四川二八二核地质工程有限公司（原核工业德阳金阳岩土工程有限公司）、巴中市宏霞房地产开发有限公司、某某建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

四川省通江县人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）川1921执异14号

案外人：***，男，1988年10月25日出生，汉族，住重庆市铜梁区。

申请执行人：四川二八二核地质工程有限公司（原核工业德阳金阳岩土工程有限公司），住所地四川省德阳市天山南路二段95号。

法定代表人：陈松。

被执行人：巴中市宏霞房地产开发有限公司。

法定代表人：岳宏霞。

本院在执行申请执行人四川二八二核地质工程有限公司与被执行人巴中市宏霞房地产开发有限公司“建设工程施工合同纠纷”一案过程中，于2018年9月24日作出了（2016）川1921执855号之一执行裁定书，裁定对被执行人巴中市宏霞房地产开发有限公司所有的位于通江县谢家河坝“宏霞国际”三号楼2单元2-3003号、2-2903号、2-2808号、2-2701号、2-2603号、2-2508号房屋予以续查封。2020年2月17日，案外人***向本院书面提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人***称：2015年12月28日，我与被执行人巴中市宏霞房地产开发有限公司签订了《预订房意向书》，约定由我购买该公司开发建设的位于通江县谢家河坝“宏霞国际”三号楼2单元2-3003号、2-2903号房屋。合同签订后，该公司向我出具了收款收据，并加盖了财务专用章。故“宏霞国际”三号楼2单元2-3003号、2-2903号房屋属于我的合法财产，请求人民法院解除查封。

案外人***提供了如下证据：

1.《预订房意向书》两份（复印件）。2015年12月28日，巴中市宏霞房地产开发有限公司（甲方）与***（乙方）签订了两份《预订房意向书》，约定：甲方开发建设的通江县谢家河坝“宏霞国际”房地产开发项目，已取得《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》，并实施3号楼工程建设。但3号楼尚不具备预售和签订《商品房买卖合同》条件，乙方需预订购“宏霞国际”3号楼2单元30楼3号房和2单元29楼3号房，经双方平等协商，自愿签订如下预订房意向书，共同遵守：一、乙方自愿预订“宏霞国际”3号楼2单元30楼3号房、2单元29楼3号房，每套房屋预测建筑面积约85.54平方米，单价均为3100.00元／平方米，总价均为265174.00元，乙方自愿选择一次性付款方式支付购房款；二、乙方已对预订标的现状充分了解，在签订本协议之日自愿向甲方交付定金各265174.00元，作为双方在该项目具备预售条件并在本协议约定时间签订《商品房买卖合同》的担保，该定金不计息，在签订正式《商品房买卖合同》时，定金冲抵房款；三、甲方在通江广播电视台播出该楼盘已经取得《商品房预售许可证》信息后，视为甲方履行了对乙方的通知（告知）义务，十五日内乙方即应主动到通江县谢家河坝“宏霞国际”楼的售楼中心与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，若超出此期限乙方未到甲方签订正式《商品房买卖合同》，视为乙方放弃该预订，乙方对该协议项下之预订房的预订权灭失，甲方有权另行处置乙方预订房屋。此外，双方还约定了违约责任。

2.《收款收据》2张（复印件）。2015年12月29日，巴中市宏霞房地产开发有限公司向***出具两份《收款收据》，各记载收到***交“宏霞国际”3号楼2单元30楼3号房、2单元29楼3号房购房款265174元。

本院审查查明，关于四川二八二核地质工程有限公司（原核工业德阳金阳岩土工程有限公司）与巴中市宏霞房地产开发有限公司“建设工程施工合同纠纷”一案，本院在诉讼中于2016年1月28日作出了（2015）通民保字第185号民事裁定书，裁定：一、对（被告）巴中市宏霞房地产开发有限公司所有的“宏霞国际”三号楼2单元2-3003号、2-2903号、2-2808号、2-2701号、2-2603号、2-2508号房屋予以查封；二、对（原告）核工业德阳金阳岩土工程有限公司所有的位于重庆市南岸区房屋及所有的川Ｆ×××××、川Ｆ×××××、川Ｆ×××××号汽车予以查封。案件经审理，双方达成了调解协议，本院作出了（2015）通民初字第2365号民事调解书。后巴中市宏霞房地产开发有限公司未履行调解书确定的义务，案件进入执行。本院于2018年9月24日作出了（2016）川1921执855号之一执行裁定书，裁定：一、续行查封被执行人巴中市宏霞房地产开发有限公司所有的“宏霞国际”三号楼2单元2-3003号、2-2903号、2-2808号、2-2701号、2-2603号、2-2508号房屋，查封期限三年；二、解除对申请执行人四川二八二核地质工程有限公司（原核工业德阳金阳岩土工程有限公司）所有的位于重庆市南岸区房屋的查封；三、解除对申请执行人四川二八二核地质工程有限公司（原核工业德阳金阳岩土工程有限公司）所有的车牌号为川Ｆ×××××、川Ｆ×××××、川Ｆ×××××号汽车的查封。2020年2月17日，案外人***向本院提出执行异议，请求解除对“宏霞国际”三号楼2单元2-3003号、2-2903号房屋的查封，并提供了前述证据。

同时查明：在本院查封前，案外人***与巴中市宏霞房地产开发有限公司未到房产管理部门对争议房屋办理商品房买卖合同备案登记，双方也未实际交付两套房屋；***主张的“宏霞国际”3号楼2单元30楼3号房和2单元29楼3号房与本院（2016）川1921执855号之一执行裁定书续查封的“宏霞国际”三号楼2单元2-3003号、2-2903系相同两套房屋。

本院认为，本案争议焦点为案外人***对被查封的被执行人巴中市宏霞房地产开发有限公司开发建设的位于通江县谢家河坝“宏霞国际”三号楼2单元2-3003号、2-2903号房屋是否享有权利并能排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。《规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案争议标的即“宏霞国际”三号楼2单元2-3003号、2-2903号房屋，系由被执行人巴中市宏霞房地产开发有限公司开发修建，在本院查封前，案外人***未办理产权过户登记，故依据《规定》第二十五条第一款，该两套房屋仍属于被执行人巴中市宏霞房地产开发有限公司的财产。因此，本院在执行申请执行人四川二八二核地质工程有限公司与被执行人巴中市宏霞房地产开发有限公司“建设工程施工合同纠纷”一案中，裁定对该两套房屋予以续查封符合法律规定，并无不当。虽然，案外人***提供了《预订房意向书》，但意向书属于合同，仅具有债权效力，不具有物权公示效力，故不能排除强制执行。而根据《规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，只要无过错买受人符合前述四种条件，其对房屋便享有物权期待权，也能排除强制执行。但在本院查封前案外人***并未对房屋办理合同备案登记，也未实际占有房屋，故不能认定其已合法占有不动产。因此，其对争议房屋不享有物权期待权，不能排除强制执行。综上，案外人***的异议理由不成立，其请求本院不予支持。

为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款、第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款（一）项的规定，裁定如下：

驳回案外人***的异议请求。

案外人、当事人不服本裁定，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向通江县人民法院提起诉讼。

审判长　　杨彬

审判员　　何文

审判员　　刘勇

二〇二〇年三月一日

书记员　　李玲