安徽安德建筑设计有限公司、合肥天康企业管理有限公司等与房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省合肥市瑶海区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）瑶民一初字第00653号

原告：安徽安德建筑设计有限公司，住所地安徽省合肥市。

法定代表人：金鑫，董事长。

委托代理人：沈杰，安徽信拓律师事务所律师。

原告：合肥天康企业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。

法定代表人：樊黎明，总经理。

委托代理人：邹剑，安徽华皖律师事务所律师。

本院于2014年12月16日立案受理原告安徽安德建筑设计有限公司（以下简称“安德公司”）诉被告合肥天康企业管理有限公司（以下简称“天康公司”）房屋租赁合同纠纷一案后，依法适用简易程序由代理审判员方芳于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告安德公司的委托代理人沈杰、被告天康公司的委托代理人邹剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告安德公司诉称：2010年5月21日，原、被告签订《门面房租赁合同》一份，合同约定：原告将自己所有的利港银河新城XX座商业XX号、XX号共729.52平方米房屋出租给被告，租期至2018年5月31日，租金自2010年7月1日起收取，租金为29元/月·平方米，从第三年起，每年按8%递增，租金每季度支付一次，提前15天支付下季度租金。合同还约定，逾期交付租金，应按日支付未付金额4%违约金，逾期超过15天，甲方有权解除本合同，收回房屋。合同签订后，原告按约履行了合同，但被告于2014年4月28日最后一次支付尚不足2014年一季度租金，此后长期拖欠租金，原告派人催讨，却遭被告暴力威胁。被告拖欠租金的行为，不仅构成了违约，还侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，故诉致法院要求判令：1、解除双方于2010年5月21日签订的《门面房租赁合同》，被告返还承租的房屋；2、被告支付所欠的租金232226元（计至2014年12月31日，此后顺延计算至返还房屋之日止）；3、被告支付违约金25662元（计算至2014年12月31日，此后顺延计算至欠款还清之日）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。

被告天康公司辩称：不同意解除合同，被告因经营困难未及时履行合同，现被告愿意按照约定支付所拖欠的款项，从维护双方合同稳定的出发，请求法院判令继续履行合同。对已付房屋租金金额无异议，对原告主张的截止2014年12月31日尚欠租金232226元无异议；原告主张的违约金过高，时间计算过长，应按银行同期存款利率支付违约金，请求法院予以核减。

经审理查明：2010年5月21日，原告安德公司（甲方）与被告天康公司（乙方）签订《门面房租赁合同》一份，合同约定:甲方将其所有位于合肥市××路利港银河新城XX座商业XX、XX，合计面积729.52平方出租给乙方经营会所。如有变更，应征得出租方同意。出租期捌年，出租方从2010年6月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2018年5月31日收回，甲方提供免租期贰个月从2010年5月1日至2010年6月30日，免租期内产生的水、电、物业等相关费用由乙方自理；该房屋租金为29元/月/平方，合计总额为21156元/月，上述约定的租金价格是第壹、贰年的租金价格，从第叁年起，每年按8%递增；房屋租金按季度缴纳，乙方需提前十五天缴纳下一季度租金，房屋租金支付以现金方式，乙方必须在合同签订后的两日内支付合同中约定的租金与保证金，否则，甲方有权利收回房屋。屋内设施保证金及水电押金为人民币肆万元整元，在缴纳第一期租金时一次性支付，待租期结束，收租方验收合格，水电费付清且乙方无违约行为后，乙方凭收据原件全额无息退还；违约责任：承租方逾期交付租金、物业管理费、水电费或其它应承担费用的，除仍应及时如数补交外，应按日支付应付而未付金额4%的违约金给出租方。若逾期超过十五天的，甲方有权解除本合同，收回房屋，并要求乙方在三日内清理所租房内的物品及设施、设备，否则，视为放弃，甲方有权自行处理，造成损失与甲方无关；承租方违约应支付违约金的，出租方有权直接从承租方缴纳的保证金及押金中扣除；因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，依法向房屋所在地的人民法院起诉；本租房到期后，乙方不愿续租者或因乙方原因致使合同被解除的，须在三日内清理完所租房内的物品、设施与设备，否则，视为放弃，甲方有权不经乙方同意而自行处理，造成损失与甲方无关。合同签订后，原告安德公司向被告天康公司交付房屋，被告天康公司自2014年4月28日最后一次支付50000元租金后，未继续支付租金，截止2014年12月31日，共拖欠原告安德公司租金232226元。庭审中，对拖欠租金和截止2014年12月31日拖欠租金数额232226元的事实，被告天康公司均予认可。

另查明：合同签订后，被告天康公司向原告安德公司交纳4万元保证金。

庭审中，原告安德公司明确其主张的25662元违约金计算方式和依据为：自2014年4月1日至2014年6月30日，按照合同约定的付款限期，逾期9个月，以应付未付租金68544元为基数，按照银行同期贷款年利率6%的四倍计算为12338元；自2014年7月1日至2014年9月30日，按照合同约定的付款限期，逾期6个月，以应付未付租金74025元为基数，按照银行同期贷款年利率6%的四倍计算为8883元；自2014年10月1日至2014年12月31日，按照合同约定的付款限期，逾期3个月，以应付未付租金74025元为基数，按照银行同期贷款年利率6%的四倍计算为4441元。

上述事实，由《门面房租赁合同》、房产证、租金统计表等证据、营业执照、私营企业基本注册信息查询单等证据在卷佐证。

本院认为：原、被告于2010年5月21日签订的《门面房租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方当事人应按照诚实信用的原则，全面履行合同约定的义务。

对于原告安德公司要求解除双方于2010年5月21日签订的《门面房租赁合同》，被告天康公司返还承租的房屋的诉讼请求，因双方在合同中明确约定了合同解除条件，现被告天康公司逾期支付租金超过十五天，双方约定原告安德公司单方解除合同的条件已成就，原告安德公司有权解除合同，收回房屋，故原告安德公司要求解除双方于2010年5月21日签订的《门面房租赁合同》，被告天康公司返还承租房屋的诉讼请求，符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持。原、被告双方签订的《门面房租赁合同》于起诉状副本送达之日即2015年1月26日解除，被告天康公司应返还其承租的位于合肥市××路利港银河新城XX座商业XX、XX房屋。

对于原告安德公司要求被告天康公司支付拖欠租金232226元的诉讼请求，因庭审中，被告天康公司对截止2014年12月31日拖欠原告安德公司租金232226元的事实予以认可，并愿意支付，但被告天康公司向原告交纳的保证金40000元应予扣除，故对原告安德公司要求被告天康公司支付拖欠租金232226元的诉讼请求，本院予以部分支持，被告天康公司还应支付原告安德公司租金192226元。对于原告安德公司主张自2015年1月1日以后至房屋实际返还之日止，按合同约定计算的租金的诉讼请求，符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持。

对于原告安德公司要求被告天康公司支付违约金的诉讼请求，因双方对被告天康公司拖欠租金232226元及其最后一次支付租金时间2014年4月28日的事实均无异议，根据双方合同约定，2014年4月1日至2014年12月31日三个季度的租金共216594元，而被告天康公司共拖欠租金232226元，即2014年4月28日被告天康公司支付的租金系支付2014年4月1日之前的租金，现原告安德公司主张从2014年4月1日起按未付租金216594元计算违约金，系对己方权利的处分，本院予以支持。对于原告安德公司主张按年利率6%的四倍标准计算违约金过高，违反公平原则，结合案情实际情况，本院酌定按中国人民银行同期同类基准利率二倍标准计算违约金，即被告天康公司应支付原告安德公司自2014年4月1日起至租金付清之日止，以未付租金68544元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率二倍计算的违约金；自2014年7月1日起至租金付清之日止，以未付租金74025元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率二倍计算的违约金；自2014年10月1日起至租金付清之日止，以未付租金74025元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的二倍计算的违约金。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、原告安徽安德建筑设计有限公司与被告合肥天康企业管理有限公司签订的《门面房租赁合同》于2015年1月26日解除，被告合肥天康企业管理有限公司于判决生效之日起一个月内向原告安徽安德建筑设计有限公司返还位于合肥市凤台路利港银河新城XX座商业XX、XX房屋；

二、被告合肥天康企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告安徽安德建筑设计有限公司截止2014年12月31日前的租金192226元，2015年1月1日以后的租金按合同约定支付至房屋实际返还之日止；

三、被告合肥天康企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽安德建筑设计有限公司违约金（其中自2014年4月1日起至租金付清之日止，以未付租金68544元为基数；自2014年7月1日起至租金付清之日止，以未付租金74025元为基数；自2014年10月1日起至租金付清之日止，以未付租金74025元为基数，以上均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率二倍计算）；

四、驳回原告安徽安德建筑设计有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5250元，减半收取2625元，由原告安徽安德建筑设计有限公司负担625元，由被告合肥天康企业管理有限公司负担2000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

代理审判员　方　芳

二〇一五年三月十日

书　记　员　陈慧琦

附本案适用的法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。