云南吉成物业服务有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

云南省弥勒市人民法院

民 事 判 决 书

(2022)云2504民初2365号

原告：云南吉成物业服务有限公司。住所地：弥勒市弥阳街道湖泉小区商住楼B区一排13号。

法定代表人：曾燕，系该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：彭昭然，云南宏泓律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被告：***，女，1972年4月12日出生，傣族，农民，住弥勒市。

原告云南吉成物业服务有限公司与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年7月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告云南吉成物业服务有限公司的委托诉讼代理人彭昭然、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时支付原告2021年1月1日至2021年12月31日的物业服务费用5689元；2.判令被告以未付物业费为基数，按照日利率3‰计算支付自2022年1月1日起至物业服务费付清之日止的滞纳金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系合法取得营业执照及资质证书的物业服务公司。2017年1月1日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》，合同对服务内容、服务质量、服务费用及服务年限等进行了约定。被告系弥勒熙和小镇D区8幢2号房屋的所有权人，但至今未按合同约定足额交纳2021年1月1日至2021年12月31日的物业服务费用5689元。原告多次向被告进行催收，并以短信和邮寄律师函的方式向被告寄送了交纳通知书，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，遂起诉。

被告辩称，我未与原告签订过物业服务合同，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订的《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》对我不具有法律约束力。我未交纳2021年1月1日至2021年12月31日的物业服务费虽是事实，但案涉房屋我至今未装修入住，故只应交纳一半的费用。

原告为证实其主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：

1.《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》复印件1份，欲证实2017年1月1日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》，合同就物业服务的相关内容进行了约定。

2.物流信息及国内挂号信函收据复印件1份，欲证实原告已通过邮政快递向被告邮寄送达律师函，物流信息显示签收人系被告本人。

经质证，被告对原告提交的证据1、2均有异议，证据1，认为其未签订过该份合同，对合同内容不予认可，合同对其不具有约束力；证据2，认为其未收到过律师函。

被告未向本院提交证据材料。

本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1，能够证明原告待证内容，予以采信。证据2，因原告未提供其他证据佐证，仅凭该证据不能证明原告邮寄送达的内容，不予采信。

本院经审理认定事实如下：原告系有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为：物业管理；道路清扫服务；城市生活垃圾清扫、收集、运输、处理及利用；保洁服务；公厕管理服务；河面垃圾清理；环境治理；园林绿化养护、施工；停车场管理服务；装卸、搬运；普通货物运输；市政公共设施管理服务；城市照明设施管理服务；智慧城市智能化项目建设、运行维护及咨询服务；污水处理；房屋租赁代理服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告系弥勒市熙和小镇D区8幢2号房屋的业主，房屋建筑面积为406.96平方米。2017年1月1日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》，约定委托管理服务期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日零时止；住宅物业服务费1.15元/月/平方米，自来水二次加压费5元/月/户，生活垃圾清运费10元/月/户，鉴于弥勒熙和小镇之前一直是梯次性收费的历史问题，从今后小区的有效经营管理考虑，以上收费标准自2018年1月1日开始执行；2016年10月11日至2017年12月31日期间的住宅物业服务费仍执行原合同的收费标准0.95元/月/平方米。业主以现金方式按年向原告计交物业管理综合服务费及相关费用，业主或物业使用人自原告通知交费之日起三个月仍未交清者或延期缴纳的每日按应缴年度住宅物业服务费（或商业物业服务费）的3‰加收滞纳金，超过交费年度内未交的，原告还将采取法院诉讼的方式进行催缴。合同签订后，原告按约提供了物业服务，被告向原告交纳了截至2020年12月31日的物业服务相关费用。

另查明，2018年2月5日，弥勒市熙和小镇其他业主向本院提起诉讼，要求确认弥勒熙和小镇业主委员会与原告于2017年1月1日签订的《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》无效，本院经审理于2018年8月3日作出（2018）云2504民初439号民事判决书，判决驳回该业主的诉讼请求。判决送达后，该业主不服，于2018年10月10日向红河州中级人民法院提起上诉，2018年12月28日，红河州中级人民法院作出（2018）云25民终1613号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。弥勒熙和小镇业主委员会与原告签订的《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约提供了相应的物业服务，被告未按约定交纳物业服务等费用已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张由被告支付2021年1月1日至2021年12月31日的物业服务费5689元有事实及法律依据，予以支持。关于原告主张的滞纳金，实为双方就迟延履行约定的违约金，但原告主张的滞纳金计算标准过高，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”案涉违约金应当予以调整，计算标准确定为以未交纳物业服务费用为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算支付。因合同未对交纳物业服务费的时间进行约定，故被告应于当年内交清，违约金计付时间自次年1月1日起算。本院支持由被告以未交物业服务费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算支付自2022年1月1日起至付清之日止的违约金。

被告辩解原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订的《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》对其不具有约束力，该合同已经法院生效判决书确认有效，且根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”故原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订的《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》对全体业主具有法律约束力，被告应按照合同约定向原告交纳物业服务费，对该辩解意见不予采纳。另被告辩解其房屋未装修入住，只应交纳一半的物业服务费无法律依据，对该辩解意见不予采纳。

依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、五百七十七条、五百八十五条、第九百三十七条、九百三十九条规定，判决如下：

一、由被告***于判决生效之日起三日内向原告云南吉成物业服务有限公司支付自2021年1月1日起至2021年12月31日止的物业服务费5689元；并以欠付物业服务费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算支付自2022年1月1日起至付清之日止的违约金。

二、驳回原告云南吉成物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取计25元，由被告***负担。

本判决为终审判决。

审判员　程　平

二〇二二年八月一日

书记员　杨飞龙