承租人交付租赁物是合同主义务。原、被告订立的《租地协议》，双方的租赁合同权利义务全都源于昆明市西山区观音寺苗圃和原昆明市西山区碧鸡镇观音山办事处***村委会订立的《关于联营使用***村土地的协议》。原昆明市西山区碧鸡镇观音山办事处***村委会已经将本案讼争土地移交给昆明市西山区观音寺苗圃，由昆明市西山区观音寺苗圃从事苗木、花卉种植，已经履行了交付租赁物的合同义务。被告和区城投公司的《协议书》也明确约定，被告对***会所及所涉项目的场地、土地、地上建筑物无权属登记以及所有债权、债务关系、现有未缴纳的费用等现状进行了充分、必要、全面了解，自愿承担承接后的全部风险。被告明知92.24亩租赁土地现状的情况下，本案中主张原告没有履行交付义务没有事实和法律依据，不能成立。被告不按约在2017年3月内支付第三笔租金，不是行使履行抗辩权的合法行为，而是违反承租人支付租金这一合同主义务的违约行为。原告履行了交付租赁物的合同义务，被告要求原告交付租赁土地的反诉请求本院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告没有支付租金。本案中虽然请求继续履行《租地协议》，但无故主张返还已支付的租金，实际上是拒绝履行支付租金的合同义务。本案合同目的已无法实现，原告解除《租地协议》的请求本院予以支持。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。租赁合同是持续性履行的合同，合同解除时间以本案法庭辩论终结时，即2018年9月13日为宜。《租地协议》解除后发生恢复原状的法律效力，被告应当返还原告92.24亩租赁合同。《租地协议》解除前已经实际履行的部分无法相互返还，被告要求原告返还租金的诉讼请求本院不予支持。2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金为529758.93元。其中2017年1月1日至2018年9月13日，共计20个月零13天，《租地协议》解除前已到期的租金300***9.92元应由被告支付原告。《租地协议》约定，双方任何一方违约，由违约方向守约方支付当年市场土地款10%的违约金。原告据此主张租金欠款10%的违约金32668.25元。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告没有违反《租地协议》，作为守约方主张违约金具有法律依据，本院予以支持。被告拖欠的租金为300***9.92元，应承担违约金300***.99元。被告作为违约方，主张违约金的反诉请求本院不予支持。原告主张的代理费没有约定依据，也不是实现债权的必要费用，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》八十二条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，第二百二十六条的规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）西山区观音山社区居民委员会***居民小组和被告（反诉原告）昆明豪美房地产开发有限公司2014年5月15日订立的《租地协议》。

二、由被告（反诉原告）昆明豪美房地产开发有限公司于判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）西山区观音山社区居民委员会***居民小组位于***村高海公路以东的田地及荒滩92.24亩（四至为：东至滇池边<以滇管会滇池地界桩为界>;南至啊炸利老埂;西至高海公路;北至抽水房机沟脚）。

三、由被告（反诉原告）昆明豪美房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）西山区观音山社区居民委员会***居民小组2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金300***9.92元、违约金300***.99元。

四、驳回原告（反诉被告）西山区观音山社区居民委员会***居民小组的其他诉讼请求。

五、驳回被告（反诉原告）昆明豪美房地产开发有限公司的全部反诉请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费6690元（原告已预交），由原告承担535元，被告承担***55元，反诉受理费7021元（被告已预交），由被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

审　判　长　　武　云

人民陪审员　　汤池琼

人民陪审员　　李金江

二〇一八年十一月十三日

书　记　员　　陈文华