安徽璟德房地产开发有限公司、福建漳州发展股份有限公司股权转让纠纷民事二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2021）最高法民终755号

上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽璟德房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市中平街安德市场综合楼****。

法定代表人：林彬煌，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王融擎，北京市天同律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨骏啸，北京市天同（南京）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建漳州发展股份有限公司，住，住所地福建省漳州市胜利东路漳州发展广场/div>

法定代表人：赖绍雄，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张桂泰，国浩律师（福州）事务所律师。

委托诉讼代理人：彭园园，北京市金德律师事务所律师。

上诉人安徽璟德房地产开发有限公司（以下简称璟德公司）因与被上诉人福建漳州发展股份有限公司（以下简称漳州发展）股权转让合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（以下简称福建高院）（2019）闽民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。

璟德公司的上诉请求：1.撤销原判，改判支持璟德公司的诉讼请求；2.漳州发展承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.漳州发展确实存在隐瞒标的公司名下宗地存在开发建设障碍并且增加不必要的前置审批的问题，即目标公司资产存在重大瑕疵。璟德公司、漳州发展、福建东南花都置业有限公司（以下简称花都公司）的主要经营范围均为房地产开发建设，并且花都公司的股权价格为21宗地块的评估价值，但是依据现有证据漳州发展在明知花都公司名下的21宗土地存在2015年12月21日《关于东南花都、龙溪山庄建设有关问题的通知》（即下文简称的2015年12月21日两办《通知》）的限制而无法开发建设的前提下，为了转嫁风险而隐瞒相关事实向璟德公司转让标的公司股权。2.本案的撤销权行使期限起算点认定为2017年12月明显有误。漳州市林业局于2019年5月10日作出《漳州市林业局关于东南花都项目相关地块审核意见的复函》最早形成于2019年6月，璟德公司方知晓案涉土地真实情况，璟德公司在2019年3月1日提起诉讼没有超过行使撤销权的法定期间。3.璟德公司通过受让花都公司的股权方式与漳州发展合作开发花都公司名下的宗地的合同目的已因漳州发展不诚信行为而落空。花都公司在截至一审庭审辩论终结前，其名下18宗土地仍不具备开发建设的条件，璟德公司通过受让花都公司的股权目标在于与漳州发展及第三方合作开发花都公司名下的21宗地，但是花都公司名下21宗地至今已然无法开发建设，嗣后能否开发建设尚不得而知。璟德公司受让股权的合同目的落空。4.璟德公司缔结《福建东南花都置业有限公司股权转让合同》的目的在于商业开发，而案涉未被收回的18宗土地因涉及林地等问题，无法用于开发建设。花都公司项目未能开发的原因是土地利用现状图和林斑图地类不一致，18宗土地有10宗地未取得项目建设用林审批，涉及林地面积达533.54亩，占案涉土地的67%。尽管漳州市自然资源局就该问题提出两种建议方案，包括“继续开发”或“收回再重新出让”，但事实上，两种处置方案都会导致璟德公司缔结协议的目的落空。继续开发将增加花都公司开发成本和难度，且具有很大不确定性。收回再重新出让时，花都公司能否取得建设用地使用权同样存在很大的不确定性。5.漳州发展在案涉股权转让之前明知案涉土地涉及林地问题，其未告知璟德公司属于故意隐瞒真相，致使璟德公司在不知道案涉土地涉及林地的情况下与其签订合同。漳州发展的关联公司漳州东南花都有限公司（以下简称漳州东南花都）曾在案涉土地上办理过林地适用审批手续，同为漳龙集团所属公司的漳州发展应当知情。漳州发展在控制花都公司期间，曾知晓案涉土地存在林地问题。6.原审判决对案涉土地是否自始涉及林地，漳州发展何时知道存在林地，是否向璟德公司隐瞒案涉土地存在林地等基本事实未予查明，应当予以撤销并发回重审，或在查清事实后改判支持璟德公司诉讼请求。

漳州发展辩称，1.漳州发展不存在欺诈的行为，案涉股权转让合同系双方真实意思表示，应属有效。本案股权经由国有资产指定拍卖机构厦门特拍拍卖有限公司（以下简称特拍公司）拍卖，程序合法。股权拍卖前，签订股权转让合同书至今，所涉21宗地块的土地使用权都未发生变化，不存在留置权、抵押权等负担。2.本案不存在重大误解或重大隐瞒情形，漳州发展已经履行披露与交易相关的重大信息的义务，所描述的关于转让标的企业的土地、资产评估值信息真实，不存在误导、误解。从《竞买协议书》以及评估报告等材料可以看出，漳州发展对标的公司的资产、负债以及所涉地块的价值做了充分披露，璟德公司主张该评估报告书未向其披露与事实不符。璟德公司对标的物现状已经充分了解，不存在其被欺骗及陷入重大误解的情形。璟德公司已经对标的公司进行尽职调查，漳州发展按照拟受让方要求就目标公司现状做了如实披露并提供了相关尽调材料，不存在隐瞒及欺诈行为。3.璟德公司主张撤销权超过法定期间，亦应驳回。璟德公司最迟从厦门禹州鸿图地产开发有限公司（以下简称禹州地产）对外宣传时就应知道涉案情形，并应以此起算其行使撤销权的法定期间。本案中，2018年5月22日，标的公司股东会会议对政府有偿收回3宗土地事宜进行讨论，璟德公司对该事项未提出异议。2018年9月30日标的公司股东代表会会议对除却3宗土地以外的18宗土地的开发事宜进行讨论，璟德公司未有异议。2018年10月16日，璟德公司与漳州发展、厦门国贸集团股份有限公司（以下简称厦门国贸）签订《关于漳州漳浦东南花都项目之合作开发协议》，就标的公司的合作模式、公司的管理、资金筹措、利润分配和清算等进行了约定，在此期间，璟德公司从未提出撤销。4.标的公司经营未受影响，土地开发建设有序进行，股权转让的交易基础没有变化。5.本案所涉的法律关系是股权转让，转让标的物是公司股权以及对应的债权，而非建设用地使用权等涉及土地的权利，合同目的已经实现。

璟德公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销璟德公司与漳州发展于2017年11月16日签订的《福建东南花都置业有限公司股权转让合同》；2.漳州发展向璟德公司返还股权转让款2.75亿元；3.漳州发展向璟德公司返还股权转让款利息917125元；4.漳州发展向璟德公司返还债权转让款2.031亿元；5.漳州发展向璟德公司支付资金占用费（自璟德公司实际付款之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计，暂计至2019年1月9日合计为25157528.41元，实际应计至全款付清之日）；6.漳州发展向璟德公司支付拍卖中介费20万元；7.漳州发展向璟德公司支付为实现债权而支出的诉讼保全费5000元；8.漳州发展向璟德公司支付为实现债权而支出的律师费【按每个审级（即一审、二审和执行各为一个审级）271万元计，以实际发生的审级计收】。前述款项暂合计为507089653.41元。庭审中，璟德公司撤回第7项诉讼请求。

漳州发展向一审法院提出反诉请求：1.璟德公司向漳州发展支付违约金200万元；2.璟德公司赔偿漳州发展律师费损失200万元和如有的证据保全等费用损失。

一审法院认定事实：花都公司由漳州发展、厦门国贸于2012年10月19日出资成立，讼争股权转让前，漳州发展占股60%，厦门国贸占股40%。讼争股权转让后，璟德公司占股50%，厦门国贸占股40%，漳州发展占股10%。

2017年9月25日，璟德公司注册成立，股东董淑玲，占股60%；股东朱丽芳，占股40%。2018年8月7日，董淑玲和朱丽芳将持有的股份全部转让，新股东为厦门市碧桂园房地产开发有限公司，占股22.98%；福州市台江区碧桂共赢投资中心（有限合伙），占股0.76%；堆龙德庆碧亨企业管理有限公司，占股1.26%；禹州地产，占股25%；联悦泰（厦门）置业有限公司，占股25%；厦门蓝联欣企业管理有限公司，占股25%。

厦门蓝联欣企业管理有限公司成立于2017年9月12日，股东为厦门蓝城有格有限公司，占股51%；厦门联发（集团）房地产有限公司（以下简称联发集团），占股49%。2018年5月23日，厦门蓝城有格有限公司将上述51%股权转让给禹州地产。

联悦泰（厦门）置业有限公司成立于2017年12月18日，其股东为联发集团。

曾永春系联悦泰（厦门）置业有限公司和厦门蓝联欣企业管理有限公司成立时的董事长，2018年8月7日成为璟德公司的董事。

2015年12月21日，中共漳州市委办公室、漳州市人民政府办公室向漳龙集团有限公司（全称福建漳龙集团有限公司，以下简称漳龙集团）发出《关于东南花都、龙溪山庄建设有关问题的通知》（以下简称2015年12月21日两办《通知》），载明：花都公司区域内2011SG13、2011SG14和2013SG26等地块停止项目建设，建设用地由漳浦县人民政府收回；漳龙集团要及时调整项目用地，龙海市、漳浦县提供相应的建设用地；花都公司、龙溪山庄今后的项目建设，漳龙集团必须报市国土、林业、规划等有关部门审核，并及时报市委、市政府。

2016年3月21日，漳浦县城乡规划建设局发出《关于撤销福建东南花都商住项目配电室、小区道路等项目〈建设工程规划许可证〉等许可事项的通知》，载明2011SG13、2011SG14和2013SG26地块停止建设，项目用地由县政府收回，故撤销相应的已核发的工规证、施工许可证，注销与项目相关的勘察、设计、施工监理等备案登记。

2017年7月13日，福建华兴会计师事务所出具审计报告，审计意见为：花都公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制。

2017年7月26日，厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司出具《厦门国贸集团股份有限公司、福建漳州发展股份有限公司拟股权转让涉及的福建东南花都置业有限公司股东全部权益评估说明》(大学评估【2017】820051号)，载明花都公司列入评估范围账目价值为资产总计798111896.92元，负债总计412534982.12元，净资产385576913.8元，其中待开发的21宗地合同总价款670700000元，已经支付全部地价款，存货账目价值795015282.67元，包括地价、契税和前期费用。评估价值为资产936340395.31元，负债412534982.12元，股权全部权益为523805412.19元。该评估说明中特别载明“花都公司目前已经取得21块土地，为待建设用地，尚未办理土地证及建设工程规划许可证，因项目区域范围内地块多，摘地的时间不一致，且地块所处位置特殊性，区域内控规、规划多次发生重大调整原因，导致尚未动工，且花都项目地块毗邻龙溪山庄，整体规划存在调整的可能，新的项目整体规划尚未报批，明确的开工时间无法确定”。依据上述《权益评估说明》，21宗地块总面积为677140平方米，约为1016亩；被收回的2011SG13、2011SG14和2013SG26等地块分别为67642平方米、55492平方米、22039.4平方米，合计145173.4平方米，约为218亩。

2017年8月4日，漳州发展、厦门国贸、福建蓝城小镇建设有限公司、联发集团签订《股权转让意向协议》，约定：漳州发展拟转让花都公司50%股权，厦门国贸拟转让花都公司10%股权，福建蓝城小镇建设有限公司和联发集团经对花都公司初步尽职调查后，有意受让漳州发展和厦门国贸转让的花都公司股权；福建蓝城小镇建设有限公司和联发集团成立合资公司报名参加漳州发展和厦门国贸转让的花都公司股权的竞买；漳州发展和厦门国贸转让的花都公司股权所对应的资产，包括花都公司已被政府收回的三幅地块对应的权益。

2017年8月31日，漳州发展发布《关于拟公开转让花都公司50%股权的公告》，载明挂牌价格不低于评估价值26190.3万元。

2017年9月28日，漳浦县人民政府作出《关于花都公司等15宗国有建设用地闲置处置方案的批复》，鉴于花都公司等15宗国有建设用地存在规划调整等政府原因，同意给予花都公司等15宗国有建设用地延长动工开发期限一年，具体手续由漳浦县国土局依法办理。2017年10月16日，漳浦县国土资源局与花都公司签订12份《国有建设用地使用权出让合同补充协议》。

2017年10月16日，特拍公司发布《福建东南花都置业有限公司50%股权转让公告》。

2017年11月7日，璟德公司与特拍公司签订《竞买协议书》，约定：璟德公司在竞买前已经详细阅读了特拍公司提供的相关拍卖资料（评估报告、股权转让合同书、拍卖规则），璟德公司确认并承诺：璟德公司在拍卖中的行为是在完成了解并接受拍卖标的物现状的情况下作出的决定。璟德公司参加竞买即视同璟德公司认可拍卖标的的现状，拍卖成交后买受人将按照标的物在拍卖日的现状受让标的物并接受标的物的瑕疵和风险，并且不因标的物的来源、瑕疵和风险，而要求委托人和特拍公司承担任何责任。2017年11月13日，璟德公司在拍品目录上签字盖章，该拍品目录备注：“该拍品按现状拍卖，竞买人已详细阅读并充分了解拍卖资料《评估报告》《福建东南花都置业有限公司股权转让合同书》《拍卖规则》《竞买协议书》所提供内容，并愿意遵照执行。”

2017年11月16日，漳州发展与璟德公司签订《福建东南花都置业有限公司股权转让合同书》，约定：第一条转让标的：花都公司的主要资产为21宗地块，总地价款6.707亿元，土地面积合计677140平方米，花都公司已经缴清全部土地使用权出让价款及契税，尚未办理土地证。经评估，花都公司总资产评估值为936340395.31元，负债评估值412534983.12元，净资产523805412.19元，本次漳州发展转让给璟德公司的股权所占净资产评估值的50%比例为261902706.1元。璟德公司已充分了解花都公司现状，清楚知道其已发生及潜在的风险，璟德公司承担转让前后的所有风险和收益。第三条债权、债务处理方案：漳州发展对花都公司享有的股权借款的债权，按转让股权的比例将债权本金2.031亿元一并转让给璟德公司，该笔债权转让款2.031亿元璟德公司应与第一笔股权转让款同时付清。第四条股权转让价格：花都公司50%股权转让价款为2.75亿元。经双方协商一致，璟德公司同意采用分期付款方式向漳州发展支付款项，璟德公司在合同签订生效后90日内分三次按比例付清全部股权转让款。第九条违约责任：合同生效后，漳州发展无故提出终止合同，应向璟德公司一次性支付违约金200万元，并退还璟德公司已经缴纳的转让价款；璟德公司无故提出解除合同，应向漳州发展一次性支付违约金200万元，且无权要求漳州发展退还已经缴纳的转让款价款。

璟德公司于2017年11月7日支付股权转让款5000万元，于2017年11月22日支付股权转让款及债权转让款31810万元。2017年11月22日，漳州发展开具收到股权转让款1.65亿元的收款收据和收到债权转让款2.031亿元的收款收据。2018年1月15日，璟德公司支付股权转让款及利息55717750元，漳州发展开具相应收款收据。2018年2月14日，璟德公司支付股权转让款及利息55199375元，漳州发展开具相应收款收据。

2017年12月6日，漳州发展将持有的花都公司50%股权变更至璟德公司名下，并办理登记手续。

2017年12月18日，禹州地产在人民网、东方资讯、搜狐网、凤凰网、同花顺财经等多家网络媒体公开宣称：禹州地产通过控股，获得花都公司800亩优质宅地开发经营权。

2018年5月22日，花都公司在禹州地产漳州公司召开股东会，璟德公司、厦门国贸和漳州发展派员参加。该股东会选举董事会，并确定：2011SG13、2011SG14、2013SG26地块已被政府收回，鉴于三地块的土地退款最终由漳州市财政和漳浦县财政双方共同负担，漳浦县财政退款面临较大困难，退款事宜由花都公司负责，漳州发展给予支持，优先解决漳州市财政承担部分的退款事宜。2018年8月21日、2018年8月30日、2018年9月30日，花都公司在禹州地产漳州公司召开3次股东代表会沟通会，推进花都公司土地开发事宜。

2018年6月8日，花都公司的资料移交单显示，花都公司21宗地块的相应资料移交给璟德公司。

2018年10月16日，璟德公司、厦门国贸、漳州发展和花都公司签订《关于漳州漳浦东南花都项目之合作开发协议》，在该协议中已载明：2015年政府拟收回2011SG13、2011SG14、2013SG26三宗地块，截至目前尚未办理相关手续，若后续政府收回上述三地块，项目公司剩余18宗地块。

2019年5月5日，中共漳州市委办公室、漳州市人民政府办公室向漳龙集团发出《关于漳龙集团提出福建东南花都项目有关问题的复函》，载明：将《漳州市自然资源局国有东南花都项目相关地块进行审核的复函》《漳州市林业局国有东南花都项目相关地块审核依据的复函》转给漳龙集团，请按照审核意见，与属地政府对接，依法依规做好项目报批手续办理及项目建设工作。《漳州市自然资源局国有东南花都项目相关地块进行审核的复函》载明，东南花都项目18宗地块在龙溪山庄视线内一重山山体范围外，建议允许开发建设。《漳州市林业局国有东南花都项目相关地块审核依据的复函》建议由属地政府主管部门按照要求对龙溪山庄视线内一重山范围进行审查。

2019年11月14日，漳浦县自然资源局发出《闲置土地调查通知书》，对花都公司12宗国有建设用地进行调查。2019年12月2日，漳浦县自然资源局发出《闲置土地调查通知书》，对花都公司6宗国有建设用地进行调查。同日，漳浦县自然资源局发出《关于抓紧做好东南花都项目建设的函》，要求抓紧做好6宗国有建设用地的项目报批手续及项目建设工作。

本案的争议焦点是：一、漳州发展与璟德公司于2017年11月16日签订的《福建东南花都置业有限公司股权转让合同书》是否应该撤销；二、漳州发展是否应返还璟德公司股权转让款及利息、债权转让款，是否应向璟德公司支付上述款项的资金占用费；三、漳州发展是否应当向璟德公司支付拍卖中介费；四、璟德公司是否应向漳州发展支付违约金；五、双方当事人是否应向对方支付为实现债权所支付的费用。一审法院对争议焦点分析、认定如下：

一、关于漳州发展与璟德公司于2017年11月16日签订的《福建东南花都置业有限公司股权转让合同书》是否应该撤销的问题

一审法院认为，（一）关于漳州发展在讼争股权拍卖前，是否存在故意隐瞒花都公司资产状况的情形。1、讼争2011SG13、2011SG14和2013SG26地块虽在拍卖前经政府有关文件决定收回，但直至讼争股权转让前，上述三地块仍登记在花都公司名下，属于花都公司的资产范围。2015年12月21日两办《通知》规定花都公司剩余18宗地块的项目建设，漳龙集团须报国土、林业、规划等有关部门审核，并及时报市委、市政府。对此，厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司针对讼争股权出具的《股东全部权益评估说明》中，仍将上述三地块纳入评估范围，并特别说明“花都公司目前已经取得21块土地，为待建设用地，尚未办理土地证及建设工程规划许可证，因项目区域范围内地块多，摘地的时间不一致，且地块所处位置特殊性，区域内控规、规划多次发生重大调整原因，导致尚未动工，且花都项目地块毗邻龙溪山庄，整体规划存在调整的可能，新的项目整体规划尚未报批，明确的开工时间无法确定”。漳州发展、厦门国贸与福建蓝城小镇建设有限公司、联发集团签订《股权转让意向协议》可说明漳州发展在讼争股权拍卖前，向有意购买者如实介绍花都公司的资产情况。璟德公司与特拍公司签订《竞买协议书》中，璟德公司确认并承诺：“璟德公司在拍卖中的行为是在完成了解并接受拍卖标的物现状的情况下作出的决定”的事实，因璟德公司系为购买讼争股权而成立的房地产项目公司，其作出的上述承诺表明璟德公司对花都公司的主要资产即21宗地块的状况，包括上述评估报告中的特别说明的含义及涉及的相关政府文件应已进行相应的尽职调查，了解讼争21宗地块的现状。2、禹州地产在讼争股权转让后的新闻宣传中公开宣称“禹州地产通过控股，获得花都公司800亩优质宅地开发经营权”，漳州发展对此解释为花都公司名下21宗地块的总面积扣除被收回三个地块后约合798亩，接近于禹州地产宣传的800亩。该解释与《权益评估说明》载明的18宗地块面积基本一致。讼争股权转让时，禹州地产虽非璟德公司的股东，但璟德公司召开的股东会和股东代表会沟通会均在禹州地产漳州公司召开，2018年8月7日禹州地产成为璟德公司占股25%的股东，而占股25%的厦门蓝联欣企业管理有限公司亦由禹州地产控股，结合禹州地产的上述新闻宣传，可推定禹州地产系璟德公司的实际控制人。则至迟于2017年12月18日禹州地产对外宣传时，璟德公司亦已知晓花都公司相关地块的情况，但直至璟德公司2019年3月提起本案诉讼，璟德公司从未对讼争三地块将被收回的情况提出异议，已超过行使撤销权的法定期间。3、2018年5月22日花都公司的股东会选举董事会，确定讼争三地块的土地退款最终由漳州市财政和漳浦县财政双方共同负担，退款事宜由花都公司负责，漳州发展给予支持。上述股东会决议说明讼争三地块即便被收回，亦将取得政府土地退款，并未损害花都公司的权益。综上，璟德公司并无证据证明漳州发展向评估机构、拍卖机构和璟德公司故意隐瞒花都公司的资产情况，相反，现有证据可以认定璟德公司对花都公司包括21宗土地的现状等资产状况已充分了解，参与竞买并签订讼争合同是璟德公司的真实意思表示，故璟德公司主张漳州发展故意隐瞒的理由，没有事实依据，一审法院不予支持。即便从禹州地产对外宣传时起算，璟德公司提起本案诉讼已超过行使撤销权的法定期间，其提出的撤销讼争合同的诉讼请求亦应予驳回。璟德公司并未提供证据证明花都公司通过账外账方式列支5331.96万元的事实，一审法院不予审理。

（二）关于花都公司剩余的18宗地块是否具备开发建设条件的问题。如前所述，2015年12月21日，中共漳州市委办公室、漳州市人民政府办公室向漳龙集团发出《关于东南花都、龙溪山庄建设有关问题的通知》虽规定花都公司剩余18宗地块的项目建设，漳龙集团须报国土、林业、规划等有关部门审核，但并未限制花都公司进行开发建设。而2019年5月5日，中共漳州市委办公室、漳州市人民政府办公室作出复函，允许18宗地块开发建设，并做好项目报批手续办理及项目建设工作。漳浦县政府及相关部门还延长部分土地的开发期限，并催促花都公司抓紧做好建设用地的项目报批手续及项目建设工作。而花都公司在禹州地产漳州公司召开3次股东代表会沟通会，推进花都公司土地开发事宜，双方当事人均派员参加。综上，上述证据说明璟德公司主张花都公司剩余18宗地块不具备开发建设条件的理由，不能成立，一审法院不予采纳。同时，讼争合同签订后，璟德公司依约支付相应款项，漳州发展亦将讼争股权变更登记至璟德公司名下，璟德公司接收花都公司的相关资料并管理花都公司，合同的主要条款已经履行完毕，合同主要目的亦以实现。璟德公司以18宗地块的需经前置审批为由主张讼争合同应被撤销，违反诚信原则，一审法院不予支持。

二、关于漳州发展是否应返还璟德公司股权转让款及利息、债权转让款，是否应向璟德公司支付上述款项的资金占用费的问题

一审法院认为，如前所述，讼争《福建东南花都置业有限公司股权转让合同书》合法有效，且主要条款已履行完毕，璟德公司主张撤销讼争合同的理由，没有法律依据，应予驳回。故璟德公司主张漳州发展向璟德公司返还股权转让款及利息、债权转让款并支付上述款项的资金占用费，亦无法律依据，一审法院不予支持。

三、关于漳州发展是否应当向璟德公司支付拍卖中介费的问题

一审法院认为，拍卖中介费系璟德公司与特拍公司之间因拍卖合同而产生的费用，与本案并非同一法律关系，漳州发展并非拍卖中介费的收取方，且讼争合同合法有效，璟德公司主张漳州发展赔偿损失亦无法律依据，故一审法院对璟德公司主张漳州发展支付拍卖中介费的请求，不予支持。

四、关于璟德公司是否应向漳州发展支付违约金的问题

一审法院认为，讼争《福建东南花都置业有限公司股权转让合同书》约定，璟德公司无故提出解除合同，应向漳州发展一次性支付违约金200万元。璟德公司在本案中以漳州发展欺诈为由提出撤销合同，并非上述合同约定的情形，故漳州发展主张璟德公司支付违约金没有合同依据，一审法院不予支持。

五、关于当事人是否应向对方支付为实现债权所支付费用的问题

一审法院认为，讼争《福建东南花都置业有限公司股权转让合同书》并未约定赔偿对方实现债权的费用，故漳州发展和璟德公司要求对方支付律师费用，均无合同依据，一审法院不予支持。

综上所述，璟德公司、漳州发展的诉讼请求均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，判决：一、驳回璟德公司的诉讼请求；二、驳回漳州发展的反诉请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。璟德公司为证明其上诉主张，向本院提交如下证据：

第一组证据：2021年1月12日漳州市自然资源局《关于福建东南花都置业有限公司闲置土地处置方案的报告》。证明案涉土地主要因涉及林地，无法开发建设，项目未开发的主要原因在于未申请项目建设用林，案涉土地无法开发，合同目的无法实现，即使可以开发，也将极大增加目标公司开发成本和难度，开发建设存在巨大障碍；

第二组证据：1.漳州市自然资源局《关于福建东南花都置业有限公司闲置土地处置方案的报告》；2.漳州东南花都和漳州发展的历史股权情况；3.题为“加价33%买半年前流拍地块两公司被指冤大头的新闻报导”；4.《漳州市林业局关于东南花都项目相关地块审核意见的复函》；5.福建省林业厅《使用林地审核同意书》（闽林地审[2011]383号）及《林木采伐许可证》。证明漳州东南花都和漳州发展同属于漳龙集团，漳州发展清楚漳州东南花都项目运营情况。案涉股权转让之前，漳州东南花都曾在案涉土地的部分地块上办理过《使用林地审核同意书》和《林木采伐许可证》，同为漳龙集团所属企业，同要开发案涉土地的漳州发展对案涉土地涉及林地问题一事明确知晓。

第三组证据：《岩土工程勘察报告》。证明漳州发展控股花都公司期间，江西省勘察设计研究院在《岩土工程勘察报告》中明确指出项目二期建设用地现状为林地，漳州发展对案涉土地涉及林地问题一事明确知晓。

漳州发展对于璟德公司提交的证据质证认为，对于第一组证据，该报告是漳州市自然资源局向漳州市政府的内部行文，并非确定当事人权利义务的文件。且文件作出时间为2021年1月12日，股权已于2017年12月6日变更到璟德公司名下，股权转让的目的已经实现，且土地使用权一直登记在花都公司名下，即使因政策原因导致土地使用权的变化也是璟德公司经营风险，并非《股权转让协议》存在披露瑕疵。对于第二组证据中第1份证据，报告中已经提出了处理方案，或者继续开发建设，花都公司也可以通过置换、重新挂牌等途径取得土地，即便政府收回，也会取得土地退款，并未损害花都公司权益。证据2、3、4，认可证据2的真实性，但是不认可该三份证据的关联性，漳龙集团对漳州东南花都只持股25%，不参与营业，对璟德公司提交的文件内容不清楚。对于证据4，璟德公司提交的证据并不完整，该复函有两份附件，自然资源局文件载明18宗地在一重山范围外，允许开发建设，林业局复函载明，除0.8078公顷不得用于经营性开发外，其他地块所涉及的林地符合使用林地条件。对于第三组证据的真实性不予认可，且与本案无关联性，勘察设计单位无权对土地性质进行定性。

漳州发展向本院提交以下证据：1.福建省人民政府文件6份（闽政地[2010]441号、闽政地[2010]1017号、闽政地[2010]639号、闽政地[2011]1038号、闽政地[2011]703号、闽政地[2012]256号）；2.漳浦县自然资源局出具的《福建东南花都置业有限公司项目用地情况表》原件；3.21宗地块《国有建设用地使用权出让合同》。上述3份证据证明花都公司名下21宗地块已经获得省政府城市建设农用地转用和土地征收的批复。在此情形下，花都公司经合法、公开的土地出让程序并签订土地出让合同、缴纳土地出让金合法获得21宗地块作为建设用地，21宗地块从摘牌至2017年股权转让之时不涉及林地问题；4.中共漳州市委办公室漳州市人民政府办公室《关于漳龙集团提出福建漳州东南花都项目有关问题的复函》及两附件；5.公证书（[2021]闽漳佳证民内字第2151号）。证明股权转让完成后，2019年5月经实地勘察，花都公司以及漳州发展方才知道涉及林地问题。璟德公司、漳州发展等股权转让后，就三块地块被收回、地、地块涉及林地问题等开发建设问题进行沟通璟德公司实际控制人禹州地产代表对于涉及的生态林问题提出处理意见，表示可以放弃，表明其认可股权转让无瑕疵，漳州发展自始不存在欺诈和隐瞒。

璟德公司对于漳州发展提交的证据质证认为，对于证据1的真实性无法确认，对于证据2、3真实性、合法性无异议。但是这些证据无法达到21宗土地从摘牌至2017年股权转让时不涉及林地问题。对于证据4、5的真实性、合法性、关联性均无异议，但是不认可证明目的。证据4仅能证明漳州发展在2019年5月知晓林地问题，无法证明漳州发展在此之前不知晓林地问题。案涉土地林地问题自始存在，并非漳州发展所述的股权转让后才存在的商业风险。除去生态公益林不得用于经营性开发外，一般林地的存在也将对项目整体开发产生巨大影响。证据5仅能证明花都公司股东在讨论项目开发时，为尽最大努力推进项目建设提出了解决方案建议，无法证明“璟德公司认可股权转让无瑕疵，漳州发展自始不存在欺诈及隐瞒”。

本院二审期间，一审法院受本院委托到漳浦县住房和城乡建设局（以下简称漳浦县住建局）、漳州市自然资源局、漳浦县自然资源局、漳浦县林业局调查，并分别形成调查笔录。具体内容如下：1.漳浦县住建局工作人员称，住建部门审核过程不涉及林地，办理开工许可证主要审查土地证及规划部门的规划许可证。2.漳州市自然资源局工作人员称，东南花都对案涉21宗土地的取得手续均完整，所有的农转、审批、拍卖等均有齐全手续，其中3宗土地被收回不影响另外18宗地的开发，案涉股权转让合同签订时，土地属于正常出让地且土地性质均未发生变化，拍卖过程中并不涉及林地问题，若开发过程中涉及林地问题则需要报林业部门审批，目前开发主要障碍是相应配套不到位以及市场问题、企业自身经营问题。3.漳浦县自然资源局工作人员称，案涉21宗土地在农转手续完成后及招拍挂时不涉及林地审批问题，其中3宗土地被收回，对其余18宗土地的开发影响不大。18宗土地中6宗施工许可证已经办理，还有12宗未办理施工许可证。开发过程中如涉及林地问题需要林业部门审批。2019年林业督查时才发现有12宗未取得施工许可证的土地中，有7宗涉及林地，共238.13亩，其中1宗涉及公益林地1.5亩。4.漳浦县林业局工作人员称，国土部门的土地利用现状图与林业部门的图纸不一致，案涉21宗土地在招拍挂转让过程中，国土部门未与林业部门沟通，而是根据土地利用现状图审批，大概2018年左右林业国土数据合并在自然资源局审批网上后才发现数据不对应等相关情况。已经出让的林地若已经开发建设先行处罚再补办手续，如未开发建设只要按规定提交相关手续都能办。案涉土地中有13亩生态公益林不能办理林业用地审批。林地开发需要办理林地占用手续和采伐林木许可证，需要提供使用林地申请表、建设项目批准文件，林地审批手续逐级上报。

璟德公司对此质证认为，1.对于漳浦县住建局的调查笔录的真实性、合法性均无异议，但是对其中部分事实的真实性有异议。该笔录能够证明开工许可证的审核过程中不涉及林地，即使案涉土地办理了开工许可证，也有可能是林业部门认定的林地。该局工作人员个人所持不能开发原因的陈述系其主观揣测，对该部分真实性有异议。2.对于漳州市自然资源局和漳浦县自然资源局的调查笔录关联性和合法性均无异议，对于其中部分问题的真实性有异议。案涉土地在股权转让之前就存在林地问题，只是因为国土部门的土地使用现状图与林业部门的林斑图不一致，国土部门未征求林业部门的意见就办理了出让手续。虽然林业督查时才发现涉及林地，但并不意味着漳州发展在此之前不知晓案涉土地涉及林地。案涉土地中已经办理的施工许可证均已被撤销。案涉土地涉及林地系土地未能开发的真正原因，即使案涉土地已经完成出让程序，林地问题仍需林业部门审查审批。漳州市自然资源局工作人员对未开发原因的陈述系其个人主观猜测。林地面积等情况应以《漳州市林业局关于东南花都项目相关地块审核意见的复函》为准。3.对于漳浦县林业局的调查笔录真实性、合法性、关联性均予认可，该笔录能够证明本案所涉地块在股权转让之前已经是林地。即使案涉土地已经出让，因涉及林地问题，其开发建设仍需林业部门审批，但涉及生态公益林的不能获批。办理林业用地审批需要接受行政处罚，采伐许可证需要支付第三方调查费，额外增加了花都公司的开发成本。由于福建省占用林地的额度存在严格限制，案涉土地涉及林地面积35.57公顷，相关用林审批能否得到实质批复，存在巨大不确定性。

漳州发展对调查笔录质证认为，1.对于漳浦县住建局调查笔录的真实性认可，能够证明漳州发展取得案涉土地时国土部门所登记记载的地类并不包含林地，漳州发展不存在隐瞒或欺诈。2.对漳州市自然资源局的调查笔录真实性认可，能够证明案涉21宗土地农转审批手续完备，土地性质、规划没有发生变化，18宗土地的开发并不受影响。3.对漳浦县自然资源局的调查笔录真实性认可，能够证明在报批时国土部门的地类中不涉及林地，漳州发展在股权转让时并不存在欺诈或隐瞒。4.对漳浦县林业局的调查笔录真实性认可，能够证明林业部门的审批并不是国土部门办理案涉土地农转手续的前置条件，办理手续时是以国土部门的土地利用现状图为依据的。除13亩生态公益林外，其他涉及林地的土地在办理手续后均可以开发。13亩生态公益林可以作为绿化用地，林业部门并不干涉。股权转让的时间为2017年，林业部门最早是在2018年以后才知晓案涉土地可能存在林地问题，漳州发展在股权转让时并不存在隐瞒或欺诈。案涉土地不存在不能开发的问题，仅存在土地上尚需履行相应的审批手续问题。

对于双方当事人提交的证据以及法院调查笔录的证明效力，本院将在本院认为部分综合认定。

二审查明的事实与一审一致，本院依法对一审法院查明的事实予以确认。另在审理中，璟德公司表示收回的3宗地的问题不再主张。双方在审理中亦明确《漳州市林业局关于东南花都项目相关地块审核意见的复函》第三点“建议由属地政府主管部门按照要求对龙溪山庄视线内一重山范围进行审查”的问题已经解决，案涉未收回的18宗土地不在山体范围内，不影响开发。

本院认为，本案争议焦点为，漳州发展与璟德公司之间的《福建东南花都置业有限公司股权转让合同》是否应予撤销。

《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具体到本案，璟德公司尚无充分证据证明漳州发展签订案涉合同存在欺诈行为，璟德公司无权适用合同法的规定行使撤销权撤销《福建东南花都置业有限公司股权转让合同》，具体分析如下：

（一）璟德公司提供的证据尚无法证明漳州发展存在欺诈的行为。首先，并无证据证明漳州发展故意隐瞒2015年12月21日两办《通知》中涉及的问题。厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司针对讼争股权出具的《股东全部权益评估说明》中已经特别说明了案涉21宗地块存在的问题及风险，璟德公司对此应有预期。璟德公司与特拍公司签订的《竞买协议书》中，璟德公司确认并承诺：“璟德公司在拍卖中的行为是在完成了解并接受拍卖标的物现状的情况下作出的决定”的事实，因璟德公司系为购买讼争股权而成立的房地产项目公司，其作出的上述承诺表明璟德公司对花都公司的主要资产即21宗地块的状况，包括上述评估报告中的特别说明的含义及涉及的相关政府文件应已进行相应的尽职调查，了解讼争21宗地块的现状。因此，璟德公司以漳州发展未披露2015年12月21日的通知，主张漳州发展在股权转让时欺诈的理由不能成立。其次，现有证据不足以证明漳州发展故意隐瞒了林地问题。依据漳州发展提交的国有建设用地使用权出让合同，花都公司系通过土地出让程序取得案涉土地，受让时并未涉及林地问题。璟德公司提交的《漳州市林业局关于东南花都项目相关地块审核意见的复函》中虽然明确了“漳龙集团提出拟开发建设的东南花都项目18宗地块”涉及到林地问题，但是该复函的时间为2019年5月10日，发生在股权转让之后。同时，福建省林业厅《适用林地审核同意书》及《林木采伐许可证》并未涉及漳州发展。案涉土地上的林木是璟德公司拍卖涉案股权时即已存在，结合上述《竞买协议书》的内容，璟德公司对土地现状是清楚的，不能认定漳州发展故意隐瞒。

（二）案涉土地涉及林地问题并非无法开发建设。2015年12月21日两办《通知》虽规定花都公司剩余18宗地块的项目建设，漳龙集团须报国土、林业、规划等有关部门审核，但并未限制花都公司进行开发建设。而2019年5月5日，中共漳州市委办公室、漳州市人民政府办公室作出复函，允许18宗地块开发建设，并做好项目报批手续办理及项目建设工作。依据本院委托原审法院调查漳浦县住建局、漳州市自然资源局、漳浦县自然资源局、漳浦县林业局形成的调查笔录内容，案涉土地于本案股权转让时属于正常出让地，虽然存在林地，但是并不属于禁止开发的情形，仅是需要提交相应审批手续并逐级上报，因此在股权转让前后，林地问题虽然真实存在，亦应属于开发建设中面临的常规问题。对于13亩生态公益林，虽不能进行林地适用审批，但在案涉宗地中所占比例并不大。现有证据并不足以证明因适用林地的审批会导致开发成本上升至影响合同目的实现的程度。如在办理林地适用审批手续需要漳州发展配合时，漳州发展应积极配合。依据《福建东南花都置业有限公司股权转让合同》的内容，在转让标的中明确，漳州发展同意将所持标的企业50%的股权转让给璟德公司。璟德公司与漳州发展之间签订的《福建东南花都置业有限公司股权转让合同》涉及的转让标的应为股权，而案涉股权已经实际变更登记至璟德公司名下，从股权转让的角度来说，合同目的已经实现。

因璟德公司要求撤销《福建东南花都置业有限公司股权转让合同》的诉讼请求未得到支持，对其建立在该项诉讼请求基础上的其他诉讼请求，一审法院不予支持正确，本院予以维持。

综上，上诉人安徽璟德房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2596684.26元，由上诉人安徽璟德房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　薛贵忠

审 判 员　汪　军

审 判 员　杜微科

二〇二一年九月二十九日

法官助理　叶康喜

书 记 员　王　婷